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    央企重金砸地 爭的是話語權(quán)

    2016-07-08 18:08:04龔小鋒
    房地產(chǎn)世界 2016年6期
    關(guān)鍵詞:魯能葛洲壩電建

    龔小鋒

    在央企砸地王之際,民企更多成了陪跑對象。近期,世茂88億元拿下南京一塊地。為了奪得土地,世茂集團(tuán)董事局副主席兼執(zhí)行董事許世壇親自督戰(zhàn),他在現(xiàn)場雙手合十祈禱的神情被拍下,成為解讀民企拿地辛酸的一個(gè)例子。

    房地產(chǎn)企業(yè)正在涌向一二線城市,進(jìn)行避險(xiǎn)式扎根。有著資金成本優(yōu)勢的央企和國企成為制造地王的主流。為了不再重組中被打包收走,電建,魯能,葛洲壩等房企正在大肆拿地,并創(chuàng)下多個(gè)地王紀(jì)錄。

    地王央企造

    6月2日下午3時(shí),備受矚目的龍華上塘A816-0060宗地最終賣出了83個(gè)億的天價(jià),結(jié)束了這場“無聲的暗戰(zhàn)”,折合樓面地價(jià)5.6萬元/平米。而如此大手筆的買家,正是由中國電建與披了個(gè)小馬甲的中國金茂組成的央企聯(lián)合體。

    “我之前就有預(yù)感。這個(gè)地,不是新東家拿,就是老東家拿,果不其然,老東家電建地產(chǎn)拿地了。”一名曾就職于電建地產(chǎn)的深圳房企人士表示,電建地產(chǎn)出價(jià)比第二名多了9個(gè)億,真是鐵了心了。

    據(jù)了解,在18家參與投標(biāo)的企業(yè)中,多家央企報(bào)價(jià)均在70億元上下,其中第二名葛洲壩報(bào)價(jià)73.5億元,與中國電建相差近10億元,第三名為招商地產(chǎn),報(bào)價(jià)70億元。而同樣到場競標(biāo)的萬科和龍光,則報(bào)價(jià)只有57億元和56億元,均可謂相去甚遠(yuǎn)。

    這宗地塊的“彪悍”之處在于,這已經(jīng)是2014年以來在深圳出現(xiàn)的第五宗地王,而且和2014年的龍華住宅地王相比,19個(gè)月間,地價(jià)漲了兩倍多。

    上海土地也是央企繼續(xù)擔(dān)當(dāng)土地市場主角。6月1日,上海迎來6月土地首拍。信達(dá)、保利、金茂電建聯(lián)合體、中鐵建、中鐵、華潤、招商等7家央企紛紛上陣。電建金茂聯(lián)合體更是和信達(dá)“廝殺”到最后一輪。

    最后,央企信達(dá)地產(chǎn)以總價(jià)58.05億元力壓金茂電建綜合體,拿下上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊,折合樓板價(jià)37248.58元/平方米,溢價(jià)率306.53%,創(chuàng)該區(qū)域單價(jià)地王。

    信達(dá)競拍的兇悍讓人嘆為觀止。深圳市房地產(chǎn)研究中心研究院李宇嘉表示,在上海顧村地王爭奪中,信達(dá)加價(jià)單位以“數(shù)十億元”計(jì)算,開發(fā)商報(bào)價(jià)在第三輪就直接從14.4億跳至30億元。

    按照上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦的推算,從樓面價(jià)來看,未來成本價(jià)至少在5.6萬元/平方米以上,如果扣除住宅15%自持部分,成本價(jià)高達(dá)7萬元/平米,而目前板塊內(nèi)最貴的項(xiàng)目成交均價(jià)約4.6萬元/平米。

    信達(dá)地產(chǎn)是財(cái)政部控股的中國信達(dá)旗下的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司。2015年以來,信達(dá)地產(chǎn)通過公開招拍掛新增9宗地塊,其中7宗是地王。此前,信達(dá)地產(chǎn)在杭州分別以33.9億元、123.18億元拿下杭州上城區(qū)南星地塊和濱江奧體地塊,分別刷新杭州土地出讓單價(jià)和總價(jià)紀(jì)錄。

