中國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合研究

付 晴

中國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合研究

付 晴

伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房企金融化的進(jìn)程不斷加快，涉足金融領(lǐng)域的房企越來越多，產(chǎn)融結(jié)合成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢。本文基于當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，研究了產(chǎn)融結(jié)合的重要意義，分析了存在的風(fēng)險并提出有效建議。

房地產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)金融；產(chǎn)融結(jié)合

一、產(chǎn)融結(jié)合的理論依據(jù)

產(chǎn)融結(jié)合是指在經(jīng)濟運行中，產(chǎn)業(yè)資本和金融資本為了尋求資本增值、獲得更大的整體效益，通過參股、持股、控股等業(yè)務(wù)上的滲透或人事上的參與等方式而進(jìn)行的內(nèi)在結(jié)合。產(chǎn)業(yè)資本在其流通周期里與金融資本的結(jié)合，是現(xiàn)代資本運作的必然，也是資本追逐利潤獲得高邊際產(chǎn)出的結(jié)果。實踐表明，部分企業(yè)成功的通過產(chǎn)融結(jié)合，擴大了其企業(yè)規(guī)模并增強了市場競爭力。通過產(chǎn)融結(jié)合，企業(yè)還能夠優(yōu)化資源配置，降低交易成本，提高資金使用效率，為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。房企金融化加速，逐步實現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合，是“由產(chǎn)而融”模式，也是目前我國產(chǎn)融結(jié)合的唯一模式。

二、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合的意義

（一）為房企帶來融資創(chuàng)新和便利

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金依賴度高。我國共有210家上市房企，即能通過上市融資的僅200家左右。而近年來債券融資受到限制，直到2014年年中房市過度冷卻加大了資金壓力，我國才重啟房企債券的發(fā)行，避免破產(chǎn)。從占比看來，國內(nèi)貸款和自籌資金總共占比約60％，自籌資金也是來源于銀行貸款。因此，我國房地產(chǎn)投資資金主要還是銀行貸款，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)較高的金融風(fēng)險。若房地產(chǎn)信貸資金供應(yīng)過度，房地產(chǎn)泡沫破裂，便會危及銀行的貸款安全乃至金融安全。因此，銀行信貸也緊縮，國內(nèi)各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量。由于美國加速推出QE，人民幣同時又貶值，雙重影響下，房企海外融資難度也越來越大。在這種融資困局下，尋找新的融資渠道勢在必行。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持。作為資金密集型行業(yè)，其投入資本多、資金回收期長的特點決定了房地產(chǎn)業(yè)需要金融機構(gòu)為其提供資本融通服務(wù)。產(chǎn)融結(jié)合給房地產(chǎn)業(yè)融資帶來了便利，為房地產(chǎn)業(yè)拓寬了融資渠道，降低了融資成本，緩解已經(jīng)出現(xiàn)的資金矛盾。例如房地產(chǎn)業(yè)參股銀行，從融資方面，如果從其他銀行拿不到貸款，還可以從入股銀行較容易地進(jìn)行低成本融資。

從長期看，房企可以針對旗下項目，通過金融平臺開發(fā)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，便利性高，規(guī)模也可以做的比較大，同時中間環(huán)節(jié)費用較低，融資成本下降。通過金融平臺建立長期投資基金機構(gòu)，吸引長期資金。近年來還出現(xiàn)了如REITs等房地產(chǎn)金融領(lǐng)域產(chǎn)品，房地產(chǎn)基金也迅速發(fā)展起來。2010年之前，內(nèi)地人民幣房地產(chǎn)基金僅有20多只，100億元左右的市場規(guī)模。自2010年起，房地產(chǎn)基金開始蓬勃發(fā)展，近3年房地產(chǎn)基金市場規(guī)模每年都保持近100％的增長。這些融資創(chuàng)新為房地產(chǎn)業(yè)拓展了新的融資渠道。

（二）提高房企核心競爭力

房企入股商業(yè)銀行已成為一種趨勢，參股銀行也是房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合的方式之一。從銷售方面，可以通過自己入股的銀行，為客戶辦理按揭貸款提供便利，這樣，在加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的同時，也有利于打造企業(yè)銷售的核心競爭優(yōu)勢。當(dāng)政策調(diào)整，房貸額度收緊時，能夠減小房企受到的沖擊，降低政治風(fēng)險。另一方面，參股銀行可以為旗下社區(qū)提供金融服務(wù)，也能幫助上游企業(yè)改善貸款環(huán)境，間接起到協(xié)同作用。

（三）促進(jìn)經(jīng)營多元化

由于土地成本增加、房價上升減緩和土地增值稅等原因，自2012年至今，房地產(chǎn)行業(yè)整體營收不斷增加，但利潤率卻下滑，甚至部分危及資金鏈。反觀銀行業(yè)，在每次的季報、年報中、上市銀行的利潤都很可觀。即使在2013年，面對利率市場化沖擊、壞賬風(fēng)險侵襲等不利因素，商業(yè)銀行凈利潤增速大幅放緩，但全年累計實現(xiàn)凈利潤仍處于前列。2453家上市公司2013年凈賺2.24萬億，上市銀行的凈利潤便占去了52％。四大行利潤總額位居上市公司前四。在這種盈利局勢下，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍金融業(yè)，既可以促進(jìn)經(jīng)營多元化，實現(xiàn)行業(yè)擴張，同時找到了新的利潤增長點，分散了風(fēng)險。

