城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中土地增值收益研究*
——基于土地發(fā)展權視角

邊振興，齊　麗，劉洪斌，靳洪武，曹麗梅

(1. 沈陽農(nóng)業(yè)大學土地與環(huán)境學院，遼寧沈陽　110161；2. 遼寧省國土資源調(diào)查規(guī)劃局，沈陽　110039；3.阜新市土地征用整理中心，遼寧阜新　123000)

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·研究報告·

城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中土地增值收益研究*
——基于土地發(fā)展權視角

邊振興1※，齊麗1，劉洪斌1，靳洪武2，曹麗梅3

(1. 沈陽農(nóng)業(yè)大學土地與環(huán)境學院，遼寧沈陽110161；2. 遼寧省國土資源調(diào)查規(guī)劃局，沈陽110039；3.阜新市土地征用整理中心，遼寧阜新123000)

摘要目前我國城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中土地增值收益形成過程與數(shù)量模糊不清，農(nóng)民在城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策實施過程中的土地權益尚未得到有效保障。文章從土地發(fā)展權視角出發(fā)，綜合考慮城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中拆舊區(qū)與建新區(qū)土地增值收益形成過程，從土地自然增值與人工增值等方面構建了城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中土地增值收益測算模型，確定了增減掛鉤中拆舊區(qū)與建新區(qū)土地增值收益測算方法，并選擇遼寧省典型項目區(qū)作為樣本進行實證分析。研究結果表明：基于土地發(fā)展權理論構建的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤土地增值收益測算模型與方法測算結果均有土地增值收益存在，且當建新區(qū)用途為商住業(yè)用地時形成的土地增值收益高于建新區(qū)為工業(yè)用地時形成的土地增值收益； 測算在增減掛鉤中形成的土地增值收益一般在600元/m2左右。在此基礎上提出政策性建議，指出應建立科學的公眾參與機制與農(nóng)民利益保障監(jiān)督機制，充分尊重農(nóng)民意愿，從而保障農(nóng)民權益。

關鍵詞城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤土地發(fā)展權土地增值收益農(nóng)民權益

0引言

城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點工作自2006年實施以來，在集約、節(jié)約利用土地方面取得了一定的成績，緩解了部分土地供需矛盾。然而在城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中土地增值收益模糊不清這一問題也引起了社會各界的關注[1]，國務院針對此現(xiàn)象提出了在城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中要堅持把切實維護農(nóng)民權益貫穿始終，并規(guī)定要將土地增值收益全部返還農(nóng)村等要求。隨著土地有償使用制度的改革，我國自1988年就出現(xiàn)了關于土地增值收益的研究，如周誠[2]在2006年就提出了“公私兼顧論”的土地增值收益分配方式。近年來，越來越多的學者對土地增值收益分配進行實證分析[3-4]，馬賢磊、曲福田[5]研究經(jīng)濟轉型期的土地征收增值收益形成機理及其分配機制，并對土地增值收益進行了測算； 朱一中、曹裕[6]分析了土地增值收益形成過程，并構建了土地增值收益分配模型； 穆向麗、姜婷等[7]就城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤拆舊區(qū)的農(nóng)民補償情況進行了研究，通過問卷調(diào)查，確定了土地增值收益分配比例。由于城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤工作開展時間較短，針對增減掛鉤中土地增值收益研究較少。

我國城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中土地增值收益測算的主要問題表現(xiàn)為不明確是否存在土地增值收益，以及對其形成過程模糊不清。因此，該文試圖引入土地發(fā)展權的概念，對城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中土地增值收益的形成機理進行分析，構建城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中土地增值收益測算模型與測算方法，并進行實證分析，為增減掛鉤政策進一步的實施與合理保障農(nóng)民權益提供理論基礎與技術依據(jù)。

