地價(jià)、房?jī)r(jià)與地方債規(guī)模

陳瑞　卞洋

摘 要：以2010年、2012-2014年中國(guó)省級(jí)面板數(shù)據(jù)研究地價(jià)、房?jī)r(jià)與地方債規(guī)模的關(guān)系，結(jié)果表明：1.地價(jià)對(duì)地方債規(guī)模影響不顯著。一方面，作為地方債的抵押品，土地升值會(huì)刺激地方政府?dāng)U大債務(wù)規(guī)模，增加土地收儲(chǔ)；另一方面，土地收入增加后，地方政府對(duì)于債務(wù)收入的依賴下降，舉債動(dòng)機(jī)降低，對(duì)地方債規(guī)模有負(fù)面影響。這兩種機(jī)制對(duì)于地方債規(guī)模的影響相互抵消。2.房?jī)r(jià)對(duì)地方債規(guī)模起到顯著的正向影響。強(qiáng)勁增長(zhǎng)的住房有效需求拉動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，政府既要滿足居民住房需求，又要完善新增住房配套設(shè)施和服務(wù)，資金需求增加導(dǎo)致舉債規(guī)模增加。地方政府干預(yù)市場(chǎng)的行為對(duì)于房?jī)r(jià)的提高起到了促進(jìn)作用，房?jī)r(jià)要回歸到理性增長(zhǎng)水平，在經(jīng)濟(jì)和政策上應(yīng)引導(dǎo)地方政府深化房地產(chǎn)改革。

關(guān)鍵詞：地方債；房?jī)r(jià)；地價(jià)

中圖分類號(hào)：F812.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-1502（2016）03-0071-06

一、引言

據(jù)2015年8月國(guó)務(wù)院審議批準(zhǔn)地方政府債務(wù)限額的議案決議，全國(guó)地方政府性債務(wù)余額24萬億元，其中：政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)15.4萬億元，占64.17%；政府負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的以及可能承擔(dān)一定救助責(zé)任的或有債務(wù)8.6萬億元，占35.83%。如圖1所示為全國(guó)地方政府債務(wù)情況，包括全國(guó)地方政府2010、2012、2013、2014年的債務(wù)總量和債務(wù)總量占當(dāng)年名義GDP比例情況，以及2014年債務(wù)總量最高的前8個(gè)省市較上年的債務(wù)變化情況。

由圖1可知，其一，全國(guó)地方政府債務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)較快，占GDP比重逐漸加大；其二，各省市債務(wù)規(guī)模差異較大，2014年債務(wù)規(guī)模最高的江蘇省占全國(guó)地方政府債務(wù)的8%；其三，落后地區(qū)的某些西部省份的債務(wù)規(guī)模甚至超過了某些發(fā)達(dá)省份，但兩者償債能力是完全不一樣的。自2008年后，為了貫徹執(zhí)行中央發(fā)布的刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，地方政府興建各類基礎(chǔ)設(shè)施，由此引發(fā)了大規(guī)模的地方融資，地方政府債務(wù)高速膨脹，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。地方政府的負(fù)債因?yàn)槠洳煌耆该餍砸约肮芾砩系凝嬰s，一直是各國(guó)風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)。

我國(guó)地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)最早發(fā)生在1979年，有8個(gè)縣區(qū)當(dāng)年舉借了政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)。此后，各地開始陸續(xù)舉債。從借款來源看，主要以銀行貸款為主，以2013年6月為例，圖2為2013年6月底政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)構(gòu)成，超一半的地方債務(wù)由銀行貸款構(gòu)成。按照2014年9月21日國(guó)務(wù)院以國(guó)發(fā)〔2014〕43號(hào)印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見》，發(fā)改委審批的城投債將逐漸收緊。

