從“公”到“私”：新中國(guó)的居住革命

黃小凡

從私房的社會(huì)主義改造、大院、工人村、家屬院、筒子樓，到單位住房福利的終結(jié)并進(jìn)入以商品化為主的市場(chǎng)，“住”的理念和形式都成了中國(guó)人當(dāng)代生活的核心內(nèi)容之一。

民國(guó)時(shí)期，政局動(dòng)蕩戰(zhàn)亂頻繁，使得剛剛起步的“城市化”根本無法進(jìn)行。1949年至今，中國(guó)終于獲得了一個(gè)多世紀(jì)以來夢(mèng)寐以求的和平局面，一座座城市拔地而起，中國(guó)改變了地球的外觀。城市，已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的主導(dǎo)，而住房成了城市居民生活最重要的內(nèi)容之一。

私房的社會(huì)主義改造

上世紀(jì)50年代初的中國(guó)，社會(huì)主義建設(shè)如火如荼?！耙换脑臁钡耐瓿?，使得生產(chǎn)資料大部分收歸國(guó)有。忙于集中財(cái)力組織生產(chǎn)和應(yīng)對(duì)抗美援朝戰(zhàn)爭(zhēng)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)資金緊張，而農(nóng)業(yè)人口的大量進(jìn)城造成住房困難，于是中央開始推行經(jīng)租房政策，動(dòng)員有房者出租私有房屋。

1955年12月16日，中央書記處第二辦公室《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會(huì)主義改造的意見》中寫道：“根據(jù)北京、天津、上海、南京（附：無錫、蘇州）、濟(jì)南、青島、沈陽、哈爾濱等十個(gè)市的調(diào)查，目前城市私有房屋的基本情況是：私人占有房產(chǎn)一般比較集中，即少數(shù)大房主占有大量房產(chǎn)。大房主多數(shù)是封建王公貴族、軍閥官僚后代和以前的投機(jī)商。如北京市大房主中屬于上述成分的即占88.4%，上海的房地產(chǎn)中，李鴻章的后代即占有房屋面積十萬多平方公尺。另外房主中也有買辦、大地主及城市高利貸者?！?/p>

1958年6月4日，北京市私房改造領(lǐng)導(dǎo)小組開始制定“私有出租房屋的社會(huì)主義改造”，稍后，各省、直轄市紛紛效仿，很快推廣至全國(guó)。

按照當(dāng)時(shí)的做法，改造房的面積起點(diǎn)在大城市一般是建筑面積150平方米（約合10間房），中等城市一般是100平方米（約合六七間房），小城市（包括鎮(zhèn)）一般是50到100平方米之間（約合3-6間房）。政府房管部門負(fù)責(zé)經(jīng)租房的經(jīng)營(yíng)，如管理、收租、修繕等，并把租金的百分之二十到四十發(fā)給經(jīng)租房的業(yè)主。經(jīng)租房之稱由是開始。

1958年底城市私房改造基本結(jié)束，1964年7月政府正式宣布：私人租賃性質(zhì)的住房關(guān)系基本不再存在了，1978年我國(guó)城鎮(zhèn)住房中74.8%為公有住房。這樣的做法，在最初的時(shí)候，雖然部分滿足了城市無房市民的住房需求，但是卻背離了經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

由于公房制度長(zhǎng)期實(shí)行無償分配和低租金的福利體制，住房的投融資機(jī)制被嚴(yán)重扭曲。1952-1978年，中國(guó)包括農(nóng)村住房在內(nèi)的住房總投資僅占同期基本建設(shè)投資的7.5%，僅占GDP的0.7%。住房投資嚴(yán)重不足導(dǎo)致七十年代末全國(guó)主要城市都面臨住房嚴(yán)重短缺的困境。1978年，城市住宅面積為14億平方米，和1950年相比，人均居住面積由4.5平方米下降到3.6平方米，缺房戶869萬戶，占當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)總戶數(shù)的47.5%。事實(shí)證明，靠政府福利分配，是很難實(shí)現(xiàn)“天下寒士盡歡顏”的居住理想的。

大院與工人新村

北京的大院和上海的工人新村，是20世紀(jì)50年代的新興事物。前者是政治中心，后者是經(jīng)濟(jì)中心，而其他的大城市也一樣擁有大院和工人新村，算是一種居住形式的“混搭”。

