上海房?jī)r(jià)泡沫與未來走勢(shì)分析

張偉

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)技術(shù)的發(fā)展，自從2003年以來，我國(guó)的房?jī)r(jià)逐漸上漲，到近幾年的房?jī)r(jià)突然的飆升。房?jī)r(jià)的上升速度已經(jīng)快速的大于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，而這種房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)是不正常的。房?jī)r(jià)的增高，除了居民的居住需求之外，剩下很大一部分是部分人的刻意操控而產(chǎn)生的投機(jī)行為。由于房?jī)r(jià)不斷的攀升，導(dǎo)致越來越多的人將我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，看作為一種投機(jī)工具，快速的價(jià)格攀升導(dǎo)致了人們對(duì)于房?jī)r(jià)攀升所帶來更高的經(jīng)濟(jì)的心理期望，因此很多人會(huì)投資房地產(chǎn)看成一種價(jià)格上漲以后，再轉(zhuǎn)手賣掉的賺取差價(jià)的獲利工具。本文將以上海為案例，簡(jiǎn)要的對(duì)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，并對(duì)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：泡沫房?jī)r(jià)；上海房?jī)r(jià)市場(chǎng)；未來走勢(shì)

世界上的許多國(guó)家都在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，遭遇過房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的影響。而房地產(chǎn)泡沫風(fēng)暴發(fā)生之后便是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而上海在這種大形勢(shì)下，作為我國(guó)的一線城市，面臨著更嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。而我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，在經(jīng)過劇烈的變化之后，可能成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中變化最為迅速的行業(yè)之一。而日益嚴(yán)重的泡沫，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不穩(wěn)定因素，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展存在著重大的隱患。

一、上海泡沫房?jī)r(jià)的背景

（一）上海泡沫房?jī)r(jià)形成原因

作為我國(guó)發(fā)展最快速的城市：上海，在1997年的亞洲金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主力支撐行業(yè)，快速的發(fā)展了起來。而政府為了避免經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)展，重蹈亞洲金融危機(jī)的覆轍，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，都制訂了一系列相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策。但是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增速的增長(zhǎng)以及遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，房地產(chǎn)投資在投機(jī)人士的炒作下，越加偏熱，而這也造成了對(duì)土地需求的規(guī)模不斷大，地價(jià)開發(fā)速度上漲。上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過快發(fā)展，已經(jīng)將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)推向上海市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的行列，而在這種情況下，政府將更難介入，因此泡沫經(jīng)濟(jì)將越滾越大[1]。

（二）政府對(duì)房?jī)r(jià)掌控模式

1998年起，我國(guó)逐漸取消國(guó)家式的福利分房。為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，推進(jìn)了貨幣化的分配制度。在房改政策頒布之后，房?jī)r(jià)不斷上漲。即使2008年我國(guó)房?jī)r(jià)在金融危機(jī)的影響下，依舊沒有衰退。反而度過危機(jī)繼續(xù)迅猛發(fā)展，針對(duì)上海屢創(chuàng)新高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2010年我國(guó)頒布了針對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)的調(diào)整的“國(guó)十條”政策。通過擴(kuò)大城市保障房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)范圍，加大對(duì)公建房的建設(shè)力度，提高房屋首付款比例，聯(lián)合銀行對(duì)專有人員提高或降低貸款利率等等的措施，對(duì)上海房?jī)r(jià)的泡沫經(jīng)濟(jì)進(jìn)行控制。而在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中，通過分析可以發(fā)現(xiàn)房屋作為商品，它的其價(jià)格是由市場(chǎng)決定的，而市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)由供給和需求的關(guān)系比例共同決定。因此國(guó)家的調(diào)控政策只能緩解一時(shí)的經(jīng)濟(jì)問題，并不能從根本上解決供需矛盾[1]。

二、上海泡沫房?jī)r(jià)未來走勢(shì)分析

（一）上海房?jī)r(jià)未來走勢(shì)

根據(jù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)，通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)政策的分析，再結(jié)合上海目前所處的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。因此對(duì)上海的住房?jī)r(jià)格走勢(shì)的預(yù)測(cè)，有以下幾種發(fā)展方向。

1、國(guó)家政策縮緊

國(guó)家通過嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)行制約，通過市場(chǎng)調(diào)控措施和財(cái)政的緊縮性的流動(dòng)性的貨幣政策，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)停止上漲，并對(duì)降幅進(jìn)行嚴(yán)格限制，而在政策的強(qiáng)制要求下，部分投資性的房源，在很大的程度上將進(jìn)入到兒級(jí)市場(chǎng)，甚至三級(jí)市場(chǎng)，作為二手房或者廉價(jià)房進(jìn)行銷售。從而進(jìn)一步的通過政策調(diào)控加大了供給。

2、房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲

若我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，則國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)會(huì)在長(zhǎng)期的控制政策下，缺乏自身生長(zhǎng)動(dòng)力，國(guó)民需求將無法拉動(dòng)，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的衰退，也會(huì)在一定程度上影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)速度，間接影響了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因?yàn)樵趯?duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控下，后期一定會(huì)適當(dāng)放緩，房?jī)r(jià)會(huì)有一定漲幅，避免因?yàn)檫^度調(diào)控而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。

3、房?jī)r(jià)跌回谷地

在我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制中，一松一弛將會(huì)是房地產(chǎn)泡沫逐漸縮小，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會(huì)逐漸放緩。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中，人口紅利逐漸消失，這就造成了人民住房的實(shí)際的需求，居民消費(fèi)性需求將逐漸下降開始下降，房?jī)r(jià)會(huì)慢慢下跌。而對(duì)于一些投資性住房，將會(huì)集中拋售，供給的增多壓低了房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)會(huì)暴跌[2]。

