我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展前景探析

孟亞

[摘要]隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展較為迅速。而且，無論是在擴(kuò)大內(nèi)需，還是提升城市品質(zhì)、增加稅收等方面，商業(yè)地產(chǎn)都做出了巨大貢獻(xiàn)。雖然現(xiàn)階段我國(guó)政府出具了一系列對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，但從長(zhǎng)期來看，商業(yè)地產(chǎn)依然具有很大的發(fā)展空間。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)間并不長(zhǎng)，且在發(fā)展中存在管理低下、經(jīng)營(yíng)水平不高等問題，亟待改革。鑒于此，文章立足于商業(yè)地產(chǎn)，針對(duì)其發(fā)展現(xiàn)狀試展開分析，并提出了相關(guān)未來建議。希望有助于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn)；管理；發(fā)展；現(xiàn)狀；措施

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625176

1我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)獲得大幅度發(fā)展的主要原因

我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了由冷變熱的過程。隨著人們生活水平的提高和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)商超、餐飲、休閑、娛樂等方面的需求越發(fā)強(qiáng)烈。商業(yè)地產(chǎn)的供需關(guān)系獲得了大幅度改善。究其原因，主要源于以下幾點(diǎn)：

首先，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，城市化進(jìn)程與人們的生活水平都獲得了大幅提升。這些因素成為商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的首要推動(dòng)力。其次，目前我國(guó)整體的房產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)政策利好，雖然之前出具了一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，但政府在宏觀上依然是“救市”、“護(hù)市”的態(tài)度。比如，政府出具的房產(chǎn)新政明確要求人們購(gòu)買二套商品房與二套商業(yè)地產(chǎn)，無論首付款還是利率的要求均相同。而新政之前購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的首付比例相對(duì)較高。

2我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中的問題分析

21我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)始終缺乏有效的資金保障

由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，商業(yè)地產(chǎn)的融資受到一定制約。目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金主要依靠向銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)這些機(jī)構(gòu)的信賴度較高。但這也暴露出我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一的問題，并且容易造成商業(yè)地產(chǎn)在地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中容易脫節(jié)。

22我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效率普遍不高，供求市場(chǎng)失衡

目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)都是單一的投資建造模式。缺乏前期的調(diào)查論證，而且地產(chǎn)開發(fā)缺乏針對(duì)性，沒有有效考慮商業(yè)地產(chǎn)未來的商業(yè)類型。這一狀態(tài)直接導(dǎo)致我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)存在一定困難。近年來，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在我國(guó)城市中出現(xiàn)了大量商超、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、娛樂休閑中心等。但是，倒閉現(xiàn)象也較多。營(yíng)運(yùn)困難是其一大誘因。此外，受國(guó)際金融危機(jī)和通貨膨脹的影響，很多房產(chǎn)開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)視為“避風(fēng)港”，結(jié)果造成商業(yè)地產(chǎn)投資迅猛、供求失衡。

23商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)借鑒住宅開發(fā)模式，地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)聯(lián)度不高商業(yè)地產(chǎn)既包含地產(chǎn)開發(fā)又包含商業(yè)經(jīng)營(yíng)，尤其是商業(yè)經(jīng)營(yíng)還直接關(guān)系著商業(yè)地產(chǎn)的贏利。目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)參照的是住宅開發(fā)模式，即“征地—規(guī)劃—施工—驗(yàn)收—銷售”。“短周期”、“快回籠”是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的目標(biāo)。在此目標(biāo)觀念下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)本身的特點(diǎn)、對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的需求考慮相對(duì)欠缺。而且對(duì)商業(yè)地產(chǎn)采取“建筑設(shè)計(jì)在前、招商在后”的運(yùn)作模式，沒有考慮商業(yè)地產(chǎn)的功能。總之，諸上考慮不足再加上固有的開發(fā)模式，并不利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)健康發(fā)展。

3我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展

31從宏觀政策方面考慮

在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策方面，近一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)有利空投資的消息傳出。從2014年國(guó)家放開二線、三線城市的房屋限購(gòu)，到出臺(tái)有關(guān)家庭個(gè)人貸款的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)個(gè)人貸款，再到后來銀行的普遍降息，都無疑暗示了中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶持。2016年“全國(guó)兩會(huì)”又傳遞出六大房地產(chǎn)利好信號(hào)：“一線城市限購(gòu)”、“增加土地供應(yīng)”、“推出首付貸”、“房地產(chǎn)稅立法”、“房貸利息抵稅”以及“落實(shí)營(yíng)改增”。這一系列政策全部落實(shí)可能需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間，但從這些政策消息來看，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定十分關(guān)注，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展起到了十分積極的推動(dòng)作用。

