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    “地王”轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線

    2016-07-08 17:33:28龔小鋒
    房地產(chǎn)世界 2016年6期
    關(guān)鍵詞:總價樓面南京

    龔小鋒

    在各路央企國企以及實力民企的推動下,2016年,很可能是“地王”最多的年份。不少二線城市的本土開發(fā)商正在面臨邊緣化的困境,有媒體甚至打出了“地價正在脫離地心引力,如何營救老牌開發(fā)商”這樣的標(biāo)題。

    南京地王高潮

    5月13日,南京一天拍出三個“地王”。

    當(dāng)天下午,全國40多家品牌房企匯聚南京,對河西南、麒麟、城中、江北的7幅地塊展開爭奪。

    土地拍賣現(xiàn)場氣氛熱烈,容納百人的多功能廳,過道、走廊塞滿了人。參加競拍的開發(fā)商們緊張地用手機計算、竊語,大屏上價格一次次跳動刷新。

    經(jīng)過激烈的爭奪后,7宗地中誕生了一宗總價地王、一宗單價地王以及一宗區(qū)域地王,共拍出了248.56億元的高地價,包括產(chǎn)生了88億元的全國總價地王(后被杭州超過)。

    其中,經(jīng)過25輪的激烈競拍,葛洲壩地產(chǎn)以32.8億元競得一地塊,樓面價4.52萬元/平方米,刷新南京單價“地王”。南京開拍的建鄴區(qū)G11地塊被世茂以88億元拿下,溢價率114.6個百分點,成為全國總價地王(后被杭州一地塊超越)。

    易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱評論此次南京土地拍賣稱:無法用理性數(shù)據(jù)論證了!南京一些本土開發(fā)商幾次親眼見證天價地塊的成交,大呼“看不懂”。

    “我們現(xiàn)在非常缺地,每次競拍都會參加,但根本競爭不過那些國企和央企?!蹦暇┮患冶就练科笕耸空f,在南京,不只是一家房企面臨這樣的困境,用不了多久,很多中小房企都會面臨生存困境。

    從2013年開始,南京的地價開始走入快速上漲期,2013年當(dāng)年的土地出讓金總額高達(dá)802億元,為近年來歷史最高,但是這一紀(jì)錄有可能在今年被打破,截止到5月,今年的出讓金總額已經(jīng)高達(dá)691億元。

    整體的折合樓面價也證實了南京高地價現(xiàn)實。有媒體報道,在2011年,全市當(dāng)年的折合樓面價僅為2838元/平米,截止到今年5月的折合樓面價已經(jīng)高達(dá)17737元/平米,為2011年的6倍多。

    南京林業(yè)大學(xué)副教授、城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為,南京之所以地王頻出,一方面是流入南京市場的資金過剩,另一方面則是南京土地市場供應(yīng)有限。

    中原地產(chǎn)研究部報告指出,二線城市已經(jīng)成為此輪“地王潮”的絕對主力。截至5月31日,今年共出現(xiàn)155宗“三高”地王中, 70%的地王誕生在二線城市 ,其中南京就擁有16宗總價“地王”。

    二線城市高價地頻出

    地王潮的旋風(fēng)狂掃二線城市,尤其在長三角,愈演愈烈,南京全國總價地王誕生沒多久,就被杭州一地塊超越了,如今在房企搶地的熱衷度上,南京之外,確實是“上有天堂,下有蘇杭”。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入2016年以來,全國總價地王、單價地王以及溢價率超過100%的“三高”地塊,扎堆出現(xiàn)在四個二線城市:南京以19席奪冠,接下來是蘇州14席、合肥11席、杭州10席。

    5月27日下午,杭州奧體單元地塊經(jīng)過28輪競價,最終被信達(dá)獲得,成交總價高達(dá)123.18億元,溢價率為95.95個百分點,刷新了5月份全國總價地王的紀(jì)錄。

