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    德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格為何沒有瘋漲

    2016-07-12 10:37:29陳俊華王志峰
    人民論壇 2016年18期
    關(guān)鍵詞:儲(chǔ)蓄住房德國(guó)

    陳俊華 王志峰

    【摘要】德國(guó)對(duì)住房基本屬性的堅(jiān)持,對(duì)短時(shí)間投機(jī)買賣行為的遏制打擊,對(duì)住房租賃市場(chǎng)的公平與法制的維護(hù),以及對(duì)公共住房制度的完善,使得其房地產(chǎn)市場(chǎng)保持長(zhǎng)期良好運(yùn)行狀態(tài)。

    【關(guān)鍵詞】德國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 住房租賃市場(chǎng) 【中圖分類號(hào)】F13/17 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

    對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取嚴(yán)厲的投機(jī)抑制政策

    眾所周知,德國(guó)在過(guò)去幾十年一直奉行高福利的社會(huì)制度,住房與醫(yī)療、教育一樣,被作為社會(huì)福利機(jī)制的重要組成部分,政府一直從立法、稅收、金融、估價(jià)、租賃、補(bǔ)貼等各個(gè)方面采取綜合措施,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行強(qiáng)硬的干預(yù)政策,重點(diǎn)始終放在抑制房?jī)r(jià)上漲,打擊投機(jī)炒作房?jī)r(jià),有效保障住房民生供給。德國(guó)從沒有把房地產(chǎn)作為其國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱性產(chǎn)業(yè)”,各級(jí)政府也從來(lái)不敢貿(mào)然通過(guò)提高地價(jià)和房?jī)r(jià)來(lái)增加政府稅收。其房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心設(shè)計(jì)是努力減少住房空置,強(qiáng)硬抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資炒作現(xiàn)象。例如,德國(guó)的法律規(guī)定,對(duì)于在10年內(nèi)交易的住房,除了要繳納住房評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅之外,還需要繳納3.5%的房產(chǎn)交易稅,而且最終的房產(chǎn)交易盈利還需按照價(jià)差繳納25%的資本利得稅,對(duì)于購(gòu)買住房未滿7年即轉(zhuǎn)讓的,交易的最高綜合稅率更是可能高達(dá)住房評(píng)估價(jià)值的50%,嚴(yán)厲的稅收政策極大地壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者的盈利空間,使得住房投機(jī)炒作在德國(guó)根本無(wú)利可圖。

    堅(jiān)持“居者有其屋”和供需平衡的公共住房制度

    德國(guó)非常重視保障居民住房需求,一直努力通過(guò)供需平衡的公共住房制度實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。在這方面德國(guó)政府有著豐富的公共住房實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。德國(guó)從《憲法》和《住宅建設(shè)法》多層次規(guī)定了“居者有其屋”的基本法律原則,聯(lián)邦和地方政府有義務(wù)劃撥資金專門用于建造住房,以滿足居民,尤其是低收入者和其他弱勢(shì)群體的要求?;诟采w全社會(huì)的個(gè)人征信與金融信息系統(tǒng),德國(guó)政府可以相對(duì)準(zhǔn)確地根據(jù)居民工資收入水平及其它特殊情況,給中低收入居民家庭提供數(shù)量不等的住房補(bǔ)貼,幫助他們購(gòu)買或租賃房屋。另外,諸如單親家庭、多子女家庭、殘疾人家庭等,都是公共住房供給優(yōu)先考慮的社會(huì)群體。

    同時(shí),德國(guó)的公共住房制度講求供需平衡。德國(guó)的住房政策會(huì)考慮居民的收入差異,對(duì)高、中、低檔住房實(shí)行相對(duì)平衡的結(jié)構(gòu)化供應(yīng)。德國(guó)人口不多,基本可以根據(jù)人口需求做到精準(zhǔn)供應(yīng),至少滿足每個(gè)家庭能有一套房屋居住。從上世紀(jì)50年代開始,德國(guó)政府就大量興建公租房,已經(jīng)累計(jì)建成“福利住房”超過(guò)1000萬(wàn)套,超過(guò)全德家庭總數(shù)的40%。

    發(fā)達(dá)且相對(duì)公平的住房租賃市場(chǎng)

