買賣不破租賃若干問題研究

李　云（河南廣奧律師事務所，河南　鄭州　　450000）

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買賣不破租賃若干問題研究

李云
（河南廣奧律師事務所，河南鄭州450000）

摘要：買賣不破租賃規(guī)則的確立目的是為了更好的維護承租人合法權(quán)益，從而使承租人對于買受人的無權(quán)占有變?yōu)橛袡?quán)的合法占有，使租賃權(quán)這種特殊的債權(quán)在一定程度上具備了對抗合同之外第三人的效力。買賣不破租賃規(guī)則適用范圍上不僅僅包括房屋，還包括在土地上設(shè)定強制拍賣行為、負擔行為等情形，例如抵押、確權(quán)、贈與、征收等。租賃權(quán)是基于租賃合同關(guān)系而產(chǎn)生的一種債權(quán)，是基于租賃合同關(guān)系而產(chǎn)生的一種債權(quán)，只不過是具備了物權(quán)的某些特征而已，從本質(zhì)來講，并不是完全意義上的物權(quán)。

關(guān)鍵詞：買賣不破租賃規(guī)則；適用范圍；構(gòu)成要件；效力

買賣不破租賃是指在租賃合同的有效期間內(nèi)，標的物的所有權(quán)發(fā)生變動原來承租人與出租人之間的租賃關(guān)系不受影響，繼續(xù)有效?！吨腥A人民共和國合同法》第二百二十九條明確規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。該條款確立了我國買賣不破租賃規(guī)則，使得租賃權(quán)在一定意義上具備了物權(quán)的某些特征，可以直接對抗新的所有權(quán)人，要求租賃合同繼續(xù)有效，進而加強了對承租人利益的維護。

買賣不破租賃規(guī)則的確立主要是基于以下幾點：1.維護合法有效租賃法律關(guān)系的穩(wěn)定，更好的保障市場交易安全；2.最大程度的實現(xiàn)物盡其用的原則；3.保障租賃關(guān)系中承租人的合法權(quán)益不受侵犯。

要想對買賣不破租賃規(guī)則進行進一步的研究，首先要明確買賣不破租賃的適用范圍是什么。

一、買賣不破租賃的適用范圍

（一）主要適用于不動產(chǎn)，不適用動產(chǎn)。

《合同法》第二百二十九條對適用范圍采用租賃物這個概念，從文義解釋的角度看，其不僅包括動產(chǎn)，也包括不動產(chǎn)。在司法實踐過程中，是否應當對該條文的“租賃物”作限縮解釋，僅僅包含不動產(chǎn)，而把動產(chǎn)排除在外。

對待這個問題上，學術(shù)界可謂仁者見仁，智者見智。有部分專家學者認為，這里的承租人不僅應當包括不動產(chǎn)上的承租人，還包括動產(chǎn)上的承租人，于此同時，又進一步的將不動產(chǎn)承租人可分為經(jīng)營租賃權(quán)人、居住經(jīng)營權(quán)人等更為細致的區(qū)分。

經(jīng)過反復的認真研究，結(jié)合該規(guī)則的立法本意，筆者認為，將該規(guī)則中的租賃物限于不動產(chǎn)更為合理、恰當。主要理由有如下幾點：1.更符合該規(guī)則的立法本意，該規(guī)則立法本意就是要保障承租人的的居住權(quán)，滿足其最基本的生活要求，不能使其無家可歸；2.動產(chǎn)租賃的標的物往往具有很強的，流轉(zhuǎn)速度快，可替代性強的特點；3.動產(chǎn)物權(quán)的取得方式以及公示公信原則，其救濟方式往往可以通過其他的方式加以保護其利益。動產(chǎn)的承租人喪失承租權(quán)大部分情況下，不會危及承租人的基本生存利益，而且往往可以很容易的找到替代品，因此，對動產(chǎn)適用該規(guī)則沒有太大的必要性，也無法實現(xiàn)物盡其用的立法效果和目的。誠然，從保護弱勢群體以及人們最基本的居住權(quán)視角來分析，將買賣不破租賃規(guī)則的適用范圍僅僅限定在居住經(jīng)營權(quán)更為合適。

（二）買賣不破租賃規(guī)則不應僅僅局限于買賣這一種法律行為。

從嚴格意義上看，買賣不破租賃這個說法并不嚴密，只不過是一種比較形象，并不斷的被人經(jīng)常使用而已。從比較法的角度看，德國著名專家學者梅迪庫斯認為，德國民法典中的買賣不破租賃規(guī)則不僅僅包括房屋，還包括在土地上設(shè)定強制拍賣行為、負擔行為等情形，例如抵押、確權(quán)、贈與、征收等。我國買賣不破租賃規(guī)則也應借鑒其合理之處加以完善。