    作為二線城市中的大熱門,杭州的樓面價已經(jīng)十分驚人。5月20日,杭州拱墅區(qū)慶隆單元熱電廠地塊出讓,被融信集團(tuán)以23.61億競得,樓面價31404元/平米,創(chuàng)拱墅區(qū)新高。在此前的3月23日,杭州綠城集團(tuán)以37.35億元競得潮鳴地塊,折合樓面價更是達(dá)到了45368元/平米,刷新杭州宅地樓面價紀(jì)錄。

    長三角另一個城市蘇州,原本地價房價并不算太高,但是近年來開始了新一輪補漲。蘇州市限定地價新政出臺后,也沒能阻擋土地市場的熱情。5月24日,蘇州土地市場成交11宗地,合計金額達(dá)235.7億元。平均土地溢價率超110%。

    這11幅地塊分別被泰禾集團(tuán)、中梁地產(chǎn)、天房發(fā)展、雅戈爾、雅居樂、廈門建發(fā)、上海建工、路勁地產(chǎn)等開發(fā)商分食。其中,泰禾集團(tuán)以31億元總價摘得28號地塊,溢價率118%。

    而就在前一天的5月23日,蘇州集中拍賣出讓13宗地塊,其中成交11宗地,合計金額高達(dá)235.7億元,平均土地溢價率超過110%。另外兩幅地塊在競拍現(xiàn)場因為超過限價而流拍,其中一幅地塊樓面價達(dá)到15071元/平方米。

    有媒體援引蘇州某房企人士的話說,“雖然土拍熱度在土拍開始之前就已被政策強摁住,但仍然內(nèi)存暗涌,熱度不減。從本輪土拍的整體情況看,如果沒有政府的干擾,拍地結(jié)果可能會更加激進(jìn)?!?/p>

    盡管此次土拍,表面上沒有出現(xiàn)新的地王,政府也達(dá)到了想要的效果,但居高不下的樓面價格,顯然光靠政府調(diào)控是解決不了根本問題的,壓抑的需求仍然旺盛。

    地王制造者

    過去幾年,二線樓市整體平穩(wěn)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,過去5年,二線城市新房價格指數(shù)漲幅在10%-20%,遠(yuǎn)低于一線城市近50%的漲幅。今年以來,二線樓市迎來史上最火爆的行情。

    李宇嘉認(rèn)為,無論是樓市政策、資金環(huán)境,還是國家在區(qū)域一體化、都市圈建設(shè)上的重視,以及承接一線城市轉(zhuǎn)移出的產(chǎn)業(yè)及人口,二線樓市均迎來了最好發(fā)展時機。

    蘇州的房價一直比較穩(wěn),從2009年到2015年房價沒什么變化?,F(xiàn)在,蘇州是用一波猛漲補上了之前幾年的空缺。旭輝集團(tuán)總裁林峰在近期的演講中說,整個蘇州都進(jìn)入2萬-3萬元房價的階段,“在一線調(diào)控完之后,很多資金開始往二線城市轉(zhuǎn)移,強二線城市已經(jīng)跟弱二線城市的價差拉得很遠(yuǎn)?!?/p>

    南京“地王”頻出的另外一個重要原因,還是源于想進(jìn)入南京的房企越來越多,隨著全國樓市出現(xiàn)分化,除一線城市樓市火爆外,南京等重點二線城市被房企看好。

    近日,國務(wù)院最新公布的長三角城市群規(guī)劃中,南京被定位為長三角唯一的特大城市,地位僅次于上海。隨著進(jìn)入房企的不斷增加,競爭壓力也在加大,地價自然水漲船高。

    土地儲備不足已經(jīng)是很多南京本土房企面臨的普遍狀況,如蘇寧環(huán)球、朗詩近兩年在南京土地市場已沒有再拿新地,而像棲霞、銀城、高科等房企也只是很艱難地拿了少許土地。