（四）促進(jìn)金融業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)對資金的需求，有力的支持了金融業(yè)的發(fā)展。融資渠道的拓寬，也促進(jìn)了金融業(yè)的創(chuàng)新。無論是房地產(chǎn)開發(fā)，還是個人住房按揭，都對銀行信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)起到了調(diào)整作用。房地產(chǎn)開發(fā)提供給銀行的項目使其能夠充分利用資金，為自身創(chuàng)造更大的效益。個人住房貸款又屬于銀行質(zhì)量較高、效益良好的貸款品種，可以使商業(yè)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更為合理。與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合后，金融業(yè)也可以開發(fā)更多的銷售理財產(chǎn)品，發(fā)展房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)私募基金等金融產(chǎn)品，為金融業(yè)不斷注入新的血液。

三、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合風(fēng)險分析

盡管一直以來，金融業(yè)利潤可觀，但風(fēng)險并不小。金融業(yè)高資產(chǎn)負(fù)債率、高財務(wù)杠桿的特點，也增大了金融業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。一旦金融體系遭到破壞，房地產(chǎn)業(yè)必然也會遭到?jīng)_擊。同樣的，房地產(chǎn)市場一旦發(fā)生紊亂，也必然會影響到金融安全。二者聯(lián)合，在實現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)放大了利益的同時，風(fēng)險也成倍放大。

另外，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的經(jīng)營模式、人才結(jié)構(gòu)、風(fēng)險特征相差甚遠(yuǎn)。任何一個行業(yè)都有其專有特點，這些會導(dǎo)致跨行風(fēng)險。二者結(jié)合后，對管理層能力要求較高。不僅要熟悉房地產(chǎn)業(yè)的管理方式，還要掌握一定的金融專業(yè)知識。而且產(chǎn)融結(jié)合后，若不能產(chǎn)融互促，只注重金融資本領(lǐng)域的拓寬，會導(dǎo)致房企自身主業(yè)競爭力弱化。

開發(fā)房地產(chǎn)領(lǐng)域金融創(chuàng)新產(chǎn)品，也是房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合的方式之一。盡管降低了對銀行融資渠道的依賴，增加了新的融資渠道，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的金融化進(jìn)程，但是，由于目前還沒有相應(yīng)的法律法規(guī)對資產(chǎn)證券化、住房抵押貸款證券化、房地產(chǎn)私募基金、房地產(chǎn)投資信托等金融創(chuàng)新工具進(jìn)行明確地規(guī)范，這些創(chuàng)新金融產(chǎn)品處于起步階段，還不夠成熟，使得房地產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新模式存在著很大的風(fēng)險。

四、推動房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合進(jìn)程的措施

首先，需建立和完善相關(guān)的法律體系。資產(chǎn)證券化、住房抵押貸款證券化、房地產(chǎn)私募基金、房地產(chǎn)投資信托等金融創(chuàng)新工具處于起步階段，還不夠成熟。因此應(yīng)建立和完善產(chǎn)融結(jié)合相關(guān)的法律體系，使得我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合的監(jiān)管盡早走向法制化，發(fā)展房地產(chǎn)金融市場的多元化，鼓勵房地產(chǎn)金融工具的創(chuàng)新，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資本與金融資本的進(jìn)一步擴張與增值。

其次，需轉(zhuǎn)變土地管理模式。房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性強，土地占用量大。產(chǎn)融結(jié)合緩解了房地產(chǎn)業(yè)的資金問題，但若土地儲備不夠，就難以充分利用資金，資金不周轉(zhuǎn)，同時又產(chǎn)生高額的資本成本，便會影響到房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定。因此需完善相關(guān)的土地制度。

最后，要預(yù)防和控制產(chǎn)融結(jié)合過程中的風(fēng)險。在產(chǎn)業(yè)資本向金融資本滲透時，要有足夠的風(fēng)險意識。業(yè)務(wù)層面上來看，要立足長遠(yuǎn)，不能為了短期金融領(lǐng)域的逐利便放棄自己的主業(yè)。離開實業(yè)發(fā)展金融不可取，畢竟金融業(yè)很大一部分業(yè)務(wù)是向?qū)崢I(yè)提供資金融通并從中獲利。人才儲備方面來看，需要培養(yǎng)并儲備一批既有產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗、又懂金融的復(fù)合型人才，才能成功地進(jìn)行產(chǎn)融結(jié)合過程里的資本運作。

[1]黃菽娜.淺談我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險及其防范研究[J].新經(jīng)濟，2015(35).

[2]蘭靜.房地產(chǎn)金融風(fēng)險判斷及防范體系架構(gòu)探究[J].經(jīng)營管理者，2014(11).

[3]中國房地產(chǎn)金融2014年度報告.

[4]2014人民幣房地產(chǎn)基金研究報告.

中南財經(jīng)政法大學(xué)會計學(xué)院）