武漢萬達廣場600平方米房產(chǎn)“消失”迷局

文 《法人》記者 李碩秋 見習記者 彭飛

?

武漢萬達廣場600平方米房產(chǎn)“消失”迷局

文 《法人》記者 李碩秋 見習記者 彭飛

位于武漢萬達廣場價值2000多萬元的一處商鋪突然易主，而業(yè)主卻并不知情。在這起涉嫌詐騙的案件背后，還有哪些不為人知的內(nèi)幕？

4月的陽光照進窗戶，鋪滿一地的白紙黑字竟然沒有顯示出絲毫的違和感。近40平方米的臥室里，除了床、馬桶和梳妝臺，角角落落都密致而整齊地鋪滿了和案卷相關(guān)的材料。

這是《法人》記者推開本案當事人魯軍（化名）的客房時，首先映入眼簾的一幕。

兩年來，為了討回“不翼而飛”的價值高達2000萬的房產(chǎn)，除了借助一層層的司法救濟途徑之外，魯軍還曾向政府多個部門寫過“舉報信”“控告狀”，各式的材料堆疊了一沓又一沓。

這起最初由四角債務(wù)引發(fā)的房產(chǎn)糾紛，情節(jié)復雜而曲折，以至于每次有需要了解案情的客人來訪，魯軍都要事先將材料在房間里一一鋪開，右上角還特意做了數(shù)字標號，以便來人能更好地厘清案件的發(fā)展脈絡(luò)。

從武漢市公安局黃陂區(qū)分局對本案刑事立案至今，接近兩年時間過去，其中一名嫌疑人被刑事拘留期限后，目前處于取保候?qū)忞A段；另外兩名嫌疑人被網(wǎng)上通緝，但由于一直未緝拿歸案，迷局真相始終難解。

房產(chǎn)過戶如何成為一個圈套

“這是一場事先精心設(shè)計的騙局?！钡绞值姆孔印w了’之后，魯軍如夢方醒，然而當初置身其中時，他覺得一切都“巧妙而合理”。

2013年8月5日，魯軍的債務(wù)人丁祥偕同劉光潤一起找到魯建國，稱劉光潤拖欠其債務(wù)不能按期歸還，導致自己也不能按期歸還欠魯建國的900萬元借款及利息。

準確來說，劉光潤只是丁祥的次債務(wù)人，丁祥的直接債務(wù)人是曾凡呈。曾凡呈沒錢還丁祥，劉光潤也沒錢還曾凡呈，但劉光潤名下有一套價值2000多萬元的房產(chǎn)。

丁祥提議，可以通過以房抵債的方式互相抵消債務(wù)，將劉光潤名下的房產(chǎn)過戶給魯建國。

魯軍回憶：“當時丁祥對我說，他現(xiàn)在真沒錢，如果不要房子的話，短期內(nèi)還不上錢。丁祥說劉光潤的這套房子實際價值三四千萬，兩個月之后還打算回購。”

此外，丁祥還提出一個附加條件：劉光潤名下的這套房產(chǎn)在華夏銀行還有741萬元的銀行抵押貸款未付，需要由魯建國支付才能順利過戶。

魯軍算了一下，“銀行抵押款加上丁祥欠自己的錢和利息，與房子的價值基本相當。而且，如果不接手這套房子，短期內(nèi)也無法從丁祥手中拿回欠款”。仔細掂量后，魯軍接受了丁祥的還款方式。

丁祥還告訴魯軍，兩個月內(nèi)如果有錢，會再回購房子。

新的問題產(chǎn)生了，按照我國的房產(chǎn)過戶相關(guān)法規(guī)，房子來回過戶要產(chǎn)生兩次過戶費用。以這套房產(chǎn)的價錢，每次倒手都要繳付270多萬的過戶費用。

但問題很快被丁祥化解，他提議，可以與魯軍共同成立一家公司，將來丁祥收回魯建國手上的房產(chǎn)時，只需變更一下股東即可，不用繳付巨額的稅費。丁祥表示愿意承擔房子過戶產(chǎn)生的200多萬稅費。

