改革開放30年來建筑領域價值轉移路徑及發(fā)展趨勢

曲娣

（力諾集團股份有限公司，濟南250000）

改革開放30年來建筑領域價值轉移路徑及發(fā)展趨勢

曲娣

（力諾集團股份有限公司，濟南250000）

立足于改革開放和經濟全球化的大背景，以建筑業(yè)產業(yè)結構和相關企業(yè)為研究對象，以價值理論為支撐，結合產業(yè)演變過程，采用縱向分析和橫向分析兩條主線對改革開放30年來建筑領域價值轉移過程進行分析。建筑業(yè)價值鏈主要包括“投資－策劃－設計－招投標－總包－施工－監(jiān)理－物業(yè)維護”幾個關鍵環(huán)節(jié)，五方責任主體是價值鏈環(huán)節(jié)價值的主要分享者。橫向分析通過對價值鏈關鍵環(huán)節(jié)出現(xiàn)的房地產企業(yè)、施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、勘察設計企業(yè)的規(guī)模性指標和效益性指標進行對比分析，發(fā)現(xiàn)利潤在不同的產業(yè)環(huán)節(jié)之間不斷進行轉移，并找出不同時期的主要價值分享者；縱向分析以時間為軸，結合國家政策及法規(guī)梳理了建筑領域五方責任主體的發(fā)展歷程，并重點解釋了房地產企業(yè)價值轉移變化過程。

改革開放；價值轉移；戰(zhàn)略聯(lián)盟

1 引言

波特[1]的企業(yè)價值鏈的核心思想是，只有那些能為企業(yè)創(chuàng)造價值的活動才是關鍵環(huán)節(jié)，是具有戰(zhàn)略意義的；找到了關鍵環(huán)節(jié)，就找到了價值鏈。價值鏈在經濟活動中無處不在，建筑業(yè)企業(yè)之間以及企業(yè)內部各業(yè)務單元都存在價值鏈。建筑產品的價值始于設計階段，從價值產生的時間順序來看，以下幾個環(huán)節(jié)構成了建筑產業(yè)價值鏈：投資－策劃－設計－招投標－總包－施工－監(jiān)理－物業(yè)維護。

1978年中共十一屆三中全會以后實施改革開放以來，我國經濟體制經歷了從計劃經濟到有計劃的商品經濟,再到市場經濟體制轉變的過程，建筑領域也經歷了一系列制度變遷過程，招標承包制、建設監(jiān)理制開始推廣,并推行施工合同范本，完善建設工程合同制度，1994年8月建設部提出了“項目管理”的概念,此后工程項目管理的理念在建設領域開始得到認可并廣泛滲透。

2 建筑領域價值轉移路徑

2.1 建筑領域產業(yè)發(fā)展歷程

2.1.1 監(jiān)理制度

建設工程監(jiān)理制于1988年開始試點，5年以后逐步推行，1992年，《建設部關于進一步開展建設監(jiān)理工作的通知》要求各地區(qū)和有關部門全面實行監(jiān)理制。從1996年起,工程監(jiān)理制度在建筑領域開始全面推行。

2.1.2 招投標制度

1983年,城鄉(xiāng)建設部在制定建筑業(yè)改革大綱時首次明確提出，建筑工程要實行投標、議標制,并頒發(fā)了《建筑安裝工程招標投標試行辦法》，推動了全國的試點招投標。1984年3月到5月,國務院多次召開會議,明確了改革的重點要放在3個方面,即建設資金有償使用、建設項目投資包干和工程建設實行招投標承包制。1991年建設部與國家工商局聯(lián)合印發(fā)了《建筑市場管理規(guī)定》、1992年建設部頒發(fā)了《工程建設施工招標投標管理辦法》、1998年頒布《中華人民共和國招投標法》，至此，招投標法律體系雛形基本形成。

2.1.3 施工合同范本的推行

1991年，國家建設部與工商行政管理局聯(lián)合頒發(fā)了《建設工程施工合同示范文本》，其對施工中所涉及的各個環(huán)節(jié)都做了明確的規(guī)定和詳細的說明,規(guī)范合同當事人的行為,很好地解決了合同簽訂過程中長時間存在的種種難題,保障了招標承包制和建設監(jiān)理制的順利執(zhí)行[2]。經過幾年的工程實踐,根據(jù)國際、國內建筑市場的變化,參照國際FIDIC合同文本，建設部于1999年、2013年相繼對其進行修訂,并發(fā)布了新版《建設工程施工合同示范文本》。

結合以上分析可以得出，監(jiān)理制度、招投標制度從無到有，并在試點工作中不斷完善，試點成熟以后全面推行。建筑市場初步形成了由業(yè)主、監(jiān)理和承建單位、勘察設計單位組成的五方主體結構。該時期建筑業(yè)企業(yè)是建造過程的關鍵環(huán)節(jié)，也是價值鏈的核心環(huán)節(jié)。

