“地王”背后的土地困局

劉林

時隔三年，“地王”又一次成為市場焦點(diǎn)。諸如，拿地主力、資金來源、盈利空間、具體企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略、房企之間的合縱連橫，乃至一年拿下六塊地王的信達(dá)地產(chǎn)的前世今生，均被全方位無死角關(guān)注了。

這一出賺盡眼球的微觀大戲，還預(yù)示了中觀層面的行業(yè)走向，也再次暴露了中國土地供應(yīng)制度的頑疾。

最近十年的四次“地王潮”均是房地產(chǎn)行業(yè)短周期的拐點(diǎn)，若是本輪政策處理不當(dāng)，歷史可能重演——成交量與房價都將陸續(xù)走弱。在資金來源以銷售收入為主的情況下，房地產(chǎn)投資將會隨之減速。這對于當(dāng)前仍未產(chǎn)生新的內(nèi)生動力的疲軟經(jīng)濟(jì)而言，不啻于一個壞消息。

“地王”們微觀考量的背后，是土地供需的失衡，熱點(diǎn)城市去化周期快速下降到超低水位的時候，土地供應(yīng)不僅沒有隨之增加，甚至還大幅減少。

“地王潮”是見頂信號

2015年下半年以來，高價拿地已經(jīng)非常普遍，其中不乏“面粉高于面包”者。2016年土地市場愈加火爆，僅僅5月，一線和熱點(diǎn)二線城市便誕生了69宗“地王”。

這種躁動頗似2015年股市5000點(diǎn)時的市場情緒，高總價、高單價、高溢價的“三高”地塊的數(shù)量均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了上一個“地王”井噴的2013年。

土地市場的異常已經(jīng)引起監(jiān)管部門的重視，調(diào)控政策正在陸續(xù)推出。住建部、國資委、國土部等監(jiān)管部門，或喊話或召集開發(fā)商座談或約談央企，試圖通過窗口指導(dǎo)來避免“地王”的爆發(fā)，連國家統(tǒng)計局都警示“地王現(xiàn)象確實(shí)需要引起關(guān)注”，人民銀行上?？偛亢蜕虾ｃy監(jiān)局的相關(guān)人士甚至坐鎮(zhèn)嘉定土地拍賣現(xiàn)場。

熱點(diǎn)城市已針對土地市場發(fā)布了新的政策。如蘇州、南京，直接對招拍掛的土地設(shè)置最高報價，若開發(fā)商超限，競價結(jié)果將無效；合肥擬提升競買保證金比例，并縮短出讓金繳納期限，若成交價格超過當(dāng)?shù)貧v史最高報價，開發(fā)商需在1個月內(nèi)繳清出讓金。

從過去的經(jīng)驗看，“地王”頻出的年份剛好對應(yīng)政策持續(xù)收緊的區(qū)間，廣發(fā)證券地產(chǎn)分析師樂家棟認(rèn)為，3月以來，政策收緊的趨勢還將延續(xù)，未來政策收緊范圍可能繼續(xù)擴(kuò)大。

受此影響，本輪房地產(chǎn)市場小周期是不是要告一段落呢？

過去幾輪房地產(chǎn)短周期的經(jīng)驗顯示，“地王”頻出往往對應(yīng)著成交量的頂部。樂家棟指出，2010年及2013年“地王”頻繁產(chǎn)生時，成交量已經(jīng)過了小周期高點(diǎn)或者正處于小周期高點(diǎn)，此后成交走弱，到2011年、2014年成交量明顯回落。

推演至本輪小周期，成交量很可能也已過了小周期高點(diǎn)。中信建投地產(chǎn)分析師陳慎判斷，4月銷售增速全年階段性見頂已基本確認(rèn)，預(yù)計銷售增速在6月仍將延續(xù)5月的下行趨勢，全年市場增速將呈現(xiàn)前高后低的格局。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，商品房銷售面積與銷售額的同比增速較1-4月份分別下降3.3個百分點(diǎn)和5.2個百分點(diǎn)。

