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    房產(chǎn)委托公證風險分析及防范

    2016-07-08 09:18:53宋艷會
    2016年22期
    關(guān)鍵詞:公證防范風險

    宋艷會

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    房產(chǎn)委托公證風險分析及防范

    宋艷會

    摘要:房產(chǎn)交易市場的火爆,催生了“委托公證”這一新形式,作為公證機構(gòu)的常態(tài)公證業(yè)務(wù)之一,如何防范房產(chǎn)委托公證的風險,確保公證質(zhì)量成為一個值得研究的問題。

    關(guān)鍵詞:房產(chǎn)委托;公證;風險;防范

    近年來,我市房地產(chǎn)市場日趨活躍,隨即購房置業(yè)逐漸成為人們理財方式的首選。房產(chǎn)交易市場的火爆,催生了“委托公證”這一新形式,以代辦房產(chǎn)買賣手續(xù)為內(nèi)容的委托書公證數(shù)量激增,作為公證機構(gòu)的常態(tài)公證業(yè)務(wù)之一,房產(chǎn)委托公證如何防范房風險,確保公證質(zhì)量成為一個值得研究的問題。

    一、房產(chǎn)委托公證風險分析

    (一)風險產(chǎn)生原因

    1、交易需求

    辦理委托書公證,其初衷在于為委托人提供方便,使其脫身于煩瑣的房產(chǎn)買賣手續(xù),節(jié)省交易成本,現(xiàn)實中一些無法上市正常交易的需求就通過這一手段來實現(xiàn)。

    這包括一是由于歷史原因,我市目前相當一部分房屋尚不能辦理房產(chǎn)證,無法上市正常交易,必須通過公證形式進行。二是無產(chǎn)權(quán),只有使用權(quán)的房產(chǎn)交易。三是小產(chǎn)權(quán)房、聯(lián)建房、居住未滿五年的經(jīng)濟適用房等。

    2、逃稅

    為逃避商品房產(chǎn)權(quán)證辦理未滿五年上市交易需要交納的營業(yè)稅,通過做公證約定買賣雙方先交易待房產(chǎn)證滿5年或房屋達到交易條件時再辦理過戶。

    3、欺詐

    由于賣方房屋權(quán)利受限,包括被有關(guān)部門查封、抵押、房屋共有人不同意賣房等。在賣方權(quán)利不能全面行使的情況下,出于欺詐目的,隱瞞真相,在實際操作中,把公證作為違規(guī)交易的手段,從而侵犯對方的合法權(quán)益。

    4、部分中介的有意引導(dǎo)甚至誤導(dǎo)

    “委托公證”的順利進行,需要諸多因素共同構(gòu)成。如買賣雙方均同意辦理委托公證、房產(chǎn)中介公司配合操作、公證處審查告知注意事項等。在個別當事人法律意識淡薄,風險防范意識薄弱情況下,一些中介公司為協(xié)助當事人達到避稅等違法目的,在房產(chǎn)不辦理產(chǎn)權(quán)過戶前即將買賣的標的物公證于買方名下,有意促成交易,為日后當事人雙方留下訴訟風險隱患。

    (二)風險表現(xiàn)形式

    1、當事人意思表示

    這種情況主要包括一是假冒房產(chǎn)所有者或房產(chǎn)交易的真正當事人,往往采用持假冒、偽造的身份證明文件的方式。二是當事人意思表達與真實意思不符,這往往是在中介的引誘誤導(dǎo)之下。

    2、委托內(nèi)容

    (1)全權(quán)委托中受托人濫用權(quán)利

    通過全權(quán)委托公證方式進行房屋買賣的風險。業(yè)主基于自身原因全權(quán)委托他人辦理房屋交易手續(xù),如果受托人違背業(yè)主的意向,未按業(yè)主指示辦理委托事項,則業(yè)主的權(quán)益容易受到侵犯,造成經(jīng)濟損失。