在魯軍看來，丁祥所說均有理有據(jù)。

萬事俱備之后，2013年8月5日，魯軍與丁祥簽訂了《債務(wù)調(diào)解協(xié)議》。協(xié)議約定，魯軍以900萬元債權(quán)連同利息，以及700多萬元現(xiàn)金，合計1900萬元出資，丁祥沒有實際出資，僅承擔房屋過戶費用，占100萬元的股份，雙方共同成立武漢少剴投資咨詢有限公司。其中，魯軍指定其子占公司95%的股份，丁祥指定其丈母娘邱鳳清占公司5%的股份，并由邱鳳清擔任公司法人代表。

魯軍《法人》記者，之所以由小股東邱鳳清來擔任法人代表，也是丁祥的主意，“他說怕稅務(wù)局說我們是買賣行為，將來要查稅。有很多人用這種方式逃避稅收，如果讓我兒子擔任法人代表，別人盯上了會說是偷稅行為”。

2013年8月7日，公司營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)的當天，劉光潤與少剴投資咨詢公司簽訂《武漢市存量房買賣合同》，合同約定，劉光潤在合同生效后30天內(nèi)，將位于武漢市武昌區(qū)積玉橋街臨江大道98號萬達廣場（二期）1棟1—3層003室，面積為606.79平方米的房屋所有權(quán)過戶至武漢少剴投資咨詢有限公司名下，少剴公司一次性將房款2000萬元支付給劉光潤，如少剴投資咨詢有限公司逾期不支付房款，劉光潤有權(quán)解除合同，過戶產(chǎn)生的全部稅費由少剴投資咨詢有限公司承擔，少剴投資咨詢公司還須向劉光潤承擔總房款10%的違約金。

2013年8月9日，劉光潤將所涉房屋過戶到武漢少剴投資咨詢有限公司名下。房產(chǎn)證、土地證、營業(yè)執(zhí)照等悉數(shù)到手，懸在魯軍心里幾天的石頭也終于落了地。

萬達廣場這處價值2000多萬元的臨街商鋪目前處于空置狀態(tài)

一次缺席的判決是如何發(fā)生的

房子過戶后的第二個月，丁祥并未如期收回房子。

2014年4月13日，平靜的日子終于還是起了漣漪。魯軍把房產(chǎn)證交給助理，讓其去辦理房屋抵押貸款手續(xù)，然而，卻收到一個令他備覺震驚的消息：房子已經(jīng)不在少剴公司名下了。

一番打聽之后，魯軍才搞清真相：在房子過戶后，劉光潤用了一套“組合拳”，又將房產(chǎn)悄然收回。

原來，在少剴公司拿到房產(chǎn)本后的第五十天，即2013年9月29日，劉光潤就以少剴公司未支付購房款為由，向武漢市中級人民法院提起了訴前財產(chǎn)保全。

2013年10月8日，武漢市中級人民法院做出（2013）鄂武漢中立保字第00192號民事裁定書，凍結(jié)武漢少剴投資咨詢有限公司銀行賬戶存款2000萬元。

2013年10月9日，武漢市中級人民法院查封了武漢少剴咨詢有限公司名下的該套房產(chǎn)。

2013年10月16日，劉光潤向武漢市中級人民法院提起訴訟，要求法院判決解除購房合同，并要求少剴公司承擔200萬元的違約金。

2013年12月19日，武漢市中級人民法院在被告少剴公司缺席的情況下開庭審理此案。

2013年12月25日，武漢市中級人民法院做出（2013）鄂武漢中民商初字第00382號民事判決書，判決解除購房合同，武漢少剴投資咨詢有限公司向劉光潤返還上述房屋，并承擔200萬的違約金。

