現(xiàn)代城市綜合體選址評價

胡強(qiáng)　張琳

【摘要】文章構(gòu)建了現(xiàn)代城市綜合體選址評價指標(biāo)體系，包括自然條件、基礎(chǔ)設(shè)施、社會因素和經(jīng)濟(jì)條件4個維度，共15個具體指標(biāo)。運(yùn)用模糊層次綜合評價法對金華萬達(dá)廣場選址評價進(jìn)行了實(shí)證分析。評價結(jié)果顯示，46%的消費(fèi)者對金華萬達(dá)廣場選址呈較滿意以上的態(tài)度，4%的消費(fèi)者對金華萬達(dá)廣場選址的感受是不滿意的。

【關(guān)鍵詞】城市綜合體；選址；金華萬達(dá)廣場

20世紀(jì)90年代，人們都說“一個城市只有一個中心”，如北京的西單、上海的南京路，當(dāng)時這些中心的輝煌確恰到好處地呼應(yīng)了“一個城市只有一個中心”的說法。而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會的進(jìn)步、城市化的發(fā)展，這種觀點(diǎn)在城市發(fā)展需求日益強(qiáng)烈的背景下已經(jīng)難以立足。現(xiàn)代城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物?，F(xiàn)代城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的街區(qū)建筑群體。

國外學(xué)者對城市綜合體的研究起步較早，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，無論是理論還是實(shí)踐都有豐富的研究成果。1961年，Jane Jacobs（簡·雅各布斯）在著作《美國大城市的死與生》中，將城市功能多樣混合以滿足人們的多種需要，提供豐富的活動空間環(huán)境，稱之為“有機(jī)的復(fù)合”。由于日本特殊的地理環(huán)境，城市綜合體理論在日本的發(fā)展相對全面，Kisho Kurokawa（黑川紀(jì)章）的共生思想理論及Kenzo Tange（丹下健三）的集群尺度理論，均對城市綜合體理論發(fā)展有重大貢獻(xiàn)。國內(nèi)關(guān)于城市綜合體的研究雖相對于國外起步較晚，但近年來隨著我國城市綜合體的快速涌現(xiàn)，研究城市綜合體的國內(nèi)學(xué)者日益增多。王磊對綜合體的發(fā)展歷程、特征、動因和相關(guān)理論進(jìn)行了分析與總結(jié)，在對城市綜合體的功能組成和相互作用的研究基礎(chǔ)上，對城市綜合體規(guī)劃的功能定位和組織進(jìn)行深入研究。趙冠男對古代及中世紀(jì)時代城市綜合體發(fā)展脈絡(luò)進(jìn)行剖析，認(rèn)為不同時期的城市綜合體有一個共同的特征，即以特定時代背景為基礎(chǔ)，通過城市綜合體的作用使得城市共生體能夠更好地運(yùn)轉(zhuǎn)，有益于城市的發(fā)展。

多數(shù)學(xué)者的研究內(nèi)容側(cè)重于城市綜合體的發(fā)展歷程、規(guī)劃設(shè)計及功能結(jié)構(gòu)等，對綜合體選址的問題研究不多。鑒于此，本文針對現(xiàn)代城市綜合體選址進(jìn)行研究，構(gòu)建選址評價指標(biāo)體系，運(yùn)用模糊層次綜合評價法對金華萬達(dá)廣場選址問題進(jìn)行案例分析，以期為我國現(xiàn)代城市綜合體的選址決策提供參考。

一、建立評價指標(biāo)體系

本文結(jié)合國內(nèi)成功運(yùn)營城市綜合體的實(shí)際情況，依據(jù)科學(xué)系統(tǒng)性的指標(biāo)設(shè)計原則，經(jīng)過反復(fù)篩選，最終確定將城市綜合體的選址影響因素分為自然因素、基礎(chǔ)設(shè)施條件、社會因素和經(jīng)濟(jì)因素4個維度，具體包括15個子因素。表1為現(xiàn)代城市綜合體選址評價指標(biāo)體系。

二、確定各層次評價指標(biāo)權(quán)重

在確定了評價指標(biāo)體系后，需比較各指標(biāo)對同一目標(biāo)的影響，從而確定各指標(biāo)在目標(biāo)中占的比重，為了得到量化的判斷矩陣，我們咨詢了5位相關(guān)方面的專家，借鑒Saaty的尺度法，構(gòu)建了如表2所示的評語表，每位專家打分后計算得到的平均值為各指標(biāo)的評語分值，進(jìn)而得到各層次指標(biāo)權(quán)重。

