高房價與人力資本積累探究
——由“人才住房”制度引發(fā)的思考

李祈安

（山東工商學院 經(jīng)濟學院，山東 煙臺 264000）

高房價與人力資本積累探究
——由“人才住房”制度引發(fā)的思考

李祈安

（山東工商學院 經(jīng)濟學院，山東 煙臺 264000）

近些年，人才作為資本積累和創(chuàng)新核心要素，越來越受到各大城市的重視，成為大城市之間的主要競爭，而飆升的房價成為各大城市吸引人才的普遍焦慮。顯然，由于高房價帶來的生活成本過高，對人才產(chǎn)生擠出效應，不利于一個區(qū)域的人力資本積累，為此，深圳等多個城市在近期紛紛改善人才安居政策，將優(yōu)惠范圍進一步擴大，以達到吸引外來人才，增加人力資源流動性的目的。

房價；人才流動；人力資源

［DOI］10.13939／j.cnki.zgsc.2016.46.029

我國各地持續(xù)高速增長的房價一直是社會關注的焦點，因為房價不僅與人們個人生活息息相關，而且對區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構，經(jīng)濟發(fā)展有著深遠的影響。過去兩年，全國一、二線城市漲聲一片，尤其是一線城市房價持續(xù)暴漲。按照統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)，與2014年年末相比，深圳二手房價累計漲幅為66%，北京二手房價漲幅為48%，上海二手房價漲幅為39%。不斷上升的房價對經(jīng)濟發(fā)展造成了各個方面的影響：抑制居民消費，擴大了國民收入分配差距，加劇了產(chǎn)業(yè)結構不平衡，“炒房熱”形成了資產(chǎn)泡沫等。本文將主要以當下的住房現(xiàn)狀為基礎，分析膨脹的房價對人力資本積累帶來的影響，以及如何消除這種負面影響。

1 高房價引發(fā)住房難題

節(jié)節(jié)攀升的房價直接提高了人才在大城市中安家置業(yè)的門檻，給各行業(yè)的人才帶來了不小的困擾。2016年以來，深圳樓市產(chǎn)生了史無前例的“大分化”，高價區(qū)域仍然在不斷上漲，而低價區(qū)域卻在回調(diào)，貌似不合常理的現(xiàn)實背后其實隱藏著簡單的道理：高凈值人群繼續(xù)把深圳樓市作為資金的“避難地”，只要存在“資金追逐”，房價的上漲就不可能停止；而同時，中低收入人群仍然為“上車”而苦苦掙扎，雖然處在價值的相對洼地，但大多數(shù)人依然無法承擔。

例如，目前深圳的房價水平，不僅是普通人，即便是人才也被房價拋棄了。目前聚集在深圳的人才中，蝸居族不在少數(shù)，這部分人主要是年輕的一代，自身工作資歷不足，過高的房價迫使他們?nèi)壕釉诜孔獾土?、交通便利的地方，默默為生活打拼。?jù)相關調(diào)查報告顯示，近半數(shù)青年對住房現(xiàn)狀不滿，因房價過高而不得不打消購房的想法；90%多青年認為住房支出給自己帶來了生活和精神等各方面的負擔。當然這種情況也不僅僅體現(xiàn)在年輕人身上，很多人都因為生活成本太高而感到前途渺茫，如果背著高房價成為“房奴”，可能在經(jīng)濟上幾十年都難以翻身，更別提何時能過上安穩(wěn)舒適的生活。

2 高房價對人力資本積累的負面影響

21世紀，最重要的就是人才，人才是一個城市未來發(fā)展的關鍵所在，人力資本的積累決定著城市發(fā)展的未來走向。然而，當下深圳的人才工作正面臨新的形勢和挑戰(zhàn)，尤其是飆升的房價，嚴重削弱了人才吸引力，一些企業(yè)公司出現(xiàn)了“引人難”“留人難”的現(xiàn)象，人才的流動性越來越高，相對應的企業(yè)人力成本也逐年增加。城市生活的成本對企業(yè)吸引人才的能力有著直接影響，最終將影響城市經(jīng)濟社會的整體發(fā)展。