長(zhǎng)期以來，各地方政府的債務(wù)一直沒有確切并公開的數(shù)據(jù)，由于相關(guān)數(shù)據(jù)的缺乏，大多地方債規(guī)模相關(guān)研究多采用城投債、土地出讓收入作為代理變量。城投債由于數(shù)據(jù)可公開性而完全可得，盡管城投債是地方債舉債形式之一，但其規(guī)模遠(yuǎn)比不上銀行貸款，且與地方債規(guī)模的關(guān)系尚不十分明確，由此可知城投債并不能反映地方債規(guī)模的真實(shí)情況。而土地財(cái)政是我國(guó)特有的一種財(cái)政現(xiàn)象，在土地公有制（所有土地屬于國(guó)家所有或集體所有）和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化背景下產(chǎn)生。西方國(guó)家鮮有將房?jī)r(jià)的高速上升歸咎于財(cái)政的相關(guān)研究，在眾多文獻(xiàn)中，Tiebout [1]、Crompton [2]曾發(fā)現(xiàn)，建在公園等公共設(shè)施周圍的房屋能夠使得消費(fèi)者愿意為其支付高價(jià)，周圍的良好設(shè)施和環(huán)境可以征收更高的物業(yè)稅。Espey [3]的研究也證實(shí)了住宅與公園之間的距離是影響某些高檔社區(qū)房?jī)r(jià)的重要因素。實(shí)際上，在西方國(guó)家，由于國(guó)家發(fā)展較早，基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完備，不需要過多投入，財(cái)政支出集中于教育、醫(yī)療等公共服務(wù)中（Annicchiarico和Giammarioli，2004；Moraga和Vidal，2004）[4，5]。而在我國(guó)目前相對(duì)穩(wěn)定的分稅制財(cái)政制度下，中央政府和地方政府因財(cái)權(quán)和事權(quán)的不對(duì)等帶來較多問題，研究地方債務(wù)問題具有重大意義。隨著各省市、自治區(qū)、直轄市、部分計(jì)劃單列市以及國(guó)務(wù)院公布的地方債務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)的公開，為我們能夠全面理解地價(jià)、房?jī)r(jià)以及地方債規(guī)模的關(guān)系提供了數(shù)據(jù)支撐。

事實(shí)上，地方債務(wù)規(guī)模的高速膨脹與房地產(chǎn)行業(yè)的支撐作用關(guān)系緊密。一方面，土地抵押的債務(wù)收入是土地財(cái)政的重要組成部分，地方政府為了財(cái)政增收，對(duì)土地財(cái)政的依賴性明顯增強(qiáng)，從而促進(jìn)了城市房?jī)r(jià)的上漲。王舉[6]對(duì)地方政府財(cái)政的收入支出構(gòu)成的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地方政府依靠增加房地產(chǎn)稅收項(xiàng)目等與房地產(chǎn)有關(guān)的相關(guān)途徑來獲得所需求的收入，日益加深了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴。呂煒 [7]以財(cái)政支出和土地財(cái)政為重點(diǎn)的對(duì)影響房地產(chǎn)投機(jī)泡沫變化的財(cái)政因素進(jìn)行的研究表明，土地財(cái)政已成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)泡沫積累起來的重要原因。在實(shí)證方面，周彬 [8，9]、Du [10]對(duì)中國(guó)的房?jī)r(jià)和地價(jià)進(jìn)行了格蘭杰因果檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)土地財(cái)政下地價(jià)的升高對(duì)房?jī)r(jià)的升高有顯著的解釋力。張雙長(zhǎng) [11]對(duì)各省市面板數(shù)據(jù)的回歸分析表明，在其他條件相同情況下，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度越高，則城市房?jī)r(jià)指數(shù)也越高。鄭思齊 [12，13]對(duì)面板數(shù)據(jù)的回歸也表明地方政府對(duì)土地出讓金的依賴對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的推動(dòng)作用。趙大利 [14]以地方政府發(fā)行的城投債為測(cè)度地方債務(wù)的指標(biāo)，并利用34 個(gè)大中型城市2008—2012 年的城投債面板數(shù)據(jù)，實(shí)證發(fā)現(xiàn)地方債務(wù)與城市房?jī)r(jià)具有正向相關(guān)關(guān)系。刁偉濤 [15]通過省級(jí)面板數(shù)據(jù)進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)土地出讓收入和地方債務(wù)收入對(duì)房?jī)r(jià)具有正向的推動(dòng)作用。另一方面，地方政府對(duì)土地出讓收入的依賴程度較高，土地出讓收入是地方政府償還債務(wù)的重要還款來源。劉德炳 [16，17]通過調(diào)查千余個(gè)市縣級(jí)單位審計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，通過出讓土地獲得資金規(guī)模越高的省份，其地方政府越依賴于這種償債途徑，較高的土地價(jià)格使得償債資金的籌集相對(duì)便利，則地方政府土地財(cái)政收入越高。

