一宗黨參資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值

徐丹瑤　張秀云

【摘 要】本文遵循客觀、獨(dú)立公正和科學(xué)的原則及其一般的公認(rèn)評(píng)估原則，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的核查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、詢證，查閱了相關(guān)文件及資料，根據(jù)評(píng)估目的及現(xiàn)場(chǎng)資產(chǎn)狀況，黨參資產(chǎn)的價(jià)值類型被定為市場(chǎng)價(jià)值。

【關(guān)鍵詞】黨參資產(chǎn)；評(píng)估；價(jià)值

[Abstract] In this paper， the assessment of assets within the scope were checked out， a field investigation was conducted and confirmed in necessary， following the principle of objective， independent and scientific and generally accepted evaluation principles， reading some relative documents and materials. Based on the evaluation purpose and the status of the field assets， types of value of dangshen assets have been defined as market value.

[Key words] dangshen assets； assessment； value

市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買賣雙方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易中的價(jià)值估算數(shù)額。

1 資產(chǎn)狀況及形成過(guò)程

2008年12月3日，桑慶吉與郭秋野共同簽訂《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，雙方達(dá)成有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議，桑慶吉以每畝約4萬(wàn)元的價(jià)格，總計(jì)一次性付給郭秋野16萬(wàn)元，取得該土地所有權(quán)和地上設(shè)施，完成土地流轉(zhuǎn)手續(xù)。郭秋野則自愿放棄土地永久使用權(quán)及其他一切與土地相關(guān)之權(quán)利。

桑慶吉經(jīng)過(guò)履行土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，取得總計(jì)0.54公頃的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)后，一直在該土地上種植樹木、栽培黨參。截至2013年12月18日，新民市政府發(fā)布國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目京沈客運(yùn)專線征收《通告》，該土地被確認(rèn)征收，此次委評(píng)的2002m2鋼結(jié)構(gòu)冷棚和1963 m2竹木結(jié)構(gòu)冷棚即為栽培黨參的主要場(chǎng)所，共栽培黨參約177677株。

1.1 本區(qū)域地勢(shì)以平原為主，黨參栽培集中，水源豐富，無(wú)污染源，勞動(dòng)力來(lái)源充足，溫度適宜，土層厚度為中度，適宜黨參生長(zhǎng)。

1.2 依據(jù)資產(chǎn)所有人所提供的資產(chǎn)清單資料，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核查認(rèn)定，在遼寧省新民市郭屯村域內(nèi)的0.3963公頃，177677株黨參資產(chǎn)，可以作為委評(píng)資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格評(píng)估依據(jù)。

1.3 土地承包期到2028年（按土地承包政策）為20年，剩余年限2028年-2013年=15年。補(bǔ)償期15年/3年=5個(gè)周期，認(rèn)定補(bǔ)償期2個(gè)周期。

2 評(píng)估類型

參照評(píng)估有關(guān)法規(guī)，遵循客觀、獨(dú)立公正和科學(xué)的原則及其一般的公認(rèn)評(píng)估原則，根據(jù)評(píng)估目的及現(xiàn)場(chǎng)資產(chǎn)狀況，確定資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型為：收益現(xiàn)值法。

收益現(xiàn)值法內(nèi)涵：收益現(xiàn)值法又稱收益還原法、收益資本金化法，是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。從資產(chǎn)購(gòu)買者的角度出發(fā)，購(gòu)買一項(xiàng)資產(chǎn)所付的代價(jià)不應(yīng)高于該項(xiàng)資產(chǎn)或具有相似風(fēng)險(xiǎn)因素的同類資產(chǎn)未來(lái)收益的現(xiàn)值。

3 價(jià)格評(píng)估方法

評(píng)估價(jià)值=實(shí)際出售量×單價(jià)×賠償年限-成本（包括人工費(fèi)+種子費(fèi)+藥物費(fèi)+起參費(fèi)+租地費(fèi)+材料費(fèi)+肥料費(fèi)+其他費(fèi)）

評(píng)估價(jià)值：每年可獲得的經(jīng)濟(jì)效益，由于征收（占）使得這部分收益將無(wú)法獲得；

單價(jià)：通過(guò)市場(chǎng)采價(jià)獲得近3年當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的平均價(jià)格；

年限：按栽培周期為3年，補(bǔ)償期確定為3年；

成本：年限總投入的種苗、生產(chǎn)成本和看護(hù)成本；

種苗成本——當(dāng)年市場(chǎng)平均價(jià)；

看護(hù)成本——當(dāng)年勞動(dòng)力市場(chǎng)平均價(jià)；

土地承包金：年限內(nèi)的土地承包費(fèi)；

土地承包金=總承包費(fèi)/承包期×年限。

4 評(píng)估結(jié)果

價(jià)格評(píng)估總值：肆拾柒萬(wàn)零肆佰壹拾陸圓整（￥：470，416.00元）。