采用設(shè)計(jì)監(jiān)理促進(jìn)房地產(chǎn)工程成本優(yōu)化

馮莉

【摘 要】房地產(chǎn)成本控制已逐漸成為房地產(chǎn)公司迫切需要解決的問(wèn)題。設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭，利用設(shè)計(jì)監(jiān)理來(lái)促進(jìn)設(shè)計(jì)優(yōu)化的推行是一種行之有效且見(jiàn)效更快的途徑，本文對(duì)設(shè)計(jì)階段采用設(shè)計(jì)監(jiān)理必要性和意義進(jìn)行了分析，并提出采用設(shè)計(jì)監(jiān)理具體措施，并結(jié)合工程實(shí)例進(jìn)行了分析。

【關(guān)鍵詞】成本優(yōu)化；工程設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)監(jiān)理

Using Design Supervision to Promote the Real Estate Project Cost Optimization

FENG Li

（Guangdong Communication Polytechnic， civil engineering， Guangzhou Guangdong 510160， China）

【Abstract】Real estate cost control has become an urgent need to solve the problem of Real Estate Company. Design phase is the construction project into the implementation of leading， use of design supervision to promote the optimization design is to implement an effective and faster and effective way， this paper in the design stage by design supervision necessity and significance are analyzed， and puts forward the concrete measures of design supervision， and an engineering instance is analyzed.

【Key words】Cost optimization； Engineering design； Design supervision

長(zhǎng)期以來(lái)，如何有效地控制建設(shè)工程投資一直是困擾著建設(shè)工程領(lǐng)域的一件大事。雖然，建設(shè)監(jiān)理制早已在我國(guó)開(kāi)始全面推行，而且，實(shí)踐證明[1]建設(shè)監(jiān)理在控制工程投資方面取得了明顯效果，但是，目前仍普遍存在著重施工階段監(jiān)理而輕設(shè)計(jì)階段監(jiān)理的傾向。

1 設(shè)計(jì)監(jiān)理的必要性

1.1 有利于提高工程質(zhì)量，增加工程的安全性

設(shè)計(jì)監(jiān)理是提高施工監(jiān)理效果的前提，它可以有效地防止和減少將重大的設(shè)計(jì)問(wèn)題帶到施工中去，提高了工程的安全性、可靠性和合理性。我國(guó)曾對(duì)建筑行業(yè)514項(xiàng)工程事故的原因進(jìn)行過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)因設(shè)計(jì)原因造成的工程事故達(dá)40.1%。這表明，應(yīng)該建立更完善有效的監(jiān)理機(jī)制，以避免因設(shè)計(jì)工作中的失誤而導(dǎo)致更多的事故發(fā)生。

1.2 有利于節(jié)約工程項(xiàng)目投資

有國(guó)外統(tǒng)計(jì)資料表明：在設(shè)計(jì)階段節(jié)約工程投資的可能性為80%，而施工階段節(jié)約工程投資的可能性?xún)H為10%。設(shè)計(jì)是影響投資的關(guān)鍵階段，而設(shè)計(jì)監(jiān)理則是達(dá)成這一目標(biāo)的必要手段。設(shè)計(jì)監(jiān)理的推行，將有助于建設(shè)方和設(shè)計(jì)單位面向市場(chǎng)逐步成長(zhǎng)、成熟，并協(xié)助建設(shè)方以最小的投資獲得滿(mǎn)足使用要求的功能。

1.3 有利于控制工程進(jìn)度

設(shè)計(jì)階段本身就是工程建設(shè)的一個(gè)環(huán)節(jié)，是工程進(jìn)度的一個(gè)組成部分。雖然該階段在整個(gè)建設(shè)工期中所占時(shí)間不長(zhǎng)，但一份高質(zhì)量的設(shè)計(jì)文件，可以為施工的順利進(jìn)行打下基礎(chǔ)。

1.4 有利于完善現(xiàn)行的監(jiān)理制度，促進(jìn)其與國(guó)際慣例的接軌

國(guó)際上普遍采用的項(xiàng)目PM管理模式[2]（Project Management），其管理工程師就是工程項(xiàng)目前期、設(shè)計(jì)、施工的綜合管理者，而不僅是對(duì)施工階段的監(jiān)督管理。因此，開(kāi)展設(shè)計(jì)監(jiān)理有利于推行全方位、全過(guò)程的監(jiān)理，有利于我國(guó)建設(shè)監(jiān)理單位走出國(guó)門(mén)，參與國(guó)際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

2 設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化意義

設(shè)計(jì)階段控制工程投資的潛力很大，在初步設(shè)計(jì)階段，影響投資的可能性為75%-95%[3]，投資控制的關(guān)鍵在于施工以前的投資決策和設(shè)計(jì)階段，而在項(xiàng)目作出投資決策后，控制工程投資的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)階段。