綜上所述，現(xiàn)有文獻(xiàn)或是用土地出讓金收入、城投債作為地方債的代理變量來研究地方債的影響因素，或是討論地方債對(duì)房?jī)r(jià)的影響，而少有直接探討影響地方債規(guī)模的研究?；诖?，本文從地價(jià)、房?jī)r(jià)等因素對(duì)地方債規(guī)模產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究。在此影響機(jī)制中，其他因素也發(fā)揮著不可忽視的作用，一定程度上影響了實(shí)證研究的準(zhǔn)確性。綜合已有文獻(xiàn)的研究，加入四個(gè)控制變量：城市人均擁有道路面積、政府財(cái)政缺口、房地產(chǎn)貸款、新增房屋人均竣工面積，分別從地方債規(guī)模需求與償債能力、地方債債務(wù)資金供給以及償債收入等方面進(jìn)行控制，這些因素的作用會(huì)對(duì)地方債規(guī)模產(chǎn)生的不可忽視的真實(shí)影響。本文余下部分的結(jié)構(gòu)安排如下：第二部分提出了本文的模型設(shè)定以及變量說明、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)描述；第三部分為實(shí)證發(fā)現(xiàn)與穩(wěn)健性分析；第四部分總結(jié)全文，并給出政策建議。

二、研究設(shè)計(jì)

（一）模型設(shè)定

政府性債務(wù)分為三個(gè)部分：政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)、負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)和可能承擔(dān)一定救助責(zé)任的債務(wù)。第一類債務(wù)指需要由財(cái)政資金償還的債務(wù)，屬于政府債務(wù)。第二類債務(wù)指由政府提供擔(dān)保，當(dāng)被擔(dān)保人無力償還時(shí)，政府需承擔(dān)連帶責(zé)任的債務(wù)。第三類債務(wù)是指政府不負(fù)有法律償還責(zé)任，但當(dāng)債務(wù)人出現(xiàn)償債困難時(shí)，政府可能需給予一定救助的債務(wù)。后兩類債務(wù)均由債務(wù)人以自身收入償還，因而統(tǒng)稱為政府或有債務(wù)，正常情況下無需政府承擔(dān)償債責(zé)任。模型中的解釋變量和被解釋變量是明確的，被解釋變量是地方債規(guī)模，用政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)來衡量，解釋變量是地價(jià)、房?jī)r(jià)。為了消除樣本數(shù)據(jù)中可能存在的異方差以及得到更有經(jīng)濟(jì)意義的彈性系數(shù)，將相關(guān)變量進(jìn)行對(duì)數(shù)化處理。又考慮到我國(guó)不同省份在地方債和相關(guān)變量之間可能存在結(jié)構(gòu)性差別，設(shè)定本文的基本回歸模型如下：

lnyit=β0+β2lnPit+β2lnDJit+θklnZk1it+γi+εit' （1）

式（1）中， 表示地方債規(guī)模，即政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)；i=1，2……N，表示不同的省份城市；t=1，2……T，表示不同的年份； Pit代表房?jī)r(jià)，用商品房銷售價(jià)格表示；DJit代表土地出讓價(jià)格，Zk1it代表控制變量集合， θk（k=1，2……K）代表對(duì)應(yīng)控制變量的系數(shù)，K表示不同的控制變量； γi代表不同省份的個(gè)體效應(yīng)①；εit'代表隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

