縣域物業(yè)管理存在的問題與對策研究

胡平

【摘要】隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，對城市運(yùn)轉(zhuǎn)、方便居民生活起到了不可替代的作用。但進(jìn)入新時代，隨著我國社會主要矛盾的變化，縣域物業(yè)服務(wù)覆蓋面窄，企業(yè)管理不規(guī)范等問題日益突出。本文通過桐城市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，分析縣域普遍存在問題，提出對策建議。

【關(guān)鍵詞】縣域物業(yè)管理;問題;對策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

18.

隨著縣域經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷深入，物業(yè)管理逐漸出現(xiàn)在人們的視野中，縣級各個新建住宅小區(qū)中得到了全面普及。但隨著我國社會主要矛盾的變化，物業(yè)管理問題逐漸凸顯。因此，本文通過對桐城市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況分析，剖析縣域物業(yè)管理普遍存在問題，提出有效的解決策略，以此實現(xiàn)物業(yè)良好的管理目標(biāo)。

1、縣域物業(yè)管理存在的主要問題

1.1桐城市物業(yè)管理現(xiàn)狀

桐城作為一個縣級市，改革開放40年來，城市建成區(qū)面積從1.5平方公里擴(kuò)張至近30平方公里，城區(qū)人口從2萬增加到25萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到49%。物業(yè)管理的發(fā)展歷史比較短，但發(fā)展比較快，從無到有，從小到大，專業(yè)化、社會化、市場化水平不斷提高，已充分顯示出其良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，以及強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。到2020年底，桐城市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已發(fā)展到39家，物業(yè)從業(yè)人員1600余人，服務(wù)物業(yè)小區(qū)143個，歸集物業(yè)專項維修資金近4億元，但至今未使用。

1.2桐城市物業(yè)管理存在的主要問題

1.2.1多數(shù)小區(qū)沒有專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐。

我市有專門物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐只有新建商品住宅小區(qū)，其他一些面積小、人口少的老舊小區(qū)及拆遷安置小區(qū)，少部分為單位或社區(qū)代管，大都尚處于無物業(yè)管理狀態(tài)。

1.2.2物業(yè)企業(yè)入駐程序不規(guī)范。

多數(shù)住宅小區(qū)沒有嚴(yán)格按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定公開選聘前期物業(yè)，而是由建設(shè)單位衍生出來的物業(yè)公司來管理物業(yè)，其經(jīng)營管理水平低，而且與建設(shè)單位產(chǎn)權(quán)不清、職責(zé)不明。同時，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商交接過程中未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗，使業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾逐漸加深[1]。

1.2.3業(yè)主權(quán)利行使不到位。

《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定業(yè)主的權(quán)利主要是通過召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主行使。我市范圍內(nèi)物業(yè)管理覆蓋的小區(qū)中僅有幾個成立了業(yè)主委員會。90%的小區(qū)業(yè)主委員會沒有嚴(yán)格按照規(guī)定程序成立，少數(shù)幾個按程序選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會也因多種原因，不能依法行使業(yè)主委員會的權(quán)利，業(yè)主委員會成立難問題突出。

1.2.4物業(yè)費(fèi)交納率較低。

市區(qū)范圍內(nèi)新建住宅小區(qū)（封閉住宅小區(qū)）物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例超過70%，而老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例較低，一般只能達(dá)到20%到50%。居民拖欠費(fèi)用的情況絡(luò)繹不絕，致使管理工作難以進(jìn)行，并且，隨著人們的生活水平逐漸升高，一人多戶的現(xiàn)象逐漸增加，部分住處均處于閑置的狀態(tài)，致使物業(yè)費(fèi)用管理難度加大。

1.2.5市場運(yùn)作能力相對較低

當(dāng)前，我市大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的都是保潔、綠化、安保等常規(guī)性服務(wù)，而且服務(wù)質(zhì)量不高，公司管理較為疏忽，市場運(yùn)作能力較低，在實際運(yùn)行過程中，缺乏主動性管理。并且，物業(yè)公司內(nèi)部職能尚未完善，降低了管理效率，使城市管理存在著較多的問題，難以發(fā)揮其自身的優(yōu)勢。

2、城市物業(yè)管理的實際對策

2.1強(qiáng)化監(jiān)管機(jī)制建設(shè)

