通州成為北京副中心之后

★

成為副中心后一年里，盡管出臺了“最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)限購”措施，通州的二手房均價(jià)還是從每平米2.5萬元左右變成了3.5萬元左右，上漲了40%。

一位要求匿名的通州規(guī)劃系統(tǒng)的內(nèi)部人士告訴南方周末記者，行政副中心乃至整個(gè)通州的建設(shè)規(guī)劃基本暫停了，整個(gè)通州的建設(shè)將向全世界進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。

由于通州企業(yè)外遷動(dòng)作過猛，造成一些領(lǐng)域出現(xiàn)了低端人才難尋的尷尬局面。政府原本指望通州本地被拆遷的人能頂替上來，但這些人往往不屑于低端工作，尤其是當(dāng)他們拿到了巨額拆遷補(bǔ)償款后。

南方周末記者 謝鵬

發(fā)自北京

不到30歲的王峰在北京有5套房子，這意味著千萬級別的財(cái)富。這些房子是家里老房子拆遷換來的，王峰家在北京東郊的通州區(qū)東南角的張灣鎮(zhèn)，這里位于北京東六環(huán)外。

但眼下王峰正羨慕著他家往北10公里的一群“土著”——通州潞城鎮(zhèn)的拆遷戶們。

“張灣的房子不太值錢，潞城的房子才是寶?！蓖醴鍖δ戏街苣┯浾哒f，現(xiàn)在通州人愛開玩笑說，誰娶到一個(gè)潞城女孩，可以少奮斗30年。

兩者的差別在于，潞城被劃入了“北京城市副中心”（以下簡稱副中心），且位于行政核心區(qū)。副中心北至潞苑北大街，南到京哈高速，西接北京朝陽區(qū)，東至潞城鎮(zhèn)，面積約155平米公里，占通州總面積的六分之一。其中又分成多個(gè)功能區(qū)，如行政核心區(qū)、高端商務(wù)區(qū)、文化旅游區(qū)等。

一年之前，2015年4月，中共中央發(fā)布《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，提出要建設(shè)北京城市副中心。3個(gè)月后的7月11日，北京市委全會(huì)通過文件，明確提出要聚焦通州，加快“行政副中心”的建設(shè)，這一政策后來被民間形象地解讀為“北京遷出北京”。

2016年5月27日，中共中央政治局召開會(huì)議研究部署規(guī)劃建設(shè)北京城市副中心有關(guān)工作，提出建設(shè)副中心是“歷史性工程”，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上，副中心社區(qū)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老配套指標(biāo)將全部高于中心城，適宜步行和自行車的林蔭路比例達(dá)到70%。

在通州之前，新中國唯一一次把建設(shè)城市副中心上升到國家戰(zhàn)略高度的，是當(dāng)年上海建設(shè)浦東。老話說“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”，但后來浦東成功逆襲，成為上海的城市名片。

成為副中心之前，通州是著名的“睡城”——人們白天在城里上班，晚上回通州睡覺，主要是因?yàn)檫@里房價(jià)便宜，交通相對方便。

但一年之間，通州發(fā)生了翻天覆地的變化。

拆遷：都愿意要房子

潞城鎮(zhèn)位于通州最東邊，目前人煙稀少，卻通了地鐵站。每天，數(shù)千輛掛全國各地車牌的汽車綿延兩公里，停在地鐵站外。這些車大部分都來自跟地鐵站隔著一條潮白河的河北省廊坊市燕郊鎮(zhèn)，車主們居住在燕郊，每天在此換乘地鐵，前往30公里外的北京市區(qū)上班，因?yàn)橥獾剀嚺七M(jìn)北京有很多限制。

但超級停車場很快將變成北京市新的行政核心區(qū)。按照北京市的官方表態(tài)，2017年底之前，北京市委、市政府、人大和政協(xié)四套行政班子將集體搬至潞城鎮(zhèn)。之后，北京市其他的非首都核心功能的企事業(yè)單位，也將陸續(xù)搬到通州其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