2.2 價值轉移路徑

1998年國務院發(fā)布住房商品化改革的文件，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，此后，中國住宅房地產市場開始正式開啟，開始了房地產業(yè)15年的市場化發(fā)展[3]。下面對1998年以后各方營業(yè)收入進行統(tǒng)計分析，找出價值鏈中主要的利潤分享者。由于數(shù)據(jù)來源問題，只分析2006—2012年相關數(shù)據(jù)。

表1 2006—2012年各類企業(yè)營業(yè)收入億元

表2 2006—2012年建筑業(yè)企業(yè)與房地產企業(yè)利潤率%

先看表1，縱向來看，2006～2012年，五方主體的營業(yè)收入都穩(wěn)步攀升，橫向來看，建筑業(yè)企業(yè)的營業(yè)收入最高，房地產企業(yè)次之。但是由表2的產值利潤率對比可以看出，房地產企業(yè)利潤率明顯高于建筑業(yè)企業(yè)，所以，房地產企業(yè)取代建筑業(yè)企業(yè)成為產業(yè)價值鏈環(huán)節(jié)中最核心的利潤分享者，建筑業(yè)企業(yè)雖然利潤總額較大，但其粗放的發(fā)展模式導致其發(fā)展緩慢。由此說明，利潤從建筑產品的制造環(huán)節(jié)向銷售環(huán)節(jié)轉移，從整個價值鏈來看,房地產開發(fā)企業(yè)做鏈主,開發(fā)企業(yè)整合制造型企業(yè),開發(fā)企業(yè)在價值鏈中扮演重要角色,而身處生產環(huán)節(jié)的建筑業(yè)企業(yè)處于被決定的狀態(tài)。下面繼續(xù)分析房地產企從1998年到現(xiàn)在的價值轉移路徑。

2.2.1 房地產企業(yè)價值轉移路徑

房地產企業(yè)價值轉移經歷了地段房-學區(qū)房-社區(qū)物業(yè)（郊區(qū)房）-商業(yè)地產的轉移過程。

地段房：在房地產發(fā)展初期，交通便利、基礎設施完善、商業(yè)氛圍濃重的好地段是房地產企業(yè)開發(fā)樓盤的首選條件?？拷鞘兄行姆比A地區(qū)，建筑地段級差地租地租量相對較大，社會經濟的發(fā)達與環(huán)境條件的高舒適度是繁華地段地租增加的重要因素[3]。

學區(qū)房：學區(qū)房由于其范圍內有重點小學或者中學這種較高等級的教育資源，根據(jù)供需決定價格理論，學區(qū)房的價高已經成為一種必然，隨著時間的推移，學區(qū)房與普通商品房的價格差距還會越拉越大。

社區(qū)物業(yè)：隨著市中心成熟地段的不斷開發(fā)，市區(qū)可開發(fā)土地越來越少，且繁華地段土地成本攀升較快，許多住宅項目向郊區(qū)轉移，郊區(qū)板塊異軍突起，不再有成熟商圈依靠，自住性需求使專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務的社區(qū)商業(yè)越來越成為盤活郊區(qū)樓盤的靈魂。

商業(yè)地產：從2005年至2013年這8年間，商業(yè)地產投資完成額年均增長23.1%，一直保持著高速發(fā)展的狀態(tài)。隨著國家土地管理政策的變化,純住宅用地的供應繼續(xù)減少，業(yè)務難以持續(xù)發(fā)展。住宅項目競爭激烈,而商業(yè)地產開發(fā)的高收益性、長期性和穩(wěn)定性造成開發(fā)商向相對競爭較弱的商業(yè)地產領域轉型。商業(yè)地產開發(fā)成本比住宅高出60%～80%,但銷售價格卻是住宅的2～3倍[4]。

房地產企業(yè)利潤由地段房—學區(qū)房—社區(qū)物業(yè)（郊區(qū)房）—商業(yè)地產的轉移過程，可以用環(huán)境價值理論來解釋，利潤從產品本身轉向外圍環(huán)節(jié)。環(huán)境價值論的基本內涵就是“產品本身利潤已經很低了,環(huán)境帶來價值,產品所處的環(huán)境可以帶來極高的利潤”,對產品來講,所處的環(huán)境不同,其本身所具有的價值就完全不一樣[6]。環(huán)境因素已經與產品內化成了一個整體,具有了稀缺性和可交易性。此時,企業(yè)為了獲得利潤,往往將產品和環(huán)境進行“捆綁”銷售,環(huán)境的現(xiàn)狀有了改善，產品質量隨之提高，產品的環(huán)境成為決定商品經濟價值的主要因素，商品經濟—服務經濟—體驗經濟引發(fā)的消費變化帶動了商業(yè)地產的升級與革新。

