樓市去庫存 你就能買得起房子嗎？

凡志喜

中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格。老百姓最關(guān)心的房價能降下來嗎。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015年11月末，商品房待售面積近7億平方米，而2014年同期還不足6億平方米，一年陡增1億平方米，創(chuàng)歷史新高。這還不包括大量已建設(shè)未竣工，以及還未開工的。

數(shù)據(jù)顯示，大量庫存集中在人口流出、需求飽和、購買力不足的三四線城市和中西部地區(qū)。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測，截至去年11月底，一二三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9和19.3個月。

中西部城市和東部沿海之間也存在分化。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至11月，東部地區(qū)商品房銷售額同比增長21.1%，中部地區(qū)商品房銷售額同比增長10.9%，西部地區(qū)商品房銷售額同比增長5.5%。

“去庫存”將成樓市政策風(fēng)向標(biāo)

有專家表示，高層釋放出“化解庫存”的信號預(yù)示著，新一輪更強的救市政策將可能出臺。并認(rèn)為在政策的刺激下，一線重點城市房價上漲將是大概率事件；而三四線城市房價大漲和大跌的可能都不大，居住型需求者完全可以出手買房。至于投資者，在三四線城市的風(fēng)險仍很大。

繼2014年末開啟降息周期之后，2015年又經(jīng)歷了5次降息、數(shù)次降準(zhǔn)，調(diào)整力度堪比2008年。流動性進(jìn)一步釋放將助推樓市的持續(xù)穩(wěn)步回升。而對于“有保有壓”的樓市調(diào)控方向，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接下來樓市政策或出現(xiàn)分化。

“從2014年以來，降息通道已經(jīng)全面打開，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息后，百萬房貸20年利息減少幅度高達(dá)22.57萬。資金流動性的寬松對購房需求的提升有直接作用。將來的金融政策方面將相對寬松?！庇袑＜艺J(rèn)為，2016年會繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，優(yōu)化流動性的投向和結(jié)構(gòu)，落實“定向降準(zhǔn)”的相關(guān)措施。貨幣供應(yīng)量增速應(yīng)該擴(kuò)大，延續(xù)2014年末開始的相對寬松的態(tài)勢，有利于房地產(chǎn)企業(yè)和購房者。此外，從現(xiàn)在開始，政府還會通過財政、金融、稅費等政策加大對房地產(chǎn)市場的支持力度，有可能出臺減稅、降低首付等政策。無論是金融政策的放松還是財稅方面的支持，主要房地產(chǎn)政策的目的都是圍繞鼓勵消費、“去庫存”進(jìn)行。

去庫存并不是把房子賣出去那么簡單

對于中國房地產(chǎn)市場來說，目前最火熱的話題應(yīng)該是“去庫存化”。

在很多學(xué)者眼中，近期中國經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下行，最關(guān)鍵的因素之一就在于房地產(chǎn)投資不斷萎縮，而背后的直接原因正是房地產(chǎn)市場庫存過高。

正因為如此，日前的中央經(jīng)濟(jì)工作會議以罕見的篇幅對房地產(chǎn)市場去庫存化政策作了較多的規(guī)定，并把“去庫存”納為2016年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”之一。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的定義，房地產(chǎn)的“庫存”含義應(yīng)該是比較清楚的：即指商品房待售面積，指報告末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的那一部分，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。

也就是說，房地產(chǎn)的“庫存”并不是如某些人士所認(rèn)為的那樣，被泛化為“十三五”規(guī)劃中要新建的住房，也不是房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)獲得土地但沒有開發(fā)的住房，更不包括沒有進(jìn)入商品房市場的保障性住房及棚戶區(qū)改造的返遷房。

如果住房市場“庫存”按照這樣的界定，那么當(dāng)前一線城市及人口流入較多的部分二線城市，基本不用擔(dān)憂去庫存的問題，因為這些城市的房地產(chǎn)市場不僅庫存去化率已大致回到市場正常水平，而且商品房價格有所上升，又開始刺激投資者涌入市場。

基于此，對于這類城市的房地產(chǎn)市場，去庫存的任務(wù)要差別性地對待，至少不能再采取各種優(yōu)惠政策來鼓勵住房投資者。事實上，這些城市房地產(chǎn)市場的價格已經(jīng)過高，新進(jìn)入的農(nóng)民工及大部分住房消費者基本沒有支付能力進(jìn)入這樣的市場。

