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    淺析個人房產(chǎn)稅的征收現(xiàn)狀及改革方向

    2016-05-24 14:59孫嵐嵐
    現(xiàn)代經(jīng)濟信息 2016年9期
    關鍵詞:改革方向

    孫嵐嵐

    摘要:住房問題是與我國居民密切相關的首要重大問題,目前,我國一、二線城市房價普遍較高,科學合理的稅收制度是引導房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展、把控房價、滿足居民住有所居的良好辦法。但是我國的個人房地產(chǎn)征稅現(xiàn)狀存在諸多問題,本文將對現(xiàn)狀進行分析,并提出改革的建議方向。

    關鍵詞:個人房產(chǎn)稅; 征收現(xiàn)狀;改革方向

    中圖分類號:F812 文獻識別碼:A 文章編號:1001-828X(2016)009-000-01

    一、個人房產(chǎn)稅的概念

    個人房產(chǎn)稅是指國家對居民個人所擁有的,并且用于自用的房產(chǎn)征收的課稅。房產(chǎn)是指覆蓋在土地上的建筑物,以及與建筑物相關聯(lián)的設施設備,房產(chǎn)是永久性質的,房產(chǎn)稅的征稅對象就是房產(chǎn)持有人。

    二、個人房產(chǎn)稅的征收現(xiàn)狀

    目前目前房產(chǎn)稅稅種多,稅利高,主要有房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等。

    房產(chǎn)稅適用于征收城鎮(zhèn)的經(jīng)營房產(chǎn),計算依據(jù)是房子的租金收入或者計稅余值,計稅余值是指房屋的購買價值減去原值一成至三成后的余值,房產(chǎn)稅稅率是1.2%。契稅的征收對象是產(chǎn)權所有人,它的征收發(fā)生在房屋產(chǎn)權轉移時,當土地的使用權轉讓、房屋發(fā)生買賣、房屋被贈送時都要征收契稅,按房屋或土地的價格征稅,稅率為3%至5%。耕地占用稅指得是針對在耕地上建房,或者在耕地上進行其他經(jīng)營行為的個人及單位征收的占用耕地面積的課稅,屬于資源占用稅,稅率是差別稅率,以面積為依據(jù)征收。土地增值稅是國家對轉讓土地以及地上建筑的產(chǎn)權獲得收入,針對轉讓出讓方征收的課稅,以土地的收入增額為依據(jù)征收,采用累積稅率。城鎮(zhèn)土地使用稅指的是對擁有國有土地使用權的個人及單位征收的稅,包括城鎮(zhèn)所有的國家和集體的土地,以實際占用面積為依據(jù),采用差別定額稅率。

    除此之外,我國房產(chǎn)稅還有固定資產(chǎn)調節(jié)稅、印花稅、個人所得稅、城市建設維護稅、營業(yè)稅的呢過各項稅賦。用作經(jīng)營的房產(chǎn)還可能有關稅、增值稅等。除了征稅,稅務部門還對房產(chǎn)購買者和經(jīng)營者征收各種費用,比如維修基金、登記費費、手續(xù)費、教育附加費、社會保險費等各項費用。

    三、個人房產(chǎn)稅制存在的問題

    我國對個人房產(chǎn)稅的征收主要存在以下幾個方面的問題。

    首先,房產(chǎn)稅的征收稅制太多,加起來達20種之多,范圍廣到各個市場。不僅征收復雜,不方便管理,而且給購房者和房產(chǎn)商增加很大的壓力,這也是房價居高不下,不好調控的一個原因,造成國民生活幸福感嚴重下降。

    其次,稅種征收重復現(xiàn)象嚴重。印花稅和契稅就是一例,印花稅是針對簽訂合同、營業(yè)賬簿、產(chǎn)權轉移書面材料等征收的稅種,而契稅是房產(chǎn)轉讓過程中簽合同、辦轉移時要交的稅種,從含義上就能很清楚的看出兩者重疊現(xiàn)象嚴重。如果把要交的房產(chǎn)稅都羅列出來,企業(yè)出租房子要交30%作用的稅,個人出租房子要交20%的稅,重復征收使得稅費過高,交稅者肯定將稅費轉移到租房者身上,使得租金居高不下,大多數(shù)剛畢業(yè)的人都無力承擔,一個月的工作基本都用于住房和吃飯上,沒有幸福感可言。

