養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式優(yōu)化分析

萬立軍，汪煜鸛

(哈爾濱師范大學(xué) 管理學(xué)院，哈爾濱 150080)

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養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式優(yōu)化分析

萬立軍，汪煜鸛

(哈爾濱師范大學(xué) 管理學(xué)院，哈爾濱 150080)

[摘要]隨著老年人口數(shù)量的不斷增長，老年需求消費將成為一個新興的消費增長點，這使養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的市場需求日益增加。與西方發(fā)達國家相比，我國養(yǎng)老地產(chǎn)還處于剛剛起步階段，目前還沒有一種適合我國國情的成熟運轉(zhuǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式，通過對最優(yōu)模式進行SWOT分析，完善對運營模式優(yōu)化重構(gòu)，最終確立混合式多元化養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式。

[關(guān)鍵詞]養(yǎng)老地產(chǎn)； 運營模式 ；優(yōu)化重構(gòu)；SWOT分析

我國養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式具體分類標(biāo)準(zhǔn)繁多，主要可分為三種形式：租賃、出售和租售結(jié)合三種運營模式。全部租賃型養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式擁有良好的配套設(shè)施和專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)，能夠為入住的老年人提供高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)，但是項目需要一次性投入大量資金，資金回收期較長，運營過程中存在諸多不確定因素，開發(fā)商面對的風(fēng)險較大；全部出售型養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式能夠一次性出售建成地產(chǎn)，實現(xiàn)資金迅速回籠，卻又難以保障后期運營服務(wù)到位，而且一時難以獲得后期經(jīng)營的增值利潤；而租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式則是通過一定比例的住宅面積銷售與公寓式租賃以及養(yǎng)老服務(wù)配套持有運營相結(jié)合，使地產(chǎn)利潤與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，從而實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)化運營，當(dāng)屬目前較好的選擇。我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還處在起步階段，所以應(yīng)將地產(chǎn)銷售與運營管理相結(jié)合，這樣不僅有效解決了全部租賃和全部出售型養(yǎng)老地產(chǎn)存在的缺陷問題，還有助于推動養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，有力地培育和發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)運營商的運營能力。從長遠來看，這種模式的成功運營可以形成一個涉及地產(chǎn)、金融、服務(wù)、醫(yī)療和娛樂等產(chǎn)業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，其長期運營的利潤會非常可觀。同時，在這種模式的作用下，能夠從容解決市場供給過多帶來社會資源浪費的問題，房屋及配套設(shè)施可以循環(huán)利用，為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出積極的貢獻。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式優(yōu)化原型SWOT分析

SWOT分析方法的四個要素即優(yōu)勢(strengths)、劣勢(weaknesses)、機會(opportunities)和威脅(threats)。優(yōu)勢和劣勢來自企業(yè)內(nèi)部，是企業(yè)自身元素；機會和挑戰(zhàn)是企業(yè)外部環(huán)境，即企業(yè)運營環(huán)境對企業(yè)有利或是不利的因素[1]。本文將運用SWOT分析法，對租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式進行分析，探尋其優(yōu)化原型內(nèi)部的優(yōu)勢和劣勢，確定優(yōu)化原型外部的機遇和威脅。