一者，進(jìn)入5月和6月份，基數(shù)抬升效應(yīng)開始顯現(xiàn)；二者，3月底以來，部分熱點(diǎn)城市政策收緊，如深圳、上海、南京針對住房市場推行限購、限價、差別信貸等政策；三者，流動性難以持續(xù)寬松，權(quán)威人士講話發(fā)布后，貨幣供應(yīng)量已經(jīng)明顯減速，再加上債券市場風(fēng)險集中暴露，5月，M2進(jìn)一步減速至11.8%、社會融資規(guī)模僅為6599億元，僅企業(yè)債券融資同比減少逾2000億元。

但是，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的動力主要來自房地產(chǎn)。一季度，房地產(chǎn)行業(yè)為GDP貢獻(xiàn)了0.6個百分點(diǎn)，較上年多貢獻(xiàn)了0.5個百分點(diǎn)，剛好抵消了金融業(yè)減少的部分。在消費(fèi)與投資整體增速持續(xù)放緩的時候，房地產(chǎn)的逆勢上揚(yáng)確實(shí)無愧于支柱行業(yè)的名頭。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策更為重要，在避免過熱的同時，也要防止過快收緊導(dǎo)致市場的下滑。而對癥下藥，首先需要知道癥之所起。

土地供應(yīng)偏少是根本原因

“地王”產(chǎn)生的原因很復(fù)雜，正如野村中國地產(chǎn)研究部主管高劍鋒所言，“看不到利潤，地王們很難賺到錢”，那么開發(fā)商們天價拿地究竟為了什么？

“拿地企業(yè)可能是為了維護(hù)公司團(tuán)隊的生存，”易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析，“也可能是為了開發(fā)高檔次樓盤以維持或擴(kuò)大品牌影響力，提升房企排名”。

“地王”們還可能是為了增加總資產(chǎn)，國金證券地產(chǎn)分析師胡華如認(rèn)為，拍到地王后可顯著增加企業(yè)土地儲備賬面價值和存貨含金量，有利于拿地企業(yè)特別是國資背景的房企在國企整合浪潮中獲取更多話語權(quán)，而低成本的充裕資金則為地王頻繁產(chǎn)生提供了必要條件，2014年三季度以來房企的現(xiàn)金流、負(fù)債成本和融資環(huán)境均有大幅改善。

紛繁復(fù)雜的表象下，真正起決定性作用的仍是供需關(guān)系。開發(fā)商們一致看好的區(qū)域非常集中，胡華如指出，一線城市拿地已被反復(fù)印證是正確的，購房需求有深度特別是二手房交易活躍的城市相對有限。

相對于需求，這些熱點(diǎn)區(qū)域的供給卻頗為不足。前期銷售持續(xù)好轉(zhuǎn)后，熱點(diǎn)城市去化周期已經(jīng)顯著縮短，國泰君安跟蹤的12個典型城市的新房平均去化時間僅為8.7個月，其中，南京為2.2個月、上海5.6個月、杭州6.7個月、蘇州7.5個月、廣州8.3個月。此外，海通證券監(jiān)測的合肥去化周期也不足3個月。

在去化周期持續(xù)縮短的時候，上述區(qū)域的土地供應(yīng)并沒有隨之增長，甚至還大幅減少。Wind匯總的各地土地交易數(shù)據(jù)顯示，上海供應(yīng)土地占地面積已經(jīng)連續(xù)28個月負(fù)增長，2016年1-5月同比減少逾40%；廣州、合肥前5個月亦是同比下降16%、39%，分別較上年同期少供應(yīng)106萬、49萬平米；前5個月，南京、杭州供應(yīng)土地雖高于上年，卻低于2014年房地產(chǎn)市場的低谷期，分別較2014年同期少供應(yīng)14萬、182萬平米。

