發(fā)展住房租賃市場(chǎng)一舉多得

葛豐

國(guó)務(wù)院辦公廳近日下發(fā)“加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)”。文件提出，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。

加快培育和發(fā)展租房租賃市場(chǎng)是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”目標(biāo)的重要途徑。租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，是對(duì)以往重購(gòu)輕租發(fā)展模式的重大修正，其正向效應(yīng)包括：

首先，租購(gòu)并舉有利于抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。此前因?yàn)槿狈ψ赓U市場(chǎng)有效分流，我國(guó)居民住房需求過(guò)度集中在購(gòu)買環(huán)節(jié)予以釋放，例如我國(guó)住房私有化率在1998年房改后很短時(shí)期內(nèi)，即一路飆升至80%以上（高于幾乎所有主要經(jīng)濟(jì)體），而這種近乎“千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋”的狀況，正是房?jī)r(jià)屢屢突破調(diào)控目標(biāo)區(qū)間上限的很重要的推手之一。

其次，租售并舉有利于盤活閑置資源推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“住有所居”。在經(jīng)歷房?jī)r(jià)連續(xù)多年快速上漲后，以一線城市為代表的我國(guó)部分地區(qū)房?jī)r(jià)/收入比已經(jīng)高到令人不安的地步；同時(shí)受土地供應(yīng)規(guī)模限制，越是房?jī)r(jià)高企的地區(qū)，通過(guò)加大新增供給滿足住房基本需求的騰挪空間就越是有限。

在新增供應(yīng)相對(duì)不足的情況下，盤活閑置資源的重要性不斷凸顯。有資料顯示，目前我國(guó)已售出的城鎮(zhèn)存量住房可能有高達(dá)1/5左右處于空置狀態(tài)。此外，相比住宅類產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)的閑置狀況更為嚴(yán)重，目前全國(guó)開(kāi)發(fā)商旗下無(wú)法產(chǎn)生租金或銷售收入的商業(yè)項(xiàng)目體量已達(dá)2.5億平方米，而且這種狀況與住宅市場(chǎng)存在明顯區(qū)域分化現(xiàn)象不同，商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存問(wèn)題在所有類型城市中均越來(lái)越突出。因此，無(wú)論從可行性還是必要性角度來(lái)看，中國(guó)都沒(méi)有理由坐視這種供需間的壅塞于不顧。

第三，租售并舉有利于促進(jìn)消費(fèi)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。此前我國(guó)最終消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率雖有提升，但基本仍處于較低水平，究其原因很重要的一條即在于各類預(yù)防性、保障性動(dòng)機(jī)導(dǎo)致居民“不敢”消費(fèi)，其中尤以購(gòu)房動(dòng)機(jī)為最甚。

中國(guó)的家庭財(cái)富中房屋資產(chǎn)占比畸高（70%左右，美國(guó)僅為30%左右）；與此同時(shí)，在房?jī)r(jià)/收入比一路攀升的過(guò)程中，房屋租售比幾乎在以同樣的速度快速下滑，目前一線城市的后一比值已經(jīng)顯著低于2%，因此不難設(shè)想，如果有相當(dāng)部分住房需求能夠通過(guò)成熟、完善的租賃市場(chǎng)予以滿足，那么，由此而釋放出的消費(fèi)意愿與能力將達(dá)到何等巨大的規(guī)模。

當(dāng)然，任何市場(chǎng)從無(wú)到有、從小到大，都需要一個(gè)艱難建設(shè)的過(guò)程（更何況房屋租賃還涉及到非常深層的民族傳統(tǒng)、習(xí)俗、文化等復(fù)雜因素）。目前來(lái)看，阻礙住房租賃市場(chǎng)發(fā)育完善的最主要問(wèn)題，仍在于租賃房投入與收益的嚴(yán)重不匹配。而這個(gè)問(wèn)題的最終解決，一則有待于市場(chǎng)基礎(chǔ)條件逐步轉(zhuǎn)變（譬如房?jī)r(jià)趨穩(wěn)等），再則就是要通過(guò)金融松綁、政策讓利，以及法律完善等有形之手扶上馬，再送一程。