1.優(yōu)勢分析。(1)資金來源渠道廣?；谖覈嫶蟮睦夏耆丝跀?shù)量和廣闊的市場前景，地產(chǎn)開發(fā)商、保險機構(gòu)、投資公司以及國外資本紛紛投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目，極大地豐富了融資渠道。在租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式下，雖然可以通過銷售一定比例的地產(chǎn)獲得資金回籠，但是對于整體項目而言仍需要大量的資金鏈支持，資金來源一般可分為內(nèi)部資金和外部融資兩種，養(yǎng)老地產(chǎn)具有價值量巨大、占用時間長、回收周期長等特點，大部分養(yǎng)老地產(chǎn)投資者采用內(nèi)部自持資金，并需要自負盈虧，維持本年度收支平衡，做好下一年度資金預(yù)算。多種渠道的資金來源，為后續(xù)運營提供了良好的資金保障。(2)配套設(shè)施完備。對于租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式，項目建成后的物業(yè)管理是整體項目的重要組成部分，這種模式下完備的配套設(shè)施具有一定的優(yōu)勢。項目配有齊全的生活配套設(shè)施，如小型超市、特色餐飲、物業(yè)公司和送餐服務(wù)等；項目擁有適宜老年住戶養(yǎng)生保健、醫(yī)療健康和緊急救護的設(shè)施條件；在文化娛樂方面，提供滿足不同需求的運動器械、娛樂設(shè)備等，還設(shè)有老年大學(xué)、老年人旅游和聚餐等服務(wù)項目。在配套實施齊全方便的運營條件下，能夠滿足老年住戶使用的無障礙性、適老性、安全性和舒適性。(3)運營管理水平高。在租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式下，運營主體具有較高的經(jīng)營管理經(jīng)驗，以及協(xié)調(diào)和整合各種資源的能力。一方面，積極探索和建立與養(yǎng)老地產(chǎn)相適應(yīng)的運營系統(tǒng)，對人力資源進行充分合理的配置，對后期運營服務(wù)進行管理監(jiān)督，使老年住戶既能住在自己熟悉的生活環(huán)境中，又能夠享受后期的物業(yè)服務(wù)；另一方面，打造獨具特色的企業(yè)文化，形成企業(yè)獨特價值，能夠更加符合老年住戶養(yǎng)生保健、休閑娛樂、生活服務(wù)等方面的個性需求。(4)服務(wù)水平專業(yè)化。在租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式下，能夠為老年住戶提供生活方面、精神方面和醫(yī)療方面的服務(wù)，對相應(yīng)的人力資源有著較高的要求，需要引進專業(yè)的技術(shù)人員、管理人員和服務(wù)人員，并對其進行與養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)的社區(qū)工作、心理學(xué)、家政學(xué)和護理學(xué)等方面的專業(yè)知識技能的培訓(xùn)，加強綜合素質(zhì)，提高業(yè)務(wù)水平、知識水平和服務(wù)水平，改善工作態(tài)度，規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為老年住戶提供高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)，以得到老年住戶的認同感[2]。

2.劣勢分析。(1)用地獲取費用高。目前，我國對于養(yǎng)老建筑用地并沒有進行專門的規(guī)劃、審批和控制，營利性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目使用的土地主要是建筑用地中的居住用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地，通過城市用地“招拍掛”的方式獲得，而且養(yǎng)老地產(chǎn)地理位置以及周圍環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)也要高于普通住宅，這就使土地成本非常高，巨大的資金壓力嚴(yán)重影響了開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)的投資熱情，另外也將會影響?zhàn)B老地產(chǎn)的質(zhì)量，降低養(yǎng)老住宅的品質(zhì)，不利于社會養(yǎng)老模式的擴大和發(fā)展。(2)資金壓力大，回收周期長。養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)要求較高，住宅本身要體現(xiàn)適老化設(shè)計，提高了其建造成本。而且在這種模式下，住宅銷售與物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，后期的物業(yè)配套和服務(wù)也需要投入大量的資金成本，這就使養(yǎng)老地產(chǎn)的投資成本高于商業(yè)住宅和普通住宅。同時，租售結(jié)合模式需要進行長期運營，才能實現(xiàn)成本回收，對配套設(shè)施也要進行定期維護，高額的前期投資成本以及運營維護費用，大大加長了開發(fā)商的投資回收期。(3)后期物業(yè)管理要求高。在養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資建設(shè)初期，需要購買土地、規(guī)劃設(shè)計，項目建成后還需要進行后期建設(shè)，租售結(jié)合運用模式對后期物業(yè)服務(wù)要求非常高，考慮到老年消費者的生理及心理需求的特殊性，后期運營需要為老年住戶提供日常基本的生活服務(wù)、醫(yī)療保健、休閑娛樂以及一些適老化的輔助設(shè)施，專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營在我國還屬于是新領(lǐng)域，現(xiàn)階段還缺乏專業(yè)的知識和技能，部分中小型地產(chǎn)企業(yè)對于這種租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式提供高端的養(yǎng)老服務(wù)尚缺乏經(jīng)驗。(4)缺少相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)評價體系。租售結(jié)合的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式，其服務(wù)水平和運營水平的高低與管理水平至關(guān)重要，影響和制約入住率的提高和養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利狀況。由于養(yǎng)老地產(chǎn)在我國尚處于起步階段，在建筑標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和專業(yè)服務(wù)等方面尚未形成完整的評價體系，比如，項目建設(shè)，事實上的土地、資金等制約因素，使得養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)建筑標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計很難得到較好的落實；外加服務(wù)質(zhì)量的評價標(biāo)準(zhǔn)的缺位，使得諸如日常生活服務(wù)、醫(yī)療保健服務(wù)等跟不上時代發(fā)展的需要，這就需要有一套完備的量化評價體系加以固化，以保證服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)水平的提升；還需要對入住老年人健康狀況的合理評估，要對不同健康狀態(tài)的老年人做區(qū)別照護，這就需要有一套專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和程序進行評定，否則將會影響服務(wù)費的定價，甚至影響入住率?；谝陨峡紤]，建立健全養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)評價體系勢在必行。