    一周前,同為央企的保利也在上海灘創(chuàng)造了紀(jì)錄。5月18日,保利地產(chǎn)以54.5億元的價(jià)格擊敗了其他來自全國各地的36家房地產(chǎn)企業(yè),拿下周浦鎮(zhèn)一塊純宅地。成交價(jià)格溢價(jià)率297.8%,樓面價(jià)近44000元/平米(剔除15%自持租賃部分后約54500元/平米)。

    “保利拿下周浦的那塊地也是拼了全力?!北R文曦表示,開拍之前已經(jīng)有房企心理價(jià)位是3萬元/平米,而業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)則起碼3.5萬元/平米,但開拍不到10分鐘,競買價(jià)格就飆到了50億元。

    根據(jù)結(jié)果估算,保利未來的售價(jià)單價(jià)很可能會超過7.5萬元/平米。而目前該區(qū)域的新房售價(jià)在3.3萬到4.4萬元/平米。

    不只是一線城市,近期在南京等重點(diǎn)城市,前來參戰(zhàn)的開發(fā)商主要來自央企和國企,比如葛洲壩、電建、金茂、上海建工、保利、魯能等。

    中原地產(chǎn)報(bào)告顯示,截至5月31日,今年共出現(xiàn)155宗“三高”地王(高總價(jià)、高單價(jià)和高溢價(jià)),遠(yuǎn)高于2015年的95宗。在前5個(gè)月中,總價(jià)超過15億元的高價(jià)地王共105宗,其中52宗被國企獲得,部分央企表現(xiàn)異常活躍。

    水電系集體亮肌肉

    在這一輪央企搶地潮中,水電系的中國水電、葛洲壩和魯能攻勢十分兇猛,其今年在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等最熱門的二線城市攻城略地,成為地王制造者。

    水電系買地的風(fēng)格非常兇悍。一名熟悉水電系央企的業(yè)內(nèi)人士如此評價(jià),“拿地基本不問價(jià)格,不管多少錢,就是要拿到,一看到有人舉牌就立馬應(yīng)價(jià)。如果是像深圳這樣的招投標(biāo),也會開個(gè)比第二名高出10億元的天價(jià)標(biāo),讓對手跟不上?!?/p>

    電建地產(chǎn)2015年已經(jīng)在北京、南京和武漢總共投入130.4億元。今年以來,電建更是聯(lián)合金茂到處拿地,除了深圳龍華地塊,5月還以近70億元的價(jià)格拿得南京河西南區(qū)域地王。

    葛洲壩自去年年底接連拿下備受矚目的北京豐臺樊家村地塊、廣州廣鋼新城AF040233地塊之后,葛洲壩地產(chǎn)今年年初還在成都斬獲了一幅地塊,發(fā)展勢頭可謂銳不可當(dāng)。

    近期,葛洲壩還參與了分食南京河西的“地王盛宴”,并開出了高達(dá)45213元/平方米的地價(jià)。5月13日,在南京,經(jīng)過25輪的激烈競拍,葛洲壩地產(chǎn)以32.8億元競得一地塊,樓面價(jià)4.52萬元/平方米,刷新南京單價(jià)“地王”。

    魯能更是傳達(dá)出了十分明確的全國規(guī)模擴(kuò)張信號。去年,光在南京、蘇州、福州三地高價(jià)搶下的四幅地王總耗資便可達(dá)112.4億元。單從2016年來看,前四個(gè)月,魯能就拿了107.56億元的地。其今年拿地目標(biāo)是重點(diǎn)一線城市和重點(diǎn)二線城市,比如,在北京、濟(jì)南、重慶、天津、南京、文昌等城市進(jìn)行深耕;在新布局的華中、珠三角區(qū)域則加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏。