行政核心區(qū)占地約15平方公里，通州官方公布的信息顯示，目前行政核心區(qū)的第一期拆遷工作基本完成，涉及6個(gè)村近8600人，總投資162億元。據(jù)此粗略計(jì)算，人均拆遷成本在200萬元左右。

南方周末記者得到的一份上述6個(gè)村的拆遷文件顯示，拆遷工作從2015年8月開始，9月結(jié)束。同一塊宅基地的被拆遷戶，要么選擇現(xiàn)金，要么選擇安置房。

一位潞城村民告訴南方周末記者，村民的宅基地主要是200平米和267平米兩種。通州規(guī)定這些被拆遷村子的宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)是每平米3850元，再加上安置款補(bǔ)助，南方周末記者根據(jù)政府公示的計(jì)算方式粗略估算，家庭宅基地在200平米左右的，如果選擇拿現(xiàn)金，拆遷戶至少能拿到400萬元。

如果選擇要房子，則按照人均50平米面積來安置。一般來說，一口之家，給一套一居室；兩口之家，給一套三居室；五口之家能分到三套兩居室。由于被拆遷戶很多都是幾代同堂，所以大部分人都能分到三四套房子。

有多塊宅基地的村民，一般選擇一些宅基地拿拆遷款，另一些宅基地選安置房。

第一期被拆遷的有個(gè)村子叫郝家府，位于行政核心區(qū)，明年將成為北京市公務(wù)員安置點(diǎn)。王峰的親戚正好就在郝家府村，他親戚跟大多數(shù)村民一樣，選擇多要房子少要現(xiàn)金。雖然政府規(guī)定，這些回遷房五年內(nèi)不能上市。但大部分人不著急賣，都相信通州的房子還能漲。

這次安置中，政府給每個(gè)村配套了人均10平方米的產(chǎn)業(yè)用房，并允許這些房產(chǎn)作為村集體資產(chǎn)投入運(yùn)營，村民可以獲得股東分紅，股份可以繼承。

潞城的拆遷引來了很多掘金者，如律師和各類理財(cái)公司。很多律師聲稱可以幫助村民提高拆遷補(bǔ)貼。但一位村民告訴南方周末記者，政府做的挺不錯(cuò)，很多人都積極主動(dòng)配合拆遷，他沒有聽說過有人拒遷的事情。倒是很多被拆遷戶開始接觸各類投資和理財(cái)公司的業(yè)務(wù)員，以至于政府專門給大家發(fā)通知，提醒說要注意非法集資和金融詐騙的陷阱。

郝家府也開通了地鐵，地鐵站北邊就是未來市政府辦公地，目前已經(jīng)被圍起來，透過墻洞可以看到里面正在施工。地鐵南邊是公務(wù)員住宅區(qū)，目前土地已經(jīng)整平，路邊安置了一塊寫著毛澤東《沁園春·長沙》的大石塊。

北京市常務(wù)副市長李士祥在2016年“兩會(huì)”上透露，政府會(huì)在通州給40歲以上的建集體宿舍，30歲以下的建保障性住房。這被外界解讀為，40歲以上的人家庭狀態(tài)通常已經(jīng)固化，退休后仍然會(huì)搬回北京城里。而30歲以下的還是初級社會(huì)人，可以用“分房子”的方式讓他們就此定居通州。

“睡城”劇變

2012年，劉軍剛把房子買到通州區(qū)時(shí)，房價(jià)是每平米1.8萬元左右，現(xiàn)在已經(jīng)到了3.6萬元。其中，通州成為北京副中心的最近一年里，每平米就漲了1萬元。

劉軍和妻子都在北京中關(guān)村上班，經(jīng)常需要加班。當(dāng)時(shí)從市里到通州只有一條地鐵，劉軍從中關(guān)村到通州的家要兩個(gè)小時(shí)。兩人在通州住了幾個(gè)月之后，搬到中關(guān)村租房住。

2014年底，北京地鐵六號線進(jìn)入通州，從中關(guān)村一小時(shí)能到通州，再拼個(gè)車，十分鐘就能進(jìn)家門。于是夫妻倆搬回了通州住。

