房產(chǎn)中介六大亂象

王煜

中介亂象叢生，讓人一不小心就掉進(jìn)坑里，而且常常難以維權(quán)，只能吃啞巴虧，徒嘆：“人在中介飄，哪能不挨刀。”

說起房產(chǎn)中介，參與買賣的用戶可謂愛恨交加。愛的是，在一些大城市，沒有中介，幾乎不可能達(dá)成房產(chǎn)交易;恨的是，中介亂象叢生，讓人一不小心就掉進(jìn)坑里，而且常常難以維權(quán)，只能吃啞巴虧，徒嘆：“人在中介飄，哪能不挨刀?！?p>

上海迪士尼樂園，位于浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)，是上海國(guó)際旅游度假區(qū)內(nèi)的標(biāo)志性景區(qū)。中介表示，目前川沙板塊二手房惜售情況比較普遍，多數(shù)賣家已明確表示，暫時(shí)不再掛牌，要等到迪士尼樂園正式開業(yè)后再賣，原因是賣家堅(jiān)定認(rèn)為屆時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)有更大幅度的上漲。

讓我們擦亮眼，看看中介都怎么“亂來”。

亂象一：虛假房源

對(duì)于房產(chǎn)中介這樣的“信息掮客”而言，“房源真實(shí)”是其服務(wù)的生命。然而，恰恰在這最關(guān)鍵的一點(diǎn)上，不少中介刻意造假習(xí)以為常。

登錄房產(chǎn)中介網(wǎng)站，隨意選擇剛剛更新過的房源要求看房，有的中介表示“房子剛剛賣掉”，建議看看“價(jià)格和位置、布局差不多的另一套房”;有的中介表示“賣家臨時(shí)提高了售價(jià)”;有的“想象力豐富”，客戶想看“南北通透”的兩室房，被中介帶去看了兩套“門對(duì)門”的獨(dú)立一室戶：一套朝南、一套朝北……類似情況，對(duì)于想要看房的用戶而言簡(jiǎn)直成了“家常便飯”。

這些招數(shù)，用中介業(yè)內(nèi)的行話叫“轉(zhuǎn)盤”，反正就是“標(biāo)題黨”，把客戶騙進(jìn)來再說，之后再開動(dòng)三寸不爛之舌推銷真正的目標(biāo)房。最常用的就是把價(jià)格報(bào)低，吸引客戶進(jìn)來。

上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)實(shí)施的一份調(diào)查顯示：20%網(wǎng)上掛出的最新房源已售，41%的房源虛標(biāo)房?jī)r(jià)，實(shí)際詢問到的價(jià)格比網(wǎng)上標(biāo)的價(jià)格平均高23%。

虛假房源問題不僅嚴(yán)重干擾消費(fèi)者購(gòu)房進(jìn)程，也影響了消費(fèi)者價(jià)格預(yù)期，對(duì)整個(gè)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)造成負(fù)面影響。

在網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)中介平臺(tái)上，各個(gè)實(shí)體中介掛上來的房源，實(shí)在太多太雜了。業(yè)主本身就會(huì)多處掛牌，而由于第三方平臺(tái)審核機(jī)制的不完善，許多假圖片、假價(jià)格乃至根本不存在的房源都出現(xiàn)了。即使平臺(tái)方建立舉報(bào)機(jī)制，但虛假房源還是不斷滋生。況且，有些平臺(tái)方為維護(hù)網(wǎng)站的“人氣”，對(duì)此睜一只眼閉一只眼，并未真正大力“打假”。

亂象二：壟斷房源

一條街上的幾百米內(nèi)就有兩三家同一品牌房產(chǎn)中介的門店，這是要干什么？

很簡(jiǎn)單，為了壟斷房源。

為爭(zhēng)奪房源，某房產(chǎn)中介開出大量門店，在小區(qū)附近送傘送油，“收買人心”。有的中介還使出了在門口“攔截”看房客、冒充競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手打電話抹黑等“黑招”。

某家房產(chǎn)中介的還有“速銷簽賠”這一招。所謂速銷，又稱為獨(dú)家房源、簽賠房源，相當(dāng)于中介與賣家的一個(gè)對(duì)賭協(xié)議。賣家承諾在一到三個(gè)月之內(nèi)在這家中介獨(dú)家掛牌;作為回報(bào)，中介把房源置于網(wǎng)站顯眼位置。如果賣家違約找其他中介代理或者直接和買家成交，要賠給中介相當(dāng)于傭金的一筆巨款;而中介在賣家簽約速銷后，會(huì)給賣家一筆1000元至2000元的獎(jiǎng)勵(lì)金。

問題是，簽了“速銷”就容易被“套牢”，失去了調(diào)價(jià)和另外交易的機(jī)會(huì)。另外，房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“簽賠本身沒問題，關(guān)鍵是應(yīng)該權(quán)利義務(wù)對(duì)等。比如中介違約只賠幾千元，而賣房者違約卻一賠就要幾萬甚至十幾萬元，這對(duì)等嗎？”