2013年12月30日，武漢市中級人民法院做出宣判筆錄，開庭未出席的少剴公司法定代表人邱鳳清領(lǐng)取法院判決書，并在宣判筆錄上簽下“無議建（意見）”。

2014年1月27日，武漢市中級人民法院做出執(zhí)行裁定，解封對武漢少剴公司房產(chǎn)的查封，并裁定將該房屋返還給劉光潤。

2014年1月28日，武漢市中級人民法院向武漢市武昌區(qū)房地產(chǎn)管理局送達執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，將房屋轉(zhuǎn)給劉光潤。

2014年3月7日，武漢少剴公司的房本被注銷，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到劉光潤名下。

2014年3月30日，劉光潤與曾凡呈簽訂購房合同，并將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到曾凡呈名下，之后曾凡呈又將該房屋抵押給了廣東人黃振宇。。

半月后，由于辦理銀行貸款事宜，魯軍方才發(fā)現(xiàn)武漢少剴公司的房產(chǎn)證被注銷、法院缺席審理等情況。

令魯軍覺得不可思議的是，房產(chǎn)證、土地證、營業(yè)執(zhí)照等還在他家保險柜里鎖著，而自家的房子卻不翼而飛了。

由于發(fā)現(xiàn)以上情況的時候一審判決已經(jīng)生效，少剴公司只得向湖北省高級人民法院申請再審。2014年6月10日，湖北高級人民法院做出裁定，指定武漢市中級人民法院再審。

接下來，魯軍踏上了曲折的討房之路。

不存在的房產(chǎn)如何為財產(chǎn)保全擔保

察覺房屋被轉(zhuǎn)移走后，魯軍于2014 年5月23日向武漢市公安局黃陂區(qū)分局報案，兩天后，黃陂區(qū)公安分局以丁祥、劉光潤和曾凡呈涉嫌詐騙予以立案。

北京建豪律師事務(wù)所周雷律師接受《法人》記者采訪時認為，對于本案，既然案件已經(jīng)在刑事偵查中，所有民事程序都應(yīng)該進入中止程序。通過刑事訴訟程序可以查明事實，追回被害人魯軍的經(jīng)濟損失、懲罰犯罪，具有程序優(yōu)先性。

但事實上，本案刑事立案后，再審程序并未中止。

2014年12月2日武漢中院做出再審判決，維持武漢市中級人民法院的一審判決，并判決劉光潤向武漢少剴公司返還購房款741萬元。

在魯軍看來，“劉光潤和丁祥從訴前保全階段就在合謀欺騙，法院卻未能察覺”。

2013年9月29日，在劉光潤針對少剴公司兩千萬的房產(chǎn)提起訴前財產(chǎn)保全時，提供了以下四處房產(chǎn)、楊華幼所有位于武漢市洪山區(qū)的房產(chǎn)，牛道華所有位于武漢市武昌區(qū)武車三村的房產(chǎn)和位于武漢市武昌區(qū)公太里的房產(chǎn)，以及方菁所有位于武漢市武昌區(qū)徐家棚街的房產(chǎn)，分別為劉光潤的此次保全申請做了財產(chǎn)擔保。

魯軍告訴記者，楊華幼提供的擔保房屋系虛假擔保物，其房產(chǎn)早在保全申請之前的2013年5月27日就被拆除。

之后《法人》記者對上述幾處擔保房產(chǎn)分別進行了探訪。

實地走訪發(fā)現(xiàn)，楊華幼位于洪山區(qū)和平鄉(xiāng)武豐村的一套四層800多平方米的擔保房屋，在房屋做出擔保前，已在規(guī)劃拆遷中被拆除。

2016年4月7日，《法人》記者來到和平鄉(xiāng)武豐村時，楊華幼擔保房屋所在的土地上已經(jīng)矗立起一幢幢嶄新的居民樓。楊華幼的同村鄰居告訴記者，武豐村土地性質(zhì)為集體所有，五六年前，武豐村的房屋已被拆除，現(xiàn)在村民正陸續(xù)回遷，新房還沒有房產(chǎn)證。

