地產(chǎn)央企整合“大象間的游戲”

張佳竹

去年以來，地產(chǎn)央企之間并購頻頻發(fā)生，多家央企“巨無霸”浮出水面。

進入2016年，央企整合的步子開始加速，截至5月30日，招商系、中交系、國電魯能系、中鐵系等，至少有10家央企已啟動內(nèi)部房地產(chǎn)業(yè)務的內(nèi)外部重組和并購。

在這輪整合潮流中，除了行政劃撥手段和考慮市場資源配置等因素之外，企業(yè)“體質(zhì)”的差異可能導致其地產(chǎn)業(yè)務最終不同的歸宿。

無論如何，正如萬科高級副總裁譚華杰所說的，一場“大象間的游戲”已經(jīng)開始。

央企間的兼并重組

今年5月，市場再度傳出央企中糧地產(chǎn)被收購的傳聞。有媒體引述接近中糧集團高層人士的說法稱，中糧集團正考慮將地產(chǎn)業(yè)務逐步剝離，接盤方很可能是去年底剛完成內(nèi)部整合上市的招商蛇口。

盡管對于整合傳聞，招商蛇口和中糧方面如今都進行了否認，但空穴來風，非是無因。

從去年政府確定房地產(chǎn)以去庫存為大背景后，央企間的地產(chǎn)業(yè)務整合大幕隨之開啟，其中尤以今年3月宣布的中海地產(chǎn)與中信集團旗下住宅業(yè)務整合最具代表性，這場交易總資產(chǎn)超千億的案例，將率先實現(xiàn)跨央企平臺之間的地產(chǎn)業(yè)務整合。

巧合的是，在宣布與中信集團的住宅業(yè)務整合之前，中海地產(chǎn)剛好也在去年5月完成了一場歷時兩年多的內(nèi)部整合，徹底解決了內(nèi)部同業(yè)競爭問題。如今的招商蛇口，也正處于完成內(nèi)部整合后的新階段。

坊間之所以傳出這兩家央企整合訂購的消息，除了央企加快重組背景下大房企間的橫向并購日漸增多外，也與完成內(nèi)部整合后招商蛇口新的戰(zhàn)略定位相關。

去年底完成重組后的招商蛇口，重新確定了三大主營業(yè)務：園區(qū)開發(fā)與經(jīng)營、社區(qū)開發(fā)與運營以及郵輪產(chǎn)業(yè)建設與運營。但在短期內(nèi)，他們?nèi)詫⒁宰⑷氲募s560萬平方米深圳前海和蛇口地塊為主要開發(fā)資源，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務將占據(jù)高比例，這個板塊將是招商蛇口今后3年內(nèi)最重要的利潤貢獻來源。

中信建投分析師陳慎認為，從央企整合的角度而言，中糧與招商整合的確存在可能性?！罢猩躺呖诓粌H可以從招商局獲取資源，還可以從其它央企手中獲取資源，畢竟它擁有較為豐富的運作能力。”

在分析人士看來，兩家地產(chǎn)央企的結合大有可行：總部同在深圳，中糧地產(chǎn)在深圳寶安區(qū)也擁有多個城市更新項目，涉及物業(yè)建筑面積約115萬平方米。招商蛇口主打的產(chǎn)融結合與中糧優(yōu)質(zhì)的舊改土地儲備及工業(yè)地產(chǎn)模式不謀而合。

“招商蛇口和中糧地產(chǎn)在舊改項目、產(chǎn)城融合方面有著相同的戰(zhàn)略模式，從央企整合的角度看，他們的合作有著優(yōu)化資源、協(xié)同發(fā)展的優(yōu)勢?！痹谕咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉看來，雖然目前招商中糧給出了否定的答案，但并不排除未來存在整合的可能性。

央企發(fā)力內(nèi)部重組

雖然招商中糧否認整合，但一大波央企整合正在襲來。今年4月12日，廣宇發(fā)展披露重大資產(chǎn)重組停牌公告，擬收購大股東魯能集團旗下重慶魯能34.5%、宜賓魯能65%、山東魯能亙富100%、北京順義新城100%等公司股份及定增募資等。

作為國家電網(wǎng)旗下全資直屬企業(yè)，魯能集團旗下房地產(chǎn)業(yè)務有一少部分在A股上市的廣宇發(fā)展，多數(shù)仍被魯能集團持有，雙方一直存在同業(yè)競爭的問題。

因此，在這一輪央企整合重組的浪潮中，魯能系再次“迎難而上”，開啟內(nèi)部地產(chǎn)整合。

說“迎難而上”，是因為魯能系在地產(chǎn)業(yè)務重組方面，已有兩次敗北的經(jīng)歷。

一次是在2009年12月25日，廣宇發(fā)展宣布，將以9.88元/股的發(fā)行價格，向魯能集團定向增發(fā)不超過7億股，購買其持有的七家下屬房地產(chǎn)公司的股權；2011年6月28日，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控加強，房企并購重組被暫停，廣宇發(fā)展重大資產(chǎn)重組方案“自動失效”。

