“國(guó)家隊(duì)”被稱地王“收割機(jī)”

勞佳迪

信達(dá)地產(chǎn)半年內(nèi)豪擲350億元搶地王;

電建地產(chǎn)、魯能地產(chǎn)、葛洲壩等緊隨其后

上一次頻繁聽到“國(guó)家隊(duì)”還是去年股市異常波動(dòng)時(shí)，如今它的身影正潛伏在如烈火烹油般的一線與部分二線城市樓市之中。6月1日，就在上海顧村地王花落信達(dá)地產(chǎn)之際，與之“廝殺”到最后一輪的中國(guó)電建地產(chǎn)（下稱“電建地產(chǎn)”）抱憾而歸，但其第二天就在深圳“扳回了一局”。

6月2日，這家中國(guó)電力建設(shè)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，聯(lián)手中國(guó)中化集團(tuán)麾下的金茂地產(chǎn)一起拿地，出價(jià)82.89億元中標(biāo)，而深圳本土企業(yè)萬科的報(bào)價(jià)僅僅略高于57億元。

稍早些時(shí)候，“國(guó)家隊(duì)”的身影還出沒于全國(guó)各地的土地市場(chǎng)。橫掃上海顧村的信達(dá)地產(chǎn)5月27日就在杭州聲名大噪，在28輪激烈角逐中脫穎而出，與萬科聯(lián)合拍下奧體地塊，123.18億元的出手令其一度加冕2016年全國(guó)總價(jià)地王。

5月18日，招商地產(chǎn)在寧波東部新城以40.88億元拍下地皮，當(dāng)即成為寧波今年以來的“總價(jià)地王”。在上海的郊區(qū)周浦鎮(zhèn)，保利地產(chǎn)豪擲54.5億元拍下宅地，一舉創(chuàng)下上海外環(huán)史上地價(jià)新高。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，全國(guó)土地市場(chǎng)超過15億元的105宗高總價(jià)地塊中，有52宗被國(guó)企奪得，它們一共砸下1785.8億元?！皣?guó)家隊(duì)”成為近期土地市場(chǎng)最土豪的明星隊(duì)。在福州最近開盤的一個(gè)樓盤售樓處，甚至掛上了“央企來了”的橫幅吸引眼球。

“國(guó)家隊(duì)”成超級(jí)土地買家

國(guó)企在土地市場(chǎng)的出手可謂不惜血本，據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者觀察，出手最闊綽的“國(guó)家隊(duì)”成員高度集中，甚至多次在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)正面“肉搏”。其中，中國(guó)電建、葛洲壩和魯能集團(tuán)組成的“水電系”，出身鐵路系統(tǒng)的中國(guó)鐵建、中鐵置業(yè)，再加上“黑馬”信達(dá)地產(chǎn)成了土地買家的激進(jìn)代表。

6月2日在深圳拍下商住用地并不是中電建金茂聯(lián)合體近期第一次砸錢。今年5月，這條國(guó)字頭的“大鱷”剛剛以69.6億元拿下南京河西南的兩塊宅地，這意味著其不到一個(gè)月就“燒掉”了152.49億元。2015年電建地產(chǎn)還在北京、南京和武漢投入了130.4億元，新增135.5萬平方米土地儲(chǔ)備。

在和電建地產(chǎn)“對(duì)決顧村”一役中勝出的信達(dá)地產(chǎn)更是生猛。信達(dá)地產(chǎn)的大股東是信達(dá)投資，信達(dá)投資則是中國(guó)信達(dá)的全資子公司，而中國(guó)信達(dá)的實(shí)際控制人為財(cái)政部。在5月底、6月初的一周之內(nèi)，輾轉(zhuǎn)上海和杭州兩地的信達(dá)地產(chǎn)一共在土地市場(chǎng)砸下181.23億元。

再往前追溯，信達(dá)地產(chǎn)還曾連續(xù)加入一線城市的搶地大戰(zhàn)。去年11月底，信達(dá)地產(chǎn)在上海刷新地價(jià)紀(jì)錄;12月，信達(dá)地產(chǎn)和民營(yíng)企業(yè)龍光地產(chǎn)鏖戰(zhàn)100多輪，最終成為深圳地王。去年底至今年6月初以來，這個(gè)嶄露頭角的地產(chǎn)新貴已在全國(guó)各地拿下10幅地塊，合計(jì)涉及的資金超過了350億元，其中有多達(dá)7幅是地王。它不僅在廣州、上海、深圳這些一線城市攻城略地，還順手拿下熱門二線城市杭州和合肥的地塊，大小通吃的布局思路被圈內(nèi)人士點(diǎn)評(píng)為“狂野”。

與電建地產(chǎn)同樣出身“水電系”的葛洲壩地產(chǎn)拿起地來也是毫不手軟。今年5月它以總價(jià)32.8億元拿下樓板價(jià)為4.52萬元/平方米的地塊，刷新南京單價(jià)地王，若刨去建安、稅收等一系列成本，該項(xiàng)目未來售價(jià)要達(dá)到7萬元～9萬元/平方米才能保本，足可與上海房?jī)r(jià)比肩。

