淺析不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查內(nèi)容

楊金海

（百色市國(guó)土資源信息測(cè)繪中心 廣西百色市 533000）

淺析不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查內(nèi)容

楊金海

（百色市國(guó)土資源信息測(cè)繪中心 廣西百色市 533000）

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪是不動(dòng)產(chǎn)登記工作順利進(jìn)行的關(guān)鍵，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪相關(guān)技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)是確保不動(dòng)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作順利實(shí)施的保障。此背景下，本文首先分析了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查內(nèi)容，其次對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的異同點(diǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，以供參考。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍；調(diào)查；關(guān)系

1 前言

所謂不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍，主要是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的自然狀態(tài)、權(quán)利狀態(tài)以及其他事項(xiàng)的調(diào)查與記錄情況，是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪檔案及不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的總稱。其中，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪檔案，主要涉及不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)、信息、圖件與相關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，主要有不動(dòng)產(chǎn)登記薄和原始登記憑證。就實(shí)際情況來(lái)看，所謂不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍，一般是指通過(guò)整理、加工、分類不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪與登記工作中形成的各種圖紙、文字記錄與清單等紙質(zhì)資料和照片、視頻與音頻等相關(guān)資料形成的圖、檔、卡及冊(cè)的統(tǒng)稱。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)電子權(quán)籍，是上述圖、檔、卡、冊(cè)的數(shù)字化與電子化的處理成果。不動(dòng)產(chǎn)必須具備權(quán)籍，類似于人必須有戶籍，以此來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及其物權(quán)進(jìn)行有效的、全面的、合理的管理。一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍管理與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記之間存在相對(duì)密切的聯(lián)系，并相互依存、相互配合。

2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查內(nèi)容解析

2015年5月4日，我國(guó)國(guó)土部門下發(fā)了《國(guó)土資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》，并逐步構(gòu)建了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查體系與相關(guān)工作機(jī)制，完善了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是目前不動(dòng)產(chǎn)登記工作的主要事項(xiàng)。所以，目前與未來(lái)需要做的工作之間存在較大的聯(lián)系，針對(duì)此，為了更好的清理當(dāng)前工作關(guān)系，并且為下一步工作的合理銜接奠定良好的基礎(chǔ)，本文對(duì)以土地與房屋為主體的地籍調(diào)查與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作之間存在的關(guān)聯(lián)進(jìn)行了一定的分析研究，以供同行參考。

一般情況下，地籍調(diào)查工作是遵循國(guó)家規(guī)定的相關(guān)法律程序，并在土地登記申請(qǐng)的前提下，以權(quán)屬調(diào)查與地籍測(cè)量的方式，查清楚每一宗土地的權(quán)屬、界限、面積、用途與位置等情況，以形成地籍調(diào)查數(shù)據(jù)、圖件等有關(guān)調(diào)查資料，為土地注冊(cè)登記、證書(shū)的核發(fā)提供技術(shù)保障。本文所論述的“地籍調(diào)查”主要是指執(zhí)行《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T1001-2012）規(guī)范的“地籍調(diào)查”。

地籍調(diào)查工作是確保土地登記工作順利開(kāi)展的前期基礎(chǔ)性工作，其資料成果經(jīng)過(guò)土地登記之后就具備了法律效力。對(duì)于地籍調(diào)查工作的內(nèi)容，主要涉及土地權(quán)屬調(diào)查與地籍測(cè)量。其中，對(duì)于權(quán)屬調(diào)查工作，主要是指對(duì)土地權(quán)屬情況與界址的調(diào)查，然后依據(jù)此繪制宗地草圖，最后做好地籍調(diào)查表格的填寫(xiě)工作。