2.2.2 建筑業(yè)企業(yè)價值轉移路徑

建筑業(yè)企業(yè)價值轉移路徑為：施工總承包—工程總承包—PPP、BOT等新型承發(fā)包模式，整合產業(yè)鏈上下游業(yè)務—打造具有設計、融資、銷售能力的企業(yè)，企業(yè)能力無邊界—戰(zhàn)略聯(lián)盟、建立合作伙伴關系。2005年，《關于加快建筑業(yè)改革與發(fā)展的若干意見》提出以工藝為主導的專業(yè)工程、大型公共建筑和基礎設施等建設項目，要大力推行工程總承包建設方式。鼓勵具有勘察、設計、施工總承包等資質的企業(yè)，在其資質等級許可的工程項目范圍內開展工程總承包業(yè)務。

戰(zhàn)略聯(lián)盟。過去企業(yè)在進行企業(yè)邊界擴張的時候，往往采用兼并、收購等方式，這種方式的企業(yè)邊界擴張往往需要企業(yè)有雄厚的資金實力，并且操作起來也有很多障礙?，F(xiàn)在企業(yè)可以在擁有所有權的前提下進行擴張，只通過共享雙方所有或者部分資產的使用權來完成，利用聯(lián)盟的方式拓展自己的業(yè)務范圍，保持自己的獨立地位和主體身份，同時“走出去”，共同分享資源[7]。

3 建筑領域價值轉移趨勢

房企仍然是價值鏈環(huán)節(jié)的利潤核心，由依靠土地升值空間盈利轉變?yōu)橐揽績?yōu)質、個性化產品增值盈利；部分資金實力雄厚的建筑業(yè)企業(yè)整合產業(yè)鏈上下游環(huán)節(jié)，同時具備融資設計能力、總承包管理能力、物業(yè)管理能力，實行縱向一體化經營；監(jiān)理企業(yè)分化為兩個陣營，一方是代表業(yè)主的利益進行專業(yè)項目管理，協(xié)調各方關系，最大化業(yè)主的投資效益，另一方由政府購買監(jiān)理公司的專業(yè)服務，作為現(xiàn)行政府質量管理職能的延伸，進行質量抽查監(jiān)督和竣工驗收工作；淡化企業(yè)資質、強化個人執(zhí)業(yè)資格制度，推進企業(yè)資質與個人執(zhí)業(yè)資格制度并軌。

房企盈利手段的轉變。房地產企業(yè)的盈利模式將會從依靠土地升值空間盈利轉變?yōu)橐揽慨a品盈利，促使企業(yè)設計出更好更豐富更具個性化的產品，以吸引消費者獲得利潤8。一方面加快誠信體系的立法建設，以法律形式明確不誠信行為需要承擔的法律責任，并給予嚴厲懲罰；另一方面加快誠信信息庫的建設與使用，將誠信體系與市場監(jiān)管緊密結合，建立行業(yè)執(zhí)業(yè)資格制度，實行執(zhí)業(yè)人員信息終身追蹤制，解決執(zhí)業(yè)資格掛靠問題。

【1】王昊亮.中國建筑業(yè)產業(yè)組織演變研究[D].北京：清華大學,2004.

【2】張瑞麟.中國建設工程施工合同的發(fā)展軌跡與前景預測[D].西安：西安建筑科技大學,2009.

【3】李培.中國住房制度改革的政策評析[J].中國市場,2013 (22):15-120.

【4】江堅.基于學區(qū)房現(xiàn)狀淺談教育地產的發(fā)展[J].創(chuàng)新,2010 (2):60-63.

【5】楊慧.2011年中國商業(yè)地產發(fā)展現(xiàn)狀及政策建議[J].中國市場,2012(22):15-18.

【6】李海艦,原磊.基于價值鏈層面的利潤轉移研究[J].中國工業(yè)經濟,2005(6):81-89.

【7】李海艦,原磊.論無邊界企業(yè)[J].中國工業(yè)經濟,2005(4):94-102.

【8】林虹.調控背景下的房地產業(yè)轉型趨勢[J].商場現(xiàn)代化, 2012,4(14):75.

The Value M igration Path and Trends about Construction Sector in Three Decades

QU Di
(LinuoGroupCo.Ltd.,Jinan 250000，China)

Basedon the reform andopeningupandeconomicglobalization,theconstruction industrialstructureand related companiesas thestudyobject,the theoryofvalueasthesupport,combinedwith industryevolution,usinga longitudinalanalysisandhorizontalanalysisof the two main lines in three decades of reform and opening Value M igration process of the construction sector analysis.Construction value chain includs“Investment-Planning-Design-Bid-EPC-Subcontracting(Construction)-(Supervision)-PropertyMaintenance”several keyareas,the fiveresponsiblepartiesarethemainvalueofthevaluechainsharer.

reform andopeningup;valuem igration;strategicalliance

TU712

A

1007-9467（2016）08-0177-03

10.13616/j.cnki.gcjsysj.2016.08.051

2016-03-23

曲娣（1979～），女，山東淄博人，工程師，從事工程項目管理研究，（電子信箱）1320812704@qq.com。