武漢市人民政府2011年3月24 日發(fā)布的《武漢市人民政府征用土地公告》（［2011］第62號）顯示，洪山區(qū)和平鄉(xiāng)武豐村征收用地總面積為4.1418公頃，登記截止日期為2011年4月9日。

之后，記者又前往牛道華所提供的兩處擔保房屋所在地了解情況。

牛道華房產(chǎn)地之一武漢市武昌區(qū)徐家棚街公太里目前仍處于拆遷狀態(tài)，整個社區(qū)大部分已成殘垣廢墟，臨街還有幾戶未搬遷的居民。與牛道華同社區(qū)的鄰居告訴記者，牛道華所在的徐家棚街公太里3 1棟4-4-10號房屋在6年前都已拆遷完畢。

《法人》記者未查詢到該區(qū)域房產(chǎn)的官方拆遷公告，但在一份涉及“徐家棚街公太里拆遷”的行政判決書上了解到，徐家棚街公太里在2010年已納入拆遷計劃。

牛道華另一處位于武漢市武昌區(qū)武車三村6棟6單元1層1號的房產(chǎn)尚在，其鄰居告訴記者，該處房產(chǎn)之前被抵押過，目前的市價大概為15000千元每平米。

這意味著，楊華幼所有800多平方米的房產(chǎn)和牛道華所有位于徐家棚街公太里的60多平方米房產(chǎn)在做保全擔保時，實際已不復存在，二人使用了已拆遷但房產(chǎn)證尚未注銷的房產(chǎn)在為劉光潤的保全申請做擔保。

方菁提供的位于武漢市武昌區(qū)的房產(chǎn)惠譽花園真實存在。

楊華幼提供擔保的位于和平鄉(xiāng)武豐村的房產(chǎn)拆除后，已新建起一幢幢居民樓

價值400萬元的房產(chǎn)能否2000萬元的房產(chǎn)擔保

《法人》記者按照武漢“房天下”等房產(chǎn)中介網(wǎng)站的市場報價，對實際存在的兩處擔保房產(chǎn)進行了估價，牛道華所有位于武漢市武昌區(qū)武車三村的50多平方米房產(chǎn)估價不到100萬，方菁所有位于武漢市武昌區(qū)惠譽花園的150多平方米的房產(chǎn)估價不到300萬。按照現(xiàn)在的市場價，兩處房產(chǎn)加起來也不到400萬。

也就是說，在劉光潤申請訴前保全時，擔保人是在用總價值不過400萬的房產(chǎn)為2000萬的房產(chǎn)做保全擔保。

那么司法實踐中，申請人所提供的擔保物的價值與所要保全的房屋的價值是否應(yīng)當?shù)戎的兀?/p>

周雷律師告訴《法人》記者，根據(jù)我國《民事訴訟法》司法解釋的規(guī)定，人民法院在采取訴前財產(chǎn)保全和訴訟財產(chǎn)保全時責令申請人提供擔保的，提供擔保的數(shù)額應(yīng)相當于請求保全的數(shù)額。對于擔保物價值的確認，司法實踐中，法院可以要求申請人提供有權(quán)評估機構(gòu)做出的評估報告或者審計結(jié)論作為實物價值、權(quán)利價值的依據(jù)。普通的認知就可以判斷的，法院也可依證據(jù)認定擔保物價值。評估的程序應(yīng)該申請人提供評估機構(gòu)，對評估機構(gòu)有爭議的，則由人民法院指定。

《法人》記者之后前往楊華幼所有房產(chǎn)的登記機關(guān)武昌區(qū)房管局和牛道華所有房產(chǎn)的登記機關(guān)洪山區(qū)房管局了解情況。

武昌區(qū)房管局行政許可科科長告訴記者，原則上來說，提供保全擔保的財產(chǎn)應(yīng)不低于保全財產(chǎn)的價值。他同時還表示，房管局只負責協(xié)助法院查封財產(chǎn)，但并不會對房產(chǎn)是否實際存在進行審查，他們也沒有審查的權(quán)力。核實房屋現(xiàn)狀和房屋登記薄上是否一致，不屬于房管局職權(quán)范圍。