在對(duì)面板模型估計(jì)前，先進(jìn)行F統(tǒng)計(jì)量分析，以確定模型是個(gè)體固定效應(yīng)還是混合回歸模型。由于本文面板數(shù)據(jù)時(shí)間維度較小，故可不考慮隨機(jī)效應(yīng)模型?？紤]到模型中可能存在的內(nèi)生性問題，參考陸銘 [18]用人均GDP作為房?jī)r(jià)的工具變量進(jìn)行回歸，以作為穩(wěn)健性檢驗(yàn)。

（二）數(shù)據(jù)來源及描述性統(tǒng)計(jì)

地方債數(shù)據(jù)來源于各省、自治區(qū)（西藏除外）、直轄市和部分計(jì)劃單列市發(fā)布的當(dāng)?shù)卣畟鶆?wù)審計(jì)結(jié)果以及2015年8月國(guó)務(wù)院審議批準(zhǔn)地方政府債務(wù)限額的議案決議，并進(jìn)行了相應(yīng)處理②。商品房銷售價(jià)格、預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入、預(yù)算內(nèi)財(cái)政支出、地區(qū)生產(chǎn)總值、總?cè)丝凇碜試?guó)內(nèi)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、新增房屋竣工面積、消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)來源于各省市、自治區(qū)、直轄市統(tǒng)計(jì)年鑒，城市人均擁有道路面積來源于《中國(guó)城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，土地出讓收入、土地出讓面積來源于《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》?？紤]到物價(jià)變動(dòng)對(duì)名義變量的影響，本文利用消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)將變量中的名義變量轉(zhuǎn)換為2010年的不變價(jià)格變量。各變量的描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表1所示。

由表1知，地方債規(guī)模均值為3447.6，其中最大值為9525.8，最小值為328.0，顯示了較大的地區(qū)差異。

三、實(shí)證分析

在正式回歸之前，分別進(jìn)行混合OLS回歸（下表模型2結(jié)果）和個(gè)體固定效應(yīng)模型回歸（下表模型1結(jié)果），再計(jì)算各自的RSS值，通過計(jì)算F統(tǒng)計(jì)量進(jìn)行判別。模型原假設(shè)H0：模型中不同個(gè)體的截距相同（真實(shí)模型為混合OLS回歸模型）。通過對(duì)模型檢驗(yàn)F===11.938>F0.01（29.83），拒絕原假設(shè)，故選擇個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型。將房?jī)r(jià)、地價(jià)同時(shí)放入模型回歸并分別對(duì)兩者回歸，同時(shí)用人均GDP作為房?jī)r(jià)的工具變量進(jìn)行回歸，回歸方程結(jié)果如表2所示。