3.機遇分析。(1)政府政策支持。對于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)來說，國家的宏觀調(diào)控政策對于養(yǎng)老地產(chǎn)運營發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)處于起步階段，針對發(fā)展階段遇到的問題，國家及各級政府部門先后出臺了多項支持政策，如《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011—2015 年)》和《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》[3]等規(guī)劃文件，在土地成本、市場利率、稅收政策、信貸政策和行業(yè)投資政策等方面給予了較多的優(yōu)惠和扶持，政府明確提出了應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任，鼓勵社會資金資本進入，支持力度也逐步加大，表明我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將面臨重大的政策機遇。同時，政府不斷完善相關(guān)的法律法規(guī)，在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)管理方面將更加規(guī)范和完善，對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了積極的推動作用。(2)消費者養(yǎng)老需求量大。我國人口基數(shù)大，截至2015年，我國老年人口數(shù)量已突破2億，相當(dāng)于整個美國人口數(shù)量，同時，我國人口老齡化速度快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求旺盛，使供給出現(xiàn)了問題。國家“十二五”規(guī)劃明確指出，2015年我國老年人護理服務(wù)和生活照料的潛在市場規(guī)模將超過4 500億元?？紤]當(dāng)下我國每年為老年人提供的養(yǎng)老產(chǎn)品及養(yǎng)老服務(wù)的總價值存在的巨大缺口，其未來的增值空間將會超出一般人的想象，這無形中為養(yǎng)老地產(chǎn)帶來了重大的利好。(3)養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變。隨著我國社會的不斷發(fā)展，人口素質(zhì)的提高，老年人的思想也逐漸開放，傳統(tǒng)的“以兒防老”觀念已經(jīng)逐步弱化，加之“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)的普遍化，越來越多的老年人期望自我養(yǎng)老，擁有自己獨立的生活空間。而伴隨經(jīng)濟的增長，老年人收入水平的提高，積累性財富的增加，使得老年人能夠支付養(yǎng)老地產(chǎn)的費用，更加追求生活品質(zhì)的提高和精神生活的豐富，體系完整的社會化養(yǎng)老代替?zhèn)鹘y(tǒng)的家庭養(yǎng)老已是必然趨勢，這也為養(yǎng)老地產(chǎn)市場化提供了很大的發(fā)展空間。(4)服務(wù)需求多樣化。隨著社會的發(fā)展，老年人對于養(yǎng)老地產(chǎn)的接受程度越來越高，而隨著老年人養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟條件的提升，老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)需求條件也呈現(xiàn)多樣化。目前國內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)環(huán)境設(shè)施落后，服務(wù)質(zhì)量低下，無法滿足老年人日益增長的養(yǎng)老需求，養(yǎng)老地產(chǎn)市場開發(fā)潛力巨大，亟待發(fā)展功能完備、設(shè)施齊全的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。對于養(yǎng)老地項目的開發(fā)和建設(shè)，應(yīng)充分進行市場定位、老年人心理因素、老年人消費習(xí)慣、老年人生活形態(tài)和購買產(chǎn)品形態(tài)等方面的分析，使地產(chǎn)開發(fā)商對老年人進行充分了解，選擇構(gòu)建合理的運營模式，以滿足消費者個性化、專業(yè)化、精細化的需求。

