國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析

張霄飛

[摘要]在當(dāng)今的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，商業(yè)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)受到各種因素的影響，在宏觀方面可以分為系統(tǒng)影響和非系統(tǒng)影響，而在企業(yè)自身方面還受到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于不合理的融資和組織結(jié)構(gòu)的不合理，這一問題也是外國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這一問題的存在一定程度上增加了外國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。文章就影響國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素和企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響以及其他的影響因素做了簡(jiǎn)單論述。

[關(guān)鍵詞]外國(guó)商業(yè)地產(chǎn)；地產(chǎn)投資；投資風(fēng)險(xiǎn)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621188

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)是指在進(jìn)行投資時(shí)，受到許多不確定因素影響，項(xiàng)目未能按原計(jì)劃進(jìn)行延誤了工期，進(jìn)而影響了企業(yè)項(xiàng)目的項(xiàng)目收益，最后影響企業(yè)贏利以及償還能力。國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)起步較早，在美國(guó)接近一半以上的市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)值是商業(yè)地產(chǎn)。依據(jù)美國(guó)的房地產(chǎn)投資的信托基金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)分為權(quán)益型和抵押型商業(yè)地產(chǎn)。在以往的研究數(shù)據(jù)中認(rèn)為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)都是時(shí)變的，而商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)主要由非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)所決定。

近年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟，商業(yè)地產(chǎn)亦如雨后春筍，遍地而起。一些國(guó)際化色彩明顯的新型商業(yè)業(yè)態(tài)如大型購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、Shopping Mall也出現(xiàn)在人們的視野內(nèi)，一個(gè)更加開放、多元的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新環(huán)境逐漸形成。然而在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí)，也給傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)方式與投資理念帶來巨大沖擊。相較于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)存在著大量的風(fēng)險(xiǎn)因素，如商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化、消費(fèi)者喜好、相關(guān)政策調(diào)整、物價(jià)漲跌、匯率及利率的變動(dòng)等，這些因素都直接或間接影響著商業(yè)地產(chǎn)的投資收益。在歐美國(guó)家，20世紀(jì)寫字樓、復(fù)合公寓、商場(chǎng)、酒店和其他商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)約在10%，而波動(dòng)性則與債券近似，績(jī)效也不盡如人意，一直都不是投資者關(guān)注的重點(diǎn)，而近20年隨著債券利率的走低，商業(yè)地產(chǎn)利率依然堅(jiān)挺在9%左右，則成為了投資者關(guān)注的對(duì)象（Ruff，2007），國(guó)外學(xué)術(shù)界對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論與實(shí)證研究也越發(fā)廣泛。

1影響國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素

首先，影響國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)是全球利率，商業(yè)房地產(chǎn)的周期同經(jīng)濟(jì)周期有著密不可分的聯(lián)系，房地產(chǎn)企業(yè)隨時(shí)間的變化而變化，其中利率是最直觀的表現(xiàn)，利率作為解釋商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)因素之一，受到不同學(xué)者的理解也不一致。不過在近年來商業(yè)地產(chǎn)受利率波動(dòng)的影響導(dǎo)致期望變動(dòng)的更加頻繁、增加了交易成本、增加了風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，有些外國(guó)學(xué)者就得出商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)和利率波動(dòng)是負(fù)相關(guān)。利率的不斷增長(zhǎng)從融資成本和房地產(chǎn)需求以及高的期望回報(bào)率方面影響房地產(chǎn)回報(bào)。

其次，因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)異質(zhì)性以及信息的不完全性等特征，使商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的上市時(shí)間也受到了許多因素影響，而上市時(shí)間的不確定性在一定程度上增加了商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，為定價(jià)和投資績(jī)效評(píng)價(jià)以及分配帶來了挑戰(zhàn)。市場(chǎng)前后的變化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的績(jī)效和風(fēng)險(xiǎn)影響明顯，市場(chǎng)是不斷變化發(fā)展的，而且市場(chǎng)變化規(guī)律不容易掌控，受到影響的因素又比較多，包括REITs的回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)增加。股票市場(chǎng)與實(shí)際的房地產(chǎn)市場(chǎng)更為接近，受到其他相關(guān)因素影響，包括稅法因素、REITs的類型與規(guī)模、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等，市場(chǎng)變化也就成為對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)造成投資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。