盡管地價與房價之間的相互聯(lián)動關(guān)系頗為復(fù)雜，但土地供需關(guān)系毫無疑問會影響出讓土地的溢價率。由此，供應(yīng)不足推動土地溢價率暴漲，所謂“地王”頻頻誕生，與持續(xù)回暖的房地產(chǎn)市場形成聯(lián)動效果。

上述問題并不是偶發(fā)的，不僅主導(dǎo)了歷次“地王潮”，還長期存在于土地市場中，使得地價增速快于房產(chǎn)價格增速。

為什么商品房用地供應(yīng)偏少？一般談到這個問題，很容易被籠統(tǒng)地泛化到中國“人多地少”。但是，“人多地少”可能會長期推動地價一定程度的上升，卻不能解釋短短十?dāng)?shù)年間翻了幾番的土地價格。

土地供應(yīng)閘門的背后

最近湖北省副省長曹廣晶的一段言論頗受關(guān)注：“控制土地供應(yīng)閘門是調(diào)控房地產(chǎn)市場的最基本手段?！?/p>

這個閘門完全由政府掌控，放多放少、什么時候放、具體位置與用地類型、以何種價格、放給誰，均由政府說了算。在理論上，土地供應(yīng)要受規(guī)劃約束，但在現(xiàn)實(shí)中，各地規(guī)劃并不具備強(qiáng)制力，地方領(lǐng)導(dǎo)換屆之后，不按規(guī)劃或調(diào)整規(guī)劃屢見不鮮。

雖然土地供應(yīng)閘門承擔(dān)了調(diào)控職能，但效果并不好，在時間分布上不均衡，各級政府常常會順周期供應(yīng)土地，熱時減少、冷時增加；在區(qū)域分布上，也沒有順應(yīng)人口流動的大趨勢，反而限制吸引力強(qiáng)的特大城市、鼓勵人口持續(xù)流出的中小城市發(fā)展房地產(chǎn)，一定程度上導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場在不同地域上冰火兩重天。

深究之下，中國的建設(shè)用地并沒有得到有效利用，住宅用地供應(yīng)不足，同時伴生著建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)失衡與閑置問題。土地?zé)o法再生的有限性不等于土地的稀缺，現(xiàn)有建設(shè)用地仍然蘊(yùn)含了巨大的騰挪空間。政府可以重新整合閑置與低效利用的農(nóng)村建設(shè)用地、城市工業(yè)用地與商業(yè)地產(chǎn)，以提高住宅在建設(shè)用地中的占比，也能考慮提高遠(yuǎn)低于國際大都市的住宅容積率等。

財稅體制的安排也使得地方政府有動力追求土地出讓收入的最大化。中央財經(jīng)大學(xué)財政學(xué)院教授李升指出，土地財政是地方政府于分稅制之外形成的、可獨(dú)享的“第二財政”資源，地方政府由此避開與中央“分財”，也改變了與中央政府在可支配財力上的相對地位。

從土地出讓收入的支出結(jié)構(gòu)來看，土地財政是城市建設(shè)資金主要來源之一。其實(shí)，城市土地供應(yīng)有多種方式，除招拍掛之外，單價更低的協(xié)議出讓規(guī)模亦不在少數(shù)，2014年占招拍掛供應(yīng)面積的8%。通過劃撥方式供應(yīng)的土地更多，2014年劃撥土地宗數(shù)是出讓宗數(shù)的38%。由此可見招拍掛的市場化方式所承擔(dān)的收入壓力。

曹廣晶的言論則充分表明了地方政府怕跌盼漲的心理。南京大學(xué)社會學(xué)院社會工作與政策系主任陳友華認(rèn)為，地方政府利用對土地的壟斷，通過嚴(yán)格限制土地供應(yīng)量的“饑餓營銷”策略與“招拍掛”制度安排，推升了土地價格。