中國城市中，上海最具房地產(chǎn)投資前景

程子彥

《亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢報告》 發(fā)布

6月16日，2016年美國城市土地學(xué)會亞太峰會在上海舉辦，來自世界各地的500多名房地產(chǎn)及土地使用領(lǐng)域的專業(yè)人士共論城市建設(shè)和發(fā)展。

有80年歷史的美國土地組織

怎么看中國

城市土地學(xué)會分屬在美國國家房地產(chǎn)基金名下，成立于1936年12月14日，是一家獨立、非營利性質(zhì)的教育研究機構(gòu)?，F(xiàn)任全球主席是蘭德爾（Randall K. Rowe）。該學(xué)會致力于提倡負責任的土地使用及促進全球活力社區(qū)的建立和持續(xù)發(fā)展，以會員為核心進行研究與教育，目前在全球擁有超過38000名會員，其中包括亞太區(qū)的逾2000名會員。

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者了解，城市土地學(xué)會亞太峰會至今已舉辦五屆。此次峰會的主題是“把握新常態(tài)”。以“在由人口和經(jīng)濟轉(zhuǎn)變、環(huán)境問題及科技進步引發(fā)的迅速變化的時代，如何發(fā)展及重建城市”為焦點，探討“亞洲資本流動和投資趨勢”“共享經(jīng)濟及房地產(chǎn)商業(yè)模式”等話題。

城市土地學(xué)會亞太區(qū)首席執(zhí)行官John Fitzgerald表示：“經(jīng)過時間洗禮，城市土地學(xué)會這一信息共享的傳統(tǒng)得到全世界的認可，我們將持續(xù)探討如何使我們的城市更加宜居，更能適應(yīng)后代的需求。”

中國依舊是外流資本的最大貢獻者—占亞洲商業(yè)地產(chǎn)海外資本的25%

在此次峰會上，城市土地學(xué)會（ULI）和普華永道（PwC）聯(lián)合推出最新版《亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢報告》（以下簡稱《新興趨勢報告》），提供了有關(guān)整個亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場投資和開發(fā)趨勢、房地產(chǎn)金融和資本市場、物業(yè)管理領(lǐng)域、大都市區(qū)以及其他房地產(chǎn)問題的展望。

《新興趨勢報告》指出，目前的亞洲房地產(chǎn)市場是近8年來全球央行寬松貨幣政策的產(chǎn)物。全球機構(gòu)投資者在亞洲房地產(chǎn)市場中分配更多的資金，其結(jié)果是更多的資金追逐更少的資產(chǎn)，抬高了大多數(shù)市場的資產(chǎn)價格。

值得關(guān)注的是，根據(jù)《新興趨勢報告》，今年從亞洲轉(zhuǎn)移到世界其他地區(qū)的資金量甚至超過去年的破紀錄的高位，而且這種資本外流沒有放緩的跡象。

據(jù)了解，今年的資本區(qū)域流動的大趨勢是從亞洲市場流向世界各地的房地產(chǎn)資產(chǎn)，因為機構(gòu)與個人投資者希望分散投資并追求更高利潤。投資者似乎更樂于在美國和歐洲購入新物業(yè)。根據(jù)《新興趨勢報告》統(tǒng)計，外流資本的最大貢獻者依舊是中國，目前占所有亞洲商業(yè)房地產(chǎn)海外資本的25%左右。

據(jù)地產(chǎn)經(jīng)紀公司世邦魏理仕統(tǒng)計，2015 年上半年從中國流入美國房地產(chǎn)市場的資金達 37 億美元，幾乎比2014 年同期高了4倍。據(jù)了解，美國受到資本垂青的部分原因是對其貨幣升值的預(yù)期，另一方面是因為歐洲不良資產(chǎn)投資機會基本上不復(fù)存在。

在亞洲，中國的機構(gòu)、企業(yè)和私人資本主要涌入澳大利亞和日本購買資產(chǎn)。

一位分析師表示：“在一定程度上，中國已經(jīng)在澳大利亞完成了投資部署，現(xiàn)在中國開始把目光投向亞洲其他地方，特別是日本?！?/p>

同時，《新興趨勢報告》認為，如今中國的開發(fā)商熱衷于和國外資產(chǎn)合作，主要是由于不斷變化的行業(yè)格局要求他們改變自身的運營模式?！昂椭耐夥胶献鬟€可以提高自身的可信度，有利于他們在外國市場的運作，因為中國的品牌在外國還不是很有名。而對外方來說，在中國這樣復(fù)雜的市場上能夠找到公司層面的合作伙伴明顯也會獲得很多利益。首先，外方有機會接觸到大量的高品質(zhì)交易，如果不和中國伙伴合作，這是完全不可能的;其次，這會給外國投資者帶來一定程度的安全感。”

高房價是上海城市規(guī)劃的最大問題

根據(jù)《新興趨勢報告》，2016年上海在中國各城市中最具房地產(chǎn)投資及開發(fā)前景，并在報告所覆蓋的所有亞太市場中排名第九位。城市土地學(xué)會亞太區(qū)首席執(zhí)行官費約翰（John Fotzgerald）稱：“上海自建市以來一直處于更新建設(shè)中，最新一輪的規(guī)劃有三個維度：城市競爭力、可持續(xù)發(fā)展能力和城市魅力，目標是建成開放、綠色、幸福的新型城市。”

喬治城大學(xué)城市與地區(qū)規(guī)劃研究生項目執(zhí)行主任烏韋·布蘭德斯（Uwe S.Brandes）認為，目前上海在城市規(guī)劃中存在的最大問題是高房價。布蘭德斯向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示：“造成上海高房價的最大原因就是沒有更多的土地。當上海把能拆的房子都拆了，供給就停止了，但還是會有更多的人涌入上海，需求會越來越大，這就會導(dǎo)致房價越來越高。所以上?，F(xiàn)在如果想讓房價降下來的話有兩個選擇，一個是控制進入上海的人口，另一個是計算好到底蓋多高的樓才能滿足需求。當然這些是城市規(guī)劃的問題，城市規(guī)劃合理就可以創(chuàng)造房地產(chǎn)市場。”

同時，布蘭德斯認為由于上海政府對土地擁有掌控權(quán)，因此可以借鑒波士頓的40B法規(guī)：如果房地產(chǎn)商愿意在有限盈利的條件下建經(jīng)濟適用房，他們可以申請到特別的地皮，在相對小的地面密集建房，房地產(chǎn)商的盈利受到限制，房價得到平抑。

上海市規(guī)劃和國土資源管理局詳細規(guī)劃處處長張帆表示，當前上海正進入“有機更新”，即在城市的發(fā)展過程中修補短板、治理問題，既強調(diào)歷史人文和自然生態(tài)傳承，也強調(diào)城市品質(zhì)和功能創(chuàng)造，這期間還需要公眾的積極參與，各方共建共治。

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者了解，上海在軌道建設(shè)方面取得的經(jīng)驗正在被其他城市學(xué)習。鐵獅門總裁兼首席執(zhí)行官徐瑞柏（Rob Speyer）在峰會上表示：“上海在地鐵、公交方面投入巨大，發(fā)展日新月異，已經(jīng)擁有世界上最長的地鐵里程，連洛杉磯都在學(xué)習上海軌道交通建設(shè)的經(jīng)驗?！?