住宅小區(qū)車位歸屬問(wèn)題的探討

摘 要 《物權(quán)法》第74條為處理“車位糾紛”提供了法律依據(jù)，而且充分考慮業(yè)主的利益，尊重“意思自治”，但有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定顯得過(guò)于原則，實(shí)踐中是缺乏可操作性的，并且逃避了約定不明確或者沒(méi)有約定情況下的車庫(kù)歸屬問(wèn)題，這是它的失誤之所在。法律對(duì)住宅小區(qū)車位歸屬規(guī)定的不明確是引發(fā)矛盾糾紛的根源，住宅小區(qū)的車位到底是屬于開(kāi)發(fā)商、住宅小區(qū)業(yè)主還是物業(yè)公司？法律規(guī)定不明確、權(quán)利歸屬不清楚，直接傷害的是業(yè)主的切身利益，也阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康而穩(wěn)定發(fā)展，給國(guó)家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活和公共管理帶來(lái)很多難題。因此，應(yīng)盡快完善相關(guān)法律制度，依法明確住宅小區(qū)車位車庫(kù)的權(quán)屬。

關(guān)鍵詞 地面停車位 地下停車位 住宅小區(qū) 車位車庫(kù)歸屬

作者簡(jiǎn)介：熱衣拉·亞生努日，和田師范?？茖W(xué)校助教，新疆師范大學(xué)法學(xué)院碩士研究生在讀，研究方向：民商法。

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-0592（2016）02-061-02

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，私家車的數(shù)量不斷增加，導(dǎo)致城市土地日益稀缺，進(jìn)而出現(xiàn)了城市住宅小區(qū)業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司，因停車位的歸屬不明確而發(fā)生的糾紛日益增多的現(xiàn)象。如今城鎮(zhèn)建筑必須有足夠的停車位。對(duì)于這一問(wèn)題，有些國(guó)家的法律明確規(guī)定，區(qū)分所有的建筑物必須保證有足夠的停車位。而有些國(guó)家甚至規(guī)定，兩居室的房屋必須要有一個(gè)停車位，三居室的房屋必須要有兩個(gè)以上的停車位。然而對(duì)于我們國(guó)家的實(shí)際情況來(lái)講，有的家庭有好幾輛車，兩個(gè)車位都不夠，有的家庭一輛車也沒(méi)有，也不用買車位。所以把車位統(tǒng)一劃給每一個(gè)業(yè)主也是不可行的。

我國(guó)《物權(quán)法》第74條明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！贝艘?guī)定為了“車位糾紛”的處理提供了法律依據(jù)，并且充分考慮到了業(yè)主的利益，也尊重“意思自治”，但是《物權(quán)法》關(guān)于“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的這個(gè)規(guī)定過(guò)于原則，缺乏可操作性，并且逃避了約定不明確或者沒(méi)有約定的情況下車庫(kù)的歸屬問(wèn)題，這就是其失誤之所在。

一、住宅小區(qū)停車場(chǎng)所的法律屬性

（一）停車庫(kù)概念

地上停車庫(kù)是指開(kāi)發(fā)商在得到《建設(shè)規(guī)劃許可證》后，在小區(qū)地而劃線分割標(biāo)明停車區(qū)域，作為社會(huì)的停車庫(kù)為了方便住宅小區(qū)業(yè)主的停車。而地下停車庫(kù)是指開(kāi)發(fā)商利用附屬于建筑物的地下空間，建造的停車庫(kù)。

（二）停車場(chǎng)的法律屬性

住宅小區(qū)的停車位應(yīng)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分，是附屬于建筑物的，是具有輔助效用的從物。如果當(dāng)業(yè)主準(zhǔn)備出售房屋時(shí)，停車位也理應(yīng)一起出讓，因?yàn)閺奈锼袡?quán)是附隨主物所有權(quán)一起轉(zhuǎn)移的。對(duì)于停車位的保留，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與業(yè)主共同協(xié)商，如果沒(méi)有約定，住宅小區(qū)的停車位就以從物跟隨主物將所有權(quán)利一并轉(zhuǎn)移。我們從如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析可知，界定地下停車庫(kù)的法律歸屬尤其重要。房屋買賣會(huì)涉及到建筑容積率的問(wèn)題，但往往建筑容積率僅涉及到土地使用權(quán)，它是由地面建筑物來(lái)分擔(dān)的，而地下停車位因是建設(shè)在建筑物的地下部分，不影響建筑容積率的，也不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積。所以，既然地下建設(shè)的停車庫(kù)并不分?jǐn)偼恋?，理?yīng)作為從物附隨主物一并轉(zhuǎn)移所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)自己處分。