所以，對于一線城市及部分二線城市來說，房地產(chǎn)市場去庫存的實質(zhì)就是不能以優(yōu)惠政策來形成錯誤的激勵，讓大量的投資或投機需求再涌入市場，而應(yīng)該讓這些城市按市場法則去自行調(diào)整與恢復(fù)。

房地產(chǎn)市場真正庫存嚴(yán)重過剩的是三線和四線城市，及部分二線城市。當(dāng)前“去庫存”任務(wù)主要針對的正是這些城市。

對于這一部分市場而言，采取讓農(nóng)民進(jìn)城購買、讓房地產(chǎn)開發(fā)商降價、讓投資者購買出租等優(yōu)惠政策，一定程度上會起到作用，但效果也不能過于高估。因為這些城市主要的問題在于沒有產(chǎn)業(yè)支撐、就業(yè)機會少，想讓農(nóng)民自愿遷移到這些城市購買住房并不是一件易事。

而對于投資者來說，這類城市的房價已經(jīng)持續(xù)下跌近兩年，很難讓他們產(chǎn)生進(jìn)場投資的意愿。另外，讓房地產(chǎn)開發(fā)商降價促銷也不是容易的事情，因為這些城市多數(shù)地方的房價本來就不算高。

更重要的是，這些城市房地產(chǎn)市場之所以嚴(yán)重過剩，不僅在于當(dāng)前已經(jīng)存在的可供銷售和可供出租的存量房難以消化，還有另外兩大問題需要解決。

一是這些城市的不少新城有變成“空城”和“死城”的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)商就算已經(jīng)把房子賣出去，但如果接手的是投資性住房需求，購房者既難以賣出去也難以租出去，空置率相當(dāng)驚人，這等于是把原來存在于開發(fā)商手中的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到購房者手中，依然有可能會蔓延到金融市場。

二是這些城市的住房市場去庫存化不僅在于如何把目前過多的住房銷售出去，更在于如何切斷再增加住房庫存的根源?？梢哉f，如果不能做到這點，即使現(xiàn)在的住房庫存消化了，新的庫存又會涌現(xiàn)。

所以，對當(dāng)前三、四線城市及部分二線城市的房地產(chǎn)市場來說，去庫存化并非僅僅是把現(xiàn)有的住房賣出去那樣簡單，還需要進(jìn)行一系列的制度改革。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存表示，在三四線城市，即使政府不出臺明確的鼓勵政策，開發(fā)商近兩年也會“降價跑量”，但在土地成本既定的情況下，降價幅度不會太大?！跋乱徊竭€看政府能否會通過降低稅費和交易成本等方式，促進(jìn)三四線城市有大量庫存的房企加大降價幅度，從而進(jìn)一步釋放購房需求?！标悓毚嬲f。

去庫存為地產(chǎn)企業(yè)帶來新機遇

中央工作會議提出發(fā)展租賃市場。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“通過房屋租賃來去庫存，是一種很好的商業(yè)模式。去年國家層面就提出了房企從售房轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥可蹋€沒有成熟的案例。在政策推動下，明年開發(fā)商應(yīng)該會加速推進(jìn)，對于市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善有積極作用?！?/p>

廣發(fā)證券樂加棟認(rèn)為，國家提出鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，出租型物業(yè)比較容易與金融工具相結(jié)合，在出租或長租公寓方面，擁有房源供給、物業(yè)管理和金融運作能力的房企將率先受益。

目前已逐步進(jìn)入了存量房的流通時代，隨著存量房規(guī)模的進(jìn)一步升高與新房開發(fā)速度的放緩，未來存量房交易將成為市場成交的主導(dǎo)力量。東北證券分析師高建指出：“房屋租賃市場前景廣闊，政策支持力度加大?！?/p>

中信建投證券分析師蘇雪晶認(rèn)為，房地產(chǎn)服務(wù)商最主要的作用是將經(jīng)紀(jì)人、房源和客源三邊聯(lián)系起來，接近客源，了解客源的需求，就有可能撬動其他兩邊，成為未來市場的主導(dǎo)者。除了將客源和房源匹配，房地產(chǎn)服務(wù)商最大的優(yōu)勢還包括提供增值服務(wù)，包括金融服務(wù)、家庭裝修、房屋托管等，這可能提供更多的盈利模式。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示：“對于鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，預(yù)計決策層還將頒布相應(yīng)政策，共享辦公模式、創(chuàng)客空間等有望迎來發(fā)展春天?！?/p>