首先，高房價使企業(yè)的薪酬福利成本增加。在高房價的影響下，人們?yōu)榱烁鼉?yōu)質(zhì)地生活，更偏好于房價較低，生活成本較低的城市，而企業(yè)為了吸引更多的優(yōu)秀人才，不得不考慮通過增加薪酬的方式來消除房價的增長對人才的擠出效應。還不僅僅如此，高房價還會使現(xiàn)有的人力資源規(guī)模、質(zhì)量受到影響，房價過高，企業(yè)員工或為了更高的薪酬或為了更輕松的生活跳槽、離開的概率大大增加，為了避免損失優(yōu)質(zhì)的人力資本，企業(yè)只能增加更多在人力資源上的開銷。高房價效應部分過渡到企業(yè)，由企業(yè)承擔，這將大大影響企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，削弱企業(yè)的市場競爭力。

其次，就個人而言，自身的發(fā)展空間大大受限。政府為了解決房價過高帶來的一系列問題，出臺了各種優(yōu)惠政策，加大力度建設保障性住房，但是，大部分的保障性住房的承租，認購需要具備當?shù)貞艨?，這將許多符合條件的新市民“拒之門外”。而大城市具有豐富的資源，本可以培養(yǎng)出一批批前沿性專業(yè)人才，高房價使很多有潛力的人失去了這樣的機會。房價高漲也會使專業(yè)型人才難以發(fā)揮自己的特長，他們在就業(yè)時不得不將薪酬放在第一位，而不在乎專業(yè)、自身價值的體現(xiàn)等問題。這使得他們在長期發(fā)展中，很難發(fā)揮出他們真正的實力，特別是對于國家一些緊缺型專業(yè)人才，在國家投入了大量的財力物力培養(yǎng)的情況下，他們最后卻在房價的壓力下從事與自己專業(yè)不相關的職業(yè)，這不但無法體現(xiàn)人才的自身價值，對國家來說也是一種損失。

最后，高房價對社會人才流動也有很大的影響。第一，高房價將會造成社會人才流失。這主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面是國內(nèi)優(yōu)秀人才的流失，巨大的房價壓力意味著更沉重的生存壓力，為了追求更好的生活條件，人才流向外地；另一方面是原本準備回國發(fā)展的海歸一族，懾于高房價嚴重推高的生活成本和拉低的生活水平而放棄回國，這不僅是一個城市的損失，更會損害整個國家的競爭力。第二，高房價影響人才流動。高高在上的房價阻礙了許多優(yōu)秀的人才進入更適合他們發(fā)展的空間，高房價給他們帶來了對城市生活的不安感，進而遠離這個更適合他們發(fā)展的地方。第三，高房價將增加就業(yè)難度。首先，高房價增加購房支出，而減少其他消費，社會總需求不足，造成就業(yè)困難；其次，高房價給房地產(chǎn)業(yè)帶來高利潤，形成“炒房熱”，使得投資結構扭曲，從而降低投資效率，經(jīng)濟增長受到影響，造成就業(yè)難。第四，高房價將降低社會人力資源配置效率。一方面人力資源流動受到阻滯；另一方面人力資源使用效率低，最終將損害整個國家的資源配置效率。

3 消除高房價對人力資本積累負面影響的相關對策

由以上的分析可以看到房價的快速上漲對人力資本積累確實存在一定的阻滯效應。城市高昂的住宅成本令一些專業(yè)型人才，特別是剛剛畢業(yè)的應屆生們望而卻步。只有在價格正確反映其價值的基礎上，資源的利用才不會被扭曲，人力資源才會得到高效配置。

首先，要提高認識，妥善處理好擴大就業(yè)與穩(wěn)定房價的關系。由以上的分析可知，過高的房價并不利于城市就業(yè)，自然也不利于城市人力資本積累，政府應做好房價調(diào)控的工作。但是就房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀而言，存在著大量資產(chǎn)泡沫，一旦處理不當造成泡沫破裂可能會造成更嚴重的后果，所以政府在房價調(diào)控上最理想的目標應該是穩(wěn)定房價而不是使房價下降。考慮到房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的巨大影響通過收斂性的上漲，對價格的吸收、盤整甚至回調(diào)，需要通過時間來緩慢消化，對矛盾結構進行優(yōu)化。對此國家需要制定相關政策來維護。一方面要穩(wěn)步調(diào)整金融政策，房地產(chǎn)行業(yè)與金融息息相關，目前我國房地產(chǎn)直接融資體系仍然不夠健全，開發(fā)商的巨額投資和居民的預期收入向需求的轉換都離不開銀行的支持。從金融機構的角度來看，房地產(chǎn)價格上漲的過程中，房地產(chǎn)抵押貸款屬于風險較低的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而且與其他資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)價格具有較長的價格波動時間，而且房地產(chǎn)價格在長期上呈現(xiàn)上漲趨勢，所以金融機構有增加房地產(chǎn)信貸的動力。另一方面則要完善房地產(chǎn)稅收政策，一是可以開征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅和空地稅，物業(yè)稅可以通過增加養(yǎng)房的成本來抑制房地產(chǎn)投機，空地稅則可以以法律形式對土地閑置等問題予以解決，使有限的土地資源得到有效利用；二是可以開征房地產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)的交易所得稅，這不僅不會傷害到消費者真實的需求，而且又對房地產(chǎn)市場投機有一定的抑制作用。

