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    發(fā)展住房租賃市場(chǎng)一舉多得

    2016-07-01 09:51葛豐
    中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 2016年23期
    關(guān)鍵詞:盤活閑置房?jī)r(jià)

    葛豐

    國(guó)務(wù)院辦公廳近日下發(fā)“加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)”。文件提出,到2020年,基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。

    加快培育和發(fā)展租房租賃市場(chǎng)是深化住房制度改革的重要內(nèi)容,是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”目標(biāo)的重要途徑。租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式,是對(duì)以往重購(gòu)輕租發(fā)展模式的重大修正,其正向效應(yīng)包括:

    首先,租購(gòu)并舉有利于抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。此前因?yàn)槿狈ψ赓U市場(chǎng)有效分流,我國(guó)居民住房需求過(guò)度集中在購(gòu)買環(huán)節(jié)予以釋放,例如我國(guó)住房私有化率在1998年房改后很短時(shí)期內(nèi),即一路飆升至80%以上(高于幾乎所有主要經(jīng)濟(jì)體),而這種近乎“千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋”的狀況,正是房?jī)r(jià)屢屢突破調(diào)控目標(biāo)區(qū)間上限的很重要的推手之一。

    其次,租售并舉有利于盤活閑置資源推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“住有所居”。在經(jīng)歷房?jī)r(jià)連續(xù)多年快速上漲后,以一線城市為代表的我國(guó)部分地區(qū)房?jī)r(jià)/收入比已經(jīng)高到令人不安的地步;同時(shí)受土地供應(yīng)規(guī)模限制,越是房?jī)r(jià)高企的地區(qū),通過(guò)加大新增供給滿足住房基本需求的騰挪空間就越是有限。

    在新增供應(yīng)相對(duì)不足的情況下,盤活閑置資源的重要性不斷凸顯。有資料顯示,目前我國(guó)已售出的城鎮(zhèn)存量住房可能有高達(dá)1/5左右處于空置狀態(tài)。此外,相比住宅類產(chǎn)品,商業(yè)地產(chǎn)的閑置狀況更為嚴(yán)重,目前全國(guó)開(kāi)發(fā)商旗下無(wú)法產(chǎn)生租金或銷售收入的商業(yè)項(xiàng)目體量已達(dá)2.5億平方米,而且這種狀況與住宅市場(chǎng)存在明顯區(qū)域分化現(xiàn)象不同,商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存問(wèn)題在所有類型城市中均越來(lái)越突出。因此,無(wú)論從可行性還是必要性角度來(lái)看,中國(guó)都沒(méi)有理由坐視這種供需間的壅塞于不顧。

    第三,租售并舉有利于促進(jìn)消費(fèi)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。此前我國(guó)最終消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率雖有提升,但基本仍處于較低水平,究其原因很重要的一條即在于各類預(yù)防性、保障性動(dòng)機(jī)導(dǎo)致居民“不敢”消費(fèi),其中尤以購(gòu)房動(dòng)機(jī)為最甚。

    中國(guó)的家庭財(cái)富中房屋資產(chǎn)占比畸高(70%左右,美國(guó)僅為30%左右);與此同時(shí),在房?jī)r(jià)/收入比一路攀升的過(guò)程中,房屋租售比幾乎在以同樣的速度快速下滑,目前一線城市的后一比值已經(jīng)顯著低于2%,因此不難設(shè)想,如果有相當(dāng)部分住房需求能夠通過(guò)成熟、完善的租賃市場(chǎng)予以滿足,那么,由此而釋放出的消費(fèi)意愿與能力將達(dá)到何等巨大的規(guī)模。

    當(dāng)然,任何市場(chǎng)從無(wú)到有、從小到大,都需要一個(gè)艱難建設(shè)的過(guò)程(更何況房屋租賃還涉及到非常深層的民族傳統(tǒng)、習(xí)俗、文化等復(fù)雜因素)。目前來(lái)看,阻礙住房租賃市場(chǎng)發(fā)育完善的最主要問(wèn)題,仍在于租賃房投入與收益的嚴(yán)重不匹配。而這個(gè)問(wèn)題的最終解決,一則有待于市場(chǎng)基礎(chǔ)條件逐步轉(zhuǎn)變(譬如房?jī)r(jià)趨穩(wěn)等),再則就是要通過(guò)金融松綁、政策讓利,以及法律完善等有形之手扶上馬,再送一程。

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