華夏幸福日前宣布，擬收購蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司51%股權(quán)?；鹁娣趸侵袊鴮I(yè)O2O園區(qū)運營服務(wù)商，旗下?lián)碛胁?jì)科技園、創(chuàng)客邦、OPark三大業(yè)務(wù)品牌?；鹁娣趸瘍?yōu)勢在于企業(yè)孵化和服務(wù)等方面，華夏幸福優(yōu)勢在于產(chǎn)業(yè)新城的運營?！啊蟊妱?chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新為創(chuàng)業(yè)者提供發(fā)展契機，而發(fā)展租賃市場有望為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營公司提供新的機遇。”業(yè)內(nèi)人士指出。

目前已有多家地產(chǎn)公司布局產(chǎn)業(yè)孵化和產(chǎn)業(yè)運營等相關(guān)業(yè)務(wù)，除了華夏幸福之外，還有張江高科、市北高新、蘇州高新等。

房價未來繼續(xù)上漲概率大

值得關(guān)注的是，與上述內(nèi)容相比，一條關(guān)于降房價的內(nèi)容則引發(fā)了更多的爭議，根據(jù)報告要求，“要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格?！?/p>

不過，多位市場分析人士均認(rèn)為讓開發(fā)商單方面降價恐怕難以實現(xiàn)。“經(jīng)過2011年以來的持續(xù)低迷，多數(shù)開發(fā)商的樓盤售價已經(jīng)接近或低于成本，根本無利可圖。建安成本基本是固定的，更重要的是，近幾年全國地價只漲不跌?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，近幾年人工成本快增，高層建筑一般每平米需要1500元至2000元，而地價方面，過去十幾年，全國地價漲幅一直高于房價漲幅。按照目前三四線城市多數(shù)樓盤當(dāng)前的售價水平，開發(fā)商已難有利潤可言，因此缺乏顯著降價空間。

在丁祖昱看來，對于沉浸在市場的企業(yè)與項目來講，價格是他們最常用的手段，那些去化困難的項目，如果通過降價能夠完成去化的，應(yīng)該已經(jīng)都嘗試過了。目前還沒有動作的，要么是降了價也賣不掉，要么是降了價賠太多，企業(yè)寧愿不賣也不愿賠本。

事實上，臨近歲末，業(yè)內(nèi)對樓市來年走向的預(yù)測亦紛至沓來。其中，中國社科院最新發(fā)布一期《中國住房發(fā)展報告》預(yù)計，從2016年第二季度開始，中國房價將面臨一定的下行壓力，第三季度很有可能出現(xiàn)同比快速下跌的情形。但對于“房價快速下跌”這一判斷，業(yè)內(nèi)人士大多予以反駁，認(rèn)為有失偏頗。

更多的分析機構(gòu)則都保持對房價可能繼續(xù)上漲的預(yù)期。如路透社近日預(yù)計，2016年中國商品住房均價將上漲2%；中國指數(shù)研究院發(fā)布最新的報告也指出，預(yù)計2016年房價仍將穩(wěn)中有漲，漲幅在4%-7%，其中一線及二線熱點城市將領(lǐng)漲。

楊紅旭認(rèn)為，影響房價走勢的因素非常多，包括人口、城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)增速、居民收入、貨幣信貸政策、財稅政策、地產(chǎn)調(diào)控政策、房屋建設(shè)量、住宅需求量等。過去十年，經(jīng)歷了3個房地產(chǎn)短周期，房價上漲了三波，下跌了三波，當(dāng)前處于第四波上漲期。

具體來看，2014年5月至今2015年4月，70城房價連續(xù)下跌了12個月。2015年5月房價“上拐”，保持上漲至今，最新的11月數(shù)據(jù)是上漲0.2%。“上漲時間還不夠長，且漲幅還偏小，剛剛進(jìn)入合理區(qū)間?！币虼耍瑮罴t旭指出，2016年70城房價環(huán)比將保持正增長，也即繼續(xù)上漲，而中小城市的房價大趨勢是走穩(wěn)。至少不會大跌了。

華融證券分析師易華強亦認(rèn)為，在降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的影響下，房價繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。“隨著房地產(chǎn)去庫存政策的繼續(xù)出臺，房價未來繼續(xù)上漲的概率較大?！?/p>