1基于土地發(fā)展權的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中土地增值收益分析

1.1基于土地發(fā)展權理論的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤內(nèi)涵

土地發(fā)展權概念最早出現(xiàn)于20世紀40年代的英國，隨后美國與法國開始設立土地發(fā)展權。我國現(xiàn)在還未設立土地發(fā)展權，但學術界對其研究越來越多。土地發(fā)展權概念有廣義與狹義之分，廣義上講土地發(fā)展權是指將土地改為最佳利用方向的權利[10]。從狹義上講土地發(fā)展權是指將土地轉變?yōu)榻ㄔO用地的權利，該權利是可以與土地所有權分割開來，從而單獨存在與處分的一種物權。付啟來、陳秉譜[11]將土地發(fā)展權區(qū)分為：實體發(fā)展權、基本發(fā)展權及虛擬發(fā)展權。并認為實體發(fā)展權價值應該由國家、農(nóng)民與農(nóng)村集體分享； 基本發(fā)展權價值應由政府擁有； 虛擬發(fā)展權價值應由農(nóng)地產(chǎn)權人所有，以補償其對于農(nóng)用地的保護。范輝[12]將土地發(fā)展權區(qū)分為建設用地發(fā)展權、農(nóng)地發(fā)展權及未利用土地發(fā)展權。

城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤的核心就是土地發(fā)展權的空間轉移，主要是通過將項目拆舊區(qū)的農(nóng)村宅基地復墾為耕地，將其土地開發(fā)建設的權利轉移到項目的建新區(qū)，從而實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設用地的集約、節(jié)約利用。我國自20世紀90年代以來就有學者對于土地發(fā)展權進行了研究，但目前在法律層面對土地發(fā)展權還沒有一個明確的定義。隨著城市化的不斷發(fā)展，建設用地價格也隨之上漲，而在城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中這部分土地增值收益往往會被忽略。因此，在“增減掛鉤”土地增值收益測算過程中引入土地發(fā)展權的概念，明確土地增值收益形成過程，是完善“增減掛鉤”制度的重要理論依據(jù)。

國土資源部明確界定“城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤的試點，是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬復墾為耕地的農(nóng)村建設用地地塊(即拆舊地塊)與擬用于城鎮(zhèn)建設的地塊(即建新地塊)共同組成建新拆舊項目區(qū)，通過建新拆舊與土地復墾，最終實現(xiàn)項目區(qū)內(nèi)建設用地總量不增加，耕地面積不減少、質量不降低，用地布局更合理的土地整理工作”?？梢钥闯?，城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤實質上就是將拆舊地塊的土地發(fā)展權轉移到建新地塊，通過保持土地發(fā)展權的總量不變甚至減少來達到保護耕地的目的。是將拆舊地塊的農(nóng)村建設用地整理復墾形成的耕地的開發(fā)建設權利轉移到建新地塊，最終拆舊地塊復墾的耕地將被保護，其使用土地發(fā)展權受到嚴格限制，而建新地塊獲得發(fā)展權后，政府通過征用農(nóng)用地來實現(xiàn)其發(fā)展權(圖1)。該文將土地發(fā)展權區(qū)分為農(nóng)地發(fā)展權與市地發(fā)展權，農(nóng)地發(fā)展權價值主要是指農(nóng)地最佳用途價值扣除農(nóng)地農(nóng)業(yè)用途的價值與農(nóng)用地轉為最佳用途成本之后的剩余部分。市地發(fā)展權則是土地在非農(nóng)用途狀態(tài)基礎上繼續(xù)進行具體的非農(nóng)用途開發(fā)權利，市地發(fā)展權的價格等于宗地在最終開發(fā)用途狀態(tài)下的市場價格與其在待出讓非農(nóng)用途狀態(tài)下基準地價之差。