劉軍回憶說，成為副中心之前的通州，去哪都不堵車，小區(qū)基本住的都是老年人，全區(qū)只有三個(gè)電影院，沒有適合年輕人的商場。

但現(xiàn)在通州已經(jīng)有差不多十家影院。過去通州的商場很小，現(xiàn)在萬達(dá)等大型商場進(jìn)駐后，通州人進(jìn)城消費(fèi)明顯減少。一些商場打出了“從此購物何需進(jìn)城”的口號。

搬回通州后，劉軍發(fā)現(xiàn)小區(qū)附近停車很緊張了，而且現(xiàn)在通州跟市里一樣，高峰期經(jīng)常堵車。

過去小區(qū)附近的路口廣告牌一直處在招商狀態(tài)，偶爾政府做做形象廣告。但現(xiàn)在各大路口的廣告牌，幾乎都被婦產(chǎn)醫(yī)院占據(jù)了。

“像我們這樣在市里上班的年輕人開始回到通州居住。因?yàn)榇蠹业搅艘⒆拥哪昙o(jì)，肯定還是住自己家里比較方便?！眲④妼δ戏街苣┯浾哒f。

以前住通州的時(shí)候，劉軍每天晚上都要舉報(bào)樓下的露天燒烤。但商販們一般會(huì)比城管早一分鐘全部撤離完，因?yàn)橛腥朔派?。有一次城管很無奈地對劉軍說，他們不太敢追這些商販，怕矛盾激化，而且商販們把小孩放在三輪車上做生意，城管根本不敢追。

搬回通州后，劉軍發(fā)現(xiàn)露天燒烤再也沒有出現(xiàn)過?！昂芫靡郧翱敬蓖ㄖ莸甑睦习甯嬖V南方周末記者，通州成為副中心以來，相關(guān)部門加大了各種檢查，對衛(wèi)生和食品的監(jiān)管更加嚴(yán)格。

過去很多商販都去通州八里橋的牛羊肉批發(fā)市場進(jìn)貨，但如今通州正打算把這類批發(fā)市場遷移出去。很多商販干脆改行或者離開通州。

“不能留歷史遺憾”

據(jù)大公研究院的數(shù)據(jù)，1994年以來，內(nèi)地有34個(gè)城市搬遷過市府駐地，且超過七成的城市是在近十年完成搬遷的。但北京市的中心，新中國成立以來一直是二環(huán)以內(nèi)。

在新中國成立之初，學(xué)者梁思成曾建議，在現(xiàn)在的北京西三環(huán)到西二環(huán)之間，建立專門的中央人民政府行政中心區(qū)，但方案沒有得到?jīng)Q策層的認(rèn)可。

一直到2005年，為疏解首都的人口壓力，北京市第一次提出建設(shè)城市副中心。一開始主要是建設(shè)北京衛(wèi)星新城，當(dāng)時(shí)順義、通州和亦莊都被北京列為新城。許嵩就是在那年以每平米6000元的價(jià)格在通州買了房。

2008年奧運(yùn)會(huì)之后，北京市提出新城建設(shè)要向通州傾斜。當(dāng)時(shí)通州新城的主要范圍是目前行政副中心的東北區(qū)域。

許嵩原本以為新城建設(shè)能帶來不少就業(yè)機(jī)會(huì)，免去職住分離之苦。但由于交通和生活配套等基礎(chǔ)設(shè)施遠(yuǎn)不如市中心，通州一直吸引不了優(yōu)質(zhì)企業(yè)和高端人才。許嵩只能繼續(xù)住在通州，但每天都去市里上班。

通州成為名副其實(shí)的睡城，直到2015年4月，推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展成為重大國家戰(zhàn)略，戰(zhàn)略的核心是有序疏解北京四大類非首都功能：一是高消耗產(chǎn)業(yè)；二是區(qū)域性物流基地、區(qū)域性專業(yè)市場等第三產(chǎn)業(yè)；三是部分教育、醫(yī)療、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等社會(huì)公共服務(wù)功能；四是部分行政性、事業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)和企業(yè)總部。