所謂不動(dòng)產(chǎn)，主要指土地、房屋等定著物。一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是在以不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)單位為基礎(chǔ)，并在嚴(yán)格遵循“權(quán)屬清楚、界址清晰、面積準(zhǔn)確”原則的基礎(chǔ)上，依據(jù)申請(qǐng)調(diào)查或登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型，合理確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查內(nèi)容，主要涉及土地、房屋等。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查主要內(nèi)容，一般是在以宗地、宗海為單位的基礎(chǔ)上，調(diào)查清楚宗地、宗海及其房屋、林地等定著物構(gòu)成的不動(dòng)產(chǎn)單元的實(shí)際情況。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的基礎(chǔ)路線，主要是在地籍或是地海調(diào)查的前提下，以宗地或是宗海為基礎(chǔ)，為了更好的滿足不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)要求，充分利用已存在的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、登記與前期審批等成果資料，以已存在的集體土地所有權(quán)地籍圖、影像圖為工作底圖，采用內(nèi)外業(yè)核實(shí)、實(shí)地調(diào)查測(cè)量的方式，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量等方面工作。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍基本調(diào)查方法，主要有不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與編碼、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查方式。其中，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查方式，主要以有效結(jié)合內(nèi)外業(yè)核實(shí)與實(shí)地調(diào)查的方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查，以查清楚不動(dòng)產(chǎn)單元的權(quán)屬、界址等狀況，為不動(dòng)產(chǎn)單位權(quán)屬的清晰、界址的準(zhǔn)確等提供保障。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量方式的選用，需對(duì)基礎(chǔ)條件、工作實(shí)際需求等內(nèi)容進(jìn)行全面的考慮，在保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利安全性的基礎(chǔ)上，按照不動(dòng)產(chǎn)具體類型、位置等情況，遵循因地制宜的原則，選用滿足本地區(qū)實(shí)際需求的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量方式，為不動(dòng)產(chǎn)單位界址的清晰與面積的準(zhǔn)確性提供堅(jiān)實(shí)的保障。對(duì)于城鎮(zhèn)、村莊以及獨(dú)立的工礦等區(qū)域建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)選用解析法對(duì)界址點(diǎn)坐標(biāo)進(jìn)行測(cè)量，并對(duì)土地實(shí)際面積進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算，然后對(duì)房屋邊長(zhǎng)進(jìn)行實(shí)地丈量，最后采用幾何要素法對(duì)房屋面積進(jìn)行仔細(xì)的計(jì)算。對(duì)于分散的、獨(dú)立的建設(shè)用地，也可采用解析法對(duì)界址點(diǎn)坐標(biāo)進(jìn)行測(cè)量，并且還可做好土地面積的計(jì)算工作，當(dāng)然也可以采用圖解法測(cè)量界址點(diǎn)坐標(biāo)，但此情況下，應(yīng)當(dāng)采用實(shí)地丈量的方式測(cè)量界址邊長(zhǎng)與房屋邊長(zhǎng)，然后再采用幾何要素法對(duì)土地面積與房屋面積進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算。對(duì)于海域、耕地、園地等建設(shè)用地，可采用解析法或是圖解法獲得界址點(diǎn)坐標(biāo)，然后對(duì)土地或是海域面積進(jìn)行相關(guān)計(jì)算，如果其上存在房屋等定著物，應(yīng)盡量選用實(shí)地丈量的方式測(cè)量其邊長(zhǎng)，然后采用幾何要素法對(duì)房屋面積進(jìn)行仔細(xì)的計(jì)算。

在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作時(shí)，應(yīng)遵循準(zhǔn)備工作、權(quán)屬調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量、成果審查入庫(kù)與成果整理歸檔次序原則。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的內(nèi)容，應(yīng)確保其滿足（國(guó)土資發(fā)〔2015〕41號(hào)）《國(guó)土資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》中的附件“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案”的相關(guān)內(nèi)容與要求。

3 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的異同點(diǎn)

3.1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的相同點(diǎn)

對(duì)于土地權(quán)屬調(diào)查方式的選擇，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查均需嚴(yán)格遵循地籍調(diào)查權(quán)屬調(diào)查工作的相關(guān)要求。耕地權(quán)屬調(diào)查方法應(yīng)當(dāng)依據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)查規(guī)程》（NY/T2537）中的相關(guān)要求實(shí)施。在地籍測(cè)量方法、測(cè)量精度及測(cè)量技術(shù)方面，兩者的要求基本一致。此外，對(duì)于界址具體測(cè)量程序與實(shí)際采用的測(cè)量方法，應(yīng)依據(jù)地籍測(cè)量中涉及的界址測(cè)量要求進(jìn)行。對(duì)于軟件功能主體，必須嚴(yán)格遵循地基調(diào)查功能要求。