圖1　基于土地發(fā)展權的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤內(nèi)涵

1.2城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中土地發(fā)展權轉移現(xiàn)狀分析

在這個過程中，政府并不是需要拆舊區(qū)農(nóng)民的宅基地，而是希望通過宅基地的退出獲得在另一個地區(qū)占用土地的權利。整個過程就是政府利用行政手段獲得拆舊區(qū)的土地發(fā)展權，然后在城鎮(zhèn)周邊交易發(fā)展權的過程。通過土地出讓實現(xiàn)了宅基地的增值，但實際操作中土地價值的增值已與農(nóng)民本身沒有任何關系了，農(nóng)民僅僅得到宅基地價值增值中的一部分收益。政府采取行政手段對宅基地進行發(fā)展權限制，但其價值通過市場來實現(xiàn)，因此其土地增值收益是客觀存在的。現(xiàn)實中這部分增值的絕大多數(shù)成為了政府的溢價收益?，F(xiàn)階段我國對于土地發(fā)展權利并無清晰的法律界定，對于其歸屬問題更是模糊不清，土地發(fā)展權成為公共領域內(nèi)的可帶來潛在收益的模糊產(chǎn)權。這就直接導致在增減掛鉤中收益分配不公平，歸屬于農(nóng)民的部分甚至全部宅基地發(fā)展權滯留在了“公共域”中，農(nóng)民的宅基地權益不能得到保障。

1.3基于土地發(fā)展權的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中土地增值收益形成機制分析

周轉指標是政府通過政策引導，使農(nóng)民與農(nóng)村集體將宅基地的土地發(fā)展權讓渡出來而形成的。它代表著在城鎮(zhèn)新增建設占用耕地的權利，它的落地伴隨著耕地轉變?yōu)閲薪ㄔO用地，并經(jīng)出讓獲得土地收益。而建設用地出讓價格一般遠高于落地區(qū)耕地價格，也高于拆舊區(qū)的宅基地價格，周轉指標落地使用后，國有建設用地出讓價格扣除耕地的農(nóng)用價值與基礎設施費用的剩余部分為土地征用中產(chǎn)生的土地增值收益，即一般觀念上的新增建設用地的土地增值收益。

周轉指標對新增建設用地的土地增值收益的貢獻體現(xiàn)在為拆舊區(qū)承擔了耕地保護的責任，繼而獲得土地增值收益的行政許可。也就是說，沒有周轉指標，沒有耕地發(fā)展權的讓渡，地方政府就無權行使新增建設用地計劃外的土地征用，也就不會產(chǎn)生土地的增值。因此，對農(nóng)地轉為建設用地的土地增值是拆舊區(qū)農(nóng)民與農(nóng)村集體將發(fā)展權讓渡帶來的用途轉換增值，包括在周轉指標落地區(qū)土地出讓金中的土地增值收益里。

2城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中土地增值收益模型構建與測算方法確定

2.1城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中土地增值收益模型構建

根據(jù)土地發(fā)展權理論，在城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤過程中土地價值的變化可區(qū)分為4個部分。

圖2　基于土地發(fā)展權的城鄉(xiāng)建設用地增減　　　掛鉤土地增值收益模型

(1)區(qū)位變化引起的土地增值。城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤的核心就是土地發(fā)展權的空間轉移，其中對于掛鉤制度的設計就是以掛鉤指標為載體，通過對拆舊區(qū)農(nóng)村宅基地復墾出的耕地與建新區(qū)掛鉤指標的使用，實現(xiàn)了拆舊區(qū)農(nóng)用地與建新區(qū)農(nóng)用地的發(fā)展權的空間轉移，但由于地理區(qū)位的不同，城市近郊區(qū)的農(nóng)用地價值與城市遠郊區(qū)農(nóng)用地的價值是有差別的，并且城市近郊區(qū)的農(nóng)用地價值是高于城市遠郊區(qū)的農(nóng)用地價值的，因此在此過程中出現(xiàn)土地增值。

(2)土地用途變化造成的土地增值。這是指由于土地用途的改變引起的土地價值的增加，在城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤建新區(qū)土地征收的過程中，土地用途由農(nóng)用地轉變?yōu)槌鞘薪ㄔO用地，城市建設用地的價值遠遠高出農(nóng)用地農(nóng)用價值，因此出現(xiàn)土地增值。

(3)直接投資增值。在城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤過程中，農(nóng)用地被政府征收后，政府對其進行“五通一平”已達到出讓標準，在此過程中政府通過對其進行直接投資而引起土地價值的增加。