其中，前兩類也是通州正在轉(zhuǎn)移出去的產(chǎn)業(yè)，但后兩類是目前通州作為北京副中心要重點(diǎn)承接的城市功能。

也就是從這一刻起，通州房價(jià)一路猛漲。政府很快出臺了各種限制性措施。比如先后對住宅和商住兩用的房子進(jìn)行限購。這些限購措施非常嚴(yán)格，如果沒有通州戶口或者沒在通州繳納社保和納稅，基本沒有資格在通州買房，這讓通州被媒體稱為“最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)限購市場”。

即便如此，北京多個(gè)地產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)都顯示，成為副中心后一年里，通州的二手房均價(jià)從每平米2.5萬元左右變成了3.5萬元左右，上漲了40%。

2016年5月27日，中共中央政治局召開會(huì)議，研究部署規(guī)劃建設(shè)北京城市副中心有關(guān)工作。會(huì)議提出，“要把每一寸土地都規(guī)劃得清清楚楚后再開工建設(shè)”。

具體到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上，一是副中心社區(qū)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老配套指標(biāo)將全部高于中心城。二是建設(shè)一個(gè)以步行和自行車出行為主要方式的宜居城區(qū)，林蔭路比例達(dá)到70%。

一位要求匿名的通州規(guī)劃系統(tǒng)的內(nèi)部人士告訴南方周末記者，5月27日之后，行政副中心乃至整個(gè)通州的建設(shè)規(guī)劃基本暫停了，整個(gè)通州的建設(shè)將向全世界進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。

通州也很快出臺了戶籍限制政策，嚴(yán)控在通州落戶。

即便是通州引進(jìn)的人才，如果已在北京他區(qū)（不含中心城六區(qū)）購置房產(chǎn)，就不能在通州落戶，而是去實(shí)際購房居住地辦理落戶。另外就是清理通州集體戶，動(dòng)員在通州區(qū)外購房的人把戶口遷走。

騰籠換鳥

陳劍十幾年前就來到通州辦了個(gè)小型模具廠。2008年底，為了小孩讀書方便，他把廠子搬遷到了通州往東十幾公里的河北燕郊鎮(zhèn)，在燕郊買了個(gè)房子，然后把戶口落在燕郊，讓小孩在燕郊讀書。 “如果當(dāng)時(shí)不搬走，現(xiàn)在基本也會(huì)被動(dòng)員遷移出去?！标悇δ戏街苣┯浾哒f。

2008年底的時(shí)候，北京市的房價(jià)正好是近十年的最低點(diǎn)。當(dāng)時(shí)燕郊的房價(jià)更便宜，每平米3000元左右。陳劍在北京和燕郊的分界線潮白河的東岸買了個(gè)大房子。

隨著通州成為副中心，燕郊房價(jià)從2015年開始也一路加速上漲。2015年初燕郊房子市場均價(jià)在每平米一萬元左右，到現(xiàn)在已經(jīng)逼近兩萬元。

在通州上班、住在燕郊的彭進(jìn)，剛把燕郊的房子賣掉，在北京南六環(huán)附近換了一套面積差不多的房子。那里的房子均價(jià)跟燕郊差不多。

彭進(jìn)選擇南六環(huán)的一個(gè)重要原因是，公司是做模具加工的，今年很可能作為落后產(chǎn)能被政府勸退出通州。老板告訴他，公司可能南遷到廊坊。

目前通州大部分的企業(yè)都是工業(yè)大院、加工企業(yè)和低端種養(yǎng)殖小區(qū)。去年通州遷出了300家左右的企業(yè)，今年要遷出1000家左右。

通州區(qū)經(jīng)信委對外透露，通州已經(jīng)梳理出2000家要被搬遷的企業(yè)。一位通州的公務(wù)員對南方周末記者表示，這些企業(yè)都曾對通州的就業(yè)和稅收等做出過巨大貢獻(xiàn)。要把他們遷走，輿論壓力很大。為此，通州先拿一些影響力大的企業(yè)做典型。比如，有著100年歷史的北京紅螺食品從通州遷到了河北玉田縣。這樣一來，企業(yè)動(dòng)遷速度快了很多。