（二）上海房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)

高房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定發(fā)展，使得目前內(nèi)需增長(zhǎng)已經(jīng)面臨長(zhǎng)期抑制的環(huán)境，而上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，依舊處于繁榮的階段。而面對(duì)現(xiàn)在整體的房地產(chǎn)行業(yè)來說，從一般情況下考慮，其涉及到方方面面的行業(yè)，例如建筑、建材、建筑設(shè)備等等。房地產(chǎn)我國(guó)關(guān)聯(lián)性較為龐大的產(chǎn)業(yè)，能夠帶動(dòng)很多的行業(yè)的發(fā)展。因而對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，其也在一定程度上拉動(dòng)了國(guó)家GDP的增長(zhǎng)。對(duì)于國(guó)家整體發(fā)展而言，雖然降低能耗，減少庫(kù)存將是國(guó)家目前宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。但是未來的工作重點(diǎn)依舊追求的是經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展。所在在未來房產(chǎn)政策市場(chǎng)中，有極大的可能是地方對(duì)于財(cái)政補(bǔ)貼，鼓勵(lì)百姓購(gòu)房，或者在一定程度上降低首付。通過政策的調(diào)整鼓勵(lì)低收入者購(gòu)房。而對(duì)于個(gè)稅較高的收入群體，政策也將會(huì)有一定的變換。雖然處于泡沫經(jīng)濟(jì)的邊緣，但是我國(guó)政府的掌控已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的管理了，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言并不會(huì)有太多的不可控因素，因此上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)依舊穩(wěn)定的增長(zhǎng)。期間可能會(huì)夾雜一些短期的下降，但是依舊會(huì)緩慢的增長(zhǎng)[3]。

（三）泡沫房?jī)r(jià)的注意事項(xiàng)

對(duì)于泡沫的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而言，一定要注意在調(diào)控的時(shí)候，拉動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng)。在泡沫房?jī)r(jià)的情況下，政府的調(diào)控目標(biāo)依舊應(yīng)該以多元化為主，同時(shí)把經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長(zhǎng)放在第一位，同時(shí)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。政策措施是保證房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的因素，但是在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的時(shí)候，一定要刺激市場(chǎng)消費(fèi)，穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)。其次，嚴(yán)格的對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行控制，對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范。而信貸產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)我國(guó)商業(yè)銀行目前最主要的業(yè)務(wù)之一，因此一定要注重調(diào)控的作用，必須嚴(yán)格核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金，并進(jìn)行規(guī)范審查[4]。

其次，必須建立起相對(duì)完善的房地產(chǎn)與住房的法律體系。只有建立遏制投機(jī)性的投資需求。通過構(gòu)建相對(duì)完整的城市住房法律體系，進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的需求，從法律上對(duì)擾亂市場(chǎng)單位囤房等違規(guī)現(xiàn)象，進(jìn)行約束，并保證正常房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的運(yùn)行。在相應(yīng)法律法規(guī)建立的同時(shí)，要建立健全評(píng)估機(jī)制，只有獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系建立完整了，相關(guān)部門才能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施監(jiān)督，對(duì)不同的地段、不同的類型的房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督管理。通過制定相對(duì)準(zhǔn)確的基準(zhǔn)價(jià)格作為執(zhí)法依據(jù)。

最后，要在符合法律法規(guī)的章程下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的用途進(jìn)行管制?？梢酝ㄟ^允許對(duì)農(nóng)村集體的建設(shè)用地，特別是經(jīng)營(yíng)型建筑的轉(zhuǎn)讓，與城市土地、國(guó)有土地實(shí)施同等入市的規(guī)定。在價(jià)格與權(quán)力上保持平等。從而通過提高上海土地的供給，來增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的彈性，最終逐步建立起，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體市場(chǎng)與住房發(fā)展機(jī)制。

三、結(jié)束語

縱觀全世界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，無論是泡沫經(jīng)濟(jì)還是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都遵循著一條顛覆不破的真理。缺陷經(jīng)濟(jì)總有破滅的一天，而對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，我國(guó)的泡沫也會(huì)隨著政府調(diào)控與時(shí)間流逝而逐漸消亡。但是值得注意的一點(diǎn)事，泡沫經(jīng)濟(jì)的處置，依舊是宜早不宜遲，而中國(guó)在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)了。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)具有一定的復(fù)雜性，因此能否幸免于難，很大程度上取決于政府政策引導(dǎo)的方向。而在這個(gè)過程中，如果經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控不當(dāng)，泡沫經(jīng)濟(jì)會(huì)對(duì)我國(guó)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)進(jìn)行毀滅性打擊，并將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大的危害。因此政府一定要加強(qiáng)自身的管理與預(yù)測(cè)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展鋪平道路。（作者單位：交通銀行上海市分行）

參考文獻(xiàn)：

[1]朱玲芳.從房地產(chǎn)政策看我國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)-現(xiàn)代營(yíng)銷2011（8）.

[2]陳文龍，朱甜甜.未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的幾種猜想-現(xiàn)代營(yíng)銷 2011（6）.

[3]丁志安.從供求關(guān)系看房?jī)r(jià)走勢(shì)-城市建設(shè)理論研究（電子版）2011（19）.

[4]李東月.房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)模型的比較研究-工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì) 2006（9）.