(4)市場供求性與土地稀缺性引起的土地增值。土地經(jīng)過“五通一平”到土地出讓過程中由于土地本身的稀缺性與市場供需矛盾而引起土地增值。

在城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中的土地增值可以進一步歸納為自然增值與人工增值。自然增值是由土地用途轉變、土地政策的改變、基礎設施的改善、土地的稀缺性及土地供求關系變化等外部因素形成的土地增值。人工增值是土地使用者或土地所有者投入勞動與資本等要素的結果，屬于直接投資增值。

2.2基于農(nóng)地發(fā)展權的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中土地增值收益的測算方法確定

由于周轉指標的土地增值收益是因土地發(fā)展權的轉移而帶來的。一般而言，周轉指標在發(fā)展權轉入地落地帶來的土地增值收益必定要大于在發(fā)展權轉出地落地帶來的土地增值，否則將不會產(chǎn)生周轉指標的交易。因此，可用周轉指標在供需兩地間的增值收益差，作為周轉指標中土地增值收益的確定依據(jù)。

對于拆舊區(qū)與建新區(qū)的土地增值收益測算主要是基于土地發(fā)展權角度，拆舊區(qū)與建新區(qū)的土地增值收益為農(nóng)地發(fā)展權價值與市地發(fā)展權價值之和。農(nóng)地發(fā)展權價值主要是指農(nóng)地最佳用途價值扣除農(nóng)地農(nóng)業(yè)用途的價值與農(nóng)用地轉為最佳用途成本之后的剩余部分。市地發(fā)展權則是土地在非農(nóng)用途狀態(tài)基礎上繼續(xù)進行具體的非農(nóng)用途開發(fā)的權利，市地發(fā)展權的價格等于宗地在最終開發(fā)用途狀態(tài)下的市場價格與其在待出讓非農(nóng)用途狀態(tài)下基準地價之差。

2.2.1拆舊區(qū)土地增值的測算

城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中的拆舊區(qū)多是些遠離城市，位于偏遠地區(qū)的農(nóng)村居民點。由于在項目實際實施過程中拆舊區(qū)土地并沒有轉變?yōu)槌擎?zhèn)建設用地，但根據(jù)區(qū)位理論可知，這些地區(qū)如果改變其現(xiàn)有用途變?yōu)槌擎?zhèn)建設用地，其最有可能轉變?yōu)榈挠猛臼枪I(yè)用地。因此，在計算城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中拆舊區(qū)的土地增值收益時是假設如果改變拆舊區(qū)土地現(xiàn)有用途后，其土地轉變?yōu)榈挠猛緸楣I(yè)用地。

Fc=FD+FS

(1)

FD=Fb-Fa-E

(2)

FS=F-Fb

(3)

(4)

式中，F(xiàn)c表示拆舊區(qū)土地增值； FD表示拆舊區(qū)農(nóng)地發(fā)展權價值； FS表示拆舊區(qū)市地發(fā)展權價值； Fb表示待出讓熟地的平均價格，其具體數(shù)值根據(jù)研究區(qū)土地實際用途的基準地價進行確定； E表示研究區(qū)對生地進行開發(fā)的基礎設施費用，根據(jù)不同地區(qū)的“五通一平”價格進行確定； Fa表示土地為農(nóng)業(yè)用地時的市場價值，通過收益還原法進行求取，其中A為農(nóng)用地凈收益，根據(jù)研究區(qū)主要農(nóng)作物的種植面積進行加權平均來求取； ga表示農(nóng)業(yè)用地利用效益的年增長率； r表示折現(xiàn)率，應用安全利率加上風險調(diào)整值的方法記性求??； t為農(nóng)地使用剩余年期，該研究中根據(jù)農(nóng)用地承包期一般為30年來將其確定為30。

2.2.2建新區(qū)土地增值的測算

城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中建新區(qū)土地增值收益的測算方法與拆舊區(qū)土地增值收益的測算方法一樣，其區(qū)別在于建新區(qū)在城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤實際操作過程中的確發(fā)生了土地用途與土地所有權的變更。因此，對于建新區(qū)土地增值收益的測算主要是根據(jù)其在實際操作過程中轉變后的用途來確定其待出讓熟地的平均價格與土地出讓成交價格。

