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    蝸居何以賣出“豪宅價(jià)”?

    2016-08-05 11:32:30陳禹銘
    房地產(chǎn)世界 2016年7期
    關(guān)鍵詞:鏈家小戶型戶型

    陳禹銘

    在如今已經(jīng)全面豪宅化的北京樓市,8萬(wàn)元/平方米的高端項(xiàng)目比比皆是,然而也有一些位于市中心的老項(xiàng)目,在最近一兩年間成交火爆、成倍漲價(jià),擁有了高端項(xiàng)目的“身價(jià)”,但是卻只能為業(yè)主提供最基礎(chǔ)的居住需求,從而成為不少購(gòu)房者口中的“神盤(pán)”。其中,位于西城區(qū)廣外大街的榮豐2008便是典型代表。

    這究竟是一個(gè)怎樣的項(xiàng)目?為何價(jià)格會(huì)連番上漲?項(xiàng)目的居住感受如何?本周三,記者來(lái)到這一“神盤(pán)”進(jìn)行實(shí)地走訪。

    探訪:小戶型為主,等電梯花3分鐘

    榮豐2008,位于北京西二環(huán)外,天寧寺立交橋附近,鄰近金融街、西單等商圈。小區(qū)里大量的房屋是20-30平方米的小微戶型。熟悉該項(xiàng)目的吳女士回憶,2002年,她被項(xiàng)目“首付3萬(wàn),月供700元”的廣告所吸引,二期“非常男女”主要推30平方米左右的單層小戶型,她很心動(dòng)。2003年,她又在房展會(huì)上看到該項(xiàng)目,當(dāng)時(shí)是三期,當(dāng)時(shí)案名變成“非常空間”,產(chǎn)品也變成小復(fù)式了,不過(guò)也很少有建筑面積超過(guò)40平方米的戶型。“那時(shí)北京很少有這種小戶型公寓,而且非常男女、非??臻g的名字很新潮,吸引了不少年輕人。”

    “這是北京最老的幾個(gè)LOFT項(xiàng)目之一。”一位資深房地產(chǎn)人表示,以今天的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看,榮豐2008在戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)配套等方面存在很多的問(wèn)題,不過(guò)由于是住宅產(chǎn)品,因此擁有70年產(chǎn)權(quán)也算是這一項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。

    隨著北京城市核心區(qū)的不斷外延和居住理念的不斷升級(jí),這一初建于2001年前后的小區(qū)也逐漸呈現(xiàn)老態(tài)。記者探訪時(shí)發(fā)現(xiàn),小區(qū)僅有最低限度的物業(yè)服務(wù),樓道內(nèi)燈光昏暗、墻面密布小廣告;園林缺乏管理、多種公共配套設(shè)施老化。老小區(qū)存在的問(wèn)題在這里也都很普遍。而其中一棟為三梯27戶,等待電梯成為在此居住業(yè)主的常態(tài)。記者在下午三點(diǎn)左右時(shí)體驗(yàn)了一回,在并非電梯使用的高峰時(shí)段,等一部電梯也需要花費(fèi)3分鐘左右的時(shí)間。

    市場(chǎng):二手房成交單價(jià)已近8萬(wàn)元

    就是這樣一個(gè)小區(qū),其單價(jià)已經(jīng)接近甚至超過(guò)了城區(qū)部分新入市的高端住宅價(jià)格。小區(qū)內(nèi)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一位二手房經(jīng)紀(jì)人告訴記者,這里的房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)接近8萬(wàn)元/平方米,而且還在不斷上漲。比如,一套36平方米左右的平層公寓,今年年初業(yè)主準(zhǔn)備以200萬(wàn)元出手,而現(xiàn)在這一房子的價(jià)格已經(jīng)上漲至248萬(wàn)元,單價(jià)接近7萬(wàn)元/平方米。

    “這還算是便宜的呢?!睋?jù)這位經(jīng)紀(jì)人透露,小區(qū)現(xiàn)在的均價(jià)已接近8萬(wàn)元/平方米,比周邊的二手房都高一些,不過(guò)這也同房子的戶型有關(guān)系?!耙?yàn)樾^(qū)中有大量房源是LOFT戶型,使用面積可達(dá)40-60平方米,而房本面積只有30-40平方米,因此在數(shù)據(jù)上看,會(huì)顯得這一小區(qū)價(jià)格較高?!?/p>

    而記者也從鏈家網(wǎng)了解到,截至今年6月,榮豐2008小區(qū)成交均價(jià)高達(dá)7.9萬(wàn)元/平方米,與其所在的廣安門外商圈的二手房成交均價(jià)為5.9萬(wàn)元/平方米,從單價(jià)上來(lái)看,已大大超出商圈平均成交價(jià)格,甚至比近期在南四環(huán)開(kāi)盤(pán)的高端改善項(xiàng)目首開(kāi)華潤(rùn)城的單價(jià)還要高。而從歷史漲幅來(lái)看,去年7月時(shí),榮豐2008小區(qū)成交均價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米,廣安門商圈均價(jià)為4.4萬(wàn)元/平方米,其漲幅也超過(guò)商圈平均水平。