二、住宅小區(qū)的停車場(chǎng)共有權(quán)的法律性質(zhì)

一般業(yè)主認(rèn)為，對(duì)于住宅小區(qū)的停車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)按份共有。因?yàn)楦鱾€(gè)業(yè)主對(duì)建筑物所擁有的面積不同，所以對(duì)于屬于住宅小區(qū)公共設(shè)施的停車位也根據(jù)自身享有的面積份額來(lái)分?jǐn)?，并且按照自己的份額來(lái)繳納物業(yè)管理費(fèi)。但也有業(yè)主認(rèn)為，既然住宅小區(qū)的停車位是屬于所有業(yè)主的公共設(shè)施，就應(yīng)該所有業(yè)主共同共有，對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)，也是由所有業(yè)主分?jǐn)?，而不是根?jù)各自面積來(lái)分擔(dān)，理應(yīng)等額分?jǐn)?，所有?quán)人享受公共設(shè)施的所有權(quán)，不應(yīng)該根據(jù)所有權(quán)大小而有所區(qū)別。

三、住宅小區(qū)停車位歸屬權(quán)糾紛的原因

（一）《物權(quán)法》中關(guān)于住宅小區(qū)停車位歸屬權(quán)的相關(guān)規(guī)定存在缺陷

我國(guó)《物權(quán)法》當(dāng)中對(duì)于第74條“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定不明確，因此，學(xué)者們對(duì)此持有不同的理解。其中有的學(xué)者認(rèn)為，“首先滿足業(yè)主的需要”就是業(yè)主對(duì)于車位享有優(yōu)先使用權(quán)，在沒(méi)有滿足業(yè)主需要的情況下，無(wú)論第三人提出什么樣的條件，開(kāi)發(fā)商都不得首先將車位出售給第三人。有的學(xué)者則認(rèn)為，“首先滿足業(yè)主的需要”是指開(kāi)發(fā)商對(duì)于住宅小區(qū)停車位只能向第三人進(jìn)行短時(shí)間出租，而不能進(jìn)行長(zhǎng)期出租或出售。還有學(xué)者認(rèn)為，物權(quán)法中的“首先滿足”應(yīng)該是在一定條件下滿足業(yè)主對(duì)停車位的需求，而不是業(yè)主在同等條件下優(yōu)先出售與購(gòu)買，也不是自目滿足業(yè)主對(duì)停車位的需求。可以通過(guò)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商針對(duì)停車位的使用或購(gòu)買問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商來(lái)盡可能滿足本小區(qū)內(nèi)業(yè)主對(duì)停車位的需求。

（二）住宅小區(qū)停車位數(shù)量有限，供不應(yīng)求

隨著私家車數(shù)量的激增，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)住宅小區(qū)停車位時(shí)明顯估計(jì)不足，沒(méi)有停車位的業(yè)主只能占用公共道路，給住宅小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主的出行帶來(lái)極大的不便，因?yàn)閾屨纪＼囄欢a(chǎn)生的糾紛也時(shí)有發(fā)生。為了避免住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主之間的矛盾，開(kāi)發(fā)商就必須增設(shè)停車位。然而，地下停車場(chǎng)費(fèi)用高，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主都不想分擔(dān)這筆費(fèi)用，如果增設(shè)地面停車場(chǎng)，則又礙于上地面積有限，導(dǎo)致不能集中建設(shè)。因此，這一問(wèn)題并不能在短時(shí)間內(nèi)徹底解決，業(yè)主的權(quán)利得不到根本保障。