“水電系”的另一巨頭魯能集團(tuán)的地產(chǎn)擴(kuò)張計(jì)劃同樣轟轟烈烈。繼去年豪擲112.4億元搶下4幅地王之后，今年以來集團(tuán)又在土地市場(chǎng)累計(jì)砸下了100億元重金。加上原有海南、北京等地的地塊，當(dāng)前的土地儲(chǔ)備總量已經(jīng)超過了1000萬平方米。

出身鐵路系統(tǒng)的中鐵置業(yè)此前曾參與圍獵上海顧村地塊，雖然最后無所斬獲，但出價(jià)相當(dāng)凌厲，僅用數(shù)秒時(shí)間便將地價(jià)從14.44億元翻倍至30億元。而中鐵置業(yè)的母公司是由央企中國(guó)鐵路工程總公司獨(dú)家發(fā)起的中鐵股份。

地產(chǎn)分析人士：

土地市場(chǎng)已是“寡頭”市場(chǎng)

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)分析，從企業(yè)整體的資金成本來看，過去的計(jì)算邏輯和現(xiàn)在是不一樣的，過去地王必須在兩三年內(nèi)賣到一定價(jià)格，不然利息成本太高，現(xiàn)在的情況則是超發(fā)貨幣量較大，企業(yè)付出的資金成本都是較低的，剩下都可以靠融資來解決，而像央企這樣的企業(yè)融資成本更低，不會(huì)超過3%。

據(jù)悉，去年第四季度全國(guó)廣義貨幣M2增長(zhǎng)了約4萬億元，今年一季度M2的增速大概在5萬億元水平，兩個(gè)季度新增貨幣約9萬億元，土地市場(chǎng)、樓市的火爆被外界認(rèn)為是“貨幣現(xiàn)象”。

記者在上海多個(gè)土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)看到，盡管基本每塊地都有超過20家房企參拍，但多數(shù)現(xiàn)場(chǎng)都只有一半人舉牌?！昂芏喾科箝_場(chǎng)沒有兩分鐘聽到跳價(jià)就知道自己沒有實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)了，還有相當(dāng)一部分是來打醬油的，比如說之前政府還附加了一些針對(duì)土地自持比例等方面的苛刻條件，這個(gè)行業(yè)抬頭不見低頭見，大家都會(huì)好奇圍觀‘地王怎么來處理?！睆埓髠ジ嬖V記者，現(xiàn)在的土地市場(chǎng)已經(jīng)是“寡頭”市場(chǎng)，在一線城市，只有央企、國(guó)企和一部分上市公司才能真正參與“分蛋糕”。

資深地產(chǎn)觀察人士盧俊研究發(fā)現(xiàn)，擁有國(guó)資背景的信達(dá)地產(chǎn)借款利率水平甚至只有2%，而一般民企基本的借款利率都在6%～8%，個(gè)別優(yōu)秀的企業(yè)才能做到4%。

“央企融資成本低，利率往往比其他房企低3個(gè)百分點(diǎn)?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，這是央企拿地底氣十足的重要原因。

值得一提的是，6月2日京基集團(tuán)剛與中信銀行簽下300億元授信額度，被認(rèn)為是銀行信貸資金支撐房企的例證。廣發(fā)證券提供的一份報(bào)告顯示，2016年4月份監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)上市房企境內(nèi)銀行貸款規(guī)模178億元，同比大幅上升144%。

除了銀行信貸大開綠燈外，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者還了解到，去年以來流行的公司債發(fā)行規(guī)模巨大，成為“國(guó)家隊(duì)”拿地的便利所在。2016年4月，房企公司債發(fā)債規(guī)模267億，為去年同期的3.68倍，預(yù)案募集規(guī)模782億。

記者注意到，華僑城日前發(fā)行的35億元公司債利率低至2.98%，保利地產(chǎn)50億元公司債利率更是只有2.95%。如果以同期數(shù)據(jù)來比較，這樣的發(fā)債利率已經(jīng)逼近國(guó)家信用，當(dāng)時(shí)5年期國(guó)債、國(guó)開債收益率分別是2.61%、2.81%，7年期國(guó)債、國(guó)開債收益率分別為2.78%、3.11%。

央企該不該拿地？

國(guó)資委曾下發(fā)“限房令”

對(duì)于國(guó)企，特別是央企拿地，市場(chǎng)久有爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為，央企也是企業(yè)，逐利無可厚非，但更多觀點(diǎn)直指央企隱性的特殊資源，認(rèn)為不應(yīng)該在競(jìng)爭(zhēng)充分的房地產(chǎn)市場(chǎng)里“攪局”。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)就認(rèn)為，央企的定位應(yīng)該是在關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈和國(guó)家安全，以及基礎(chǔ)設(shè)施和資源等領(lǐng)域，并不是所有領(lǐng)域都涉足，而大多數(shù)的央企之所以能夠取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，憑的是政治優(yōu)勢(shì)、權(quán)力優(yōu)勢(shì)和政策優(yōu)勢(shì)，而非經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，中央企業(yè)靠獨(dú)特的地位，在信貸、政策等方面控制了中國(guó)社會(huì)的絕大部分資源，如果將這些資源用于投資房地產(chǎn)等，將影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和創(chuàng)新型戰(zhàn)略大局，造成資源浪費(fèi)。

