房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后風險管理要點

郭世昆

從房地產(chǎn)貸款運作的全過程來看，貸后管理是貸款風險化解的最后環(huán)節(jié)和途徑。因此，對房地產(chǎn)貸款的貸后管理監(jiān)控是十分必要的。本文將從貸后管理風險防控要點入手對房地產(chǎn)授信項目進行貸后階段風險管理，其風險防控要點從企業(yè)經(jīng)營管理情況、財務(wù)情況、工程進展情況展開，最后通過銷售情況分析，避免貸款資金的挪用和項目銷售收入的挪用[1、2]。貸后管理這一階段主要工作是對貸款資金及還款來源進行后期跟蹤、監(jiān)控，對不符合貸款合同規(guī)定的違規(guī)行為及時制止；對于嚴重違約的借款方要及時知會，必要的要訴諸法律，切實保護銀行利益，從而防范信貸風險。

一、房地產(chǎn)開發(fā)授信項目貸后經(jīng)營情況及財務(wù)狀況分析

1.企業(yè)經(jīng)營管理狀況監(jiān)控。銀行信貸人員要對房地產(chǎn)授信項目進行全面的了解，對企業(yè)的整體運營的系統(tǒng)情況進行調(diào)查。一方面，要注意企業(yè)在日常的經(jīng)營活動中是否出現(xiàn)顯著變化，是否出現(xiàn)隱瞞經(jīng)營情況的現(xiàn)象及其他異?，F(xiàn)象；另一方面，對異常情況一定要調(diào)查和分析，找出問題根源。此外，還要關(guān)注借款人的管理水平，管理框架，人員變化，員工士氣及內(nèi)部人員的道德風險對公司經(jīng)營的影響。

2.企業(yè)財務(wù)狀況監(jiān)控。財務(wù)狀況變化是企業(yè)經(jīng)營情況還款能力、來源變化的直接反映。銀行應(yīng)在貸款發(fā)放后定期收集企業(yè)的財務(wù)報表，關(guān)注并分析異常的財務(wù)變動及不合理的財務(wù)數(shù)據(jù)，加強財務(wù)數(shù)據(jù)的橫向及縱向比較，防止企業(yè)更改財務(wù)數(shù)據(jù)，此外還要審查企業(yè)與銀行之間的資金往來，核查企業(yè)對賬單，分析企業(yè)的近期經(jīng)營情況，對異常資金劃轉(zhuǎn)進行調(diào)查分析。

企業(yè)的財務(wù)風險主要體現(xiàn)在以下幾個方面：企業(yè)不能按期支付銀行貸款本息；經(jīng)營性凈現(xiàn)金流持續(xù)為負值；銷售額下降；存貨周轉(zhuǎn)率下降；短期負值增加不當；長期負值大量增加；企業(yè)不能及時報送會計報表或會計報表有造假現(xiàn)象；銀行的存款有較大幅度下降；到期無法歸還貸款本金，要求貸款展期等情況。

銀行在貸后管理監(jiān)控階段，應(yīng)及時整理、更新企業(yè)的相關(guān)信息，對于出現(xiàn)重大情況及時報告，并形成文字材料存檔。銀行信貸人員除了要從企業(yè)本身獲取信息外，還應(yīng)努力從企業(yè)的外部機構(gòu)，如合作單位、監(jiān)管部門、咨詢機構(gòu)、政府管理部門、新聞媒介等確定收集企業(yè)信息，主要信息來源的廣泛性、全面性、權(quán)威性及可靠性，以便于對企業(yè)的變化情況進行全方位的把握。

3.工程進度管理

當前房地產(chǎn)開發(fā)授信項目施工階段管理存在的問題，下面從工程進度管理、質(zhì)量管理和投資管理三個重要方面對工程項目風險進行了具體分析。

（1）進度管理的基本原理。房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理是指對項目各階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系，根據(jù)進度總目標和資源的優(yōu)化配置原則編制計劃，將該計劃付諸實施，在實施的過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按照計劃要求進行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補救措施或調(diào)整、修改原計劃，直到工程竣工驗收交付使用。

（2）進度控制。房地產(chǎn)施工項目正式開始后，必須監(jiān)控項目的進度以保障每項活動按計劃進行，掌握各工程活動的實際工期信息，如開始時間，記錄并在貸后查訪過程中反映工期受到影響及其原因；預(yù)期到該工程活動完成尚需要的時間或結(jié)束的日期，這通常需要考慮剩余的工作量、已有的拖延、后期工作計劃的安排和后期工作效率的提供因素。

（3）工期延誤延期的控制。造成工程進展拖延的主要原因應(yīng)包含以下兩個方面：一是承包單位自身的原因，二是非承包單位的原因。前者造成的工程拖延為延誤，后者造成的工程拖延為延期。

①工程延誤。當授信項目出現(xiàn)工程延誤時，監(jiān)理工程師有權(quán)要求承包單位采取措施加快施工進度。如經(jīng)過一段時間后，實際進度仍然對于預(yù)期且影響到項目按期竣工時，銀行信貸人員也應(yīng)及時掌握相關(guān)信息，并及時核對工程款及材料購置款的支付記錄，審查延誤的主要原因，必要時停止支付工程款，通過房地產(chǎn)開發(fā)商及工程監(jiān)理公司要求是施工企業(yè)整改或承延誤賠償。

