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    多地公積金“貸空了”

    2016-07-08 11:40:55張佳竹
    房地產(chǎn)世界 2016年6期
    關(guān)鍵詞:個貸管理中心南昌市

    張佳竹

    日前,南昌市公積金管理中心宣布,由于住房公積金個貸率一直處于高位,從5月16日起,南昌市暫停受理繳存職工“商轉(zhuǎn)公”貸款申請。

    公積金面臨的巨大資金壓力,讓全國多地均收緊了公積金貸款政策。最近幾個月以來,除南昌外,福州、鄭州、合肥、廈門等城市先后收緊“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務。至于何時恢復辦理,上述多地的公積金管理中心工作人員均表示“等待時間會比較長”。

    緊急叫?!吧剔D(zhuǎn)公”

    “商轉(zhuǎn)公”業(yè)務是指通過商業(yè)貸款購房的公積金繳存職工,在滿足公積金貸款政策的前提下,將原有的商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款,從而享受到公積金貸款低息優(yōu)惠。“商轉(zhuǎn)公”能減輕購房人的貸款利息,緩解房貸壓力,因此頗受剛需族購房人的歡迎。

    然而,在“去庫存”目標下,多地出臺激勵政策鼓勵購房,令住房公積金的使用率大幅提高,很多城市超過了100%,住房公積金“被貸空”,“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務也被緊急叫停。

    記者致電南昌市住房公積金管理中心了解到,過去一年,南昌市歸集、提取、貸款等主要指標均創(chuàng)了歷史最高水平。截止到2015年末,南昌住房公積金個貸率達112%,在當年全國個貸率超過100%的25個城市中排名第三。而今年1月底,南昌住房公積金個貸率達到117%,也創(chuàng)歷史新高。

    記者了解到,2015年,南昌住房公積金管理中心為了緩解資金壓力,滿足住房公積金繳存職工購房貸款的需求,使用了批量貼息貸款發(fā)放個人住房公積金貸款4709戶、20億元,全年共支出了貼息917.44萬元。

    目前,南昌住房公積金管理中心仍然面臨著資金壓力,余額一直處于告急狀態(tài)。為了緩解資金壓力,南昌做出了暫?!吧剔D(zhuǎn)公”業(yè)務的決定。

    與南昌情況類似,福州叫?!吧剔D(zhuǎn)公”業(yè)務,也是由于住房公積金告急。

    過去兩年福州樓市成交回暖,住房公積金貸款需求日益旺盛,這也讓福州住房公積金個貸比超警戒線。

    公開數(shù)據(jù)顯示,近兩年福州住房公積金發(fā)放量持續(xù)高速增長,2015年福州市住房公積金管理中心共向8714戶繳存職工家庭發(fā)放公積金貸款39.12億元,同比增長30.62%,較2011年增長249.22%。

    記者根據(jù)公開信息統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),截至今年第一季度,福州住房公積金個貸使用率已達105.23%。簡單來說,個貸比超過100%就表示,今年前3月福州公積金放出去的貸款已經(jīng)超過歸結(jié)的余款。

    數(shù)據(jù)顯示,一些二線城市的公積金使用率非常高,鄭州、合肥等地住房公積金個貸率均在90%以上,廈門市高達108.18%,而南昌市今年1月底則達到了117%,創(chuàng)出歷史新高。

    “近年來,不少地方政府有意通過公積金政策放出更多實惠,讓更多購房者合理運用公積金,拉動住房消費,但也造成了公積金超負荷使用?!蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉表示,國內(nèi)不少城市一旦公積金個貸使用率超過90%的紅線,都會通過停止“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務來降低公積金個貸風險。

    何時重啟待解

    “‘商轉(zhuǎn)公貸款政策能降低購房者月還款額壓力。以家庭最高貸款120萬元為例,按照基準利率,貸款30年,公積金貸款月還款額要比商貸少1369元?!毙帕x房屋分析師陳麗娜認為,“商轉(zhuǎn)公”不僅能降低購房者的貸款壓力,也間接降低了購房門檻。這在一定程度上能夠促進中低收入家庭的置業(yè),滿足其基本居住需求。從對市場的影響來看,會促使一部分受益的人群加快購房的步伐。

    在業(yè)內(nèi)人士看來,無論是“商轉(zhuǎn)公”的推出還是暫停,都反映了地方政府對房地產(chǎn)市場的政策施力方向。

    “住房公積金本是公積金繳存者的一種住房互助基金,公積金管理中心的職責只是以政府信譽代為保管和投放貸款。但是,在政策對房地產(chǎn)市場的高杠桿作用之下,公積金也被納入了政策‘組合拳?!睆埡陚ジ嬖V記者,放大公積金貸款額度,雖然讓購房人享受到更多“政策紅利”,卻造成了公積金“被貸空”的后果,導致一些城市的公積金放貸周期過度拉長,公積金對支持購房的效能也難以正常發(fā)揮。

    在這種情況下,地方收緊公積金貸款,成為必然選擇。

    此外,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為,二線城市樓市回暖,成交量大增,公積金管理中心提供貸款的積極性不如以往。商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款需要貼息,這是公積金管理中心不愿意做的原因之一。除此之外,二線城市房地產(chǎn)政策通過房貸進行調(diào)整,也是一個重要方面。

    在暫停商轉(zhuǎn)公業(yè)務的同時,一些地方也規(guī)定,當公積金貸款低于一定標準之后將重啟商轉(zhuǎn)公業(yè)務,這個重啟標準,不少地方都定在85%以下。

    “住房公積金個貸率降至85%以下后,將視情況恢復相關(guān)申請?!蹦喜》抗e金管理中心表示。

    急需完善

    目前,公積金未實現(xiàn)全國統(tǒng)籌管理,地區(qū)與地區(qū)之間在公積金的使用上,出現(xiàn)了“苦樂不均”,“被貸空”正是由此出現(xiàn)的問題?!霸诰蜆I(yè)人口跨省流動已常見的情況下,住房公積金卻不能跨省提取,造成了一些就業(yè)人口流出地區(qū)公積金不夠用?!睆埡陚シ治龇Q。

    記者了解到,建立公積金全國統(tǒng)籌制度的呼聲已有多年,但遲遲未有政策響應,即使是去年年底修訂后公布的《住房公積金管理條例》也只是以省級統(tǒng)籌為目標。

    “在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)已經(jīng)高度普及的當下,解決這個問題,并無太大的難度,關(guān)鍵在于很多地方的政府部門將公積金當作自己支配的一塊肥肉,不愿失去對公積金的支配權(quán)。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

    業(yè)內(nèi)人士認為,住房公積金,應該建立“量入為出”的制度,不能為鼓勵購房而盲目提高可貸數(shù)額,造成“被貸空”。從根本上說,應盡快建立全國統(tǒng)籌機制,讓公積金繳存者的權(quán)利得到充分保障。

    目前,擺在購房人面前的難題是,如果公積金管理趨緊,顯然不利于買房。從另一個角度看,這種情況延續(xù)下去也會影響房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

    “購房貸款貼息、貸款利息抵扣個稅,都應該是未來可以重點考慮的措施?!?楊紅旭建議道。

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