《法人》記者查知，按照《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》的規(guī)定，“國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查。國土資源、房地產(chǎn)管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項?！?/p>

武昌區(qū)房管局和洪山區(qū)房管局向記者證實，上述兩處在保全申請前已被拆除的房產(chǎn)目前在房管局的登記依然還未注銷。房管局表示，房產(chǎn)拆遷后房產(chǎn)登記不注銷的情況在現(xiàn)實中大量存在。

之后，《法人》記者來到武漢市中級人民法院，就“法院對保全措施申請人所提供的擔保標的物的價值是否進行了實質(zhì)審查”等問題進行采訪，但截至發(fā)稿之日，武漢市中級人民法院一直未予回復。

牛道華提供擔保的位于武車三村的這處房產(chǎn)目前估價不過百萬

600多平方米房產(chǎn)易主疑局待解

“黃鶴樓中吹玉笛，江城五月落梅花”，自古便有“江城”之稱的武漢市水域充沛，道路逶迤。距離魯軍家20多公里之遙即是素有“萬里長江第一橋”之稱的武漢長江大橋，下橋右轉(zhuǎn)進入臨江大道即是本案爭議房產(chǎn)所在地積玉橋萬達廣場。

在房屋過戶后的幾個月里，每次驅(qū)車從橋上路過，眺望江岸，魯軍都滿懷欣慰。他十幾歲開始白手起家，半生商海打拼終有所創(chuàng)，江畔600多平方米的商鋪為此再添注腳。而如今再次路過，魯軍更多的是郁悶和后悔。郁悶的是，“丁祥和自己還有些親戚關(guān)系，并且過戶的全程自己都非常謹慎，竟然還是出了紕漏”。后悔的是，“如果當初沒有接受丁祥的還債方式，也就不會引發(fā)接下來一系列的無妄之事”。

采訪中，魯軍不斷向《法人》記者強調(diào)，本案存在多個疑點，讓他十分困惑：

“保全申請時，擔保物都不存在，究竟是誰走了眼？”

“再審中，為何武漢中院在公安機關(guān)只調(diào)取了刑事立案證明，卻未調(diào)取公安機關(guān)的詢問筆錄？”

“法定代表人信息中的聯(lián)系電話寫的是我兒子的，為何一審全程我們都沒收到法院開庭的電話通知？”

“劉光潤在訴前財產(chǎn)保全申請書和起訴狀中都說向少剴公司多次催要房款，然而我們從來沒有收到任何催要房款的通知書?！?/p>

“劉光潤庭審記錄中說既不認識我也不認識丁祥，那房子為何過戶給少剴公司？”

3月20日，湖北省檢察院根據(jù)上級文件精神，印發(fā)了《關(guān)于充分發(fā)揮檢察職能依法保障和促進非公有制經(jīng)濟健康發(fā)展的十條措施》，該文指出，“更加注重對侵害非公有制企業(yè)權(quán)益刑事訴訟活動的監(jiān)督，更加注重對涉及非公有制企業(yè)的民事行政訴訟活動的監(jiān)督”，具體要求“堅決糾正該立案而不立案，或者久而不偵、久偵不結(jié)等問題”，“加大對損害非公有制企業(yè)權(quán)益的虛假訴訟、惡意訴訟監(jiān)督力度，促進法治經(jīng)濟建設(shè)”。

一系列利好政策法規(guī)的出臺，讓曾獲第二屆“中國青年創(chuàng)業(yè)獎”、同時也是湖北省法治環(huán)境監(jiān)督員的魯軍格外欣喜。

魯軍期待，警方能盡快將仍在逃的劉光潤和曾凡呈緝拿歸案，將迷局早日解開。

《法人》記者試圖向武漢市黃陂公安分局了解案件偵辦進展，后者以案件正在偵查中為由，未予明確答復。

少剴公司不服武漢中院再審的判決，已向湖北省高級人民法院提起再審上訴，本刊將進一步關(guān)注案件進展。