1950年，為了保護(hù)古都北京的老建筑，我國(guó)著名的建筑學(xué)家梁思成與陳占祥吸取巴黎與倫敦的前車之鑒，建議在北京西郊建成新的行政中心。雖然“梁陳方案”最后被否定了，但軍隊(duì)大院卻留在了西郊城外。從公主墳一直到北京西山腳下，空軍司令部、海軍司令部、通信兵司令部、總后勤部、總參謀部、炮兵司令部、裝甲兵司令部、工程兵司令部（后來是基建工程兵）、鐵道兵司令部等大院，以及軍事醫(yī)學(xué)科學(xué)院、解放軍總醫(yī)院（即301）等鱗次櫛比、依次排開，一直延續(xù)到西山腳下的北京軍區(qū)大院。

高校大院集中在北京的西北面，1950年代初，學(xué)院路上自南向北建設(shè)了著名的“八大學(xué)院”；清華、北大、人大、民族學(xué)院則位于跟學(xué)院路平行的白石橋路和海淀路上，也都是一圈一大塊地。而國(guó)家和市屬機(jī)關(guān)的宿舍院，則散布在城外各處。其中三里河地區(qū)又是主要的聚集區(qū)。

和北京相比，上海就要更費(fèi)腦筋來解決工人階層的居住問題。上海原本就是中國(guó)的工業(yè)中心，1949年新中國(guó)成立以后，在蘇聯(lián)模式影響下，將工業(yè)化作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要目標(biāo)，提出“通過增加產(chǎn)業(yè)工人數(shù)量，把畸形的消費(fèi)型城市轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)型城市”，再加上“低工資高就業(yè)”的經(jīng)濟(jì)政策，上海工人數(shù)量連年增長(zhǎng)。這里成為新中國(guó)最重要的工業(yè)基地，同時(shí)聚集了大量的產(chǎn)業(yè)工人，其中僅紡織工人就有四五十萬之多，居住環(huán)境普遍很差。

1950年，根據(jù)中央的指示，當(dāng)時(shí)的上海市長(zhǎng)陳毅指出：“目前經(jīng)濟(jì)情況開始好轉(zhuǎn)，必須照顧工人的待遇和福利”。在此背景下，曹楊新村“1000戶”工人住宅（實(shí)際建造1002戶，即曹楊一村）和“兩萬戶”住宅先后應(yīng)運(yùn)而生。曹楊新村成為新中國(guó)最早的“工人新村”，之后上海又在滬東、滬西兩個(gè)工業(yè)集中分布區(qū)建設(shè)了多個(gè)工人新村。此后，在上海乃至全國(guó)都開展了一場(chǎng)大規(guī)模的工人新村建造活動(dòng)。

大院和工人新村，有一個(gè)共同點(diǎn)，本質(zhì)上都是封閉的社區(qū)，功能齊全、自給自足的小社會(huì)，里面有門診部、浴室、理發(fā)室，還有不同種類的子弟學(xué)校。在其他城市，也有各種大院和工人新村的“變種”，用一個(gè)形象的詞來說，就是單位的“家屬院”。大家上班在一個(gè)單位，甚至在一個(gè)車間，而下班后，又住到同一棟樓，甚至同一單元。父母是同事，而孩子從小就是在一起的玩伴。這是一種集體生活，很容易培養(yǎng)起共同的認(rèn)知。大院或者工人新村里出來的孩子，往往都經(jīng)歷過某種“殘酷青春”，與別的大院或家屬院的子弟打架斗毆，似乎是必然要經(jīng)歷的成長(zhǎng)課。

如今，很多“工人新村”都已經(jīng)被拆或者面臨著即將被拆遷的命運(yùn)。第一代新村的居民，早已是白發(fā)老者，他們對(duì)這種家屬院的生活充滿了感情。“新村”，就這個(gè)詞的意思來說，它讓人想起農(nóng)村的村莊，盡管從事的是工業(yè)生產(chǎn)，“新村”仍然是一個(gè)傳統(tǒng)意義的熟人社會(huì)。盡管已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了樓上樓下、電燈電話，但就人與人的聯(lián)系方式來說，仍然充滿了溫情。父母上班，把孩子托付給鄰居看管，或者讓孩子們?cè)诖笤豪镒杂赏嫠＃疾粫?huì)有什么安全上的擔(dān)憂，這樣的居住環(huán)境，能給人以特別的安全感。

福利分房的終結(jié)

不管是北京的大院，還是上海的工人新村，或者全國(guó)各地的各類“家屬院”，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，采用的都是福利分房的制度。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中，人們的剩余價(jià)值都被收歸國(guó)有，國(guó)家利用這些剩余價(jià)值中的一部分由各企事業(yè)單位蓋住房，然后按級(jí)別、工齡、年齡、居住人口輩數(shù)和人數(shù)、有無住房等一系列條件來分給一部分人居住。居住的人實(shí)際支付的房租遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于建筑和維修成本，房屋的分配實(shí)際上是一種福利待遇。

