信達(dá)地產(chǎn)何以成為“地王”

冉學(xué)東

信達(dá)作為國(guó)有金融企業(yè)下屬的一家房地產(chǎn)公司，有著“國(guó)”字頭的擔(dān)保，有著金融業(yè)的輸血，持續(xù)制造地王也不足為奇。

近日，信達(dá)地產(chǎn)以58.05億元總價(jià)奪得上海寶山區(qū)顧村一地塊再次制造地王，成為輿論熱議的焦點(diǎn)。該地塊溢價(jià)超過(guò)303%，刷新今年上海土地市場(chǎng)溢價(jià)率紀(jì)錄。該地塊樓板價(jià)為36962元/平方米，但如果剔除保障房、自持商業(yè)面積計(jì)算，實(shí)際可售商品住宅部分的樓板價(jià)已高達(dá)4.8萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)普遍測(cè)算，若加上建安、稅收等一系列成本，該項(xiàng)目建成后的銷(xiāo)售價(jià)格將突破7萬(wàn)元/平方米。

其實(shí)，這不是今年信達(dá)地產(chǎn)第一次制造地王，有媒體統(tǒng)計(jì)，2015年7月至今，信達(dá)地產(chǎn)通過(guò)公開(kāi)招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是地王，分別是廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星橋單價(jià)地王、杭州濱江奧體地鐵總價(jià)地王以及上海顧村地王，從而讓信達(dá)地產(chǎn)成為名副其實(shí)的“地王”。

而根據(jù)《證券時(shí)報(bào)》報(bào)道，按照規(guī)劃，在區(qū)域布局中，信達(dá)擬重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市與人口導(dǎo)入城市，逐步形成“3+2+X”布局，“3”指長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀城市群，“2”指長(zhǎng)江中游和成渝城市群，“X”指不在五大城市群內(nèi)的二線和區(qū)域中心城市。這樣看來(lái)，信達(dá)將觸角伸向了所有的區(qū)域核心城市。

輿論關(guān)注的是這個(gè)公司的背景，它的母公司信達(dá)資產(chǎn)管理公司隸屬于財(cái)政部，但筆者更關(guān)注的是其業(yè)務(wù)模式，信達(dá)作為四大資產(chǎn)管理公司之一，是在1999年建立的對(duì)口處置建設(shè)銀行不良資產(chǎn)管理的資產(chǎn)管理公司，事實(shí)上就是從建設(shè)銀行內(nèi)部剝離的一個(gè)公司。

不良資產(chǎn)處置的情況媒體說(shuō)得太多了，筆者不想多說(shuō)，那輪不良資產(chǎn)處置給信達(dá)留下最大的成果是其許多地產(chǎn)都是爛尾樓、基建項(xiàng)目和土地，這些資產(chǎn)在此后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中成為香餑餑，地產(chǎn)價(jià)值不知道翻了多少倍，這讓信達(dá)資產(chǎn)在四大資產(chǎn)管理公司中賺錢(qián)最多，也最早進(jìn)行股份制改造，并最早在香港上市。信達(dá)資產(chǎn)目前已經(jīng)成為攫取了諸多金融牌照的全牌照的金融控股公司，而地產(chǎn)方面目前更是如此生猛，讓人很是吃驚。

信達(dá)如此頻繁拿地，主要是由于其手中有這巨額的低成本資金，2015年成功發(fā)行5年期中期票據(jù)30億元。此后，2016年公司發(fā)行了30億元公開(kāi)發(fā)行公司債券和80億元非公開(kāi)發(fā)行公司債券均通過(guò)監(jiān)管機(jī)構(gòu)審批。公開(kāi)發(fā)行的公司債票面利率為5.56%，期限3年。

還有一個(gè)原因也許是在不良資產(chǎn)處置中輕易嘗到的甜頭實(shí)在難以割舍。在資產(chǎn)管理公司清收的不良資產(chǎn)中，房地產(chǎn)是最主要的資產(chǎn)，信達(dá)上市時(shí)，信達(dá)持有的不良貸款60.4%為房地產(chǎn)業(yè)。這些不良資產(chǎn)一般是商業(yè)銀行的債權(quán)，非銀行金融企業(yè)的產(chǎn)品，比如信托產(chǎn)品。還包括一些實(shí)業(yè)債權(quán)，比如房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款，以及以房地產(chǎn)作為抵押的其他貸款及應(yīng)收賬款。

有統(tǒng)計(jì)顯示，從2011年初至2012年5月，到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品本金共超過(guò)1000億元，其中AMC接盤(pán)規(guī)模已經(jīng)高達(dá)300億元。這被外界質(zhì)疑為資產(chǎn)管理公司為影子銀行輸送流動(dòng)性，干擾國(guó)家宏觀調(diào)控政策，因此監(jiān)管層下發(fā)《金融資產(chǎn)管理公司收購(gòu)信托公司不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)指引》，對(duì)該業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范。而事后來(lái)看，由于房地產(chǎn)的持續(xù)飆升，這些資產(chǎn)都成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，讓資產(chǎn)管理公司狠賺一筆。

信達(dá)還有一個(gè)非常受外界質(zhì)疑的角色是，因?yàn)槠淇毓晒蓶|是一家由資產(chǎn)管理公司成長(zhǎng)而來(lái)的金融控股集團(tuán)，它旗下金融牌照涵蓋證券、期貨、信托、融資租賃、基金管理、保險(xiǎn)、投資及地產(chǎn)等。包括信達(dá)證券99.27%股權(quán)、幸福人壽保險(xiǎn)51.78%股權(quán)、信達(dá)財(cái)險(xiǎn)51%股權(quán)、信達(dá)澳銀基金公司54%股權(quán)、信達(dá)金融租賃公司98.7%股權(quán)、金谷信托92.29%股權(quán)、西安銀行24.33%股權(quán)。此外，其非金融子公司還有信達(dá)投資、中潤(rùn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、華建國(guó)際集團(tuán)、匯達(dá)資產(chǎn)托管等公司。這導(dǎo)致其在融資以及資金成本方面具有其他企業(yè)無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)，該公司在處置不良資產(chǎn)時(shí)，享受著遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的資金成本。

中原數(shù)據(jù)顯示，2016年初至5月23日，內(nèi)地一共出現(xiàn)152宗“地王”，遠(yuǎn)高于2015年全年的95宗，按照總價(jià)來(lái)計(jì)算，最高的50宗“地王”里，其中27宗地被國(guó)企獲得。

作為一家金融企業(yè)，控股一家房地產(chǎn)公司，就筆者所了解的，好像目前在國(guó)內(nèi)很少有先例。信達(dá)作為國(guó)有金融企業(yè)下屬的一家房地產(chǎn)公司，有著“國(guó)”字頭的擔(dān)保，有著金融業(yè)的輸血，然后去市場(chǎng)上拿地，再加上過(guò)去一貫在市場(chǎng)上屢戰(zhàn)屢勝的經(jīng)歷，才能持續(xù)制造地王。