    再次,我國房產(chǎn)稅的征稅計價依據(jù)非常不合理。房屋的價值是不斷變化的,隨著時間的推移,價值會隨市場的變化而變化,而我國是以房屋的余值或者租金的收入作為計稅依據(jù)的,并不能體現(xiàn)房屋的現(xiàn)值。10年前按30萬買的房子,10年后可能價值300萬,按余值計算,對新房不公平。

    第四,我國稅費概念模糊不清,沒有區(qū)分度。稅和費的征收形式和標準雜亂無章,這對宏觀調控和政策制定會產(chǎn)生很大的負面影響,而且讓國民感覺稅和費都特別多,引起反感。

    第五,我國房地產(chǎn)稅的立法層次非常低。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅法知識一種暫行條例,并不是真正意義的稅法,因此,各地方政府為了各自利益,擅自制定諸多附加條例,造成征稅市場也很混亂。

    四、個人房產(chǎn)稅的改革方向

    1.房產(chǎn)稅起征點和征收方式改革

    首先,對于起征點,應該往人均擁有的住房面積方向改革。目前的以房屋套數(shù)進行征稅的方式非常不合理。過渡性購房者買了90平米的小房子,加上兩位老人和孩子一家人住的話也只有18平米一個人,當他們買改善性住房,換大一點的房子時,征稅比率會提高,但人均居住面積依然很小。如果首套房就買大面積的房子,交的稅費就會少,這樣引導人們買大房子,造成不良的社會導向。

    其次,對于房屋交易的征收方式應該往新老房子一視同仁的方向改革。不管是新增的存量,還是老存量,應該按照市場交易的價格進行征稅,而不是按照房屋余值征稅。

    2.對農(nóng)村個人住房繼續(xù)免稅

    農(nóng)村的人均年收入比較低,與城鎮(zhèn)差別嚴重,應該采用差異化的征稅政策。如果讓農(nóng)村居民繳納房產(chǎn)稅,勢必會加重農(nóng)民的經(jīng)濟負擔,造成農(nóng)民入不敷出,會影響農(nóng)村社會的穩(wěn)定。

    3.建立健全我國的房產(chǎn)登記制度

    既然要對居民住房征稅,那就需要建立健全我國的房產(chǎn)登記制度。作為開征個人住房房產(chǎn)稅的最基本的依據(jù),稅源的管理上稅務機關必須依賴房產(chǎn)登記制度。建立一套健全、合理、高效的房產(chǎn)登記制度是必須做到的,要不一切都是空談。

    4.制定和完善房地產(chǎn)評估制度

    開征個人住房房產(chǎn)稅必須依托于一套完善的房產(chǎn)價值評估體系,作為計稅的依據(jù),要不一切都是空談。

    五、結語

    我國個人房地產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀存在的問題頗多,主要有一下下幾個方面:房產(chǎn)稅的征收稅制太多、稅種征收重復現(xiàn)象嚴重、我國房產(chǎn)稅的征稅計價依據(jù)非常不合理、我國稅費概念模糊不清,沒有區(qū)分度、我國房地產(chǎn)稅的立法層次非常低等,本文提出了建議改革的方向,主要是房產(chǎn)稅起征點和征收方式改革、對農(nóng)村個人住房繼續(xù)免稅、建立健全我國的房產(chǎn)登記制度、制定和完善房地產(chǎn)評估制度等,希望我國稅制能夠越來越完善。

    參考文獻:

    [1]崔光營,楊洪濤.房產(chǎn)稅功能的拓展與重構[J].涉外稅務,2010(8): 79-81.

    [2]陳多長.房地產(chǎn)稅收論[M].中國市場出版社,2005.

    [3]孫剛印.我國房地產(chǎn)市場分析及其優(yōu)化的政策取向基于市場經(jīng)濟理論的視角[J].黨政干部學刊,2010(05).

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