    步水電系后塵的,還有鐵路系統(tǒng)的央企。中鐵置業(yè)和中國鐵建雖相對低調(diào),但由于發(fā)力早,旗下?lián)碛写罅胯F路沿線的土地儲備。2015年,中鐵建的聲勢更為浩大,新增土地儲備達(dá)541萬平方米,主要集中在長三角發(fā)達(dá)城市如杭州等,對銷售業(yè)績也提出了更高目標(biāo)。

    山雨欲來

    房企搶地積極性大漲,寬松的貨幣政策是一大原因。在過去幾個(gè)月,整體信貸政策寬松,大部分房企發(fā)債成本明顯降低,最低甚至在3%左右。這也使得上市公司融資洶涌。比如葛洲壩,今年擬向合格投資者公開發(fā)行總額不超過100億元的公司債券,目前已成功發(fā)行60億元債券。

    “充裕而低廉的資金,給央企國企提供了無限彈藥?!崩钣罴伪硎?,在融資地位上,中小開發(fā)商和龍頭開發(fā)商完全不在一個(gè)起跑線上。銀行給予央企等龍頭開發(fā)商的最優(yōu)企業(yè)貸款基礎(chǔ)利率,已低于融資成本,相當(dāng)于銀行在“倒貼”。

    但這并不能完全解釋,地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模小的央企,拼搶起地王來反而越兇猛,其深層原因則是,隨著國企改革深化和行業(yè)整合急劇加速,越是規(guī)模小,被吃掉的可能性越高。

    國資委曾要求78家非主業(yè)央企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù),2014年,國資委確立保留央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)從16家擴(kuò)至21家,但這并不意味著已經(jīng)獲取“房地產(chǎn)牌照”的央企已經(jīng)安全,沒有被其他企業(yè)整合的風(fēng)險(xiǎn)。

    目前,這些央企地產(chǎn)企業(yè)之間也存在相互合并的風(fēng)險(xiǎn),比如,今年5月央企中糧地產(chǎn)再度陷入被收購傳聞,接盤者據(jù)說是去年底剛剛完成內(nèi)部整合上市的招商蛇口。此外,還有坊間消息稱,中糧地產(chǎn)也有可能面臨被保利地產(chǎn)并購。

    這些虛虛實(shí)實(shí)的消息背后,無不反映出了一個(gè)暗潮洶涌的大背景,今年以來,21家被國資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企表現(xiàn)異?;钴S,其中不少已啟動內(nèi)外部重組和并購。

    從銷售金額來看,2015年“千億軍團(tuán)”房企為7家,其中,保利、中海規(guī)模已達(dá)千億級,2016年華潤也很快將步入千億軍團(tuán)。這些大鱷成為這場央企整合并購的主導(dǎo)者,其特點(diǎn)是內(nèi)部整合基本完成,管理架構(gòu)清晰,旗下業(yè)務(wù)分類和布局明確。

    典型例子便是“并購?fù)酢敝泻?。中海與中建地產(chǎn)重組完成后,再與中信地產(chǎn)住宅板塊業(yè)務(wù)合并,增加了其環(huán)渤海及珠三角等區(qū)域的一、二線城市的土地儲備,鞏固并提升了其千億開發(fā)商的地位。

    “相似的整合主導(dǎo)者還有招商蛇口、華潤置地等?!笨硕鸱治鰩熤煲圾Q指出,招商地產(chǎn)因?yàn)槟腹举Y產(chǎn)的注入成為招商蛇口,成為當(dāng)時(shí)中國最大市值開發(fā)商,重整招商這一“老牌”的意愿強(qiáng)烈。重組后形成“巨無霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭奪央企地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)重組“話語權(quán)”的重要砝碼。

    這些央企所做的,不只是并購,它們在土地市場表現(xiàn)也異常兇猛,比如保利和金茂,就頻繁參與一二線城市搶地大戰(zhàn)。此外,華潤置地的地產(chǎn)板塊架構(gòu)清晰,去年起拿地積極性明顯提升。