4.威脅分析。(1)政策支持力度不足缺乏法律規(guī)范。近年來，我國政府連續(xù)頒布了一系列針對養(yǎng)老地產(chǎn)的政策法規(guī)，支持并鼓勵養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是，現(xiàn)行政策中并沒有針對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的具體優(yōu)惠措施和扶持政策。第一，高額的土地購置成本以及后期特殊的建筑設(shè)計是地產(chǎn)開發(fā)商考慮是否投資養(yǎng)老地產(chǎn)的制約因素，政府部門在土地出讓、稅收費用以及貸款融資等方面沒有給出具體明晰的優(yōu)惠政策，政策扶持力度不夠，即使有了政策也難以落實。第二，按照我國目前的政策規(guī)定，由國家地產(chǎn)民政部門管理養(yǎng)老機構(gòu)，然而現(xiàn)階段并沒有明確的政策條例指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商與政府部門的合作，這也導(dǎo)致許多地產(chǎn)投資主體在投資養(yǎng)老地產(chǎn)時非常謹慎。第三，法律層面上，由于法律環(huán)境欠缺，養(yǎng)老院、老年公寓以及現(xiàn)在的養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老地產(chǎn)等這些不同名稱的外延定位不準(zhǔn)，沒有形成完備的標(biāo)準(zhǔn)體系，一系列的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范還在路上。(2)缺乏金融及保險支持。從老年住戶角度，我國銀行等金融機構(gòu)對于按揭貸款買房者年齡限制在60周歲以下，對于老年人有能力購買養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)階段缺少必要的金融支持；同時，購買養(yǎng)老地產(chǎn)的老年人大多屬于弱勢群體，在日常生活中發(fā)生意外危險的概率較高，這就需要保險公司推出有針對性和創(chuàng)新性的保險產(chǎn)品，規(guī)避和分擔(dān)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商在后期運營中承擔(dān)的風(fēng)險。從養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的角度，針對租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式的特性，諸如投資金額大，回收周期長，特別需要金融機構(gòu)長期較低成本的資金支持，而從現(xiàn)有業(yè)務(wù)來看，銀行并沒有針對養(yǎng)老地產(chǎn)特點的特殊貸款政策，缺少足夠的金融工具支持。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)處于起步階段，各方面機制相對不夠成熟，屬于探索期，投資回報率低，且風(fēng)險系數(shù)高，使得部分銀行等金融機構(gòu)不愿為養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供貸款服務(wù)，這對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是個挑戰(zhàn)。(3)尚未形成養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)鏈。養(yǎng)老地產(chǎn)屬于一種復(fù)合型產(chǎn)品，由于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)住戶的特殊性，從養(yǎng)老地產(chǎn)投資、開發(fā)、規(guī)劃、管理、服務(wù)和運營等各個環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)整合養(yǎng)老地產(chǎn)資源，尤其租售結(jié)合型模式后期的運營管理需要為老年住戶提供除集中居住以外的日常生活、醫(yī)療保健和休閑娛樂等方面的服務(wù)，這就要求運營商要有強大的資源整合能力?，F(xiàn)階段，我國尚未形成完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，服務(wù)體系不健全，資源整合能力弱，適老化設(shè)施供應(yīng)不足，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商和運營商沒有形成精細化的合作分工定位，這些都制約著養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的良性運作，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈亟須完善和拓展。(4)市場盈利空間小。我國處于“未富先老”的經(jīng)濟發(fā)展階段，社會保障制度還未充分建立完善就已經(jīng)進入的老齡化社會。而租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式，其后期配套設(shè)施完備、運營水平高、服務(wù)管理專業(yè)化，所以這種模式主要針對中高端老年住戶，這對經(jīng)濟能力要求較高，在目前的社保覆蓋不全面、經(jīng)濟收入水平低的條件下，我國大多數(shù)的普通家庭難以接受高額的養(yǎng)老費用，盡管養(yǎng)老需求強勁、發(fā)展空間廣闊，但是整體購買和消費能力相對有限，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)盈利空間狹小，制約了養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)化原型功能模塊的演進

