試論合同法中的“政策性”違約

吳迎慶

摘 要：近幾年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫，部分城市房價上漲過快，引起社會各界關(guān)注。國家相關(guān)部門開始推出相應政策遏制這一現(xiàn)象。但是新政策的出臺也導致了已簽訂的合同無法繼續(xù)履行，從而雙方當事人之間發(fā)生糾紛。鑒于這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，我們需要提出更加合理的解決方案來均衡購房人跟賣房人的利益，合理的規(guī)避風險，解決糾紛，使交易得以圓滿順利的完成。

關(guān)鍵詞：限購政策；政策性違約；不可抗力；情勢變更

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，社會上越來越多的問題也在逐漸浮出水面。2000年，中央政府為了拉動國內(nèi)內(nèi)需的增長，開始啟動房產(chǎn)改革，房地產(chǎn)市場有了明顯的變化。到了近4—5年期間，房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫，部分城市的房價、地價上漲過快，投機性購房一度開始活躍，從而引起社會各界的重視。因此，各部門為了遏制部分城市房價上漲過快，開始利用有效的政策實施調(diào)控，其中，就有有關(guān)房地產(chǎn)的政策正式出臺。2010年4月，北京出臺“國十條”實施細則，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購一套商品房”。同年9月“國五條”出臺后，累計有上海、廣州、天津、南京、杭州等16個一、二線城市推出限購政策。也正因如此，新政策的出臺導致了一些因政策變化而帶來的違約案件。

一、什么是違約責任

責任是違反義務的后果。而違約責任，則是指合同當事人不履行合同或者履行合同不符合約定而應承擔的是民事責任。違約責任是一種民事責任，違約責任主要有以下幾個特點：

（1）違約責任是財產(chǎn)責任，它的表現(xiàn)形式為：支付違約金、賠償損失、繼續(xù)履行、采取補救措施等。

（2）違約責任只能產(chǎn)生于有效合同。只有有效地合同才能使當事人產(chǎn)生各自承擔、保障的合法權(quán)利、義務。違約責任的存在以合同有效為前提。

（3）違約責任具有一定的任意性，當事人可與預先或者事后約定承擔違約責任的方式和幅度。

二、什么是“政策性”違約

“政策性”違約并非是因為合同雙方當事人任意一方的過錯而造成違約后果。新國家房產(chǎn)政策的出臺，尤其是房屋首付的比例，限制購房貸款等政策，提高購房貸款利率等等一系列新規(guī)定，使得已經(jīng)簽約的房屋買賣合同因購房人無法履行責任而造成的違約。所以，這種由于政策調(diào)整而造成的合同違約被稱為“政策性”違約。

“政策性”違約主要有以下幾個特點：

1.“政策性”違約不同于其它形式的違約

其它形式的違約，是指合同當事人主觀意愿上不履行合同或者履行的合同不符合前期約定；“政策性”違約則是因為國家新政策的出臺而無法使前期簽的合約繼續(xù)履行下去。所以，“政策性”違約與其它形式的違約有本質(zhì)上的區(qū)別。

2.時間的先后順序

一般在雙方當事人在簽訂房屋買賣合同時國家政策是沒有什么變化的，是在新政策出臺之前；而合同的履行時國家政策發(fā)生了變化，阻礙了合同繼續(xù)履行，其則是在政策出臺后。

3.“政策性”違約的爭議焦點

“政策性”違約的爭議焦點在于因政策出臺調(diào)控城市房價過快上漲而導致的合同無法履行，應該由誰承擔相應的不利后果。雙方爭議的焦點則在于購房人認為是因為政策原因?qū)е潞贤瑹o法履行，與自己無關(guān)，所以不可以構(gòu)成違約，自己無須承擔責任，已經(jīng)交納的定金等賣房人應當予以返還。而賣房人則認為即使是因為新政策出臺導致合同履行過程中出現(xiàn)了問題，但并非無法履行，雙方應當調(diào)節(jié)后，合同繼續(xù)履行。

三、“政策性”違約存在的問題

1.針對購房人而言

（1）因新政策導致合同無法履行屬于“不可抗力”，合同終止，自己不應承擔違約責任。

不可抗力是指當事人不能預見、不能控制、獨立于當事人意志和行為以外的事件，且阻礙合同履行的客觀事件。而新政策的出臺是政府行為，當事人無法左右，無法預見也無法避免。《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任?！彼裕彿咳苏J為，法定解除權(quán)和依法免責是法律規(guī)定的權(quán)利，自己不應該承擔違約責任。

（2）認為因新政策導致合同無法履行屬于“情勢變更”，合同終止，自己不應承擔違約責任。

情勢變更是指有情勢變更的事實、必須發(fā)生的合同成立后履行前、當事人在合同訂立時沒有預料或者依照常理很難預料到、情勢變更的發(fā)生不可歸責于當事人、會使原合同有失公平。所以雙方當事人因情勢的變更共同喪失先前的公平，只有將合同解除才可以實現(xiàn)真正的公平，所以購房人不應該承擔違約責任。

2.針對賣房人而言

（1）首先，簽訂好的房屋買賣合同已經(jīng)產(chǎn)生了法律效益，雙方當事人應該承擔實現(xiàn)各自的權(quán)利、義務。其次，是購房人違約在先，所以，簽訂了房屋買賣合同后所付的定金或首付款等款項不予退還，并且購房人還應該支付合同中約定好的違約金。

（2）新政策出臺導致合同履行過程中出現(xiàn)了問題，但并非無法履行，雙方應當調(diào)節(jié)后，合同繼續(xù)履行，而不是解除合同。

四、針對“政策性”違約問題的對策與建議

1.在法律中明確情勢變更原則

在情勢變更原則中，購房人有“解除合同”請求權(quán)，賣房人有權(quán)行使自己的抗辯權(quán)，二者得以制約，一方面遏制了購房人任意違約，另一方面促進合同的繼續(xù)履行，從而更加合理公平。

2.嚴格把握情勢變更原則的構(gòu)成要件

情勢變更原則基于誠實守信原則跟公平原則，屬于例外的補救措施，所以對它的適用應該嚴格要求。避免讓別有用心的人濫用此原則，獲取非法利益。

3.遏制經(jīng)濟發(fā)展過快而引發(fā)的房價上漲除了出臺新政策還可用其他解決方式

例如：利用信貸；稅收；加大建設(shè)二三線城市醫(yī)療、教育等大項目，將人群引往二三線城市等方式；用此類方法規(guī)避政策性違約。

五、結(jié)語

房產(chǎn)政策造成的政策性違約有其特殊性，造成這種現(xiàn)象存在的因素有很多，我們要正視這種現(xiàn)象并采取有效的措施來控制，從而完善相關(guān)政策，避免糾紛的產(chǎn)生。

參考文獻：

[1]隨彭生.合同法要義.中國人民大學出版社.2011.

[2]王德山.論情勢變更制度的使用條件.法學雜志.2008.

[3]奚曉明.買賣合同糾紛.法律出版社.2015.

（作者單位：中國計量大學現(xiàn)代科技學院）