在實際的管理過程中，應(yīng)當(dāng)按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立市級監(jiān)督指導(dǎo)、鎮(zhèn)（街道）屬地管理、社區(qū)（村）具體落實的物業(yè)監(jiān)管機(jī)制，厘清各方職責(zé)。成立市級物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，建立市物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，部署重要活動，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)重大問題，加強(qiáng)物業(yè)管理基層自治指導(dǎo)。對符合相關(guān)條件的小區(qū)，各鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)（村）應(yīng)及時牽頭組織召開業(yè)主大會，實現(xiàn)小區(qū)業(yè)主委員會“應(yīng)建盡建”。推進(jìn)“紅色物業(yè)”建設(shè)，通過擴(kuò)大黨的組織和工作覆蓋，使區(qū)域黨建對“紅色物業(yè)”的統(tǒng)領(lǐng)作用更加顯現(xiàn)，逐步形成社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)“四位一體”的黨建引領(lǐng)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，破解物業(yè)管理工作中遇到的熱點頑疾。

2.2構(gòu)建管理信用體系

在我國日益發(fā)展過程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)城市物業(yè)管理，對物業(yè)企業(yè)及業(yè)主履責(zé)行為進(jìn)行有效規(guī)范，有利于城市的穩(wěn)定發(fā)展。在實際管理過程中，應(yīng)當(dāng)采取合理的解決措施，構(gòu)建管理信用體系，改變業(yè)主對物業(yè)公司的印象。同時，針對部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)用的問題，建立惡意拖欠物業(yè)費(fèi)行為聯(lián)合懲戒機(jī)制，對于經(jīng)多次催繳仍不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將欠費(fèi)情況在醒目位置予以公告。經(jīng)公告仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法向人民法院起訴或向市仲裁委申請仲裁，并將其納入個人征信系統(tǒng)，可有效提高物業(yè)管理質(zhì)量，推動物業(yè)公司的良好發(fā)展。

2.3做好管理交接工作

開發(fā)商與物業(yè)公司應(yīng)落實物業(yè)項目承接查驗制度，在物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗，出具承接查驗報告并報市物業(yè)主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理時，應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備相關(guān)資料及相關(guān)財物移交給業(yè)主委員會或其他代管單位，并與承接方進(jìn)行新一輪查驗接收工作。建議引入第三方專業(yè)中介機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)查驗，實行物業(yè)項目管理退出預(yù)警報告制度。并對在規(guī)定期限內(nèi)整改不到位的物業(yè)企業(yè)，將記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用黑名單。

2.4建立健全管理體系

針對城市物業(yè)管理過程中存在的相關(guān)問題，應(yīng)當(dāng)建立健全管理體系，不斷擴(kuò)大物業(yè)管理范圍，對于管理中仍然存在的問題，采取針對性措施。同時，在物業(yè)管理過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容在小區(qū)顯著位置全面公開公示，讓業(yè)主對其進(jìn)行全面監(jiān)督，充分實行業(yè)主的監(jiān)督權(quán)利。政府部門要規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，完善物業(yè)專項維修資金管理制度，優(yōu)化資金使用審批流程，推進(jìn)執(zhí)法力量進(jìn)小區(qū)，建立快速反應(yīng)機(jī)制，破解小區(qū)停車難、占用消防通道、違法建設(shè)等執(zhí)法困境，及時調(diào)解處理物業(yè)管理方面的矛盾糾紛，使物業(yè)管理工作達(dá)到初步預(yù)期效果。

2.5重視企業(yè)扶持激勵

由于縣域物業(yè)服務(wù)企業(yè)抗風(fēng)險能力低，服務(wù)覆蓋面窄，服務(wù)面積小，政府部門應(yīng)重視對企業(yè)的扶持，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)政策扶持機(jī)制，各相關(guān)職能部門要就物業(yè)服務(wù)企業(yè)在職工就業(yè)扶持、社會保障、財稅金融支持、拆遷安置、老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼等方面給予政策扶持。積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展?fàn)幭葎?chuàng)優(yōu)活動，在小區(qū)、辦公樓、商業(yè)等不同物業(yè)類型中培育一批先進(jìn)典型，對在全國、省、市物業(yè)行業(yè)受到通報表彰的物業(yè)項目，政府實行以獎代補(bǔ)政策，激勵企業(yè)增強(qiáng)市場化運(yùn)作能力。

結(jié)語：

總而言之，在縣域城市物業(yè)管理中，還存在著相應(yīng)的問題，應(yīng)針對有關(guān)問題提出合理對策，加強(qiáng)物業(yè)管理，不斷緩解物業(yè)公司與業(yè)主之間產(chǎn)生的矛盾，并完善物業(yè)管理體系，提高業(yè)主的滿足度，以此實現(xiàn)城市物業(yè)管理的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王園萍.淺談城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策[J].企業(yè)科技與發(fā)展，2018（12）：261-262.