最后，在相同的市場(chǎng)條件下之外，企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理在一定程度上也影響著商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)是比較典型的資本密集型的產(chǎn)業(yè)，投資金額巨大、籌資方式單一，進(jìn)行籌資比較困難，在前期需要的資金投入較大，項(xiàng)目的成本也比較高，導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)的前期財(cái)務(wù)運(yùn)作困難，而且項(xiàng)目工程的周期較長(zhǎng)，在進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)因?yàn)椴淮_定因素較多，所以出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性也就增加了，商業(yè)房地產(chǎn)不僅前期的施工階段工期較長(zhǎng)會(huì)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且后期的銷售模式容易造成資金回籠較慢，其中消費(fèi)者在進(jìn)行消費(fèi)時(shí)可以采取分期付款和按揭貸款等多種消費(fèi)方式，影響了企業(yè)資金的回籠速度，而且國(guó)家的宏觀政策對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收影響較大，當(dāng)國(guó)家出現(xiàn)財(cái)政緊縮的情況時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)隨之會(huì)出現(xiàn)萎靡，產(chǎn)品銷量不穩(wěn)，一旦商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身決策水平以及管理能力不足也會(huì)影響企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)采取的主要措施

第一，根據(jù)外國(guó)學(xué)者M(jìn)arko-witz（1952）有關(guān)現(xiàn)代投資組合的理論，認(rèn)為分散化投資可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，并且不會(huì)犧牲回報(bào)，在系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的管理中衍生品是特殊的管理方法，比如IPD指數(shù)。商業(yè)房地產(chǎn)的衍生品是金融行業(yè)用來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最普遍的做法，因?yàn)殇N售在短期之內(nèi)無法完成，所以用衍生品來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，每個(gè)國(guó)家在規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)使用的是房地產(chǎn)指數(shù)NCREIF系列，相反中國(guó)的房地產(chǎn)指數(shù)是用NPI收集收入回報(bào)和價(jià)值回報(bào)以及總體回報(bào)等信息。

第二，在非系統(tǒng)的管理風(fēng)險(xiǎn)的最常用的方法是分散化管理方法，分散化市場(chǎng)和其他市場(chǎng)的關(guān)系，有學(xué)者曾經(jīng)發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)存在著一定的聯(lián)系，1996年Newell與Webb通過對(duì)多國(guó)的房地產(chǎn)和股票以及債券的績(jī)效進(jìn)行對(duì)比，來分析不同的投資風(fēng)險(xiǎn)和績(jī)效以及績(jī)效相關(guān)性的問題。2003年Winniford發(fā)現(xiàn)REITs和房地產(chǎn)市場(chǎng)以及股票是相關(guān)的，存在季節(jié)性的波動(dòng)。而在2001年Lin和Lin在對(duì)亞洲的六個(gè)地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)關(guān)系的實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)只有在韓國(guó)和新加坡才能使用這兩種投資方法相結(jié)合。除了這些分散商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的辦法之外，還有一些先進(jìn)的管理工具包括模擬過程和早期的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)等。

第三，針對(duì)企業(yè)本身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)采取的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理辦法，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)警意識(shí)，重視對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理，協(xié)調(diào)好企業(yè)的內(nèi)部工作，建立商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警部門，用企業(yè)制度和信息來保證企業(yè)財(cái)務(wù)，對(duì)企業(yè)的各部門人員加強(qiáng)思想教育，提高企業(yè)人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高自身的專業(yè)水平。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自己的實(shí)際生產(chǎn)情況，對(duì)生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)情況做到了如指掌，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部的審計(jì)工作，確保商業(yè)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信息的真實(shí)性，保證財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信息的真實(shí)準(zhǔn)確；建立健全的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制制度，財(cái)務(wù)管理涉及商業(yè)房地產(chǎn)的每個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)以及職能部門，所以需要明確財(cái)務(wù)責(zé)任，根據(jù)每個(gè)部門的不同經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及具體分工情況進(jìn)行責(zé)任劃分，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時(shí)反饋。

3結(jié)論

外國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)問題一直以來都受到各界的關(guān)注，隨著經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展，企業(yè)都處在一個(gè)大的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，相互影響著，所以在針對(duì)外國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的談?wù)撘彩菫榻o我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及采取一定的措施提供借鑒。商業(yè)房地產(chǎn)不僅受到利率和項(xiàng)目的持有期、上市時(shí)間以及市場(chǎng)的變換影響，而且在一定程度上還受到了商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響，所以在采取措施進(jìn)行分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)還要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理。

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