房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)

【摘要】隨著房地產(chǎn)去庫存政策效果的逐步顯現(xiàn)，全國房地產(chǎn)業(yè)交易活躍服有所回升，帶動(dòng)房地產(chǎn)信貸規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。本文以河南省為例，描述了當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀，并分析了信貸資產(chǎn)質(zhì)量及未來的發(fā)展趨勢(shì)。為了更能如實(shí)的反映現(xiàn)實(shí)情況，本文抽取了鄭州、洛陽、平頂山、鶴壁、濮陽、許昌及駐馬店等市的金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展了問卷調(diào)查，共收回房地產(chǎn)企業(yè)有效調(diào)查問卷73份、金融機(jī)構(gòu)調(diào)查問卷44份。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信貸 風(fēng)險(xiǎn) 趨勢(shì)

一、房地產(chǎn)貸款持續(xù)增加，利率水平下降

（一）房地產(chǎn)貸款持續(xù)增加

2016年2月末，河南省金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為7596.2億元，同比增長28.7%，高于各項(xiàng)貸款平均增速13.7個(gè)百分點(diǎn)；占各項(xiàng)貸款的23.3%，占比較去年同期上升2.5個(gè)百分點(diǎn)。1～2月份，房地產(chǎn)貸款新增349.6億元，同比少增25億元；占各項(xiàng)貸款增量的31%，占比低于去年同期3.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)市場去庫存力度的加大，加之春節(jié)效應(yīng)的帶動(dòng)，全省商品房銷售平穩(wěn)，二手房交易顯著增加，個(gè)人住房貸款需求較旺，帶動(dòng)個(gè)人住房貸款持續(xù)增加。2月末，個(gè)人住房貸款4971.6億元，同比增長30.3%，高于各項(xiàng)貸款平均增速15.3個(gè)百分點(diǎn)；1～2月份，個(gè)人住房貸款新增251.6億元，同比多增41.1億元。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的利率水平均有所下降

1.從利率水平看。50%的受訪機(jī)構(gòu)反映2016年房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率低于上年同期，47.7%的受訪機(jī)構(gòu)反映與上年同期持平；75%的受訪機(jī)構(gòu)反映2016年個(gè)人住房貸款利率水平低于上年同期，22.7%的受訪機(jī)構(gòu)反映與上年同期持平。

2.從浮動(dòng)幅度看。72.7%的受訪機(jī)構(gòu)反映房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率浮動(dòng)幅度無變化，22.7%的受訪機(jī)構(gòu)反映上浮幅度收窄；50%的機(jī)構(gòu)反映幅度沒有變化，27.3%的機(jī)構(gòu)反映上浮幅度收窄，15.9%的機(jī)構(gòu)反映下浮幅度擴(kuò)大。

（三）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展

2015年7月以來，部分銀行與信托公司合作辦理了房地產(chǎn)貸款的證券化產(chǎn)品。2016年2月末，證券化的房地產(chǎn)貸款余額為3.3億元，較年初增加0.5億元。目前，銀信合作模式主要有兩種：一是商業(yè)銀行作為推薦者，由信托公司按照自己的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持；二是信托公司作為業(yè)務(wù)通道，由商業(yè)銀行按照行內(nèi)風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供融資。上述兩種模式涉及的房地產(chǎn)資產(chǎn)均為優(yōu)良的信貸資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

二、房地產(chǎn)貸款質(zhì)量相對(duì)較高，潛在的風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注

2015年12月末，河南省金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)不良貸款余額為23.9億元，同比增長1.8倍；不良率0.3%，低于各項(xiàng)貸款平均不良水平2.7個(gè)百分點(diǎn)。近年來，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行名單制管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款多有房產(chǎn)土地作為抵押品，因此，違約風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。44家受訪的金融機(jī)構(gòu)中，86.4%的機(jī)構(gòu)反映房地產(chǎn)開發(fā)貸款質(zhì)量基本穩(wěn)定，13.6%的機(jī)構(gòu)反映不良率上升；77.3%的機(jī)構(gòu)反映機(jī)構(gòu)逾期90天以上的房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比穩(wěn)定，20.5%的機(jī)構(gòu)反映占比增加。72.7%的機(jī)構(gòu)反映個(gè)人住房貸款質(zhì)量穩(wěn)定，27.3%的機(jī)構(gòu)反映不良率上升；77.3%的機(jī)構(gòu)反映逾期90天以上的個(gè)人住房貸款占比穩(wěn)定，22.7%的機(jī)構(gòu)反映占比增加。60家受訪的房地產(chǎn)企業(yè)中，67.1%的企業(yè)能按時(shí)還款，6.8%的企業(yè)適當(dāng)延期后能按時(shí)還貸。