Fj=FD1+FS1

(5)

式中，F(xiàn)j表示建新區(qū)土地增值； FD1表示建新區(qū)農(nóng)地發(fā)展權價值； FS1表示建新區(qū)市地發(fā)展權價值。

2.2.3城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中土地增值的測算

在城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤實際的操作過程中，拆舊區(qū)屬于周轉指標的生產(chǎn)地區(qū)，建新區(qū)屬于周轉指標的使用地區(qū)，因此，整個項目的土地增值收益為建新區(qū)土地增值收益減去拆舊區(qū)土地增值收益。

Fz=Fj-Fc

(6)

3基于土地發(fā)展權的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中土地增值收益實證分析

3.1樣本確定與數(shù)據(jù)來源

以遼寧省2012～2014年7個城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目區(qū)作為實證分析樣本，應用上述模型對其土地增值收益進行測算并分配。參數(shù)與統(tǒng)計變量來源于遼寧省各市2014年度統(tǒng)計年鑒，各市國土資源局、農(nóng)經(jīng)局、稅務局與房管局相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)與基準地價標準，遼寧省某保險公司相關社會養(yǎng)老、醫(yī)療保險行業(yè)標準及其他相關數(shù)據(jù)。其中拆舊區(qū)的土地增值收益測算是通過對其進行假設來求取的，假設其改變現(xiàn)有的用途而轉變后的用途為工業(yè)用地； 對于建新區(qū)土地增值收益的測算是根據(jù)項目區(qū)實際情況進行求取的，由于在項目實施過程中建新區(qū)土地并不是全部用于出讓，一般情況下有一部分土地是用于建新安置，因此在測算土地增值收益時是根據(jù)其實際出讓面積與出讓價格來確定的。

表1　遼寧省各典型項目區(qū)基本特征　hm2

3.2樣本的基本特征

選擇的7個城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目區(qū)的樣本，分布在遼寧省不同地級市，代表不同的經(jīng)濟發(fā)展水平。根據(jù)拆舊區(qū)土地權屬特征，基于該文針對保護農(nóng)民土地權益的研究點，選擇樣本的拆舊區(qū)的土地利用類型均為農(nóng)村宅基地。樣本建新區(qū)類型包括了安置區(qū)與建新區(qū)，安置區(qū)均為用于動遷農(nóng)民的住宅用地，留用區(qū)為商住用地、工業(yè)用地及公共基礎設施用地(表1)。

3.3樣本土地增值收益測算過程

以項目區(qū)1為例，該項目區(qū)建新區(qū)規(guī)模為35.74hm2，其中安置區(qū)面積3.25hm2，留用區(qū)規(guī)模32.49hm2，留用區(qū)用途為住宅用地與基礎設施用地。對于其建新區(qū)農(nóng)地發(fā)展權價值求取分為2個部分，分別是安置區(qū)農(nóng)地發(fā)展權價值與留用區(qū)農(nóng)地發(fā)展權價值。其中對于安置區(qū)農(nóng)地發(fā)展權價值的求取是依據(jù)所處區(qū)位的工業(yè)用地基準地價扣除基礎設施費用與農(nóng)用地價格乘以安置區(qū)面積進行求取的。由于留用區(qū)用途為住宅用地，對于留用區(qū)農(nóng)用地發(fā)展權價值的求取是依據(jù)所處區(qū)位的住宅用地的基準地價扣除基礎設施費用與農(nóng)用地價格乘以留用區(qū)面積進行求取的。同理，對于建新區(qū)市地發(fā)展權價值也是分為2個部分進行求取的，但其與上述情況不同的是，由于安置區(qū)土地屬于無償劃撥并沒有土地出讓價格，在該文中認為其出讓價格為0。因此，其計算出來的安置區(qū)市地發(fā)展權價值為負數(shù)，其與留用區(qū)市地發(fā)展權價值之和為建新區(qū)市地發(fā)展權總價值，其他項目同此計算過程。