（三）停車位“只賣不租”，激化矛盾

開(kāi)發(fā)商在利益的驅(qū)使下，將建成的停車位以高價(jià)出售給小區(qū)業(yè)主，但是由于價(jià)格不合理，許多業(yè)主則更加偏向于“以租賃代替購(gòu)買”。然而，如果住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)約定采用出租方式，將對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生極為不利的影響。至此，便會(huì)產(chǎn)生一個(gè)“開(kāi)發(fā)商賣不出去，業(yè)主租不到”的矛盾現(xiàn)象。也正是由于出售停車位利可圖，我國(guó)關(guān)于住宅小區(qū)停車位的一些潛在問(wèn)題也逐漸浮出水面，如有些開(kāi)發(fā)商不能完成建設(shè)合同中約定的停車位數(shù)量；有些開(kāi)發(fā)商則將建好的停車位用于其他用途；還有些開(kāi)發(fā)商為追求更大利潤(rùn)，不能優(yōu)先滿足住宅小區(qū)業(yè)主的需求，而是把停車位賣給出價(jià)更高、更愿意接受的住宅小區(qū)以外的其他人等。開(kāi)發(fā)商的這種做法，使得業(yè)主與將他們作為自己的對(duì)立面，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾也一觸即發(fā)。

（四）物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主心存怨言

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制度不完善，物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)得不到提高，物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，停車場(chǎng)環(huán)境惡劣、業(yè)主車輛排放無(wú)序，甚至出現(xiàn)地下車庫(kù)無(wú)人管理現(xiàn)象，盡管很多住宅小區(qū)都建有大型停車場(chǎng)，但是上述問(wèn)題一旦出現(xiàn)，再加上物業(yè)管理部門并不能及時(shí)給予處理，這就使得業(yè)主并不能感覺(jué)到“物有所值”，相反，業(yè)主會(huì)感覺(jué)自己所交的物業(yè)管理費(fèi)并沒(méi)有換來(lái)相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

四、住宅小區(qū)停車位法律完善

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》已經(jīng)實(shí)行，關(guān)于住宅小區(qū)停車位的法律權(quán)屬以及其相關(guān)問(wèn)題的規(guī)定亦已起步。筆者提出以下建議，以期對(duì)物權(quán)法的更為完善提供一些有益的借鑒以及幫助。

（一）明確規(guī)定住宅小區(qū)停車位歸屬于全體業(yè)主所有，并且完善與之相關(guān)的配套的登記制度

1.住宅小區(qū)的停車位并不是依附于建筑物的專有部分，而是獨(dú)立于建筑物專有部分之外， 屬于全體住宅小區(qū)業(yè)主所共有。但是，我國(guó)立法中關(guān)于停車位歸屬權(quán)問(wèn)題的規(guī)定還不夠明確，這致使業(yè)主和開(kāi)發(fā)商把停車位的所有權(quán)和使用權(quán)相混淆。對(duì)于他們通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式取得的應(yīng)該是停車位的使用權(quán)，而非所有權(quán)。因此，我國(guó)立法應(yīng)該明確禁止開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有修建住宅小區(qū)建筑物共有停車位的情況下，獨(dú)立開(kāi)發(fā)停車位進(jìn)行營(yíng)利活動(dòng)。當(dāng)然，在規(guī)劃配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)之外由開(kāi)發(fā)商多建的車庫(kù)，開(kāi)發(fā)商擁有其所有權(quán)。

2.在登記制度上，筆者的觀點(diǎn)是，住宅小區(qū)地面的停車位應(yīng)該在業(yè)主所取得的土地使用證上面加上注明，住宅小區(qū)的地下停車位在登記制度上，也可以采取在土地使用證上加上注明的方式予以公示。地面的停車位和地下的停車位之所以采取在土地使用權(quán)證上加以注明的方法，就是因?yàn)槠錂?quán)利的來(lái)源是土地使用權(quán)。這樣注明以后，可以表明地面和地下的停車位與土地使用權(quán)之間的關(guān)系，使得其權(quán)利的歸屬問(wèn)題更加清晰化。

（二）住宅小區(qū)業(yè)主優(yōu)先享有使用權(quán)

在住宅小區(qū)內(nèi)的停車位尚且不夠本住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主使用的前提下，外來(lái)人員不得使用該住宅小區(qū)內(nèi)的停車位，若發(fā)現(xiàn)住宅小區(qū)以外的其他任何人使用本住宅小區(qū)的停車位，或所有停車位的，業(yè)主委員會(huì)就有權(quán)向開(kāi)發(fā)商追究責(zé)任，維護(hù)本住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的權(quán)利以防止開(kāi)發(fā)商通過(guò)向住宅小區(qū)業(yè)主以外的其他人出售或出租停車位而獲取高額利潤(rùn)。就停車位相關(guān)問(wèn)題業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商發(fā)生沖突的，應(yīng)先進(jìn)行調(diào)解，雙方就相關(guān)問(wèn)題達(dá)不成調(diào)解時(shí)，業(yè)主委員會(huì)甚至業(yè)主可向法院提起訴訟。業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主也可直接提起訴訟，維護(hù)自己的合法權(quán)益，以達(dá)到優(yōu)先使用的目的。