從房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道看，河南省房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴度相對(duì)較高。選擇銀行貸款、企業(yè)內(nèi)部借款及房地產(chǎn)信托作為融資渠道的受訪企業(yè)占比分別為53.7%、16.7%及10.2%（圖1）。河南省部分三、四線城市去庫存進(jìn)程較為緩慢，個(gè)別縣市去庫存周期甚至超過36個(gè)月。加上銀行持續(xù)收緊三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸規(guī)模，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條日益緊張，個(gè)別企業(yè)甚至涉及民間高息融資，因此，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)中潛在的風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。調(diào)查中，40%的受訪企業(yè)反映資金緊張，45%的企業(yè)認(rèn)為資金基本能滿足需求。問及資金緊張的原因時(shí)，分別有32.7%、29.1%及23.6%的企業(yè)選擇融資難度增加、銷售資金回籠不暢及在建項(xiàng)目占用資金較多等因素。同時(shí)，15.9%的受訪金融機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率將有所上升，22.7%的機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2016年個(gè)人住房貸款的不良率將小幅上升。

三、未來金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放更加審慎，對(duì)住房貸款的投放態(tài)度較為積極

（一）金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放更加審慎

調(diào)查中，81.8%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)庫存高，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的需求減弱，導(dǎo)致其去庫存周期加長。因此，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)信貸將會(huì)更加審慎，部分金融機(jī)構(gòu)減少了房地產(chǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備。受訪的44家金融機(jī)構(gòu)中，有17家金融機(jī)構(gòu)減少房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)貸款已受理的項(xiàng)目儲(chǔ)備，8家機(jī)構(gòu)增加項(xiàng)目儲(chǔ)備。2016年，部分商業(yè)銀行明確房地產(chǎn)信貸的投向重點(diǎn)為房地產(chǎn)市場發(fā)展較為平穩(wěn)、房價(jià)收入比相對(duì)較低、潛在需求較大的中心城市；審慎投放非住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款，嚴(yán)格按照國家及總行相關(guān)要求審慎投放土地儲(chǔ)備貸款和商用物業(yè)抵押貸款，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款的擔(dān)保要求。

（二）在控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款的投放態(tài)度較為積極

4.5%的受訪機(jī)構(gòu)反映其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放態(tài)度較為積極，68.2%的機(jī)構(gòu)反映將更加審慎；54.5%的受訪機(jī)構(gòu)反映其對(duì)個(gè)人住房貸款的投放態(tài)度更加積極，18.2%的機(jī)構(gòu)反映將更加審慎。調(diào)查顯示，金融機(jī)構(gòu)投放態(tài)度差異化的主要原因：一是伴隨著降低首付比例、放寬住房公積金貸款條件等政策措施的落實(shí)，商品房銷售趨于穩(wěn)定增長。1～2月，河南省商品房銷售面積為519.7萬平方米，同比增長11%，高于上年同期增速10.1個(gè)百分點(diǎn)；1～2月，全省商品房銷售額為240.1萬平方米，同比增長9.9%，高于上年同期增速7.9個(gè)百分點(diǎn)。二是2015年末，河南省常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到46.6%，比2014年末提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)一步發(fā)展，鄭州等中心城市住宅的剛性需求將不斷釋放，而非住宅類由于受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不景氣，企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營困難等因素影響，購買需求會(huì)進(jìn)一步降低。

作者簡介：孟蓼筠（1979-），女，河南固始人，經(jīng)濟(jì)師。