3.2 地籍調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查間的差異

3.2.1 權(quán)屬調(diào)查

就當(dāng)前情況來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作中采用的權(quán)屬方式增加了房屋權(quán)屬調(diào)查方法，對(duì)于調(diào)查工作選用的方式，需確保其滿足《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986.1）中的相關(guān)要求。在編碼規(guī)則上，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼主要采用7層28位層次碼結(jié)構(gòu)，通常由原有地籍調(diào)查過(guò)程中涉及的19位宗地代碼、9位定著物代碼共同組成。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表格，一般包含地籍調(diào)查表格，以及地籍調(diào)查規(guī)程中的地籍調(diào)查表中增加了的內(nèi)容：①為了確保不動(dòng)產(chǎn)中包含的地類能夠更好的銜接，增加了概念的外延，以及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林地使用權(quán)等法律規(guī)定的權(quán)利。②增加了“土地權(quán)屬來(lái)源證明材料”等方面的內(nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、地籍調(diào)查圖件成果在地籍調(diào)查圖件上增加了不動(dòng)產(chǎn)單元圖。此外，如果宗地內(nèi)部的建筑物沒(méi)有區(qū)分所有權(quán)的專有部分，應(yīng)不表示。

3.2.2 坐標(biāo)系統(tǒng)

對(duì)于地籍調(diào)查坐標(biāo)系統(tǒng)，應(yīng)盡量選用1980西安坐標(biāo)系，同時(shí)還可選用1954年北京坐標(biāo)系統(tǒng)、獨(dú)立坐標(biāo)系統(tǒng)等系統(tǒng)，但需與1980西安坐標(biāo)系統(tǒng)聯(lián)測(cè)或是構(gòu)建相應(yīng)的轉(zhuǎn)換關(guān)系。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查坐標(biāo)系統(tǒng)，要求在過(guò)渡階段的相同縣級(jí)行政區(qū)域內(nèi)部，應(yīng)選用地籍圖坐標(biāo)系統(tǒng)與投影方式，并且還要在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間內(nèi)，與2000國(guó)家大地坐標(biāo)系建立相應(yīng)的轉(zhuǎn)換關(guān)系。

3.2.3 軟件功能

軟件功能上增加了依據(jù)政策與權(quán)屬、宗地幾何面積等內(nèi)容。此外，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查面積計(jì)算工作中，還增加了“房屋面積測(cè)算”內(nèi)容。從外。對(duì)于房屋測(cè)算工作采用的方法，必須嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986.1）要求實(shí)施。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍是地籍調(diào)查的擴(kuò)展，可滿足土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查工作的實(shí)際需求。同時(shí)，還應(yīng)在宗地基礎(chǔ)上，有序?qū)嵤┓课?、土地等定著物的日常?quán)屬調(diào)查與測(cè)量，避免由于調(diào)查基礎(chǔ)不一致而導(dǎo)致的權(quán)利交叉、重疊等不對(duì)稱問(wèn)題的出現(xiàn)，依據(jù)相關(guān)法律保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。此外，還應(yīng)當(dāng)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記總體要求，在遵循現(xiàn)有地籍調(diào)查成果的基礎(chǔ)上，充分利用土地、房屋等各類不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查、登記、審批、交易等資料，有序執(zhí)行日常不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，確保調(diào)查工作的連續(xù)穩(wěn)定。

參考資料

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P272

A

1004-7344（2016）18-0187-02

2016-6-4

楊金海（1988-），男，助理工程師，大學(xué)本科學(xué)士學(xué)位，從事國(guó)土資源相關(guān)數(shù)據(jù)處理、數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)、土地和礦產(chǎn)規(guī)劃、復(fù)墾方案、專題圖制作工作。