    (2)不可撤銷委托的無效

    在具體實務(wù)中,經(jīng)常出現(xiàn)委托人為某種目的而隨意終止委托授權(quán)公證的現(xiàn)象,該種現(xiàn)象即為委托人行使撤銷權(quán)的情況。我國民法學界通說,撤銷權(quán)為形成權(quán),委托人單方意思表示,通知受托人即可,無需征得受托人同意,更無需征得第三人(買受方)同意。現(xiàn)實情形中,一些擔保公司、中介機構(gòu)為保證交易的順利進行,獲取相應(yīng)利潤情況下,往往私自訂立“格式條款”,約定委托不可撤銷,以限制委托人權(quán)利行使,即已侵犯了委托人合法權(quán)益。

    (3)政策變化的風險

    每一項政策的變化調(diào)整,都會使風險產(chǎn)生變化。以“代收房款”為例。如果公證書中是否有“代收房款”一項,對于不同當事人意義大不同。房產(chǎn)投機者通過委托公證行為代委托人處置房產(chǎn),按照公證書中“代收房款”一項收取房款,從中獲取傭金。如果政策變化,不允許有“代收房款”的規(guī)定,鑒于此時未辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶登記,對于房產(chǎn)投機者投入相應(yīng)成本,卻不能直接收取利益,還將承擔較大法律風險,將對于交易市場良性運轉(zhuǎn)帶來不利影響。

    二、風險防范

    公證人員首先要鑒定保證當事人身份真實,表意真實。

    第一,詢問委托人的婚姻狀況,上述房產(chǎn)有無財產(chǎn)約定書,有無抵押、擔保、查封、扣押等情況。這要求公證員一定要注意審查隱瞞婚姻狀況從而提供假離婚證、假單身證明或提供假結(jié)婚證、領(lǐng)假丈夫或假妻子騙取公證書的情況,能夠識別這些證件的真假。

    第二,確認受托人是誰,委托人是否充分信任受托人

    委托書公證本來是基于相互信任的關(guān)系產(chǎn)生的,受托人應(yīng)當是委托人自己的親屬、朋友等熟知的人,但是由于房產(chǎn)中介、擔保公司等的介入,很多受托人已不再是委托人自愿選擇的人,因此我們在談話中應(yīng)特別提示委托人是否對受托人有充分的信任,以防患于委托人不信任受托人,甚至不認識受托人可能帶來的風險。除了常規(guī)檢查之外,建議對前來辦理公證的當事人進行單獨談話,全程錄音錄像。

    三、委托過程的嚴謹

    公證是證明合同簽訂的事實,是對房產(chǎn)買賣合同的合法有效性進行證明。根據(jù)《公證法》、《公證程序規(guī)則》、《中國公證協(xié)會關(guān)于委托書公證的指導(dǎo)性意見》、中國公證協(xié)會關(guān)于《辦理房屋委托公證的指導(dǎo)意見》等規(guī)定,在辦理委托書公證的過程中,公證員應(yīng)該將委托人辦理委托的法律意義及可能導(dǎo)致的法律后果告知公證當事人,并將告知情況記錄在談話筆錄中。

    (一)詢問該委托人以前是否辦理過委托書中涉及的房產(chǎn)的委托公證

    該點談話涉及到要辦理的委托書中的房產(chǎn)是否存在重復(fù)委托的情況。如委托書的內(nèi)容是涉及房產(chǎn)出售的,如果委托人重復(fù)委托,就可能存在一房數(shù)賣,這樣最終肯定會有一個甚至幾個買主不能順利更名,極易產(chǎn)生糾紛。特別是原委托公證雖沒有過委托期限,但是委托書已經(jīng)被部分或全部使用、或已經(jīng)丟失,無法全部返還原委托書時,建議如下:

    首先應(yīng)該要求委托人承認原委托書的效力,并做如下保證:“1、委托書中涉及的房產(chǎn)我已經(jīng)辦理過了關(guān)于該房產(chǎn)的委托書,原委托書被我使用完畢或部分使用完畢,剩余的公證書已經(jīng)丟失,現(xiàn)我因什么原因申請重新委托,如以后因為該房產(chǎn)重復(fù)委托發(fā)生糾紛,我愿承擔相應(yīng)的法律責任及相應(yīng)的賠償責任;2、如原委托書的受托人持原委托公證書辦理了委托事項,我愿承擔相應(yīng)法律責任,如第三人與受托人辦理了委托書中的委托事宜,我愿承認委托書的效力,并愿承擔相應(yīng)的法律責任”。

