探究房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問(wèn)題與對(duì)策

務(wù)孟站

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探究房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問(wèn)題與對(duì)策

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摘要：房地產(chǎn)金融，從廣義上來(lái)看，是指和房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；從狹義上看，是指一些具體的形式，譬如房地產(chǎn)公司的上市、發(fā)行債券等。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是指在房地產(chǎn)金融體系中出現(xiàn)的新的產(chǎn)品、產(chǎn)品流程等。在房地產(chǎn)不斷發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)金融對(duì)其有著十分重要的影響，與此同時(shí)，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也面臨著越來(lái)越多的重要的問(wèn)題。所以，為了更好的促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，就一定要解決這些問(wèn)題，更好地完善金融體系。因此，本文對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在現(xiàn)階段面臨的具體問(wèn)題作了詳細(xì)的闡述，并提出了相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；金融創(chuàng)新；問(wèn)題；對(duì)策

受我國(guó)宏觀調(diào)控政策實(shí)施的影響，房地產(chǎn)金融也必須要隨之發(fā)生諸多改變，所以，改變的方式和發(fā)展的方向也就十分重要。創(chuàng)建一個(gè)系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)體系，是決定房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。要想使房地產(chǎn)更快更好地發(fā)展，就必須要有各種金融產(chǎn)品來(lái)滿足消費(fèi)者的需求，開(kāi)展更多有利于企業(yè)增加利潤(rùn)的業(yè)務(wù)，因此，房地產(chǎn)在確定金融體系時(shí)，必須要結(jié)合我國(guó)的具體情況充分關(guān)注社會(huì)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展，使金融體系促使房地產(chǎn)行業(yè)更快更好地成長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)一定要加強(qiáng)對(duì)金融創(chuàng)新的重視。

一、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新存在的問(wèn)題

現(xiàn)階段，要想使房地產(chǎn)的規(guī)模不斷擴(kuò)大、結(jié)構(gòu)不斷完善，就必須要更加關(guān)注房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新。據(jù)調(diào)查，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的推行，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)又實(shí)施了一些和以往不同的制度，但是，現(xiàn)在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的體制和策略存在很強(qiáng)的滯后性，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展的并不健康、完善。所以，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新一定會(huì)出現(xiàn)不少嚴(yán)峻的問(wèn)題，具體體現(xiàn)在：

（一）金融創(chuàng)新產(chǎn)品缺少科學(xué)性

現(xiàn)如今，中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的產(chǎn)品十分缺乏創(chuàng)新性，依然缺乏一個(gè)多樣性、專業(yè)化的金融體系。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的品種十分缺乏，各個(gè)產(chǎn)品之間十分相似，大同小異對(duì)于產(chǎn)品的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在產(chǎn)量的增多，而不是對(duì)每個(gè)產(chǎn)品的質(zhì)量的追求，并不關(guān)注產(chǎn)品的獨(dú)特性，與該行業(yè)相關(guān)的一些金融手段的籌集資金的用途很小。而且，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的制作依然有許多不科學(xué)的弊端。比如說(shuō)，房地產(chǎn)的信貸功能，與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款產(chǎn)品存在的時(shí)間很短，在現(xiàn)在的金融市場(chǎng)上，能夠存在兩年多的有關(guān)房地產(chǎn)的信貸產(chǎn)品十分罕見(jiàn)，百分之六十都是一年以上，兩年以內(nèi)。例如，2010年，有關(guān)房地產(chǎn)的借貸產(chǎn)品存在的時(shí)間大概為1.75年。受房地產(chǎn)特定的某種屬性的影響，所以與他有關(guān)的信貸產(chǎn)品存在的時(shí)間都要短于其投資的時(shí)間。所以，房地產(chǎn)要想解決克服資金這一難題，依舊面臨很大的難度。該產(chǎn)品上市的最佳時(shí)期是在2009年和2010年的一月份到六月份，但是由于該產(chǎn)品存在時(shí)間短的特殊性，通常大約2年上下，所以，2011年和2012年的一月份到六月份是該產(chǎn)品結(jié)算的最多的時(shí)候，這一問(wèn)題導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司經(jīng)常存在缺少資金的問(wèn)題。

（二）資金規(guī)劃缺少合理性，抑制金融創(chuàng)新

如今，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)籌集資金的方法仍然比較落后，這是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中最關(guān)鍵的問(wèn)題。在中國(guó)市場(chǎng)上，關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展的人很少，大家一般都不看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)該行業(yè)的投資特別少，所以，部分房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，比如說(shuō)股票、基金等的發(fā)展十分落后，其中最為嚴(yán)重的是房地產(chǎn)信貸方面，致使房地產(chǎn)在相關(guān)銀行中負(fù)有整個(gè)銀行百分之八十五以上的資金壓力。根據(jù)現(xiàn)在的發(fā)展情況來(lái)看，國(guó)家銀行的資金迅速調(diào)轉(zhuǎn)功能已經(jīng)面臨著許多問(wèn)題，資金的流動(dòng)性差，這也給房地產(chǎn)金融體系造成了比較多的困難，而且，現(xiàn)在許多房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的新型產(chǎn)品大部分要求比較多，并且這些產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)大，這也就導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有能力進(jìn)行參與。資金方面的不完善也就嚴(yán)重影響了金融創(chuàng)新的進(jìn)步。