3.4樣本土地增值收益測算結果分析

表2　遼寧省各典型項目區(qū)土地增值收益情況　萬元

由表2可以看出，項目區(qū)7形成的土地增值收益最多，項目區(qū)6形成的土地增值收益最少，其余各地區(qū)除項目區(qū)2形成的土地增值收益稍高之外，其形成的土地增值收益一般在600元/m2左右。項目區(qū)7位于沈陽，項目區(qū)6位于遼陽，沈陽市項目區(qū)形成的土地增值收益最高的原因主要是因為沈陽市經(jīng)濟較之其余各項目區(qū)所在地經(jīng)濟更加發(fā)達，其國內(nèi)生產(chǎn)總值位于全省第二，且其建新區(qū)區(qū)用途全部是用于商住用地； 遼陽市燈塔市項目區(qū)形成的土地增值收益較低的原因主要是遼陽市經(jīng)濟發(fā)展較慢，其國內(nèi)生產(chǎn)總值位于全省第十位，且其建新區(qū)用途有80%以上是用于工業(yè)用地； 對7個項目區(qū)分別分析可以發(fā)現(xiàn)：當建新區(qū)用途為住宅用地時，建新區(qū)為住宅用地(32.49hm2)與安置區(qū)面積(3.25hm2)，項目單位面積土地增值為994.81元/m2； 建新區(qū)為住宅用地(30.19hm2)、基礎設施用地(8.94hm2)及安置區(qū)面積(5.29hm2)，項目單位面積土地增值為679.92元/m2； 建新區(qū)為全部為商業(yè)用地，項目單位面積增值分別是1877.70元/m2與628.08元/m2； 建新區(qū)為商服用地(31.26hm2)、工業(yè)用地(10.55hm2)、住宅用地(6.15hm2)、基礎設施用地(3.35hm2)，項目單位面積增值為687.41元/m2。建新區(qū)為住宅用地(6.70hm2)、工業(yè)用地(26.82hm2)、安置區(qū)面積(14.37hm2)，項目單位面積增值是212.65元/m2。說明當拆舊區(qū)為居民點用地時，建新區(qū)全部為住宅用地與商業(yè)用地的項目，單位面積土地增值數(shù)額最大。且隨著建新區(qū)中基礎設施用地、安置區(qū)用地及工業(yè)用地比例的增加，單位面積土地增值數(shù)額也隨之下降，且經(jīng)濟較發(fā)達且建新區(qū)用途多用于商住用地時形成的增值收益較高，經(jīng)濟不發(fā)達且建新區(qū)用途多用于工業(yè)用地時形成的土地增值收益較低。

4結論與建議

4.1結論

由于農(nóng)地用途的多功能性、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤實施過程的復雜性、增值收益來源的多樣性等原因，導致測算土地增值收益測算十分困難。現(xiàn)行的土地管理方式中城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中土地增值收益歸屬很模糊。該文基于土地發(fā)展權理論，對城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤中土地增值收益來源進行探索性分析，明晰了增減掛鉤中土地增值收益來源與構成，得出以下主要研究結論。

(1)基于土地發(fā)展權理論，城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤的核心就是土地發(fā)展權的空間轉移，主要是通過將項目拆舊區(qū)的農(nóng)村宅基地復墾為耕地，將其土地開發(fā)建設的權利轉移到項目的建新區(qū)，從而實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設用地的集約、節(jié)約利用。

(2)基于土地發(fā)展權角度，拆舊區(qū)與建新區(qū)的土地增值收益為農(nóng)地發(fā)展權價值與市地發(fā)展權價值之和。農(nóng)地發(fā)展權價值主要是指農(nóng)地最佳用途價值扣除農(nóng)地農(nóng)業(yè)用途的價值與農(nóng)用地轉為最佳用途成本之后的剩余部分。市地發(fā)展權則是土地在非農(nóng)用途狀態(tài)基礎上繼續(xù)進行具體的非農(nóng)用途開發(fā)的權利，市地發(fā)展權的價格等于宗地在最終開發(fā)用途狀態(tài)下的市場價格與其在待出讓非農(nóng)用途狀態(tài)下基準地價之差。