    其次,要求原委托書中的受托人做個情況說明,說明委托人已經(jīng)通知終止對他的授權(quán)委托,原受托人自通知開始不會再代理委托書中的委托行為。如繼續(xù)代理,所產(chǎn)生的一切后果,均愿承擔相應(yīng)法律責任及相應(yīng)賠償責任。如原委托書中的受托人不能來公證處做談話的時候,應(yīng)當對委托人做個特別的告知:“對于您已經(jīng)終止原委托授權(quán)又另行辦理了新的委托公證,您應(yīng)該及時的通知受托人,如果因沒有及時通知受托人,受托人不知道您已經(jīng)終止了原委托授權(quán),仍然繼續(xù)代理委托事項,您應(yīng)承認委托書的效力,并承擔相應(yīng)的法律責任及相應(yīng)的賠償責任。

    (二)委托公證應(yīng)對授權(quán)范圍作出限制

    在不動產(chǎn)交易過程中,委托方要將授權(quán)事項進行細化,如對授權(quán)時間進行限定,對具體委托代理事項進行限定,對具體交易對象進行限定,以防止委托權(quán)被濫用,致使委托人權(quán)利遭受侵害。

    (三)詢問委托期限,有無轉(zhuǎn)委托

    在委托期限上,很多房產(chǎn)中介為了倒房、逃稅,都要求委托期限為“自委托開始之日至辦理完上述事宜為止”,這就相當于這個委托書永遠有效。所以筆者建議應(yīng)當設(shè)定“委托期限”,以促使受托人盡快辦完所有委托事項,以降低風險系數(shù)。

    在有無轉(zhuǎn)委托權(quán)的委托上,盡量應(yīng)該建議委托人做無轉(zhuǎn)委托權(quán)公證。因為很多委托人并不懂得“有轉(zhuǎn)委托權(quán)”的真正涵義,只是因為房產(chǎn)中介為了使自己的利益最大化,欺騙委托人辦理有轉(zhuǎn)委托權(quán)公證。這種情況,公證員應(yīng)當向委托人詳細講解有轉(zhuǎn)委托權(quán)的法律意義及可能產(chǎn)生的法律后果,如委托人堅持要求做有轉(zhuǎn)委托權(quán)公證,建議委托人在申請表中需要說明的情況一欄中寫明“公證員已經(jīng)向我詳細講解了有轉(zhuǎn)委托權(quán)的法律意義和法律后果,我已經(jīng)了解也清楚,我要求做有轉(zhuǎn)委托權(quán)公證?!辈⒃谡勗捁P錄中詢問:“委托書中受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán),表明受托人以后可能將您委托書中的所有委托事項再轉(zhuǎn)委托另一個您完全不了解的第三人,這具有一定的風險性,并且原受托人和該第三人在委托期限內(nèi)從事的所有委托事項的法律后果都要由您來承擔,您是否清楚并認可”。

    (四)該委托中如果涉及了簽訂借款合同,盡量設(shè)定借款合同的數(shù)額

    如不能確定,應(yīng)當設(shè)置個借款合同的最高的上限;如上限也不能設(shè)定,應(yīng)當在談話筆錄中說明,簽訂借款合同的金額全權(quán)授權(quán)給受托人,委托人均予以認可。