二、買賣不破租賃的構(gòu)成要件

法律上確立該規(guī)則的本旨是為了保障承租人的居住權(quán)，維護合法有效的租賃關(guān)系的穩(wěn)定。買賣不破租賃規(guī)則主要由以下幾個構(gòu)成要件：第一，房屋租賃合同需要真實有效，不能是為了謀取不當利益惡意串通，事后補簽或者被確認無效。目前，我國的法律法規(guī)并沒有將登記備案作為租賃合同生效的必備要件，也沒有將其作為對抗善意第三人的要件，所以，并不要求租賃合同必須到有關(guān)部門登記備案。第二，必須在合法有效租賃期間發(fā)生所有權(quán)的變動，而且承租人須事實占有該租賃物，排除只簽訂合同，而不實際占有使用，防止道德風險。

三、買賣不破租賃規(guī)則的效力

根據(jù)《中國人民共和國合同法》第二百二十九條的規(guī)定，買賣不破租賃規(guī)則的效果是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的情況下，租賃合同的效力不受影響繼續(xù)有效。對此的理解，主要存在以下三種模式：第一，法定概括移轉(zhuǎn)說。持這種觀點的人認為，租賃物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后，合同的當事人發(fā)生變化，原租賃合同的出租人的權(quán)利義務將全部概括移轉(zhuǎn)給買受人買受人代替出賣人成為新的合同當事人。第二，有權(quán)占有說。持這種觀點的人認為，承租人占有租賃物是基于租賃合同，是合法占有，其占有的權(quán)利繼續(xù)有效，不應受到侵犯。合法租賃有權(quán)占有在先，轉(zhuǎn)移所有權(quán)在后，當然可以對抗后來的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。第三，折中說。持這種觀點的人認為，應當對出租人是否告知受讓人，受讓人是否知曉加以明確區(qū)分。如果在買受人在與出租人訂立合同時，出租人明確告知或者其已經(jīng)知曉標的物已經(jīng)出租的事實，而買受人仍堅持執(zhí)意購買的話，此時買受人已經(jīng)不再是善意的第三人了，承租人當然有權(quán)對抗租賃物的買受人，其效力不受影響；反之，如果受讓人在訂立合同時并不知曉標的物已經(jīng)租賃給第三人，屬于善意第三人，則承租人的權(quán)利不能對抗租賃物的新的所有權(quán)人。

筆者，比較贊成法定概括轉(zhuǎn)移說，概括轉(zhuǎn)移既包括債權(quán)的轉(zhuǎn)移，當然也包括債務的轉(zhuǎn)讓。買賣不破租賃規(guī)則采取的是法定的概括移轉(zhuǎn)，由法律直接做出明確的規(guī)定，而不再需要另外一方的認可即產(chǎn)生相應的效果。

是否可以這么認為，租賃權(quán)已經(jīng)成為了一種新型的物權(quán)呢？筆者不以為然，真正的物權(quán)的對世性是對抗除自己之外所有不特定的第三人。而買賣不破租賃規(guī)只是使租賃權(quán)對抗特定的第三人即租賃物的買受人，不是毫無關(guān)系的第三人，是特定的第三人。

所以，租賃權(quán)是基于租賃合同關(guān)系而產(chǎn)生的一種債權(quán)，是基于租賃合同關(guān)系而產(chǎn)生的一種債權(quán)，只不過是具備了物權(quán)的某些特征而已，從本質(zhì)來講，并不是完全意義上的物權(quán)。如果在履行合同中，租賃物發(fā)生損毀或者滅失，只能要求租賃合同的出租人承擔違約責任，而不是買受人。

綜上所述，買賣不破租賃規(guī)則的確立目的是為了更好的維護承租人合法權(quán)益，從而使承租人對于買受人的無權(quán)占有變?yōu)橛袡?quán)的合法占有，使租賃權(quán)這種特殊的債權(quán)在一定程度上具備了對抗合同之外第三人的效力。租賃權(quán)是基于租賃合同關(guān)系而產(chǎn)生的一種債權(quán)，是基于租賃合同關(guān)系而產(chǎn)生的一種債權(quán)，只不過是具備了物權(quán)的某些特征而已，從本質(zhì)來講，并不是完全意義上的物權(quán)。這樣做的目的為了提高效率，節(jié)省費用，有利于維護合法有效的租賃關(guān)系的穩(wěn)定，保障弱勢群體的居住權(quán)不受侵犯。

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中圖分類號：D932

文獻標識碼：A

文章編號：1671-864X（2016）07-0057-02

作者簡介：李云，女，河南廣奧律師事務所，律師。