通過種種手段，把房源壟斷到自己旗下后，中介自然就可以“坐地起價(jià)”——漲傭金。對(duì)于動(dòng)輒數(shù)百萬的房產(chǎn)而言，一個(gè)百分點(diǎn)的傭金漲幅，就會(huì)給中介帶來巨大的利潤(rùn)空間。

亂象三：協(xié)助造假

各地政府為調(diào)控樓市，出臺(tái)了一系列限購(gòu)政策，中介為了促成交易，時(shí)常會(huì)選擇“鋌而走險(xiǎn)”，勸誘或者直接幫助買賣雙方造假。

許多中介在洽談房源時(shí)，如果遇到買家急需資金時(shí)，會(huì)主動(dòng)提出“我們能夠辦理短期借款”，也就是所謂的“首付貸”。這種問題常常出現(xiàn)在買主是置換房屋的情況。中介會(huì)暗示買家：“錢不夠沒有關(guān)系，我們可以想辦法繞過限購(gòu)，想辦法辦理短期借款，利率可能比銀行高一點(diǎn)，給你解燃眉之急。反正是短期借款，你把房子賣掉之后可以還上就行。”至于具體的資金來源，中介工作人員語焉不詳。

實(shí)際上，“首付貸”的來源之一是“高評(píng)房?jī)r(jià)”。許多房產(chǎn)中介在被詢問時(shí)，均表示可協(xié)助以“高評(píng)房?jī)r(jià)”的方式套取購(gòu)房“首付款”。一位基層中介業(yè)務(wù)員坦承，鼓動(dòng)并協(xié)助購(gòu)房者高評(píng)房?jī)r(jià)，既為促成交易也為賺取不菲的“墊資費(fèi)”。據(jù)介紹，“墊資費(fèi)”一般按照墊資金額的1.6%-3%收取。

有的中介為實(shí)現(xiàn)“高評(píng)套貸”，甚至向銀行員工行賄。2014年6月到2015年3月，蘇州某銀行職工顧某因收受多名中介賄賂90余萬元，抬高客戶信用等級(jí)，被依法判處有期徒刑4年3個(gè)月。

有“做高”就有“做低”。一些房產(chǎn)中介誘導(dǎo)買賣雙方簽訂“陰陽合同”，買賣雙方在房管局以較低的價(jià)格過戶，以降低稅費(fèi)，但實(shí)際交易則按照雙方私下訂立的價(jià)格進(jìn)行，房款差額另付。中介從中收取“低評(píng)費(fèi)”，少則數(shù)千元，動(dòng)輒數(shù)萬元。

一位業(yè)內(nèi)人士透露，有的中介機(jī)構(gòu)甚至專門派人在住建部門“長(zhǎng)期駐點(diǎn)”，“打點(diǎn)”政府人員。例如，2009年至2013年，趙某在從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)過程中，為逃稅多次給珠海市地方稅務(wù)局工作人員行賄共計(jì)近70萬元，被依法判處有期徒刑5年。

為享受首套房利率優(yōu)惠和更低的首付比例，中介還給購(gòu)房者出歪招，勸他們辦理“假離婚”。天津市一位民政工作人員表示，從2016年至今，天津某區(qū)離婚登記數(shù)量同比增長(zhǎng)了73.5%，“按經(jīng)驗(yàn)判斷‘假離婚估計(jì)占一半左右”。有的中介甚至為客戶制作假的“離婚證”和“戶口本”，當(dāng)然，要收取數(shù)百元的“工本費(fèi)”。

以上種種造假手法，表面上看似乎能規(guī)避限制，達(dá)到各自目的，但此種行為，不僅削弱了國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，而且存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)，易引發(fā)連鎖糾紛，給交易雙方帶來意想不到的損失。例如，“假離婚”變成“真分手”的，也屢見報(bào)端。

亂象四：收費(fèi)混亂

2014年年底，房地產(chǎn)傭金費(fèi)率開始放開，愛屋吉屋、搜房網(wǎng)、房多多等一批互聯(lián)網(wǎng)中介涌現(xiàn)出來，都用“低傭金戰(zhàn)術(shù)”開拓市場(chǎng)。

上海房產(chǎn)交易標(biāo)準(zhǔn)的傭金收費(fèi)，是上家、下家，各出1%，合計(jì)2%。過去的中介傭金，會(huì)隨著市場(chǎng)行情波動(dòng)。行情不好時(shí)，折去50%的情況并不少見。如今，在相關(guān)政策的放開下，幾家互聯(lián)網(wǎng)中介從把傭金水平一降再降。你1%，我0.5%，再來一家，干脆不收，只收2999元的服務(wù)費(fèi)。

問題是，較低的傭金水平，無法支撐用傳統(tǒng)“開門店”方式覆蓋更多的房源和客源。幾家打著低傭金旗號(hào)的中介企業(yè)，都沒有自己的門店。愛屋吉屋的“門店”都在寫字樓內(nèi)，平素聯(lián)系通過網(wǎng)絡(luò)，到了洽談簽約，才進(jìn)寫字樓里見面。拼命尋求房源，也是這類中介的工作核心。