1.增加開發(fā)商與運營商合作經(jīng)營功能模塊。開發(fā)商將養(yǎng)老地產(chǎn)項目建成后，與專業(yè)化的運營商建立合作關(guān)系，進行養(yǎng)老地產(chǎn)的后期運營管理。運營商的加入，可以使分工更加專業(yè)，為養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供優(yōu)質(zhì)的運營管理，建立包括日常照料、醫(yī)療養(yǎng)護、文化娛樂等方面的養(yǎng)老服務(wù)體系，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，形成完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，打造品牌影響力，構(gòu)建一個集居住與養(yǎng)老服務(wù)于一體的高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目。在這種模式下，開發(fā)商可以和運營商共同商議簽訂合同，合同采取一年一簽的方式，期滿后，通過老年住戶意見的反饋，綜合評估后，按照評估結(jié)果決定續(xù)簽合同或者引入替代的合作者。這樣既能夠有效維護老年住戶的利益，同時通過這種競爭機制約束了養(yǎng)老服務(wù)公司的行為，使其具備了一定危機意識，更加因地制宜地為老年住戶提供良好的養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，促進養(yǎng)老地產(chǎn)的和諧發(fā)展。

2.增加多元化運營功能模塊。通過對運營模式的分析，可以看出租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式為最優(yōu)模式，但也有其劣勢和不足，地產(chǎn)開發(fā)商要想成功進入養(yǎng)老市場就要轉(zhuǎn)變思維，根據(jù)市場需求規(guī)劃服務(wù)內(nèi)容，打破傳統(tǒng)運營模式，采用多元化的運營方式整合養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。[4](1)“養(yǎng)老文化”概念營銷。所謂養(yǎng)老文化的概念營銷，就是指在營銷理念方面將親情、健康、安居等因素引入到租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式中，作為養(yǎng)老文化的載體，適當(dāng)拓展養(yǎng)老文化的內(nèi)涵，以獲得老年住戶的心理認同感，只有在廣大老年住戶普遍接受的基礎(chǔ)上，開展養(yǎng)老地產(chǎn)項目的營銷，才有可能最終形成購買力。比如：“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式依托雄厚的醫(yī)療資源，建立全方位的護理體系，提高養(yǎng)老地產(chǎn)醫(yī)療服務(wù)能力，進而加大養(yǎng)老地產(chǎn)活力和市場競爭力；親情社區(qū)模式，即年輕人與老年人混合居住的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，這種模式是“銷售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出”的整體運營思路，既符合老年人傳統(tǒng)的親情觀念，容易樹立品牌，又能夠?qū)崿F(xiàn)快速回現(xiàn)；持續(xù)照料(CCRC)模式，這種模式是面向老年群體打造全方位生活服務(wù)的運營模式，將酒店式服務(wù)、生活護理、休閑娛樂和醫(yī)療保健結(jié)合于一體，提供一站式養(yǎng)老服務(wù)。(2)產(chǎn)業(yè)鏈延伸。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈可以向多個方面延伸，主要包含：養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、老年房地產(chǎn)業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)、老年用品業(yè)、老年旅游業(yè)、老年娛樂文化產(chǎn)業(yè)、老年咨詢服務(wù)業(yè)、老年金融投資業(yè)，等等，可在已有的租售結(jié)合模式基礎(chǔ)上，延長養(yǎng)老地產(chǎn)運營產(chǎn)業(yè)鏈，尤其是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、醫(yī)療保健業(yè)以及老年休閑娛樂產(chǎn)業(yè)三個方面，這會使養(yǎng)老地產(chǎn)附加更大的價值，增加其后續(xù)運營能力。比如：會員綜合體模式，這種模式主要以建成的綜合性服務(wù)機構(gòu)為依托，銷售服務(wù)為核心，其功能包括養(yǎng)老、護理康復(fù)、休閑娛樂、住宿、醫(yī)療等，將養(yǎng)老與其他功能相結(jié)合，擴展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，以終身會員、押金類會員和消費類會員有機結(jié)合，有效解決了開發(fā)過程中的資金流問題，操作更加便捷，能夠更好地實現(xiàn)資金快速回現(xiàn)；養(yǎng)生度假模式，這種模式需要依托旅游度假資源，如避暑避寒、沿海地區(qū)、地?zé)釡厝⑸趾?、長壽之鄉(xiāng)、富硒富養(yǎng)等，構(gòu)建符合性的養(yǎng)生養(yǎng)老度假體系，這類模式針對具有較強保健意識的中高端家庭，這是老年人養(yǎng)老觀念更新、養(yǎng)老需求多樣化的體現(xiàn)，將養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)權(quán)度假、分時度假結(jié)合，運營模式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會員銷售”，打造一種全新運營模式。