    (五)如委托內(nèi)容辦理了房產(chǎn)出售,公證員應(yīng)對此予以特別提示

    如委托內(nèi)容辦理了房產(chǎn)出售,應(yīng)特別詢問:“委托書中涉及房產(chǎn)出售,受托人在委托期限內(nèi)可以出售房產(chǎn),由此出現(xiàn)的法律后果您是否清楚并認可該法律后果”?并應(yīng)當詢問“房產(chǎn)出后給誰,以及出售價格”?如出售給誰及出售價格不能確定,應(yīng)當在談話筆錄中記載:“該房產(chǎn)出售誰和出售的價格全權(quán)授權(quán)給受托人,我均予以承認”。除此之外,還建議讓委托人在申請表中需要說明的情況中,特別寫明:“委托書中受托人有權(quán)出售房產(chǎn)等事宜是我本人意愿”。這是為了防止有些委托人以為自己僅僅是向貸款擔保公司借款,自己簽署的委托書也只是抵押借款公證,實際上該委托書可能已經(jīng)包含了房產(chǎn)出售的內(nèi)容,而委托人并不知情,這就需要公證員對此予以特別提示。

    四、委托公證的撤銷及風險防范

    經(jīng)公證的委托書不應(yīng)隨意撤銷,尤其是在公證書不能全部收回的情況下。因為公證是以一般社會信用為基礎(chǔ)的系統(tǒng)化的社會信用,自然具有社會公信力,當這種具有社會公信力的證明活動,依法定程序完成時,也就同時具有了權(quán)威性。公信力是公證生存和發(fā)展的基礎(chǔ),法律之所以賦予公證以證明效力,其目的在于保障交易安全和維護社會秩序,同時也需要對于信賴此法律系統(tǒng)的善意相對人予以保護,以維護社會秩序和保障人們的合理期待。經(jīng)過預(yù)先確定的嚴謹而明晰的公證程序而制作的公證委托書,是委托人鄭重而準確的委托授權(quán)的權(quán)威證明,因此它極易獲得相對人的認同和尊重。如果允許委托人隨意撤銷委托書,對于信賴公證書效力的善意相對人而言,將造成損失。

    對于何種委托公證可以撤銷?筆者認為撤銷的前提應(yīng)是能將原委托公證書全部予以返還,并且由于委托書的“異化”,盡量要求受托人一起來辦理撤銷。并且撤銷委托公證時,要求委托人必須提供房產(chǎn)證原件及房產(chǎn)證的檔案查詢情況回執(zhí),以證明該房產(chǎn)沒有進行更名過戶,該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)仍在委托人名下。

    在對委托人制作談話筆錄中,必須告知委托人“在未辦理撤銷委托書前,如受托人持該委托書公證書辦理了委托事項,按照法律規(guī)定委托人應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任,如第三人與受托人辦理了委托書中的委托事宜,委托人應(yīng)承認委托書的效力,并應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任”;如撤銷委托公證時受托人不能同來,還應(yīng)告知委托人“辦理完撤銷該委托后,委托人應(yīng)該及時的通知受托人,如果因沒有及時通知受托人,受托人不知道委托人已經(jīng)撤銷了該委托授權(quán),仍然繼續(xù)代理委托事項,委托人應(yīng)承認委托書的效力,并承擔相應(yīng)的法律責任及所產(chǎn)生的相應(yīng)的經(jīng)濟賠償責任”。如受托人和委托人一起申請辦理撤銷公證,應(yīng)對受托人制作談話筆錄,記載其“委托人已經(jīng)通知受托人終止對其授權(quán)委托,受托人自現(xiàn)在開始不會再代理委托書中的委托行為。如繼續(xù)代理,所產(chǎn)生的一切后果,受托人均愿承擔全部相應(yīng)法律責任及相應(yīng)的經(jīng)濟賠償責任”。(作者單位:承德市公證處)

    參考文獻:

    [1]李飛躍.淺談房產(chǎn)委托公證的風險及防范措施[J].工程與建設(shè),2013,05:703-704+707.

    [2]雷達.房產(chǎn)委托公證的常見誤區(qū)[J].中國公證,2007,10:43-45.

    [3]王金萍.房產(chǎn)委托公證的潛在風險及防范策略探討[J].法制與社會,2013,20:167+170.

    [4]寇玉芳.警惕房產(chǎn)委托公證中的陷阱[J].中國公證,2008,07:48-49

    作者簡介:宋艷會(1981.5-),漢族,河北承德人,本科,承德市公證處,研究方向:公證。

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