最后的抄底機(jī)會(huì)?

曾慧娟

“來晚了，來晚了”，鄰座的談判區(qū)，一位女士不停地念叨著，眼睛盯著手里的樓盤戶型圖，北京風(fēng)景目前房?jī)r(jià)在3.4萬元/平米，這比4月份高出將近2000元/平米，這意味著，一套100平米的三居室，短短兩個(gè)月時(shí)間不到，總價(jià)就要高出20萬元。

“區(qū)域房?jī)r(jià)還會(huì)漲，已經(jīng)沒什么房子了，地價(jià)都3萬多一平米了。”一手房銷售人員、二手房中介給出的理由，讓買房人人心惶惶，要知道，這可是六環(huán)外了。

新房?jī)r(jià)格都在漲

夏日的北京，悶熱難耐，一如南邵地鐵附近，躁動(dòng)的房?jī)r(jià)。

從地鐵南邵站A口出，目及所至，沒有了北京市區(qū)熱鬧的車水馬龍，取而代之的是塔吊林立，抑或用各種顏色、材質(zhì)圍城的擋板，更遠(yuǎn)一點(diǎn)，可以看到擋板里雜草叢生的空地。

蓋起的樓房中，可以看到正在施工的尚城匯，從南邵地鐵走路約5分鐘可到達(dá)小區(qū)門口，該項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品曾一度熱銷，現(xiàn)在已經(jīng)售罄。目前主打商住中國(guó)鐵建尚城匯，2016年5月21日B棟首次開盤，共150套，戶型面積50平米到60平米開間，單價(jià)24000元/平米，當(dāng)天售罄?！邦A(yù)計(jì)6月還會(huì)推出新房源，報(bào)價(jià)預(yù)計(jì)26000元/平米”，項(xiàng)目銷售表示。

在小區(qū)的東邊有2塊去年11月被龍湖平安興昌聯(lián)合體和泰禾競(jìng)拍成功的地塊，未來也是要建造成住宅區(qū)的。尚城匯的正北方，與項(xiàng)目一路之隔還有一塊地，據(jù)尚城匯的銷售說，那里規(guī)劃的是五星級(jí)酒店，只是現(xiàn)在還沒有正式開工。

路勁·世界城也是50年產(chǎn)權(quán)公寓，其算是南邵開發(fā)比較早的小區(qū)。住宅部分早在2014年就賣完了。但記者現(xiàn)場(chǎng)走訪時(shí)，售樓處并沒有售樓員，只有一個(gè)工作人員在打著瞌睡，詢問后得知目前無房可賣，售樓員都去另外一個(gè)項(xiàng)目了。

后來致電售樓處得知，項(xiàng)目預(yù)計(jì)6月下旬開始排號(hào)，今年8月下旬推出三期公寓，共1棟樓17層，約300套。戶型面積50-80平開間，挑高4.2米，物業(yè)費(fèi)未定，三期公寓的價(jià)格未定。

南邵唯一在售的普通商品房項(xiàng)目是北京風(fēng)景。據(jù)媒體報(bào)道，在5月5日招商地王出現(xiàn)前均價(jià)還在30000元/平米，地王產(chǎn)生后北京風(fēng)景一度封盤思考對(duì)策。5月中旬重新上市銷售后均價(jià)已達(dá)34000元/平米，三居室330萬元起，售樓員說有200多套在售。

5月26日，記者實(shí)地走訪時(shí)，銷售員告知，均價(jià)34000元/平米，項(xiàng)目全部是現(xiàn)房，66號(hào)院2號(hào)、5號(hào)、12號(hào)、11號(hào)等幾棟樓和68號(hào)院在售，樓棟均為8-10層板樓，1梯2戶。物業(yè)費(fèi)2.59元/平米/月，毛坯。

宜山居項(xiàng)目目前僅剩兩套房在售，一套138平米三居，總價(jià)360萬元，一套310平米獨(dú)棟，總價(jià)900多萬元。

除此之外，南邵區(qū)域已經(jīng)售罄的其他樓盤項(xiàng)目包括別墅長(zhǎng)灘壹號(hào)、花園洋房金科廊橋水岸、兩限房北郡佳源、數(shù)個(gè)回遷房小區(qū)和高端養(yǎng)老公寓泰康之家。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，目前昌平區(qū)約有40個(gè)項(xiàng)目在售，2016年1-4月，昌平區(qū)共成交商品住宅1732套，與去年同期相比減少了13%；商品住宅的成交均價(jià)為25511元/平方米，同比去年同期上漲了6%。

供應(yīng)緊缺

按照慣例，“地王”出現(xiàn)后，周邊的二手房業(yè)主往往會(huì)進(jìn)行提價(jià)。本刊記者詢問南邵的中介機(jī)構(gòu)獲知，截至走訪之時(shí)，二手房尚未出現(xiàn)明顯漲價(jià)，但業(yè)主的態(tài)度轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋炔恢背鍪帧薄?/p>

昌平南環(huán)大橋附近的中介置業(yè)顧問姜先生告訴記者，目前南邵地鐵周邊二手房成交價(jià)在2萬-2.5萬元，不過，由于許多二手房未滿2年或5年，需要繳納的稅費(fèi)比較多?！翱梢钥紤]昌平老城區(qū)的新房和二手房?！?/p>

對(duì)于南邵地鐵附近有房可賣的項(xiàng)目來說，漲價(jià)的勇氣還來自于整個(gè)昌平區(qū)普通住宅的供不應(yīng)求。

亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，昌平僅供應(yīng)了21套商品住宅，供應(yīng)“空窗”，成交量自然難以提升。