從表2可知，模型1顯示：地價(jià)系數(shù)并不顯著，約為0.03，而房?jī)r(jià)系數(shù)在95%的置信水平上顯著，約為0.54；模型2顯示：房?jī)r(jià)系數(shù)在95%的置信水平上顯著，約為0.56；模型3顯示：地價(jià)系數(shù)為正值但仍然不顯著。這說明房?jī)r(jià)對(duì)地方債規(guī)模產(chǎn)生顯著的正向影響，地價(jià)并不顯著影響地方債規(guī)模。近幾年來的房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，是在長(zhǎng)期實(shí)行住房實(shí)物福利分配制度導(dǎo)致住房短缺而社會(huì)又快速城鎮(zhèn)化的背景下出現(xiàn)的。巨大的住房潛在需求，在居民收入不斷增長(zhǎng)和銀行住房消費(fèi)信貸的支持下，轉(zhuǎn)變?yōu)閺?qiáng)勁增長(zhǎng)的住房有效需求，成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的決定性因素。由于地價(jià)的影響遠(yuǎn)沒有住房有效需求那么強(qiáng)烈，更多的是人們對(duì)房屋需求的增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，而隨著新增房屋的增多，政府要滿足老百姓住房需求，必然鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)，在這種情況下，開發(fā)商看到房屋價(jià)格上升，也很愿意開發(fā)，同時(shí)，政府相應(yīng)地要完善新增房屋周邊的配套公共服務(wù)設(shè)施和服務(wù)，資金需求增加，舉債動(dòng)機(jī)增加，則地方債規(guī)模增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)對(duì)地方債規(guī)模產(chǎn)生顯著的正向影響。而地價(jià)并不顯著影響地方債規(guī)模，一方面，地價(jià)上升，作為抵押品的土地價(jià)值上升，那么政府籌集資金更為便利，借貸資金數(shù)量也更多，則地方債規(guī)模相應(yīng)上升；另一方面，土地收入增加，作為債務(wù)收入的補(bǔ)充，減少了政府借貸動(dòng)機(jī)，同時(shí)，土地收入可用于償還已借舊債，就這兩個(gè)作用而言地方債規(guī)模相應(yīng)下降。由于這兩方面因素的抵消作用，導(dǎo)致地價(jià)對(duì)地方債規(guī)模影響不顯著。

從人均GDP作為房?jī)r(jià)的工具變量進(jìn)行回歸（模型5）的穩(wěn)健性結(jié)果來看，房?jī)r(jià)對(duì)地方債規(guī)模產(chǎn)生顯著的正向影響，地價(jià)對(duì)地方債規(guī)模的影響仍不顯著。如果進(jìn)一步看其他因素的回歸系數(shù)，對(duì)地方債規(guī)模具有顯著正向影響的因素還有城市人均擁有道路面積、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、新增房屋竣工面積，城市人均擁有道路面積的彈性系數(shù)約為0.77，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的彈性系數(shù)約為0.22，房屋竣工面積的彈性系數(shù)約為0.42，這說明基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及房屋供給的增加均會(huì)促進(jìn)地方政府規(guī)模債務(wù)。而財(cái)政缺口對(duì)地方債規(guī)模產(chǎn)生負(fù)向影響，地方政府財(cái)政缺口越大，償債能力越弱，則發(fā)行債務(wù)規(guī)模相應(yīng)越小。

模型5中的其他主要觀測(cè)變量均與前文的結(jié)論保持一致，即城市人均擁有道路面積、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房屋竣工面積對(duì)地方債規(guī)模具有顯著的正向影響，財(cái)政缺口對(duì)地方債規(guī)模產(chǎn)生負(fù)向影響，即使是考慮了影響地方債規(guī)模的其他因素，本文的研究結(jié)論仍然是穩(wěn)健的。