其次，要為人才流入初期提供良好的過渡性安居保障，從長遠看來，人才流入后，在正常發(fā)展下，通過若干年的積累，是可以實現(xiàn)購房安居的。但是，在初期，沒有經(jīng)濟積累，沒有購房經(jīng)驗，也沒有足夠的精力，這時候就需要政府和社會共同發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，通過制定相關政策，引導低成本開發(fā)等途徑，為新人才提供良好的過渡性安居保障，不僅起到安定人心的作用，對外來人才的吸引力也有提升。例如近日發(fā)布的深圳市“十三五”住房保障規(guī)劃顯示：未來五年，即2016～2020年，深圳將投資建設保障房40萬套，供應保障房35萬套，其中的70%面向人才分配，到“十三五”末，力爭實現(xiàn)保障房與商品房套數(shù)比提高至40%，這是史無前例的保障房建設潮流，深圳市住房保障的供應效率大幅提升，而且建立了免疫高房價和資產(chǎn)泡沫軟著陸的“安全墊”。

再次，要用相關優(yōu)惠政策激勵人才集聚區(qū)周邊房地產(chǎn)的開發(fā)。福利保障制度可能會給政府帶來較大的財政壓力，政府可以通過制度激勵還有政策導向，來激勵人才集聚區(qū)周圍的房地產(chǎn)開發(fā)，從而讓人才的大優(yōu)惠，例如優(yōu)惠出售，土地劃撥，稅收減免，公共建設配套跟進，政府補貼，降低貸款利率等政策來吸引開發(fā)商建設住宅區(qū)。政府的投入減少，同時還降低了住房成本，房屋的價格也可以相應降低，讓人才能夠承擔。

最后，從人才個人的角度出發(fā)，政府要引導人才樹立正確的住房消費觀，建立住房消費市場化的基本理念，逐步改變依賴單位和政府解決專訪全部問題的觀念。組織引導人才結合自身的實力水平與精力條件，建立起“梯級消費”的消費理念，即類似“過渡房—小房—大房—好房”的消費線。針對具有不同購房意愿的人才，為他們提供區(qū)域經(jīng)濟、地理、人文等房地產(chǎn)信息，保證房地產(chǎn)市場的公開透明，政府要加強監(jiān)管，多方調(diào)控。一方面要加強房地產(chǎn)信息平臺建設，當下我國房地產(chǎn)市場信息嚴重不對稱不完全，不僅僅是消費者與開發(fā)商之間掌握的信息，政府部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也存在著口徑不一，信息失真的問題。我國要有一個統(tǒng)一規(guī)范且完善的房地產(chǎn)市場信息交流平臺來保證信息的透明公開，還應該制定相應的信息披露制度，降低交易過程中的信息不對稱，這也是房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的前提和基礎。讓人才把握好住房消費的決策時機，幫助他們盡早地完成購房決策。

4 結 論

實現(xiàn)人才的最高價值，提高人力資源的效率，維持城市的活力，首要面臨的問題就是人才的安居問題，降低人才的生活成本，提高人才的生活質(zhì)量才是增加城市對人才吸引力的本質(zhì)。在科學的調(diào)控下，使房地產(chǎn)市場價格理性回歸，是解決人才的安居問題，降低城市人才競爭力成本，加速人力資本積累，提升競爭實力的“終結者”。通過對政治、經(jīng)濟、文化等各方面的調(diào)控，當前房地產(chǎn)市場的扭曲形態(tài)才可能日趨正常。這不僅有利于促進市場的健康發(fā)展，也是整個經(jīng)濟社會發(fā)展的助推器。

［1］陳璋，張文.高房價對人力資源的危害及應對策略［J］.中國市場，2012（12）.

［2］黃辭海.高房價將削弱上?！叭瞬鸥叩亍眱?yōu)勢［J］.人才開發(fā)，2012（2）.

［3］李宇嘉.人才住房，深圳住房保障這一步走對了［J］.住宅與房地產(chǎn)，2016（7）.