同時(shí)，通過觀察不難發(fā)現(xiàn)，昌平符合剛需、剛改客群需求的普通住宅產(chǎn)品并不多。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，昌平40個(gè)在售項(xiàng)目中只有14個(gè)項(xiàng)目是普通住宅，而這14個(gè)項(xiàng)目分布在沙河、北七家、天通苑、昌平老城區(qū)和昌平新城，每個(gè)板塊只有2-3個(gè)可售項(xiàng)目，購(gòu)房者的選擇面過小，因此難以達(dá)成成交。

隨著中關(guān)村科技園昌平園東區(qū)的開發(fā)，南邵區(qū)域的未來發(fā)展將獲得實(shí)體產(chǎn)業(yè)的支撐?！鄙谐菂R項(xiàng)目的銷售人員表示，“再加上連接北五環(huán)林萃橋的南豐路、地鐵昌平線二期等基礎(chǔ)設(shè)施的開通、通車，南邵未來發(fā)展看好，目前房產(chǎn)投資價(jià)值較高。”

漲價(jià)前夜

“南邵房?jī)r(jià)未來一定會(huì)漲”的底氣，還來自于區(qū)域內(nèi)拍出的地王。

5月5日下午，南邵鎮(zhèn)兩宗地塊出讓，經(jīng)過近3個(gè)小時(shí)的角逐，純商品房部分拍出了3.38萬元/平方米、3.52萬元/平方米的單價(jià)，均刷新區(qū)域新高，并全部“面粉貴過面包”。

昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0302-57地塊為住宅混合公建用地，土地面積約為8.9萬平方米，建筑控制規(guī)模約17.9萬平方米。該宗地塊掛牌起始價(jià)為21.3億元，地塊要求配建面積不少于3.75萬平方米的公租房。公租房回購(gòu)價(jià)格5000元/平方米。昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0302-70地塊也屬于住宅混合公建用地，土地面積約8.4萬平方米，建筑控制規(guī)模約16.7萬平方米。其掛牌出讓起始價(jià)為20億元，地塊要求配建建筑面積不少于3.52萬平方米的公租房，公租房回購(gòu)價(jià)格為5000元/平方米。

據(jù)北京市國(guó)土局資料顯示，這兩個(gè)地塊均由北京招商局銘嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得，總價(jià)超60億元。

這兩宗地塊之所以受市場(chǎng)關(guān)注，還與不久前重現(xiàn)的“70/90”政策密不可分。根據(jù)這一政策要求，這兩塊地“除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上”。

按最終結(jié)果來看，南邵鎮(zhèn)57地塊的純商品住宅用地總計(jì)約為6.76萬平方米，公租房面積約為5.75萬平方米，這意味著這宗地塊將有超過4.7萬平方米的商品住宅其套型面積在90平方米以下。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，北京發(fā)展的不斷擴(kuò)容，臨近地鐵的項(xiàng)目，就相當(dāng)于為未來的銷售加上了一重保險(xiǎn)。特別是在當(dāng)前北京供地不足、樓市銷售向好的現(xiàn)狀之下，大型房企經(jīng)過去年一年的去化，面臨著庫(kù)存不足的狀況，迫切需要拿地補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，因此北京地價(jià)屢創(chuàng)新高。本次2宗地鐵周邊的住宅地塊因此得以高價(jià)拍出。

另外一個(gè)背景是，在該兩宗地王拍出之前，北京已有68天沒有經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)。過去兩年，北京的商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃完成率均不到64%。

解套有難度

南邵地王在給北京房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來不小的刺激。開發(fā)商驚呼“天價(jià)”的同時(shí)，也暗自慶幸，區(qū)域內(nèi)的其它項(xiàng)目將迎來“解套”良機(jī)。

以昌平南邵為例，目前在售洋房類產(chǎn)品的最高售價(jià)在3萬元左右，明顯低于兩宗“地王”的成本價(jià)。記者走訪中，“南邵房?jī)r(jià)奔向7萬元/平米”也成為銷售員的口頭禪。但在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，兩地塊存在解套的尷尬。

按照這兩宗土地的成本計(jì)算，未來房?jī)r(jià)成本將超過6萬元/平方米。從歷史上看，北京此前的多數(shù)“地王”項(xiàng)目都隨著時(shí)間的流逝而實(shí)現(xiàn)“解套”。但就這兩個(gè)項(xiàng)目而言，難題似乎并不容易解決。

如上所述，土地單價(jià)超過3萬元/平方米需做成高端住宅才可盈利。而“不超過90平方米”的戶型，顯然是剛需和改善型住房的需要。該昌平區(qū)地塊將面臨極為尷尬的局面。

張大偉測(cè)算，按照要求，昌平的兩宗地塊將合計(jì)建設(shè)89327平方米的小戶型房源，按照戶均面積80平方米計(jì)算，可以供應(yīng)1100套小戶型產(chǎn)品。但按照上述測(cè)算的價(jià)格，這部分小戶型未來售價(jià)預(yù)期都將在600萬元以上。顯然超出了剛需的能力范圍。

北京某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者指出，此前房企應(yīng)對(duì)“70/90政策”的手段可能重出江湖。

具體而言，開發(fā)商可能將相鄰的房屋“打包出售”，或采取“買一贈(zèng)一”、“買一贈(zèng)二”的方式。購(gòu)房者可自行或委托開發(fā)商打通隔離墻，并將其改造成為大戶型房間。

此外，開發(fā)商還可能將這類項(xiàng)目切割成單套面積30平方米甚至更小的“超小戶型”，從而降低總價(jià)，以期“薄利多銷”。