    這一狀況在熱點城市俯拾皆是。一名二線城市開發(fā)商甚至吐苦水說,囊中羞澀,東部二線城市的土地“招拍掛”根本不敢參與。于是,就去中西部二線城市找機會,某市主管招商的主政者告訴他們,政府上下正在找地出讓,不拍出一宗“地王”來,對不起城市名片。

    一些大型企業(yè)優(yōu)勢自然突出。克而瑞稱,恒大、信達(dá)、碧桂園、首開等企業(yè)2015年持有現(xiàn)金增加最為明顯,根本原因在于這些企業(yè)都處于大舉擴張期,銷售規(guī)模增長明顯,投資開發(fā)資金需求強烈,銷售回款往往不足以支撐企業(yè)的投資開發(fā)需求,只有通過融資來拉動現(xiàn)金流,而2015年以來資本市場融資環(huán)境寬松正好給了企業(yè)囤積資金的機會。

    “不缺錢,缺項目”。林峰近日透露,以前開發(fā)商高度依賴銀行的開發(fā)貸款,如今融資工具更加多元化,甚至有很多機構(gòu)主動找上門要求提供貸款,且貸款利率極低。去年旭輝首發(fā)的境內(nèi)公司債利率不足5%,遠(yuǎn)低于銀行貸款,“房企現(xiàn)在不缺錢,缺的是項目”。

    央企和國企更不用說,憑借其獨特的國有資本擔(dān)保、抵押物充裕等優(yōu)勢,獲得了大規(guī)模的銀行低成本信貸資金。今年一季度,新增貸款規(guī)模4.61萬億元,社會融資規(guī)??傤~6.5萬億元,均超過或接近歷史最高水平。2015年房企融資成本排行榜中,中海、華潤、保利、招商等央企地產(chǎn)企業(yè)均位居前列。

    復(fù)雜的地王局

    房企不惜一切代價挺進(jìn)市場基本面較好的一線城市、部分二線城市,以期短期內(nèi)謀求上位。通過布局一、二線核心城市,足以輻射帶動周邊整個區(qū)域市場開發(fā),實現(xiàn)區(qū)域深耕或全國化布局。

    但在此之外,更重要的是,這一波二線城市搶地背后,是一個更為深刻而復(fù)雜的“地王局”。尤其是一半以上的高溢價地是央企、國企制造,其意味值得推敲。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉直言,對于央企、國企來講,不惜成本拿地王,擴充在一線城市、核心二線城市的土地儲備,其考慮的出發(fā)點并不完全是按照成本和收益的常規(guī)測算。在他看來,背后更大的局,是增加公司的估值,謀求自己在企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權(quán)”。

    比如,近期保利地產(chǎn)、招商、葛洲壩等多個央企拿地均較為激進(jìn),甚至出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的難以理解的拿地結(jié)果。如果按照成本和收益的常規(guī)測算,這些地塊短期內(nèi)難以入市,短期內(nèi)也不可能盈利。

    但是,從央企地產(chǎn)整合的角度來看,如果沒有充裕的土地儲備,并且從企業(yè)估值的角度來看處于“弱勢”,極有可能會被其他央企合并。

    至于具體到某個區(qū)域,地王一個接一個地誕生,也并不是表面那么簡單。鏈家研究院研究主管陳開朝認(rèn)為,在一些新興區(qū)域,先用一個地王造成未來房價上漲的預(yù)期,然后用更高的地王讓之前的地王套現(xiàn),進(jìn)而實現(xiàn)地王的擊鼓傳花效應(yīng)。

    近期,電建地產(chǎn)在深圳砸下龍華新地王之后,在此區(qū)域拿過兩個地王項目的龍光地產(chǎn)就趁勢為區(qū)域兩個項目打起了廣告,“致敬龍華新地王,在地王的南邊和北邊,我們都在致力為您打造優(yōu)質(zhì)生活”。對拿地的開發(fā)商而言,拿地王已經(jīng)形成了一種抱團(tuán)取暖的效應(yīng),這成為當(dāng)前地王的地王邏輯。

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