三、案例分析：金華萬達(dá)廣場選址評價

（一）金華萬達(dá)廣場概況

金華萬達(dá)廣場作為萬達(dá)集團(tuán)在浙江省打造的第六座第三代城市綜合體，是金華市目前規(guī)模最大、規(guī)劃最佳的現(xiàn)代城市綜合體。金華萬達(dá)廣場總建筑面積約50萬平方米，涵蓋了高端購物中心、城市商業(yè)步行街、五星級酒店、5A甲級寫字樓、城市精裝SOHO等豐富多元業(yè)態(tài)。

（二）金華萬達(dá)廣場選址綜合評價

由5位專家分別對評價指標(biāo)體系中準(zhǔn)則層和指標(biāo)層進(jìn)行評價打分，根據(jù)專家評估結(jié)果計算得到準(zhǔn)則層權(quán)重及指標(biāo)層總權(quán)重，如表3所示：

本文運(yùn)用模糊層次綜合評價的方法對金華萬達(dá)廣場選址進(jìn)行評價，根據(jù)表3的評價指標(biāo)體系，我們向200名金華萬達(dá)廣場真實(shí)消費(fèi)者進(jìn)行問卷調(diào)研，評價指標(biāo)的評語值P=（不滿意，較不滿意，一般，較滿意，滿意），表4為消費(fèi)者對金華萬達(dá)廣場選址指標(biāo)因素的感受調(diào)查結(jié)果。

根據(jù)調(diào)查結(jié)果，結(jié)合各指標(biāo)權(quán)重，歸一化后得到評價結(jié)果集B=[0.04，0.23，0.28，0.28，0.18]。綜合評價結(jié)果集表明：4%的消費(fèi)者對金華萬達(dá)廣場選址的感受是不滿意的；23%的消費(fèi)者對金華萬達(dá)廣場選址的感受是較不滿意的；28%的消費(fèi)者對金華萬達(dá)廣場選址的感受是一般；28%的消費(fèi)者對金華萬達(dá)廣場選址的感受是較滿意的；18%的消費(fèi)者對金華萬達(dá)廣場選址的感受是滿意的；合計46%的消費(fèi)者對金華萬達(dá)廣場選址呈較滿意以上的態(tài)度。從單個因素來看，消費(fèi)者對金華社會因素和經(jīng)濟(jì)條件呈滿意的態(tài)度，消費(fèi)者不滿意的感受多是由金華萬達(dá)廣場的基礎(chǔ)設(shè)施導(dǎo)致的。金華萬達(dá)廣場地處金華新城區(qū)，其選址的基礎(chǔ)設(shè)施如公共交通還存在不足之處，金華市需對公共交通進(jìn)行更為合理的規(guī)劃，加大公共交通的覆蓋面，同時其周邊的配套設(shè)施需進(jìn)一步完善以吸引更多的消費(fèi)者。

四、結(jié)語

我國現(xiàn)代城市綜合體受政策支持、消費(fèi)者青睞等因素發(fā)展迅速，其選址至關(guān)重要，甚至決定城市綜合體的運(yùn)營成敗，因此需要運(yùn)用科學(xué)合理的方法為其決策提供依據(jù)。本文采用模糊層次綜合評價法，對金華萬達(dá)廣場選址問題進(jìn)行了實(shí)證分析。本文認(rèn)為，要完善現(xiàn)代城市綜合體選址，需做到以下三個方面：（1）針對不同的城市綜合體功能特性，在選址時采用不同的選址策略，并對選址的影響因素進(jìn)行系統(tǒng)考量；（2）選址決策應(yīng)充分做到定性與定量分析相結(jié)合，將科學(xué)方法與實(shí)際經(jīng)驗(yàn)很好的結(jié)合才能在實(shí)踐中做出合理的決策；（3）與其他設(shè)施設(shè)備選址一樣，現(xiàn)代城市綜合體選址除了充分考慮現(xiàn)有影響因素外，還需考慮未來不確定性因素將對城市綜合體產(chǎn)生的影響，進(jìn)而做出合理決策。

參考文獻(xiàn)

[1]孫磊.國內(nèi)大型城市綜合體項(xiàng)目發(fā)展研究——以華潤中心和新華南MALL·生活城為例[J].中國房地產(chǎn)，2012，（17）.

[2]簡·雅各布斯，金衡山.美國大城市的死與生[M].北京：譯林出版社，2005.

[3]曾祥林.共生理論下的城中村改造研究[D].湖南大學(xué)，2012.

作者簡介：胡強(qiáng)（1987-），男，江西贛州人，助教，碩士，研究方向：企業(yè)運(yùn)營管理；張琳（1991-），女，浙江杭州人，學(xué)士，研究方向：科技管理。