新興中介試圖用低成本、低投入的做法，來實(shí)現(xiàn)低傭金、低收費(fèi)的可能。一片價(jià)格大戰(zhàn)中，原本該是中介最該關(guān)注的“用戶體驗(yàn)”問題，就被遺忘了。

有些中介利用市場(chǎng)壟斷地位，聯(lián)手提高中介費(fèi)。2014年6月，天津市我愛我家、中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等三家房地產(chǎn)中介統(tǒng)一將二手房交易服務(wù)費(fèi)從總房款的2%上調(diào)至3%，此舉被天津市發(fā)改委認(rèn)定違反反壟斷法相關(guān)規(guī)定。

一些中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不透明，“費(fèi)外收費(fèi)”現(xiàn)象普遍。協(xié)助辦理貸款本是中介應(yīng)有的服務(wù)，報(bào)酬應(yīng)包含在傭金之內(nèi)，但實(shí)際上不少中介普遍還要收取“貸款服務(wù)費(fèi)”。雖然直接在銀行辦理貸款并無此費(fèi)用，但若繞開中介，客戶就會(huì)面臨辦理難度變大、速度變慢的問題。有些中介為在過戶前惡意提高服務(wù)費(fèi)，甚至以扣押用戶的房產(chǎn)證等證件為要挾。

亂象五：蠱惑人心

每當(dāng)房產(chǎn)政策要出現(xiàn)調(diào)整時(shí)，反應(yīng)最為靈敏的一定是房產(chǎn)中介。無論是利好還是利空，他們都能炒作一番，在網(wǎng)上發(fā)出各種消息，并不斷給客戶“洗腦”：如果是利好，當(dāng)然要“借坡下驢”;如果是“利空”，那就要鼓動(dòng)用戶趁政策調(diào)整之前趕緊下手……總之是盡“吹風(fēng)”之能事，行“旱澇保收”之實(shí)。

問題是，如果真是出于對(duì)政策的“先知”，中介的作為可能還有一定的合理性。但事實(shí)上許多次公眾對(duì)房產(chǎn)政策的恐慌情緒，都是來自莫名來源的信息，而這些信息后來都被證實(shí)為子虛烏有。那么，中介作為利益最為相關(guān)的群體，其“造謠”的嫌疑無非是最大的了。事實(shí)上，“房產(chǎn)中介雇人連夜到房產(chǎn)交易中心排隊(duì)”這種說法，很可能并不是段子。

例如，天津一些房產(chǎn)中介在今年春節(jié)后散播“政策傳言”，稱4月1日后天津市將出臺(tái)新政策，提高貸款首付比例，鼓動(dòng)大家趕緊買房過戶。然而，4月1日所謂“新政”并未出臺(tái)，中介又開始散播5月1日后將出政策的說法。

亂象六：無證執(zhí)業(yè)

部分小型房產(chǎn)中介工作人員只向客戶提供一張印有聯(lián)系方式的名片，不能提供相關(guān)執(zhí)業(yè)證號(hào)。而有些客戶遇到的情況是：自己買房或賣房的時(shí)候，前后跑動(dòng)的中介是一個(gè)人，而到房地產(chǎn)交易中心辦理正式手續(xù)的中介往往是另一個(gè)人，或者用的是另一個(gè)人的名義?！爱吘褂凶C書的就那么幾個(gè)人，你看看市面上這么多中介，那么多工作人員，怎么可能人人有證呢？”一名中介這樣說。在他看來，這種情況是見怪不怪，成了行業(yè)的“潛規(guī)則”。

實(shí)際上，向他人“租證”的無資質(zhì)中介，容易在交易中出現(xiàn)問題，并且客戶在追責(zé)時(shí)遇到的障礙也較多。工商部門曾經(jīng)多次查處過相關(guān)的案件。比如房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人張某年近70歲且長(zhǎng)期不在本地生活，而上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所發(fā)生的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)卻一直以張某的身份辦理房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交易手續(xù)。工商部門辦案人員通過搜集當(dāng)事人與經(jīng)紀(jì)企業(yè)間“借證”意圖明顯的勞動(dòng)合同，經(jīng)紀(jì)企業(yè)租用張某執(zhí)業(yè)證書辦理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的交易憑證，鎖定當(dāng)事人的違法行為。

工商機(jī)關(guān)認(rèn)定，張某違反《上海市經(jīng)紀(jì)人條例》的規(guī)定，違法出租執(zhí)業(yè)證書，未能履行經(jīng)紀(jì)人審查購(gòu)房證明材料的法定義務(wù)，導(dǎo)致房產(chǎn)交易中出現(xiàn)偽造的證明材料，加大了購(gòu)房消費(fèi)者的交易風(fēng)險(xiǎn)，依法對(duì)違法當(dāng)事人及企業(yè)進(jìn)行了處罰。