    一些規(guī)模上不去的央企或國企,就成了潛在的被收購標(biāo)的,如中糧、中航。這類央企房地產(chǎn)板塊較小,集團(tuán)主業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)強(qiáng)于房地產(chǎn),同時(shí)周轉(zhuǎn)速度緩慢,擴(kuò)張動力不足。

    如近日,中冶集團(tuán)已被整體并入五礦集團(tuán),房地產(chǎn)業(yè)務(wù)自然是強(qiáng)者占主導(dǎo)。這兩大規(guī)??偤徒?000億元的央企整合后,其旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模將會得到明顯擴(kuò)大,未來或?qū)⒋呱碌牡禺a(chǎn)霸主。

    在央企特強(qiáng)和特弱的兩個(gè)梯隊(duì)之間,居中者無疑是最尷尬的,這部分央企地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模也并不算行業(yè)翹楚,規(guī)模既沒大到足以吞并別人,但在風(fēng)生水起之時(shí),也不希望被并購。

    無論是水電系的電建地產(chǎn)和葛洲壩、魯能,還是鐵路系的中鐵、中鐵建等,為了擺脫被整合或重組的風(fēng)險(xiǎn),都在積極謀求自己在21家央企地產(chǎn)內(nèi)部的話語權(quán)??梢灶A(yù)見的是,經(jīng)過今后兩三年的整合,央企地產(chǎn)公司的數(shù)量會進(jìn)一步縮減。?

    伺機(jī)超越

    相比千億級的保利和中海,已經(jīng)逐步進(jìn)入整合階段的中糧地產(chǎn)等較小的房企,居中者變數(shù)最大。目前,包括魯能、電建以及中鐵建等房地產(chǎn)企業(yè),銷售規(guī)模均在兩三百億元左右。

    從去年開始,魯能動作變大。布局“美麗匯、魯能城、體育+”三大產(chǎn)品線,致力于打造全新國際休閑生活方式,形成了住宅、商業(yè)、文旅“三駕馬車”并駕齊驅(qū)的格局。

    魯能上半年給人印象深刻的“銷售奇跡”不少,比如年初時(shí),海南文昌的山海天項(xiàng)目,單日銷售5.8億元。這正是魯能地產(chǎn)借助恒大炒起的?;◢u熱度,攜貝克漢姆成功制造了海南旅游地產(chǎn)市場又一次事件營銷。

    進(jìn)入2016年,“拿地”、“大賣”與“重組”成為魯能地產(chǎn)業(yè)務(wù)的三個(gè)關(guān)鍵詞,魯能今年的銷售目標(biāo)是400億元。截至5月7日內(nèi),魯能全國的銷售額突破202億元,已提前完成過半目標(biāo)額,超出魯能地產(chǎn)2015年的總銷售額。

    在距離上次重組失敗一年后,魯能為地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體上市再一次發(fā)起沖鋒。魯能旗下上市平臺廣宇發(fā)展已于4月12日宣布將再度停牌,并會重啟與魯能地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組事項(xiàng)。

    電建地產(chǎn)也充滿了雄心壯志。2015年,電建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額突破200億元,其目標(biāo)是“2020年進(jìn)入全國房地產(chǎn)企業(yè)綜合排名前30強(qiáng)”。

    近期,電建地產(chǎn)將區(qū)域布局定位為?“4+4+N”,即4個(gè)一線城市(北京、上海、廣州、深圳)+4個(gè)核心二線城市(武漢、南京、成都、長沙)+機(jī)會型城市,不動聲色間搶占先機(jī)。目前,電建地產(chǎn)已基本實(shí)現(xiàn)了全國市場的戰(zhàn)略布局。

    多數(shù)央企地產(chǎn)公司,并未公布目標(biāo),但已經(jīng)悄然提速。葛洲壩的發(fā)力主要從去年開始,而此前增長較為緩慢。根據(jù)葛洲壩的數(shù)據(jù),其2015年房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入64.63億元,較2014年同期增長0.03%。但從去年開始,葛洲壩就在多地頻繁拿地。

