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    對商業(yè)地產成本管理措施探究

    2016-07-04 09:58:28余雁
    財稅月刊 2016年4期
    關鍵詞:商業(yè)地產成本管理現(xiàn)狀

    余雁

    摘 要 近年來,我國的不斷完善的市場經(jīng)濟,促進了房地產行業(yè)的飛速發(fā)展,房地產行業(yè)又分為住宅地產和商業(yè)地產兩種,其中,住宅地產有一套完備成本管理模式,但這種模式不能適用于商業(yè)地產的成本管理,因此,對于商業(yè)地產開發(fā)商如何做好商業(yè)地產的成本管理是項目盈利的關鍵。

    關鍵詞 商業(yè)地產;成本管理;現(xiàn)狀;策略

    由于商業(yè)地產的投資大、回報周期長的特點,所以在商業(yè)地產開發(fā)項目中,成本的管理是項目建設中的重點內容。在商業(yè)地產中,從項目的前期招商、決策投資、設計規(guī)劃、施工到最后的建成投入使用,這個過程需要開發(fā)商進行綜合管理,保證項目的全壽命周期成本。對于日漸突出的成本管理問題,開發(fā)商應該重視前期工作、優(yōu)化運營方式、拓展融資渠道,才能將企業(yè)利益最大化。

    一、商業(yè)地產成本管理現(xiàn)狀

    對于商業(yè)地產項目,我國開發(fā)起步較國外晚,大多數(shù)的管理理論與管理方法都比較生澀,在成本管理方面有不少的問題。根據(jù)我國商業(yè)地產的特點,總結了成本管理中幾方面的問題:第一,在房地產開發(fā)企業(yè)中,有商業(yè)地產和住宅地產兩種,兩者之間應分開討論,商業(yè)地產獨立出來。因此,并不能產生商業(yè)地產成本管理的統(tǒng)一體系,對商業(yè)地產項目的成本全面管控也無法實現(xiàn)。因為,缺少成本管理體系,在開展商業(yè)地產項目成本管理之前,缺乏可以支撐的組織架構和負責成本工作的成本管理人員,所以,項目管理成本控制工作的實現(xiàn)有較大的難度。目前,商業(yè)地產項目的成本控制管理辦法是使用住宅地產項目的方案,過于注重管理建安成本,在本質上還是從造價成本的角度去控制成本的管理,脫離了商業(yè)地產成本管理的真正概念。第二,全壽命周期的意識缺乏。商業(yè)地產的全壽命周期分為五個階段:決策投資、設計規(guī)劃、前期招商、項目施工、后期運營,在不同的項目階段成本管理控制的影響不同。目前,商業(yè)地產項目的成本控制中對全壽命周期意識不夠重視,體現(xiàn)在前期決策階段、設計階段、運營階段對成本管理的忽視。

    二、商業(yè)地產成本管理措施

    (一)對項目前期階段的重視

    商業(yè)地產項目的前期工作包括市場調研、選址、招商等。其中,項目的選址工作對成本的控制至關重要,在項目選址上獲得有利條件,對后期項目招商和項目運營都會帶來積極的作用,進而使成本投資的效率大大增加。一旦在項目選址上出現(xiàn)失誤,不僅僅會嚴重影響后期的運營中各方面的工作,而且使成本效率受影響,嚴重的可能導致血本無歸。因此,在項目開發(fā)前提條件就是科學合理地進行項目選址。因為,商業(yè)經(jīng)營的程度影響著商業(yè)地產的建設成本的回收情況,所以,招商工作非常重要,必須引起重視。商業(yè)地產項目在開發(fā)前就應該做好招商的計劃,以免出現(xiàn)空置商鋪的現(xiàn)象,順利開展經(jīng)營工作,把經(jīng)營效益的最大化。

    (二)對項目運營方式的優(yōu)化

    盡管商業(yè)地產與住宅地產在運營和回收成本模式上差異較大,但歸根結底都是為了收回成本,爭取利益最大化。但是,在兩種模式中,商業(yè)地產忽略了其商業(yè)性,應有的價值沒有得到發(fā)揮,商業(yè)經(jīng)營的意義沒有體現(xiàn)出來。另外,有些開發(fā)商為了成本收回速度更快,采用將產權分散的運營方式,形成商戶各自為政的局面,各自追求利益,使得商業(yè)失去統(tǒng)一性。在大型的商場里,經(jīng)營的店鋪大大小小、不計其數(shù),分割產權后,開發(fā)商的統(tǒng)一管理變得不可能,導致為爭取各自利益的混亂經(jīng)營,成本管理效率受到嚴重的危害。此類問題在我國的商業(yè)地產后期運營中比比皆是,所以,地產商應采取租賃的方式進行經(jīng)營,雖然短期之內回收成本的速度慢,但從長遠的發(fā)展分析,對招商的成本管理有積極的作用。