②工程延期。對于承包單位以外的原因造成的工程延期，銀行信貸人員應(yīng)高度重視并及時上報，同時審查各項工程款項是否支付到位，項目設(shè)計及施工計劃是否發(fā)生變更等影響施工進度的各種原因，同時要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與監(jiān)理公司出具延期說明及整改意見。

（4）投資管理。房地產(chǎn)項目管理中的投資成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計、較低的價格； 另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計單位，避免所設(shè)計的產(chǎn)品一旦得不到市場認可而出現(xiàn)滯銷等情況。

銀行信貸人員應(yīng)掌握授信項目的工程結(jié)算情況加強對該項目的投資管理。對于銀行信貸人員還應(yīng)積極配合工程業(yè)主對施工企業(yè)的工程價款結(jié)算管理，對于大額工程價款的支付，銀行信貸人員還應(yīng)結(jié)合實際情況現(xiàn)場核實，并參與以下具體工程結(jié)算工作。

4.貸款資金及銷售回款的監(jiān)控

（1）貸款資金使用過程中的管理。部分銀行現(xiàn)階段在探討如何建立專用資金帳戶對給借款方發(fā)放的建設(shè)貸款進行管理，以保證建設(shè)貸款切實用于申請貸款項目的建設(shè)，避免借款方任意支配和挪用所借款項。即使不能非常嚴格的控制借款方各筆款項的支配，至少對各筆款項的流向、數(shù)額有詳細記錄，一旦發(fā)現(xiàn)借款人挪用借款，或者有比較明顯的惡意透支、轉(zhuǎn)移款項的動向，銀行在掌握一定證據(jù)后可及時知會借款方，嚴令其停止違反合同的行為；在借款方一意孤行的情況下，可以訴諸法律，切實保證借款安全。

在貸款審批同意后，銀行經(jīng)營部門應(yīng)與房地產(chǎn)授信企業(yè)簽訂《房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售回款資金監(jiān)管協(xié)議》。授信經(jīng)營部門在監(jiān)控貸款用途時，應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中授信資金的撥付管理與貸款支用管理：

①按照借款合同約定用途、項目工程進度進行資金劃付。

②用于建設(shè)項目的其他資金與銀行貸款同比例支用。

③房地產(chǎn)貸款不得作為資本金、股本金和自籌資金使用。不得用于繳交土地出讓金。

（2）銷售回款管理。授信項目進度到銷售階段后，銀行信貸人員應(yīng)及時監(jiān)控項目的銷售進度并遵照授信審批要求收回銀行貸款。因為對于房地產(chǎn)授信項目的銷售回款一般為該筆授信的唯一還款來源，因此銀行信貸人員應(yīng)重視對銷售回款資金管理，逐步收回銀行貸款，減少授信風險。

銀行信貸人員要對項目銷售定期檢查。要定期收集和借款人有關(guān)的貸款卡信息、網(wǎng)上預(yù)售信息、重大經(jīng)營事件等各類客觀信息。項目銷售開始后，了解月銷售額、銷售資金回籠、本行按揭發(fā)放額及按揭比例和資金使用情況等信息。必要時，可要求借款人定期提供加蓋企業(yè)印章的項目銷售進度表。

5.項目抵押物的管理。抵押物作為房地產(chǎn)開發(fā)授信項目的最后風險屏障，通過對抵押物進行處置在一定程度上可彌補作為銀行信貸資金的還款來源，因此，銀行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)授信項目時及在貸后管理過程中必須加強對抵押物的管理，降低信貸風險。

（1）押物管理原則。對于房地產(chǎn)開發(fā)授信項目應(yīng)以項目土地使用權(quán)及在建工程作抵押，銀行信貸人員要親自辦理抵押登記手續(xù)，親自到土地局或房屋管理局索取土地或房屋他項權(quán)利證明書或抵押證書，確保抵押憑證的真實有效。根據(jù)房地產(chǎn)授信項目的特點，在貸后銷售階段，為配合項目辦理按揭貸款或公積金貸款，銀行將釋放相應(yīng)部分抵押物的抵押權(quán)。銀行信貸人員應(yīng)遵循以下抵押物的釋放原則：

①應(yīng)落實先還款后解押，按照抵押物評估單價乘以解押面積計算應(yīng)歸還貸款的金額。

②銀行經(jīng)營部門應(yīng)確保解押后抵押率不應(yīng)低于初始抵押率，剩余抵押物能夠完全覆蓋銀行貸款本息，否則不予辦理后續(xù)解押手續(xù)或要求增減抵押物。

（2）押物管理要點。銀行必須要求其認可評估公司對抵押物進行評估，確認其評估價值。對于純土地抵押，授信抵押率應(yīng)不高于60%，對于土地及在建工程、房地產(chǎn)作為抵押物，抵押率可控制在70%以內(nèi)，銀行可根據(jù)項目實際情況降低抵押率的準入門檻以控制信貸風險。對于抵押物為在建工程或房地產(chǎn)的應(yīng)辦理財產(chǎn)保險，且保額應(yīng)覆蓋銀行借款，保險期限應(yīng)覆蓋貸款到期日。銀行要加強對抵押物的監(jiān)控和管理，銀行不應(yīng)接受車庫、會所等變現(xiàn)較慢的抵押物，同時不能接受人防等不可售的配套公建部分作為抵押物。為防控信貸風險，銀行應(yīng)先落實抵押再辦理放寬手續(xù)。

參考文獻：

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