如今，大城市房?jī)r(jià)居高不下，不少人開始懷念以前的福利分房制度，但和人們所想象的正好相反，福利分房最大的問題就是不公平。一些強(qiáng)勢(shì)的部門利用手中的職權(quán)，占有很多優(yōu)質(zhì)的資源，比如土地、蓋房的資金、房屋產(chǎn)權(quán)等等，手中掌握著巨大的社會(huì)財(cái)富，這些單位通過強(qiáng)勢(shì)地位取得了巨大的壟斷利潤(rùn)，而一些清水衙門卻由于職權(quán)弱勢(shì)，很難分到一杯羹。另一方面，福利分房很容易滋生腐敗。一些與權(quán)力核心比較近的人通過種種非常手段，拿到了好房子，而一些“混不開”的人，則分的是差房子甚至分不上房子。

反映這種主題的電視劇作品有很多，最常見的情節(jié)是，那些為人正直或者有才華但不善搞“關(guān)系”的人，在分房的過程中備受折磨，其中最有名的故事是關(guān)于數(shù)學(xué)家陳景潤(rùn)的。由于徐遲一篇報(bào)告文學(xué)的影響，陳景潤(rùn)的住房問題最終引起了黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的關(guān)注。1975 年 10月5日 ，胡耀邦特地向中科院數(shù)學(xué)所所領(lǐng)導(dǎo)詢問了陳景潤(rùn)的生活境況和健康狀況。胡耀邦還帶人親自視察了陳景潤(rùn)六平方米小房間的所在地——中關(guān)村 88 號(hào)樓單身宿舍。說是單身宿舍，實(shí)際是中科院數(shù)學(xué)所、物理所、電子所、聲學(xué)所等幾個(gè)所共用的一個(gè)五層的筒子樓。每層樓道兩旁擺滿了爐子，整棟樓顯得擁擠而狹小。胡耀邦當(dāng)即向科學(xué)院的領(lǐng)導(dǎo)提出要好好改善科技知識(shí)分子的居住條件，尤其要好好改善一下陳景潤(rùn)的居住條件，好讓這位數(shù)學(xué)天才為國(guó)家做出更多的貢獻(xiàn)。但是，在那個(gè)派系紛爭(zhēng)不斷、講究論資排輩的時(shí)代，盡管陳景潤(rùn)取得了領(lǐng)先于世界的成就，贏得了褒揚(yáng)和贊美，但是一涉及到具體問題，就不免就落入了世俗爭(zhēng)紛之中。按照當(dāng)時(shí)所里的規(guī)定，陳景潤(rùn)是個(gè)單身漢，職稱低，又不擔(dān)任行政職務(wù)，要改善居住條件的話，也只能住四人一間的集體宿舍。但是即使幫助陳景潤(rùn)住集體宿舍這樣的事情，也一直拖著沒有能夠解決。

后來，胡耀邦再次來到數(shù)學(xué)所，詢問起陳景潤(rùn)改善住房條件的事，當(dāng)?shù)弥獑栴}還沒有解決時(shí)，胡耀邦有點(diǎn)火了：“為什么不能幫助陳景潤(rùn)解決一間好一點(diǎn)的房子？”在胡耀邦的關(guān)心下，數(shù)學(xué)所最后費(fèi)了很大力氣，終于為陳景潤(rùn)調(diào)整出一間 16 平方米朝陽的房間。

這種分房的難題，在知識(shí)分子群體里特別明顯。在那個(gè)時(shí)代，大學(xué)還沒有多余的經(jīng)費(fèi)為教授們建更多的房子。這種難題一直持續(xù)到90年代初，央視曾經(jīng)報(bào)道過科學(xué)家陳章良的事，當(dāng)記者走進(jìn)陳在北大的單身宿舍時(shí)，8平米的房間已被書填滿，記者幾乎無法插足。

市場(chǎng)化改革30年

1998年，《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》文件出臺(tái)，決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的住房新體制。在停止福利分房的時(shí)候，中國(guó)的住房商品化已經(jīng)試點(diǎn)了10年了。在這10年期間，實(shí)行的是商品房交易與福利分房并行的制度。在福利分房的末期，由于有了市場(chǎng)參照，而且可以進(jìn)行買賣，能分到房子的人，對(duì)“福利”的感受更深。