（三）加大開(kāi)發(fā)商對(duì)停車位建造的監(jiān)控力度

針對(duì)我國(guó)小區(qū)內(nèi)“車多位少”的現(xiàn)狀，一方面我國(guó)在加強(qiáng)關(guān)于修建適當(dāng)停車位的法律建設(shè)、約束開(kāi)發(fā)商及其相關(guān)人員的行為的同時(shí)，另一方面，政府有關(guān)部門也應(yīng)該建立完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制，以激勵(lì)業(yè)主針對(duì)小區(qū)內(nèi)停車位不足問(wèn)題進(jìn)行積極舉報(bào)，經(jīng)依法查明的，政府相關(guān)部門應(yīng)采取強(qiáng)制措施，勒令開(kāi)發(fā)商建造合同中約定的停車位數(shù)量，以滿足住宅小區(qū)業(yè)主的現(xiàn)實(shí)需求。

（四）創(chuàng)新管理思路，尋求新技術(shù)，化解公共空間停車位的治理難題

由于住宅小區(qū)公共停車位嚴(yán)重供求不足，有學(xué)者認(rèn)為“停車位”具有“公共物品”性質(zhì)，是與“衣食住行”商品一樣性質(zhì)的必需品，其不足會(huì)為日常生活帶來(lái)很大的困擾。在公共空間嚴(yán)重不足，住宅小區(qū)停車位嚴(yán)重供不應(yīng)求的前提下，應(yīng)積極創(chuàng)新管理思路，借助新技術(shù)，化解公共空間停車位的治理難題。

即便是到了晚上，住宅小區(qū)內(nèi)也經(jīng)常有空閑停車位，但有很多業(yè)主仍因?yàn)闊o(wú)處停車而煩惱，這也暴露出了信息共享不通暢的問(wèn)題。而信息技術(shù)的發(fā)展能很好地解決這一難題?？梢圆扇〗⒆≌^(qū)停車位信息管理系統(tǒng)這一思路，在住宅小區(qū)大門設(shè)置終端，每個(gè)停車位設(shè)置信息牌，有停車位的業(yè)主可以將自己停車位閑置的時(shí)間、地點(diǎn)通過(guò)終端顯示給門衛(wèi)，沒(méi)有停車位的業(yè)主可以通過(guò)終端顯示系統(tǒng)尋找適合自己的停車地點(diǎn)。對(duì)于短時(shí)讓渡停車位的業(yè)主給予一定補(bǔ)償。這個(gè)補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)低于社會(huì)車輛收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

此外，還可以通過(guò)修建立體停車位、創(chuàng)新其他管理思路化解停車難題。住宅小區(qū)停車位問(wèn)題難以解決是由于多方面的原因所導(dǎo)致的，其中法律法規(guī)的缺失無(wú)疑在其中有著重要影響。由于社會(huì)發(fā)展的快速性以及在發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生問(wèn)題的不確定性，使得具有相對(duì)穩(wěn)定性的法律在一定程度上會(huì)落后于社會(huì)的發(fā)展。這要求我們法律工作者要以身作則，從客觀實(shí)際出發(fā)，在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題，查漏補(bǔ)缺，完備法律法規(guī)，從而推動(dòng)我國(guó)立法司法實(shí)踐的發(fā)展。希望本文提出的法律對(duì)策能夠?yàn)榻鉀Q因住宅小區(qū)停車位而引發(fā)的糾紛提供幫助，相信隨著立法的不斷完善，公民素質(zhì)的不斷提高，住宅小區(qū)停車位的法律糾紛問(wèn)題會(huì)得到切實(shí)的解決。

參考文獻(xiàn)：

[1]許尚豪、王仰光.小區(qū)停車位權(quán)屬分析.法學(xué)論壇.2007（1）.