    德國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)是其房?jī)r(jià)穩(wěn)定的“定海神針”。保護(hù)租戶權(quán)益的各項(xiàng)法律法規(guī)構(gòu)建起相對(duì)公平的住房租賃市場(chǎng),使得很多人尤其是年輕人樂于租房生活。例如,雖然德國(guó)近幾年自有住房率有所上升,但全國(guó)的租賃住房率仍然較高,特別是年輕人有超過(guò)七成都是“租房族”。德國(guó)政府鼓勵(lì)修建公租房或者用于租賃的房屋,同時(shí)對(duì)房租水平有著嚴(yán)格限定,由當(dāng)?shù)厥姓块T、房東與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)共同制定本地區(qū)不同房屋類型的“房租合理價(jià)格表”,法律規(guī)定如果房東變更房租超過(guò)“合理房租”的20%即構(gòu)成違法行為,超過(guò)50%即構(gòu)成犯罪,如不及時(shí)更正將面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)。

    穩(wěn)健的房貸與利率政策

    美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)美國(guó)、歐盟乃至新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響至今令人記憶猶新,危機(jī)期間不少發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)都經(jīng)歷了嚴(yán)重蕭條。但同時(shí)期的德國(guó)則很好地抗衡了金融市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,其重要的法寶在于德國(guó)特殊穩(wěn)健的房貸與利率政策。

    與歐洲其它的國(guó)家不同,德國(guó)的住房金融模式極具特色,主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面,一方面是德國(guó)發(fā)放的房貸總額一半左右都是采用“先存后貸”的住房合同儲(chǔ)蓄模式。德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄制度是德國(guó)最有特色的政策性住房融資制度,其機(jī)制是激勵(lì)儲(chǔ)戶每月需按“購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄契約”金額的5‰進(jìn)行銀行儲(chǔ)蓄,銀行每半年按照配貸指數(shù)大小排序進(jìn)行住房貸款資金配貸。銀行可以借助儲(chǔ)蓄資金減少風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)鼓勵(lì)儲(chǔ)蓄和引導(dǎo)延遲消費(fèi)也有助于減小社會(huì)通貨膨脹壓力。另一方面是德國(guó)的住房貸款實(shí)行固定利率模式,帶有政策性的住房?jī)?chǔ)蓄貸款的利率一般低于市場(chǎng)利率且利率在貸款期內(nèi)保持固定不變,商業(yè)住房抵押貸款的固定利率期限平均為11.5年。長(zhǎng)期固定房貸利率合同,能夠有效消除因利率波動(dòng)引起的住房市場(chǎng)投機(jī)活動(dòng),也能有效抵御金融市場(chǎng)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    總體而言,德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定主要得益于其發(fā)達(dá)且相對(duì)公平的住房租賃市場(chǎng)、獨(dú)特的房貸制度和穩(wěn)健的利率政策,以及公共住房的供需相對(duì)平衡?,F(xiàn)代國(guó)家治理需要成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng),需要樹立“居者有其屋”的住房觀念,應(yīng)有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作行為。在這方面,我們可以從德國(guó)的實(shí)踐中獲取有價(jià)值的啟示。從1998年我國(guó)開始住房市場(chǎng)化改革以來(lái),一直比較重視商品房市場(chǎng)發(fā)展,強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用,而忽略了住房的社會(huì)功能,政府住房保障存在一定的結(jié)構(gòu)性供需錯(cuò)配。習(xí)近平總書記指出,“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè),要處理好政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系”。健全中國(guó)成熟的住房市場(chǎng),深化住房制度改革,不光要重視商品房市場(chǎng),同時(shí)也應(yīng)加快完善住房租賃市場(chǎng),盤活存量房,保障租戶和業(yè)主的合法權(quán)益;應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待貨幣與住房利率政策,不能搞強(qiáng)刺激,嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作行為與風(fēng)氣;根據(jù)區(qū)域人口結(jié)構(gòu)變化和戶籍人口城鎮(zhèn)化需要,加快完善住房保障和供應(yīng)體系,讓住房回歸基本的居住生活屬性。

    (作者分別為中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院院長(zhǎng)助理;中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院城市與房地產(chǎn)管理系主任,教授、博導(dǎo))

    【注:本文為國(guó)家自然科學(xué)基金面上項(xiàng)目“中國(guó)城市保障性住房供給研究:基于人口結(jié)構(gòu)、地方預(yù)算與財(cái)富效應(yīng)的多維視角”(項(xiàng)目編號(hào):71473283)的階段性研究成果?!?/p>

    【參考文獻(xiàn)】

    ①《習(xí)近平:加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè) 實(shí)現(xiàn)住有所居》,新華網(wǎng),2013年10月31日。

    責(zé)編/張寒 美編/于珊

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