另一次發(fā)生在2013年8月，廣宇發(fā)展再次停牌，開啟新一輪重組。2014年4月1日，廣宇發(fā)展宣布，除了第一次重組的七個原有項目外，公司還將購買都城偉業(yè)持有的鼎榮茂華70.00%股權，和世紀恒美持有的重慶魯能英大30%股權。而在2015年3月13日，廣宇發(fā)展宣布，公司接到中國證券監(jiān)督管理委員會的通知，公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金暨關聯(lián)交易的重大資產(chǎn)重組事項未獲通過。

這次廣宇發(fā)展在公告中特別強調(diào)，其及相關各方正在全力推進盡職調(diào)查、審計、評估及國資委預審核等各項工作，積極論證重組方案。

外界猜測，魯能系這次地產(chǎn)重組應會吸取教訓，完成重組可能性較大。

除了魯能系內(nèi)部的整合外，中房地產(chǎn)此前也宣布正在籌劃重大事項，其公告披露稱擬收購中交系旗下總價值64.3億元地產(chǎn)資產(chǎn)包，這意味中房地產(chǎn)與中交地產(chǎn)的合并步伐正在加快，又一家身家過千億的房企未來可能誕生。

此外，中國中鐵與中鐵二局的整合步伐也在加快。中國中鐵擬以資產(chǎn)置換方式將旗下工業(yè)板塊裝入中鐵二局，而后者旗下涉及基建、地產(chǎn)等業(yè)務全部裝入中國中鐵。近日，該重組方案已獲得國資委批復，且得到中國證監(jiān)會正式受理。

外界猜測，“中鐵系”上述各板塊整合之后，中鐵置業(yè)將獲得壯大，未來再考慮與中鐵建合并，包括旗下涉及地產(chǎn)的中鐵置業(yè)與中鐵建地產(chǎn)合并等。

克而瑞分析師朱一鳴分析稱，在提升央企效率、避免同業(yè)資源浪費的大趨勢下，職能相近的央企極有可能從集團層面合并，如中冶集團已被整體并入五礦集團，房地產(chǎn)業(yè)務自然是強者占主導。

事實上，房企間的“排列重組”如今已成為常態(tài)，房企并購整合也從以往的大魚吃小魚階段，進入到以資源互換為代表的大房企橫向合并階段，而央企在這方面表現(xiàn)得尤為突出。

朱一鳴認為，除了今年放出大招的中海地產(chǎn)，招商蛇口、華潤置地等都是典型代表。其中，招商蛇口的內(nèi)部整合已完成，產(chǎn)品線全面，布局全國化，重整招商這一“老牌”的意愿強烈；華潤置地的地產(chǎn)板塊架構清晰，2015年起拿地積極性明顯提升，優(yōu)勢在于有能力接受商業(yè)地產(chǎn)；而金茂和華僑城，受限于自身開發(fā)模式對資產(chǎn)更為挑剔，但有助于接受商業(yè)和旅游地產(chǎn)等細分資產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)認為，如今國企改革正進入到關鍵階段，無論是剝離還是整合必將成為常態(tài)，今后更多的地產(chǎn)央企間的整合也將浮出水面。

“巨無霸”待長成

中海并購中信時，有人疾呼“威脅萬科地位的巨無霸來了”，但事實上，無論是中海也好，還是合并了招商地產(chǎn)的招商蛇口也罷，整合后的業(yè)績依然有待考驗。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，整合后的中海地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額467.8億元，在全國房企排名中僅居第6。

即使在今年的前4個月，一二線樓市快速回暖和改善性需求釋放，但以中高端物業(yè)為主的中海地產(chǎn)仍未超越全國前五強的萬科、恒大、保利、綠地與碧桂園。

面臨同樣“窘境”的還有招商蛇口。今年前4個月，招商蛇口實現(xiàn)銷售金額188億元，排在第15位，相比一季度曾斬獲135.5億元且排在第13位的成績相比，已被此前稍靠后的綠城中國、首開股份所超越。

從房企公布的業(yè)績來看，目前萬科仍然蟬聯(lián)“冠軍”寶座，恒大、綠地、碧桂園與保利依次緊隨其后，中海、招商、五礦尚未能躋身前三。外界一直期待的央企地產(chǎn)“超級巨無霸”，并未因招商、中海、五礦等的并購整合而浮出水面。

“央企整合有其特殊性，比如像旗下的地產(chǎn)板塊，難以引進有經(jīng)營能力的人才團隊?！敝谐钱a(chǎn)聯(lián)主席陳寶存表示，多數(shù)央企地產(chǎn)特色不夠鮮明。長期以來，金融對央企優(yōu)先扶持，即使在混改下引入新的社會資本，短期內(nèi)想徹底改變，仍然有不少難度。

“雖然目前地產(chǎn)央企間的整合重組尚未在業(yè)績方面取得實質(zhì)性的突破，巨無霸看起來還只是一個‘美好的預想。但央企地產(chǎn)商背景特殊、結構人員冗雜，通過資產(chǎn)整合避免資源的閑置和重疊勢在必行?！痹趶埡陚タ磥?，外在環(huán)境和內(nèi)在動力共同作用之下，房地產(chǎn)行業(yè)格局面臨著重新洗牌。

中國指數(shù)研究院根據(jù)對未來宏觀經(jīng)濟增長及新增人口等的假設，結合近兩年對數(shù)十家百億級以上房企進行分析指出，到2020年中國將有6家2000億級房企、13家1000億-2000億房企、17家500億-1000億房企。其中，國字號房企或占半壁江山。