早在2010年3月，時(shí)值全國(guó)兩會(huì)剛剛謝幕，主營(yíng)業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)的央企在北京一日誕下“三大地王”，引起輿論震動(dòng)，當(dāng)時(shí)國(guó)資委就曾下過“限房令”，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企加快退出市場(chǎng)。據(jù)當(dāng)時(shí)的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，2010年127家參與統(tǒng)計(jì)的央企一共有94家涉足房地產(chǎn)，占比超過70%。

后來到2012年年底，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，只有不到20家央企通過剝離或者轉(zhuǎn)讓方式，完成了從房地產(chǎn)市場(chǎng)的退出。這一年的7月，對(duì)于主營(yíng)業(yè)務(wù)包含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，國(guó)資委也曾下發(fā)通知，要求不要參與地王地塊的競(jìng)拍，然而收效甚微。

不過，2011年，“限房令”執(zhí)行一年后，國(guó)資委曾擴(kuò)增房地產(chǎn)央企的陣容，將魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、新興集團(tuán)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)5家央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)視作主業(yè)管理。

事實(shí)上，距離當(dāng)年“限房令”已有6年，如今不僅主業(yè)為地產(chǎn)的央企競(jìng)相爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝?，那些屬于清退行列的央企也并沒有完全退出地產(chǎn)市場(chǎng)。記者多方查詢都沒有查到78家央企具體退出房地產(chǎn)業(yè)的時(shí)間表，“限房令”莫非虎頭蛇尾？

“實(shí)施情況應(yīng)該不如預(yù)期，因?yàn)闆]有公布的企業(yè)具體的拿地情況不得而知，有些企業(yè)甚至不一定要通過公開市場(chǎng)拿地，可以通過企業(yè)并購(gòu)、項(xiàng)目并購(gòu)、資源整合來拿地?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，由于在央企產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局中，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)度向來較高，所以作為利益相關(guān)方，央企退出政策執(zhí)行并不理想。

而張大偉則分析，即使這78家央企全部退出，剩下來的房地產(chǎn)央企也都是市場(chǎng)占有率更高的部分，從央企退出的比例來說是較低的。

曾經(jīng)的民企地王們

“因拿地王拖累現(xiàn)金流導(dǎo)致企業(yè)瀕臨倒閉”的民企生存邏輯會(huì)否在央企身上重演？

而民企曾演繹過多次地王悲劇。2009年12月，由富力、碧桂園、雅居樂及后來入股的中信、世茂5家開發(fā)商聯(lián)合奪得的廣州亞運(yùn)城，以255億元的成交價(jià)至今仍高居全國(guó)總價(jià)地王榜首。當(dāng)時(shí)，5家公司各持股20%成立利合房地產(chǎn)開發(fā)亞運(yùn)城項(xiàng)目，但從2009年拍地算起，5年之后的亞運(yùn)城項(xiàng)目依然沒能給投資企業(yè)帶來正現(xiàn)金流。2014年雅居樂占20%股權(quán)的廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稅后虧損人民幣0.28億元，2015年度稅后虧損為人民幣0.27億元。

2009年，金地、常發(fā)地產(chǎn)分別以222%、425%的溢價(jià)率拿下上海佘山兩宗地王，2012年8月常發(fā)豪庭開盤，開盤價(jià)格為13095元/平方米，不僅接近樓板價(jià)12075元/平方米，更是低于整個(gè)板塊的均價(jià)，令地王光環(huán)差點(diǎn)成為賠本生意。

2015年10月，碧桂園聯(lián)合金茂分別以34.2億元和17.6億元拿下了北京兩幅地塊。隨后，碧桂園以“最終成交價(jià)超過了老板的授權(quán)價(jià)”為由將該地塊的權(quán)益轉(zhuǎn)給了另一家央企。最近的一個(gè)例子是，攜手信達(dá)一起競(jìng)拍杭州地塊的萬科，也因?yàn)樾胚_(dá)最終出價(jià)超過約定10億元而退出游戲。

許多人還記得2015年世茂88億元拿下建鄴區(qū)河西北部江東5號(hào)的2016G11地塊，一舉刷新了南京的總價(jià)地王時(shí)的情形。為了奪得土地，世茂集團(tuán)董事局副主席兼執(zhí)行董事許世壇親自督戰(zhàn)，其于現(xiàn)場(chǎng)雙手合十祈禱的神情被拍下，成為外界解讀民企拿地心酸的一個(gè)符號(hào)。