真的要炸掉房子嗎？

王安

按說(shuō)房產(chǎn)稅不應(yīng)該導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)高度依賴房地產(chǎn)，政府應(yīng)該不會(huì)搬起石頭砸自己的腳。中國(guó)房產(chǎn)稅只是試點(diǎn)著，但發(fā)達(dá)國(guó)家把這些稅種納入到稅收體系中正常運(yùn)作，而中國(guó)卻把這些稅種當(dāng)成政策導(dǎo)向，具有較強(qiáng)的功利性，會(huì)嚇到房主。

華遠(yuǎn)任志強(qiáng)任大炮應(yīng)該在六十五歲上下吧。讓人佩服的是，在他這個(gè)年齡，還總是一開口就驚人一跟頭。他的驚人之語(yǔ)之一是：“多余的房子炸掉?！?/p>

任大炮是這樣分析的：“以全國(guó)房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來(lái)看，接近7億平方米的庫(kù)存并不算多。但問(wèn)題在于，這其中有大量庫(kù)存屬于很難消化的部分。換句話說(shuō)，只能炸掉，不會(huì)因?yàn)槿魏握叨??！?/p>

首先，我們要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)是：房子真的很多。據(jù)國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組2013年的調(diào)查，12個(gè)省區(qū)的156個(gè)地級(jí)市和161個(gè)縣級(jí)市，90%以上的地級(jí)市正在規(guī)劃建設(shè)新城新區(qū)。此外，12個(gè)省會(huì)城市共規(guī)劃建設(shè)55個(gè)新城新區(qū)，有一個(gè)省會(huì)城市一家就要新建13個(gè)城區(qū)。研究數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)新城新區(qū)規(guī)劃人口達(dá)到34億。

大家知道，我們整個(gè)國(guó)家只有14億人口，2013年底的城鎮(zhèn)人口才是7.3億，卻要給34億人蓋這么多房子，怎么住得完？1958年大躍進(jìn)，據(jù)說(shuō)糧食多得吃不了了，有領(lǐng)導(dǎo)建議一天吃5頓飯。如今房子多得住不過(guò)來(lái)了，總不能上半宿睡東房，下半宿睡西房吧？這才是房奴呢。

如今房地產(chǎn)的產(chǎn)能過(guò)剩，首先從宏觀來(lái)看，數(shù)量上中國(guó)百姓的房屋擁有率甚高，在90%以上，而世界平均比例為50%—60%。另外，按人均居住面積，世界人均居住面積是20平方米，而按照中國(guó)官方的數(shù)據(jù)，2015年中國(guó)人均居住面積達(dá)到33平方米。

那么，當(dāng)中國(guó)家庭的大多數(shù)財(cái)富都在不動(dòng)產(chǎn)，即房地產(chǎn)上面，當(dāng)人口紅利慢慢消失，誰(shuí)有能力來(lái)購(gòu)買房地產(chǎn)？誰(shuí)能來(lái)接盤？房地產(chǎn)的投資回報(bào)如何實(shí)現(xiàn)？

人口紅利消失有兩種指標(biāo)，一種指標(biāo)是人口中18歲到64歲之間的勞動(dòng)力的比例從2010年開始下降，因此，大家都會(huì)感覺(jué)到中國(guó)的勞動(dòng)力成本越來(lái)越貴；另一種指標(biāo)是中國(guó)1負(fù)—15歲青少年的比例，中國(guó)已經(jīng)從70年代的42%，下滑到了今天的16%，已經(jīng)落入了聯(lián)合國(guó)認(rèn)為嚴(yán)重少子化的線內(nèi)，在國(guó)際上，當(dāng)1歲—15歲人口占總?cè)丝诘谋戎亟橛?5%—18%時(shí)，被稱為嚴(yán)重少子化。

當(dāng)人口紅利消失時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的剩余余，房?jī)r(jià)必然往下走。到那時(shí)，不是你想賣房就能賣得掉的。

除去人口紅利消失這個(gè)因素外，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的、人們說(shuō)得不多的因素還有房產(chǎn)稅。按說(shuō)房產(chǎn)稅不應(yīng)該導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)高度依賴房地產(chǎn)，政府應(yīng)該不會(huì)搬起石頭砸自己的腳。發(fā)達(dá)國(guó)家有三大縮小貧富差距的稅：房產(chǎn)稅、資本利得稅和遺產(chǎn)稅，這三大稅中國(guó)目前都沒(méi)有征收，房產(chǎn)稅只是試點(diǎn)著。但發(fā)達(dá)國(guó)家把這些稅種納入到稅收體系中正常運(yùn)作，而中國(guó)卻把這些稅種當(dāng)成政策導(dǎo)向，具有較強(qiáng)的功利性，會(huì)嚇到房主。

另一個(gè)說(shuō)的不多的因素是金融業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)，或者是其他資產(chǎn)價(jià)格泡沫的破滅，而致房地產(chǎn)業(yè)引火燒身。實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣已經(jīng)成為共識(shí)，債務(wù)規(guī)模不斷上升，盡管問(wèn)題主要出在企業(yè)債務(wù)層面，而企業(yè)債務(wù)主要表現(xiàn)為國(guó)企債務(wù)，但國(guó)企有政府信用作為背書，故企業(yè)高債務(wù)之下似乎還是看不到爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因。

不過(guò)，近些年金融機(jī)構(gòu)之間的交易規(guī)模驚人增長(zhǎng)，不管是表外業(yè)務(wù)還是表內(nèi)業(yè)務(wù)，不管是通道業(yè)務(wù)還是委外業(yè)務(wù)，同業(yè)業(yè)務(wù)的規(guī)模都是逐年增大，各類產(chǎn)品存量規(guī)模也越來(lái)越大，金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債表都在做大，杠桿率都在提升。所有交易產(chǎn)品的背后，都是有資產(chǎn)作為支撐的，假如某類資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)流動(dòng)性缺失的風(fēng)險(xiǎn)，這風(fēng)險(xiǎn)可就大了。當(dāng)年次貸危機(jī)中美國(guó)雷曼兄弟的破產(chǎn)就是一例。

陷阱是早早埋下的，到了跟前了再收腳，就已經(jīng)來(lái)不及了，就只好炸掉了。