    目前葛洲壩主要布局一線和重點(diǎn)二線城市,如北京、上海、南京、合肥、武漢等,且相應(yīng)的產(chǎn)品定位以高端為主。對于大部分地塊,尤其是高總價(jià)地塊采用合作開發(fā),合作對象包括綠城、融創(chuàng)、金茂、華潤等,這樣便于學(xué)習(xí)龍頭房企高端項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。

    信達(dá)則更傾向于合作。信達(dá)以往的項(xiàng)目多位于浙江、 安徽、廣深、重慶、青島、???、烏魯木齊、沈陽等二三線城市,且缺乏操盤高端項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn),因此拿下地王后,往往選擇和房企合作開發(fā),例如新江灣地王將和泰禾集團(tuán)合作,杭州濱江地王和上海顧村地王也確定了會以合作的方式開發(fā)。

    地王套牢風(fēng)險(xiǎn)

    對于地價(jià)和房價(jià)走勢,高層也傳達(dá)出了收緊的聲音。不但有“權(quán)威人士”在《開局首季問大勢》中定調(diào)經(jīng)濟(jì)走勢,指出我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將會呈現(xiàn)L形走勢,并指出目前房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫。

    6月1日,人民日報(bào)再次發(fā)聲,“樹不能長到天上,房價(jià)也一樣?!蔽恼轮赋?,高杠桿必然帶來高風(fēng)險(xiǎn),必須遏制“炒房”“炒地”之風(fēng),并強(qiáng)調(diào)去庫存是鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià),而非鼓勵(lì)其爭當(dāng)“地王”。

    既然如此,國企和央企為何還要屢屢制造地王。李宇嘉認(rèn)為,樓市是為數(shù)不多的有效資產(chǎn),還能貢獻(xiàn)可觀的現(xiàn)金流,也符合國企央企“重當(dāng)期業(yè)績、輕投入產(chǎn)出”的經(jīng)營觀念。近期能源、基建等高負(fù)債率、現(xiàn)金流短缺的央企也紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)。

    但“地王”頻出,也預(yù)示著開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至5月31日,今年共出現(xiàn)155宗“三高”地王中,54宗地王的溢價(jià)率在100%以上,70%的地王誕生在二線城市。

    根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),被稱為樓市“國之標(biāo)桿”的“新四小龍”——南京、蘇州、合肥和廈門,成為今年地王出現(xiàn)最多的區(qū)域。僅僅4月以來,蘇州、南京和合肥共出讓50宗地,60%屬于“三高”地王。

    被地王套牢或拖累,這些例子在過往比比皆是。即便央企和國企有先天優(yōu)勢,但地王被套的風(fēng)險(xiǎn)依然很大。在北京,曾經(jīng)創(chuàng)下多個(gè)地王的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就是一個(gè)例子。

    比如葛洲壩在南京拿下的南京單價(jià)地王,樓面價(jià)4.52萬元/平米。按照地價(jià)與樓價(jià)的比例,這意味著這一項(xiàng)目未來售價(jià)要達(dá)到每平方米7萬到9萬元才能回本,地價(jià)與樓價(jià)堪比上海。

    即使能順利開發(fā)項(xiàng)目,在這些地王影響之下,企業(yè)發(fā)展的利潤也會受到影響。近幾年,華潤置地在武漢、鄭州、上海、北京等地拿下數(shù)個(gè)地王。該公司的毛利率也和逐年拿地王數(shù)量呈反比態(tài)勢。

    國信證券研究報(bào)告認(rèn)為,市場調(diào)整已經(jīng)開始,政策基調(diào)已有所收緊,信貸寬松程度有所減弱。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn),近期“地王頻出”或意味著“樓市高位調(diào)整”在不久之后將會出現(xiàn)。隨著下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期之后,“高溢價(jià)”就很難實(shí)現(xiàn),最終影響企業(yè)的資金面。

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