（三）市場(chǎng)發(fā)展缺少平衡性，阻礙金融創(chuàng)新發(fā)展

在中國(guó)，房地產(chǎn)相關(guān)的金融市場(chǎng)主要分為兩個(gè)級(jí)別。一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展速度較快，但是在一定程度上缺乏信用度；二級(jí)市場(chǎng)最近幾年雖然在某些程度上有些發(fā)展，但是規(guī)模非常小，發(fā)展程度還十分有限。所以，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不能滿足投資者和消費(fèi)者兩者的需求，只靠銀行資金來(lái)維持的房地產(chǎn)金融極其容易出現(xiàn)困難重重的現(xiàn)象，嚴(yán)重阻礙了金融創(chuàng)新。

二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的應(yīng)對(duì)措施

（一）實(shí)現(xiàn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品科學(xué)化

因?yàn)槲覈?guó)房地長(zhǎng)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的種類少、質(zhì)量差，所以在很大程度上抑制了金融創(chuàng)新的進(jìn)程，因此，房地長(zhǎng)行業(yè)要時(shí)刻關(guān)注對(duì)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的豐富。房地產(chǎn)可以通過(guò)對(duì)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的豐富來(lái)吸引投資者、消費(fèi)者的注意力，從而促進(jìn)與房地產(chǎn)有關(guān)的股票、債券等的發(fā)展，隨著投資者和消費(fèi)者的關(guān)注，企業(yè)的資金在一定程度上得到了解決，在貸款產(chǎn)品方面，可以通過(guò)延長(zhǎng)它的期限來(lái)籌集更多的資金。比如說(shuō)，可以把與此相關(guān)的金融產(chǎn)品延長(zhǎng)到兩年半以上，將房地產(chǎn)貸款產(chǎn)品的平均時(shí)間延長(zhǎng)為1.98年。這樣，通過(guò)此類產(chǎn)品的推廣，會(huì)的到很多的關(guān)注，從而會(huì)有越來(lái)越多的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)相關(guān)的資金緊缺問(wèn)題就得到了很大程度上的緩解，因此，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也就擁有了良好的發(fā)展空間。

（二）資金規(guī)劃合理化

在資金的規(guī)劃方面，我國(guó)可以借鑒其他發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)資金規(guī)劃的合理化。例如，我國(guó)相關(guān)政府部門可以通過(guò)成立房地產(chǎn)貸款擔(dān)保協(xié)會(huì)，因而房地產(chǎn)可以得到大量資金的支持，緩解資金緊張的局面，從而促進(jìn)房地產(chǎn)資金的合理規(guī)劃。現(xiàn)在，我國(guó)正處于社會(huì)主義初級(jí)階段，我國(guó)公民的總體收入水平逐步上漲，但是居民的平均生活水平還有待提高，社會(huì)底層人員所占比例依然比較大，所以，就一定要依靠擔(dān)保機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)貸款操作。其次，房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)可以與其他的比較大規(guī)模的行業(yè)相結(jié)合，比如說(shuō)保險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)可以通過(guò)此種方式來(lái)進(jìn)行自己籌集，同時(shí)也可以盡量的規(guī)避金融方面的問(wèn)題，從而達(dá)到合理規(guī)劃自己的目的。

（三）優(yōu)化金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

要想擁有一個(gè)健全的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，就必須要促進(jìn)每個(gè)級(jí)別市場(chǎng)的健康發(fā)展，所以，相關(guān)政府部門既要重視一級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展，也要增加對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的重視程度。依據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)沒(méi)有得到充分的發(fā)展，各級(jí)別市場(chǎng)的進(jìn)步程度差距很大。所以，為了優(yōu)化金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，就必須要每個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行合理的分工，比如說(shuō)，一級(jí)市場(chǎng)主要負(fù)責(zé)貸款方面的產(chǎn)品，二級(jí)市場(chǎng)則可以把精力都投放在證券等產(chǎn)品上。通過(guò)對(duì)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，縮小一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展差距，一定會(huì)加快金融創(chuàng)新的進(jìn)程。

以上幾個(gè)方面，主要是對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)提出的要求，為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展，還要注重金融風(fēng)險(xiǎn)的防范工作。只有及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，提前做好準(zhǔn)備，才能更加有序地促進(jìn)房地產(chǎn)金融的發(fā)展。

結(jié)束語(yǔ)：房地產(chǎn)金融的發(fā)展在房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)揮的作用日漸增大，所以，國(guó)家政府相關(guān)部門以及房地產(chǎn)行業(yè)要重視房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的進(jìn)步。根據(jù)上文分析可知，我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新依然存在很多重要的問(wèn)題，房地產(chǎn)要想更快更好地發(fā)展，首先要解決上文提出的相關(guān)問(wèn)題，并且要提高自身能力，確保在以后金融創(chuàng)新的進(jìn)程中能夠規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

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作者單位：（杭州眾安置業(yè)有限公司）