    (三)對融資渠道的拓展

    商業(yè)地產投入的成本資金數(shù)量大,資金的回報時限較長,所以,應該拓寬融資的渠道來滿足現(xiàn)在地產中實際的需要。商業(yè)地產開發(fā)商一般采用財務杠桿的方式融資,使資金總量得到提升,以應對商業(yè)地產開發(fā)的成本多、回報慢的特點,但是這種方式也使得成本增加、財務風險增加。因此,為避免融資風險,商業(yè)地產開發(fā)商應對融資渠道的范圍進行拓展。

    目前,國際上許多商業(yè)地產開發(fā)商的資金支持都來自信托投資資金模式,這種模式在商業(yè)地產的開發(fā)中很有優(yōu)勢。首先,REITs可以使商業(yè)地產的融資渠道拓寬,開發(fā)商的成本壓力得到緩解。其次,REITs有利于產權的統(tǒng)一性,對項目后期的運營管理比較有利。根據(jù)REITs優(yōu)勢分析,其比較適用于商業(yè)地產的實際狀況,此種模式也可以運用于我國的商業(yè)地產。隨著法律制度和相關規(guī)范的逐步確立,此種模式將會使商業(yè)地產開發(fā)商的經(jīng)濟效率大大增加,進一步完善商業(yè)地產的運營管理。

    三、商業(yè)地產成本管理案例分析

    本文選取萬達集團開發(fā)建設的上海寶山萬達廣場項目。該項目位于上海市,是城市中較大型的商業(yè)建筑之一,其中地基面積為6.14萬平方米,地上建筑面積約為22.0萬平方米,地下建筑面積約為8.0萬平方米,限制高度為80米。對于如此龐大的建筑工程,耗資巨大、施工周期長是其主要特點。所以在建設的過程中,其成本的管理非常關鍵。首先,在建設前期,對該地的人口流動量、交通、經(jīng)濟消費水平做市場調研,整合周邊商業(yè)區(qū)的發(fā)展情況,確定建設的地理位置,最后選取了較為繁華的上海市一二八紀念路和共和新路的交匯處。其次,在準備建設前期進行工程的招商工作,對有意向的商戶進行進一步的合作洽談,對商戶的要求做到盡量滿足。萬達商場中商戶施行租賃制,而并非完全獨立,由萬達集團統(tǒng)一進行管理。最后,對于工程建設的資金投入,萬達集團對于融資方面有自己獨到的計劃,選擇借助海外平臺實現(xiàn)融資,使用一款名為港融通的產品解決資金的問題。通過充分的準備工作和有計劃性融資和合作,萬達廣場從2010年6月開始營業(yè)至今效益良好,并且經(jīng)濟效益和社會都有所提升。

    四、結語

    為了實現(xiàn)房地產行業(yè)的大規(guī)模、快速、可持續(xù)發(fā)展,做好成本管理是關鍵,同時,企業(yè)的發(fā)展依靠經(jīng)濟效益的支持,做好商業(yè)地產的成本管理不僅僅能夠為企業(yè)提供良好的經(jīng)濟效益,而且節(jié)約了社會成本。所以,房地產企業(yè)應以市場經(jīng)濟為導向,采用科學的管理辦法控制企業(yè)內項目的成本,結合企業(yè)的運營狀況和實際情況,對開發(fā)成本與運營成本進行綜合考量,選擇適合企業(yè)的成本管理策略,對項目的成本有效控制,為企業(yè)帶來效益的同時實現(xiàn)良好的社會效益。

    參考文獻:

    [1]崔婧.商業(yè)地產成本管理探析[J].現(xiàn)代商貿工業(yè),2013(22).

    [2]陳曉.淺議商業(yè)地產成本管理水平提升對策[J].合作經(jīng)濟與科技,2014(05).

    [3]李楊.對商業(yè)地產成本控制管理研究[J].建筑·建材·裝飾,2016 (01).

    [4]王文欣.商業(yè)地產成本管理措施探究[J].會計師,2015(22).

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