3.加強后期運營管理模塊。養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通地產(chǎn)，后期的運營管理是重要的盈利點，養(yǎng)老服務(wù)不僅要照顧好老年人的日常生活起居，更要注重老年人的精神生活。由開發(fā)商與運營商合作進行后期運營管理的模式，開發(fā)商聘請專業(yè)的運營商，負責(zé)后續(xù)的運營管理，這種模式能夠加強后期的運營管理，提供的高水平的專業(yè)化服務(wù)、完整的養(yǎng)老服務(wù)體系，涵蓋了生活照料、醫(yī)療保健、文化娛樂、心理咨詢等各個方面，這種模式操作靈活，經(jīng)營便捷，通過專業(yè)化的分工，構(gòu)建精準(zhǔn)的專業(yè)的服務(wù)體系，從而提升服務(wù)質(zhì)量。

4.增加金融保險支撐功能模塊。一個完整的養(yǎng)老地產(chǎn)金融支撐體系應(yīng)該由開發(fā)商、投資商、運營商共同構(gòu)建，各自扮演不同的角色。開發(fā)商開發(fā)并建成養(yǎng)老地產(chǎn)項目。投資商主要負責(zé)為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的前期開發(fā)以及后期運營提供充裕的資金，保證資金鏈暢通。在這個過程中，政府部門起著至關(guān)重要的作用，提供國家支持政策和制度保障，同時也需要拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資方式，吸引企業(yè)、銀行、保險、基金、國債等組織積極配合，使養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資商可以合理利用財政資金補貼，并積極開拓國內(nèi)外多種融資渠道，緩解資金壓力，降低投資風(fēng)險，維持穩(wěn)定的資金鏈。而運營商負責(zé)后續(xù)的運營管理，實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的持續(xù)運營，通過長期的物業(yè)管理和養(yǎng)老服務(wù)獲得穩(wěn)定的收益。

三、優(yōu)化重構(gòu)運營模式解析

1.重構(gòu)模式的組成。結(jié)合SWOT分析法得出的租售結(jié)合型模式的優(yōu)勢、劣勢、機遇、威脅四個因素，以及其他兩種模式的優(yōu)缺點比較，加之對優(yōu)化原型模式進行演進提出的建議，在此基礎(chǔ)上對最優(yōu)原型進行重構(gòu)，提出一種新的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式——混合式多元化運營模式，使之具有更好的可操作性。養(yǎng)老地產(chǎn)項目的運營涉及政府、地產(chǎn)開發(fā)商、投資商、運營商、老年住戶等主體，主要在融資渠道、規(guī)劃設(shè)計、選址配套、運營管理、客戶需求等方面進行整合優(yōu)化，構(gòu)建混合式多元化運營模式(圖1)。