四、結(jié)論和建議

本文通過理論分析和實(shí)證檢驗(yàn)，研究了地價(jià)、房?jī)r(jià)以及地方債規(guī)模的關(guān)系，所得研究結(jié)果是準(zhǔn)確的、穩(wěn)健的。通過對(duì)2010年、2012-2014年全國(guó)30個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，得出以下結(jié)論：（1）地價(jià)對(duì)地方債規(guī)模影響不顯著。一方面，地價(jià)上升，作為抵押品的土地價(jià)值上升，那么政府籌集資金更為便利，借貸資金數(shù)量也更多，則地方債規(guī)模相應(yīng)上升；另一方面，土地收入增加，作為債務(wù)收入的補(bǔ)充，減少了政府借貸動(dòng)機(jī)，同時(shí)，土地收入可用于償還已借舊債，從這兩個(gè)作用而言，地方債規(guī)模相應(yīng)下降。由于這兩方面因素的抵消作用，導(dǎo)致地價(jià)對(duì)地方債規(guī)模影響不顯著。這也從側(cè)面說明了土地收入不適合作為地方債規(guī)模的代理變量。（2）房?jī)r(jià)對(duì)地方債規(guī)模起到顯著的正向影響，在居民收入不斷增長(zhǎng)和銀行住房消費(fèi)信貸的支持下，強(qiáng)勁增長(zhǎng)的住房有效需求而非地價(jià)拉動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲。而隨著新增房屋的增多，政府要滿足老百姓住房需求，相應(yīng)地要完善新增房屋周邊的配套公共設(shè)施和服務(wù)，資金需求增加，舉債動(dòng)機(jī)增加，則地方債規(guī)模增加。由此可以看出，地方政府間接干預(yù)房?jī)r(jià)的行為對(duì)于近年來不斷增長(zhǎng)的債務(wù)規(guī)模起到了促進(jìn)作用。

因此，為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)地方債規(guī)模產(chǎn)生的不利影響，本文提出如下建議：（1）保持債務(wù)適度規(guī)模，避免政府債務(wù)的急劇擴(kuò)張，建立債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，防范財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。（2）地方政府應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)地方債規(guī)模的重要影響，深化房地產(chǎn)行業(yè)改革。但不可否認(rèn)的是，在中國(guó)工業(yè)化、城市化的進(jìn)程中，政府發(fā)行債務(wù)曾經(jīng)發(fā)揮過重要的、積極的作用。

注釋：

①考慮到中國(guó)地區(qū)發(fā)展不平衡、地區(qū)差異等國(guó)情，我們?cè)诨貧w方程中加入東部地區(qū)啞變量，東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南，其余為中西部地區(qū)。

②將3個(gè)單獨(dú)發(fā)布審計(jì)結(jié)果的計(jì)劃單列市（青島市、寧波市、廈門市）的債務(wù)與所在省份合并計(jì)算。由于2013年底各省市、自治區(qū)的地方債數(shù)據(jù)公布不全，而2013年6月底的數(shù)據(jù)全面，又比較現(xiàn)有省市的債務(wù)規(guī)模與2013年6月底債務(wù)規(guī)模大致相當(dāng)，為保持?jǐn)?shù)據(jù)的一致性，本文有合理的理由認(rèn)為各省市、自治區(qū)2013年底的債務(wù)規(guī)模與2013年6月底規(guī)模大致相同，并替代為2013年6月底的債務(wù)規(guī)模。而2014年年底部分缺失數(shù)據(jù)通過2015年地方債限額規(guī)模折算得出，折算系數(shù)為2014年地方債規(guī)?？偭颗c2015年地方債限額總量的比值。其余年份缺失數(shù)據(jù)采用按2013年6月各地方債務(wù)規(guī)模占總量規(guī)模不變來計(jì)算，小數(shù)點(diǎn)后兩位結(jié)果四舍五入。

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Abstract： This paper aims at studying the relationship between the local government debt issue and house market fluctuations through an empirical analysis of the panel data of macroeconomic fundamentals related variables from China's 30 provinces during the years 2010 and 2012-2014. The results indicate that 1. land transfer price has no significant influence on local government debt scale， because the increase of land value causes both the increase of the money available for lending and the decrease of the real borrowing motivation， and they offset the effect of each other. 2. house price has a significant positive impact on local government debt scale. High growth rate in effective house demand keeps house price rising rapidly. The local government should not only meet the residents' housing demand， but also improve new housing facilities and services. The increase of money demand leads to the expansion of local government debt scale. Indirect intervention of price by local government plays a significant role in the growth of debt. In order to keep its debt at a moderate level， local government should deepen the reform of the real estate in the areas of economy and policy.

Keywords： local government debt； house price； land price

責(zé)任編輯：蕭雅楠