但騰空籠子容易，吸引新的鳥來筑巢卻很難。一位接近通州人保部門的匿名人士告訴南方周末記者，目前通州人保部門比較頭疼的一個(gè)問題是，由于通州企業(yè)外遷動(dòng)作過猛，造成一些領(lǐng)域出現(xiàn)了低端人才難尋的尷尬局面。政府原本是指望通州本地被拆遷的人能頂替上來，但這些人往往不屑于低端工作，尤其是當(dāng)他們拿到了巨額拆遷補(bǔ)償款后。

而在創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新上，目前通州的競爭力并不明顯。一位創(chuàng)業(yè)者告訴南方周末記者，他想在通州注冊一個(gè)公司，中介報(bào)價(jià)普遍要6000元，注冊地址一年也要6000元，但在朝陽區(qū)，中介只收4000元，還可以幫他把公司注冊在免收地址費(fèi)的創(chuàng)業(yè)孵化器里。但在通州，要找到一個(gè)孵化器很難。

來通州上班

作為京通招聘網(wǎng)負(fù)責(zé)人，王志銳發(fā)現(xiàn)，原先在京通招聘網(wǎng)找工作注冊簡歷的人，學(xué)歷基本是大專為主，而且以通州本地人才為主。如今，本科、碩士和博士所占比例增加明顯。

而在用人單位方面，過去以工廠類、小型服務(wù)企業(yè)為主，現(xiàn)在很多創(chuàng)新類、IT互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)開始在通州落戶。

整個(gè)通州的薪酬水平，也從過去三四千元，到現(xiàn)在基本五千元起步。甚至也有企業(yè)開出八千到一萬元在通州招人。比如，“很久以前烤串”通州店老板告訴南方周末記者，他們服務(wù)員的工資幾年前還是1200元，現(xiàn)在基本都三四千元。

王志銳還發(fā)現(xiàn)，通州的發(fā)展讓更多原先在北京中心城區(qū)上班的優(yōu)秀人才，開始在通州就業(yè)。比如他認(rèn)識一個(gè)在中關(guān)村上班、月收入1萬元的朋友，最近在通州找了一個(gè)月薪只有4000元的工作。一是接送小孩上學(xué)方便，二是在通州有工作就可以在通州納稅和交社保，這樣方便以后在通州買房或者申請?jiān)谕ㄖ莘e分落戶。

“愿意在通州就業(yè)的中高端人才多了，去年主要是家在通州的留在通州就業(yè)，今年家在市里的也開始考慮來通州上班?！蓖踔句J告訴南方周末記者，他最近面試了一個(gè)58同城的老員工，這個(gè)人其實(shí)沒有太大經(jīng)濟(jì)壓力，就是感覺通州有發(fā)展前景才過來。

在王志銳看來，目前中高端人才向通州的流動(dòng)，雖然還沒有形成聚集效應(yīng)，但趨勢已經(jīng)十分明顯。

實(shí)際上，目前通州也在推動(dòng)探索建立梯度積分指標(biāo)體系，通過積分賦權(quán)，重點(diǎn)解決市行政副中心建設(shè)亟須的人才引進(jìn)問題。但要留住人才，關(guān)鍵還是配套要跟上，尤其教育配套要跟上。

過去通州優(yōu)質(zhì)教育資源比較匱乏，現(xiàn)在政府開始把市里諸多優(yōu)質(zhì)教育資源引入通州。比如中國人民大學(xué)和北京電影學(xué)院的新校區(qū)都安排在通州潞城鎮(zhèn)。中小學(xué)這塊，正在建設(shè)北京二中、北京五中、景山學(xué)校、人大附中、人大附小等通州校區(qū)。

但如何保障這些東遷到通州的優(yōu)質(zhì)教育資源公平、合理分配，是目前南方周末記者采訪的多個(gè)通州居民最為關(guān)注的問題。他們擔(dān)心，這些優(yōu)質(zhì)資源過分集中，并向行政核心區(qū)傾斜。

（應(yīng)采訪對象要求，王峰、劉軍為化名）