圖1　混合式多元化養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式模型圖

(1)養(yǎng)老地產(chǎn)項目應(yīng)該選擇在交通便利的城市近郊，有比較完善的醫(yī)療、生活、休閑配套以及各種適老化設(shè)施，同時考慮到老年人的養(yǎng)老、養(yǎng)生需求，項目通常要有良好的自然資源、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美。(2)金融保險支撐模塊：充分利用政府優(yōu)惠補貼政策，與企業(yè)、銀行、保險、基金、國債等組織積極配合，利用銀行貸款、房地產(chǎn)信托、上市融資、項目融資、金融租賃、房地產(chǎn)證券化等多種金融工具進行融資，保證前期建設(shè)和后期運營的資金鏈充足，減少投資風(fēng)險，更好地獲得投資收益。(3)多元運營功能模塊：在養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計方面，采用“親情居”的模式，老年住宅與普通住宅相結(jié)合的方式，建成項目的居住者以老年人為主，同時設(shè)有年輕人居住的普通住宅，這種設(shè)計保證了兩代人之間生活的獨立空間，又符合中國人的傳統(tǒng)觀念“與子女同住”“三代同堂”的思想，既有利于老年人的身體健康，同時也方便年輕人照顧老年人。(4)開發(fā)商與運營商合作經(jīng)營模塊：在養(yǎng)老地產(chǎn)建成后的運營管理方面，采用銷售與租賃結(jié)合的營銷方式，開發(fā)商將一定比例的面積的住宅進行銷售，迅速實現(xiàn)資金回籠，剩余的住宅采用銷售、租賃、會員制、產(chǎn)權(quán)酒店式的銷售方式，滿足老年住戶的不同需求。后續(xù)管理方面采用由開發(fā)商與專業(yè)化的運營商合作管理的方式，對養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運營進行管理，這種方式操作靈活，經(jīng)營便捷，通過專業(yè)化的分工，構(gòu)建完善的服務(wù)體系，為老年住戶提供高品質(zhì)的服務(wù)。(5)后期運營管理模塊：建立集中居住、生活照料、醫(yī)療衛(wèi)生、精神空間、文化娛樂于一體的物業(yè)配套，充分滿足老年住戶的各種需求，對養(yǎng)老服務(wù)人員進行專業(yè)化培訓(xùn)，增強服務(wù)意識，提高服務(wù)水平，構(gòu)建完善的綜合性養(yǎng)老服務(wù)體系[5]。

2.重構(gòu)模型的運行機制?；旌鲜蕉嘣B(yǎng)老地產(chǎn)運營模式采用了“親情居”的模式，項目分為老年住戶住宅和年輕住戶住宅。在運營模式方面選取了開發(fā)商與運營商合作經(jīng)營的模式，開發(fā)商建設(shè)完成養(yǎng)老地產(chǎn)項目后，由運營商負責(zé)后續(xù)的運營管理；在資金來源方面，充分利用了政府的優(yōu)惠政策，同時與企業(yè)、銀行、保險、基金、國債等組織積極合作，保障資金鏈充足；采取了多種營銷方式，靈活經(jīng)營，配有完善的服務(wù)體系，專業(yè)化的配套設(shè)施。較原有模式增加了開發(fā)商與運營商合作經(jīng)營功能、多元化運營功能、后期運營管理功能和金融保險支撐功能，同時消除了對后期運營服務(wù)的顧慮，以及資源的浪費。