(3)通過遼寧省樣本實證分析，可以發(fā)現(xiàn)在在增減掛鉤中形成的土地增值收益一般在600元/m2左右，建新區(qū)全部為住宅用地與商業(yè)用地的項目，單位面積土地增值數(shù)額最大。且隨著建新區(qū)中基礎設施用地、安置區(qū)用地及工業(yè)用地比例的增加，單位面積土地增值數(shù)額也隨之下降，且經(jīng)濟較發(fā)達且建新區(qū)用途多用于商住用地時形成的增值收益較高，經(jīng)濟不發(fā)達且建新區(qū)用途多用于工業(yè)用地時形成的土地增值收益較低。

4.2建議

4.2.1建立科學的公眾參與機制，充分尊重農(nóng)民意愿

科學的公眾參與機制是確保農(nóng)民利益的根本手段，只有賦予農(nóng)民更加充分的知情權、選擇權及話語權，才能充分了解農(nóng)民的意愿，保障其合法利益。

4.2.2建立嚴格的農(nóng)民利益保障監(jiān)督機制

與建設工程質量需要監(jiān)理一樣，也需要建立嚴格的農(nóng)民利益保障監(jiān)督機制。(1)要健全相應的農(nóng)民利益保障監(jiān)督制度，明確監(jiān)督內(nèi)容、要求與形式； (2)應對關鍵性內(nèi)容做出硬性規(guī)定，如農(nóng)民簽訂的拆遷補償安置協(xié)議書，作為試點項目立項的基本前提，就在總體上為確保農(nóng)民利益提供了保障。(3)要突出運行中每個工作環(huán)節(jié)所涉及農(nóng)民利益的具體表現(xiàn)，關心農(nóng)民的利益細節(jié)。

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ALLOCATING LAND VALUE INCREMENT OF LINKAGE OF THE INCREASE OF CITY CONSTRUCTION LAND AND THE DECREASE OF RURAL RESIDENTIAL BASE ON LAND DEVELOPMENT RIGHT

Bian Zhenxing1※，Qi Li1，Liu Hongbin1，jin Hongwu2，Cao Limei3

(1. College of Land and Enviroment,Shenyang Agricultural University, Shenyang , Liaoning 110161, China;2. The province of Liaoning land resources investigated and planning bureau, Shenyang , Liaoning 110039, China;3.Fuxin City Land Acquisition Rehabilitation Center, Fuxin, Liaoning 123000, China)

AbstractAt present, during the implement of the linkage of the increase of city construction land and the decrease of rural residential, the formation process and the number of land value increment are blurry. The farmer's rights and interests are not guaranteed in carrying out this policy. In this study, from the perspective of land development right, the formation of land value increment in the new built area and the disassembled old area were considered. The benefit calculation model was constructed from two aspects, i.e., artificial increment and unearned increment. The measuring and calculating method was applied to calculate the land value increment, taking the typical area of Liaoning province as an example. The result showed that there was a land increment income in the linkage of the increase of city construction land and the decrease of rural residential based on the theory of land development right. The land increment income was higher when the new built area was used for commercial and residential than that used for industry. The land increment income was measured 600 yuan per square meter. Finally, it suggested that it should establish a scientific mechanism for public participation and monitoring to protect the interests of farmers, and respect the wish of farmers.

Key wordslinkage of the increase of city construction land and the decrease of rural residential; land development right; land increment and income; peasant rights and interests

doi:10.7621/cjarrp.1005-9121.20160310

收稿日期：2015-03-22

作者簡介：邊振興(1974—)，男，遼寧朝陽人，副教授、碩士生導師。研究方向：土地利用規(guī)劃。Email： 261180596@qq.com *資助項目：遼寧省國土資源廳招標課題(SJHC2015第02號)

中圖分類號：F321.1； F304.8

文獻標識碼：A

文章編號：1005-9121[2016]03-0055-07