32從商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的自身發(fā)展考慮

2014年，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入變革期，由于一線、二線城市的地價(jià)持續(xù)上漲，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格也隨之水漲船高；而三線、四線城市的居民生活水平略低，人們對(duì)休閑娛樂、購(gòu)物、健身等的需求相對(duì)較少，商業(yè)地產(chǎn)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。2014年年底，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量高達(dá)13萬之多，但各企業(yè)的實(shí)力參差不齊。2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變革使得實(shí)力較弱、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的部分房地產(chǎn)企業(yè)被擠出市場(chǎng)。而部分實(shí)力雄厚的房產(chǎn)企業(yè)則抓住優(yōu)惠政策的有利契機(jī)，充分利用好一線、二線城市的房產(chǎn)市場(chǎng)，銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，并通過企業(yè)兼并重組等方式逐步壯大，行業(yè)發(fā)展趨于平穩(wěn)。[1]

33加速推進(jìn)“供給側(cè)”改革

“供給側(cè)”是近期出現(xiàn)的高頻詞匯，供給側(cè)由勞動(dòng)力、土地、資本、創(chuàng)新四要素組成，供給側(cè)改革旨在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高資源優(yōu)化配置，提升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量。消化產(chǎn)能過剩、降低企業(yè)成本、去除地產(chǎn)庫(kù)存和降低金融風(fēng)險(xiǎn)是供給側(cè)改革的四大主線。優(yōu)化土地資源配置有利于土地確權(quán)的推行，有利于提升土地使用效率，抑制房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。如今，一線、二線城市房產(chǎn)供給緊張，而三線、四線城市的房產(chǎn)庫(kù)存則在持續(xù)積壓，國(guó)家在推出住房制度改革的同時(shí)，不斷加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，逐步消化地產(chǎn)庫(kù)存。“去庫(kù)存”政策將會(huì)使房產(chǎn)泡沫逐步被擠出，使房地產(chǎn)行業(yè)逐步回歸到健康穩(wěn)定的良性發(fā)展軌道上來。

34探求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新思路，促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展如今，中國(guó)已正式步入老齡化社會(huì)，新建商品房小區(qū)開始注重對(duì)養(yǎng)老設(shè)施的投入。政府應(yīng)針對(duì)這一狀況加快推出關(guān)于養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)、老舊社區(qū)養(yǎng)老改造等方面的積極政策，促進(jìn)民營(yíng)企業(yè)對(duì)養(yǎng)老院等針對(duì)老年人項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。另外，中國(guó)已基本完成了從溫飽社會(huì)到小康社會(huì)的轉(zhuǎn)變。地方政府可以將部分空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良、風(fēng)景秀麗、交通便利的地區(qū)開發(fā)為旅游度假村、療養(yǎng)中心等適合養(yǎng)老、旅游度假的地區(qū)，不僅能促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，同時(shí)也有利于當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)的發(fā)展，為地方政府創(chuàng)收。

35完善房產(chǎn)信托基金制度，為商業(yè)地產(chǎn)提供資金保障

房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一種以發(fā)行基金證券的方式募集投資者資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，最終將投資收益按投資比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs起源于美國(guó)，主要運(yùn)用于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，從資產(chǎn)配置角度出發(fā)，REITs資產(chǎn)可起到分散風(fēng)險(xiǎn)及穩(wěn)定收益的作用。目前，我國(guó)并沒有真正的REITs基金，只有兩只以REITs基金為主要投資標(biāo)的的基金，屬于基金中的基金。未來，我國(guó)政府應(yīng)在房產(chǎn)信托資金制度方面提供更多關(guān)注，積極引進(jìn)REITs基金的資金管理運(yùn)作模式，逐步完善商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的資金信托管理制度，為商業(yè)地產(chǎn)提供強(qiáng)有力的資金保障。

4結(jié)論

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展較為迅速。而且，無論是在擴(kuò)大內(nèi)需，還是提升城市品質(zhì)、增加稅收等方面，商業(yè)地產(chǎn)都做出了巨大貢獻(xiàn)。雖然現(xiàn)階段我國(guó)政府出具了一系列對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，但從長(zhǎng)期來看，商業(yè)地產(chǎn)依然具有很大的發(fā)展空間。筆者認(rèn)為，我國(guó)政府應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)宏觀調(diào)控政策的研究與運(yùn)用，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和未來功能定位，加速推進(jìn)“供給側(cè)”改革，積極探求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新思路。相信我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)依然具有廣大的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]閆東梅，孫德升淺議當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要問題與對(duì)策[J].環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)瞭望，2014（8）

[2]花小班初探市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的影響[J].新經(jīng)濟(jì)，2015（29）

[3]張少林，劉波關(guān)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展問題探析[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2015（12）