1987年12月1日，中國(guó)首次以公開拍賣的方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，原深房公司總經(jīng)理駱錦星舉起11號(hào)牌，贏得中國(guó)土地“第一拍”，后來深房公司在競(jìng)得的這片土地上修建了東曉華園。2008年2月4日，坐在深圳市羅湖區(qū)東曉花園的花壇前，73歲的駱錦星沒有想到，深圳這兩年的房?jī)r(jià)飆升得如此之快，這個(gè)20年前在那場(chǎng)“中國(guó)土地第一拍”中競(jìng)得的土地建成的樓盤，建成時(shí)開盤價(jià)1600元每平方米，20年之后的今天，也水漲船高，升值已達(dá)數(shù)倍之多。

住房的商品化，是對(duì)中國(guó)影響最大的改革之一，不但讓更多的人擁有住房，而且也從根本上改變了人們的觀念，其中最重要的就是產(chǎn)權(quán)的概念。所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”，那些擁有住房的人，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定起著巨大的作用。有意思的是，雖然很多人對(duì)“70年產(chǎn)權(quán)”有意見，國(guó)家也在探討產(chǎn)權(quán)到期后如何續(xù)簽的問題，但是這一政策在當(dāng)年出臺(tái)時(shí)，卻沒有引起人們太大的注意。

所謂產(chǎn)權(quán)，準(zhǔn)確的表述是“住宅土地使用權(quán)”，“70年”的規(guī)定，最早見于1990年頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。時(shí)任國(guó)家土地管理局局長(zhǎng)的王先進(jìn)這樣回憶：“這是根據(jù)境外經(jīng)驗(yàn)、結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況提出來的。英國(guó)可能是實(shí)行批租制最早的國(guó)家，那時(shí)全英土地全部歸國(guó)王所有。開始時(shí)批租年期最高為999年，實(shí)際是永租制，后來逐步減少。我國(guó)的香港地區(qū)原來屬英國(guó)管轄，也是實(shí)行批租制，開始批租最高年期不超過九龍租地的年限，后來還是逐漸調(diào)整為75年，但也有更短期的。參考他們的做法，并考慮我們沒有批租經(jīng)驗(yàn)，規(guī)定較短的年限為好。于是，國(guó)家土地管理局遞交國(guó)務(wù)院的報(bào)告中提出“50年”的期限。后來中央討論轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的問題時(shí)，時(shí)任中央主要領(lǐng)導(dǎo)問我為什么規(guī)定50年，長(zhǎng)一些行不行？后來制定法律時(shí)，改為最高年限70年?！?/p>

“70年”的規(guī)定出爐之后，社會(huì)輿論幾乎沒有任何反應(yīng)。當(dāng)時(shí)最洶涌的輿論，乃是擔(dān)憂將土地使用權(quán)有償出讓給外資企業(yè)，會(huì)變相造成新的“租界”，是一種“賣國(guó)行為”——王先進(jìn)回憶：“一些人大常委行使法律權(quán)利，向國(guó)務(wù)院提出質(zhì)疑，要求限期答復(fù)。賣國(guó)是一項(xiàng)很大的罪名，當(dāng)時(shí)也的確有些緊張。……全國(guó)人大還要求我去當(dāng)面接受質(zhì)詢?！?/p>

住房商品化對(duì)中國(guó)社會(huì)的影響的巨大，怎么評(píng)價(jià)都不過分。中國(guó)社會(huì)面貌在短短的數(shù)十年間發(fā)生巨變，城市化進(jìn)程是最核心的推動(dòng)力。“買房”，成為中國(guó)人最重要的購(gòu)買行為之一，尤其是貸款買房這一用時(shí)間換空間的做法，讓很多青年都擁有了住房?！坝蟹侩A層”至今還在不斷的壯大中。

一個(gè)更開放的社會(huì)，必定有多元的住房設(shè)計(jì)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)足夠發(fā)展的同時(shí)，越來越多的人認(rèn)識(shí)到，僅僅市場(chǎng)，是不夠公平的。政府的職責(zé)，不僅在于對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行法律意義上的監(jiān)管，也要注意住房公共保障性的一面。最近這些年，很多城市都開發(fā)了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，前者為城市中低收入者提供了購(gòu)買房屋的一種可能性，而后者則讓那些剛參加工作的青年人，既有房可住，又不會(huì)被房?jī)r(jià)羈絆，以便有更多的時(shí)間和精力去創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，本質(zhì)上是城市管理者利用公共資源提供的一種服務(wù)，人們稱之為“保障性住房”是很貼切的。市場(chǎng)不是萬能的，只有把市場(chǎng)和保障性結(jié)合起來，才能既保持市場(chǎng)的活力，又能保障整個(gè)社會(huì)的可持續(xù)性發(fā)展。

保障性住房，讓人想起50年代的最初的住房實(shí)踐，想起杜甫“大庇天下寒士俱歡顏”的住房理想。千百年來都沒有實(shí)現(xiàn)過的事情，如今成為了可能。