混合式多元化運營模式的入住門檻較低，能夠充分滿足大多數(shù)住戶的需求，讓更多的老年住戶享受到全方位服務(wù)的老年生活。首先，這種模式對住戶在財力方面的要求不是很高，使大多數(shù)住戶能夠承受，包括已經(jīng)退休有穩(wěn)定收入的老年人、即將退休的老年人以及打算為父母養(yǎng)老或者投資的年輕人。這種模式對不同年齡段的老年住戶提供不同的住宅及服務(wù)，分為老年住宅和普通住宅。老年住宅只針對老年住戶：一種為獨立的老年住宅，入住的老年住戶為身體健康，能夠自理生活的老年人，采用一次性交清房款的方式購買養(yǎng)老住宅，同時也能有良好的配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)及適老化設(shè)計；還有一種為介護型和完全需要護理的老年人準(zhǔn)備的，針對身體健康狀況較差、生活需要持續(xù)照料的老年人，采用會員制或租賃式的模式，所交的費用中既包含了居住費用，還包含了后期的照料服務(wù)費用。而普通住宅則針對“親情居”的年輕住戶，與正常普通住房一樣，可以全款或貸款購房，享受普通物業(yè)。

3.重構(gòu)模型的可行性分析?；旌鲜蕉嘣B(yǎng)老地產(chǎn)運營模式，對開發(fā)商而言，既能夠保證資金鏈的穩(wěn)定性，又能夠?qū)崿F(xiàn)其資金回籠，實現(xiàn)長期運營，獲取利潤；對老年住戶而言，可以享受到全方位的養(yǎng)老服務(wù)、良好的自然環(huán)境和人文環(huán)境、齊全的配套設(shè)施，提高老年人的生活質(zhì)量，使其能夠安享晚年生活；對政府而言，為老年人提供舒適滿意的養(yǎng)老環(huán)境，既有利于解決老年人的養(yǎng)老問題，同時也有利于社會和諧穩(wěn)定發(fā)展。從政府、開發(fā)商和老年住戶的角度來看，這種運營模式都具有一定的可操作性。現(xiàn)階段，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)還并未發(fā)展成熟，只有在不斷探索中發(fā)掘出更好的、更合適的運營模式。開發(fā)、管理、運營等一系列過程都需要與政府部門和其他金融管理機構(gòu)共同合作，以確保養(yǎng)老地產(chǎn)真正切實有效地為老年人提供服務(wù)。

四、小結(jié)

通過對租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式進行SWOT分析，比較租售結(jié)合模式的優(yōu)勢、劣勢、機遇和威脅四個因素，在此基礎(chǔ)上提出重構(gòu)優(yōu)化模型——混合式多元化養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式，并詳細介紹了重構(gòu)模式的具體內(nèi)容，分析了重構(gòu)模式的可行性，得出重構(gòu)模式在現(xiàn)階段具有可操作性。

[參考文獻]

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[3]王林秀，朱超強.養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟運營模式研究[J].改革與戰(zhàn)略,2012,(1)：174-176.

[4]董偉源.中國養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式探索及建議[J].全國商情(理論研究),2014，(5)：37-38.

[5]唐明麗，戴劍濤.養(yǎng)老地產(chǎn)混合式運營模式研究[J].吉林建筑工程學(xué)院學(xué)報,2013，(12)：75-77.

〔責(zé)任編輯：劉陽〕

[收稿日期]2016-02-25

[作者簡介]萬立軍(1972-)，男，黑龍江哈爾濱人，副教授，從事社會保障管理研究。

[中圖分類號]F062.9

[文獻標(biāo)志碼]A

[文章編號]1000-8284(2016)07-0139-06

Analyzing the Optimized Operation Mode of Pension Real Estate

Wang Lijun, Wang Yuguan

(SchoolofManagement,HarbinNormalUniversity,Harbin150080,China)

Abstract:With the increasing elderly population, the old age consumption comes to a new growth point, which makes the demand for the elderly real estate increased. Compared with the western developed countries, China's old-age real estate stays in its preliminary stage. At present, there is no such an operation that is mature enough for the national conditions of our country. Through SWOT analysis on the optimal mode, the author attempts to improve operation mode to optimized reconstruction and finally establish a diversified pension real estate business model.

Key words:pension real estate; operation mode; optimized reconstruction; SWOT analyzing