    同時(shí),從成交量上來(lái)看,最近一年來(lái),榮豐2008的成交量也大增。據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì),從2015年7月到2016年6月,榮豐2008的最高月成交量為90套,最低月成交量32套。而周邊與之體量相近的遠(yuǎn)見(jiàn)名苑小區(qū),6月份成交均價(jià)6.9萬(wàn)元/平方米,近一年來(lái)最高月成交量?jī)H26套,最低月成交量6套,兩者差距巨大。

    “一個(gè)月90套的成交量在這一類樓盤(pán)中算是相當(dāng)巨大的了。”一位鏈家商圈經(jīng)理向記者表示,一般像榮豐2008這一體量的項(xiàng)目,正常成交量為每月30套左右。

    火爆原因:低總價(jià)入讀名校

    那么,究竟是什么原因使得榮豐2008在二手房市場(chǎng)上成交居高不下,價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的呢?

    “買這個(gè)項(xiàng)目二手房的人,很多都是沖著西城學(xué)區(qū)房來(lái)的。”據(jù)項(xiàng)目附近鏈家地產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人表示,這一區(qū)域如果按照目前的學(xué)區(qū)劃片,對(duì)應(yīng)的是北京小學(xué)天寧寺分校,距離項(xiàng)目約1公里。而小區(qū)周邊更是有北京十四中、八中、十五中、宣武外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、鐵路二中、西城外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、北師大附中實(shí)驗(yàn)學(xué)校等知名中學(xué),因此深受家長(zhǎng)們的青睞。

    同時(shí),由于榮豐2008的戶型面積小,因此就算單價(jià)較高,但如果從總價(jià)來(lái)看,仍然比周邊大多數(shù)項(xiàng)目便宜。對(duì)于家長(zhǎng)們來(lái)說(shuō),依然不失為以最小的成本獲得西城學(xué)區(qū)資格的一種方式。“按現(xiàn)在的政策,學(xué)區(qū)房畢竟是論套來(lái)計(jì)算,因此這種小戶型的學(xué)區(qū)房實(shí)際上更受家長(zhǎng)的歡迎?!痹摻?jīng)紀(jì)人解釋。

    實(shí)際上,不止榮豐2008,學(xué)區(qū)房對(duì)于房?jī)r(jià)的推升作用非常明顯,比如位于東二環(huán)外的廣渠門商圈附近,2014年時(shí)該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)在3萬(wàn)元/平方米出頭,而由于“教改”等新政,這里的一些老舊小區(qū)變成家長(zhǎng)心目中的學(xué)區(qū)房,房?jī)r(jià)在兩年間也翻了一倍多,如今價(jià)格已經(jīng)達(dá)到7萬(wàn)元/平方米。

    記者從鏈家網(wǎng)掛牌房源信息發(fā)現(xiàn),榮豐2008有160多套房源在售,其中20多套LOFT小戶型的報(bào)價(jià)已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

    提醒:小戶型學(xué)區(qū)房或存政策性風(fēng)險(xiǎn)

    “可憐天下父母心。這些學(xué)區(qū)房都是父母為了孩子不惜重金買的?!鼻笆鲦溂业禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向記者表示,現(xiàn)在大多數(shù)學(xué)區(qū)房是存在一定的泡沫的?!皩W(xué)區(qū)房是受到房地產(chǎn)政策和學(xué)區(qū)房政策的雙重影響,不建議進(jìn)行投資。同時(shí),家長(zhǎng)還是在條件允許的情況下來(lái)考慮購(gòu)買學(xué)區(qū)房的事宜,如果條件不允許,也不應(yīng)勉強(qiáng)?!?/p>

    除此之外,購(gòu)買小戶型的學(xué)區(qū)房或許還會(huì)存在更多的政策性風(fēng)險(xiǎn)。比如去年廣州越秀區(qū)宣布了新的招生政策,其中有一條:“購(gòu)買30平方米以下學(xué)區(qū)房,又非唯一居住地的,孩子將被統(tǒng)籌學(xué)區(qū)?!边@意味著,在越秀區(qū)買30平方米以下的學(xué)區(qū)房毫無(wú)意義。

    雖然目前北京尚未有哪個(gè)區(qū)采取這樣按面積劃分學(xué)區(qū)的政策,不過(guò)小戶型學(xué)區(qū)房也的確存在著這樣的政策性風(fēng)險(xiǎn)。一旦政策有變,很可能之前附加在學(xué)區(qū)房上的泡沫便會(huì)破裂。

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