由于中國(guó)國(guó)情限制，不可能給予社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的監(jiān)理公司更大的權(quán)力。政府主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是項(xiàng)目運(yùn)作的主體，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)監(jiān)理的控制，設(shè)計(jì)費(fèi)一般相當(dāng)于建設(shè)工程費(fèi)用的3%左右，但這部分費(fèi)用決定了幾乎隨后的費(fèi)用。由于設(shè)計(jì)階段是工程造價(jià)控制的最重要環(huán)節(jié)，所以政府主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，帶頭開(kāi)展設(shè)計(jì)監(jiān)理，作好事前控制，在施工圖階段就須開(kāi)展限額設(shè)計(jì)。

3 設(shè)計(jì)監(jiān)理成本優(yōu)化主要措施

設(shè)計(jì)階段監(jiān)理：一是，從審查技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和較多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較入手，選擇經(jīng)濟(jì)性好的設(shè)計(jì)方案來(lái)提高工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性；二是，從審查設(shè)計(jì)浪費(fèi)和挖潛入手，以?xún)?yōu)化設(shè)計(jì)來(lái)提高工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，其主要措施如下：

3.1 推行工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)（方案競(jìng)賽）

設(shè)計(jì)招投標(biāo)有利于設(shè)計(jì)方案的選擇和競(jìng)爭(zhēng)。設(shè)計(jì)招投標(biāo)有利于控制項(xiàng)目建設(shè)投資，投標(biāo)方案不僅要在建筑造型、結(jié)構(gòu)型式等方面滿(mǎn)足使用功能的要求，而且還必須將技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控制在招標(biāo)文件中規(guī)定的投資范圍內(nèi)，才有可能在方案競(jìng)賽中獲勝。

3.2 推行限額設(shè)計(jì)

推行限額設(shè)計(jì)[4-5]是控制投資、有效使用建設(shè)資金的有力措施。設(shè)計(jì)方必須按照已被批準(zhǔn)的投資計(jì)劃去控制設(shè)計(jì)。各個(gè)設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

3.3 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理

由于設(shè)計(jì)受外部條件和設(shè)計(jì)人員主觀認(rèn)識(shí)的限制，設(shè)計(jì)變更是不可避免的，但變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。若在施工階段變更，除上述費(fèi)用外，已施工的工程還需拆除，將造成更大的損失。要求設(shè)計(jì)單位在出設(shè)計(jì)變更時(shí)，必須對(duì)變更原因和費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估，要先算賬后變更，嚴(yán)格控制通過(guò)設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，使工程投資得到有效控制。

3.4 運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)

標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)是重要的技術(shù)規(guī)范，是進(jìn)行工程建設(shè)勘察、設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收的重要依據(jù)，是進(jìn)行工程建設(shè)技術(shù)管理的重要組成部分，與項(xiàng)目造價(jià)控制密切相關(guān)。運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)可以節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用，加快施工速度，保證工程質(zhì)量，較大幅度降低工程造價(jià)。

4 工程實(shí)例：深圳市金寶城大廈

深圳市金寶城大廈項(xiàng)目監(jiān)理部從開(kāi)始承接金寶城大廈的監(jiān)理工作起，就把造價(jià)控制的重點(diǎn)放在工程設(shè)計(jì)上，并采用設(shè)計(jì)監(jiān)理對(duì)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行控制。

項(xiàng)目監(jiān)理部對(duì)結(jié)構(gòu)構(gòu)件，進(jìn)行反復(fù)核算，發(fā)現(xiàn)地下室一、二層樓板較厚，鋼筋用量偏多，設(shè)計(jì)院根據(jù)建議，做了調(diào)整，將地下室一層板改為250mm厚，承載力2.5噸平方/米，節(jié)省了造價(jià)。調(diào)整了整個(gè)給水系統(tǒng)，由變頻調(diào)速系統(tǒng)改為一次加壓設(shè)水箱和減壓器，節(jié)省100萬(wàn)元投資，同時(shí)，節(jié)省了投入使用后的運(yùn)營(yíng)費(fèi)。

在監(jiān)理公司領(lǐng)導(dǎo)和建設(shè)單位的大力支持下，通過(guò)項(xiàng)目監(jiān)理部與設(shè)計(jì)院及甲方代表的通力合作，密切配合，號(hào)稱(chēng)“上步地王，黃金物業(yè)”的金寶城大廈，建筑面積6萬(wàn)平方米，兩個(gè)29層的塔樓，裙樓6層，2層地下室，工程總造價(jià)控制在1.3億以?xún)?nèi)，不能不說(shuō)是一個(gè)采用設(shè)計(jì)監(jiān)理控制工程造價(jià)成功的典范。

5 結(jié)論

通過(guò)成本控制可有效提高房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)力，設(shè)計(jì)階段影響房地產(chǎn)工程投資可達(dá)到75%-95%，通過(guò)引入設(shè)計(jì)階段監(jiān)理，可實(shí)現(xiàn)高效、規(guī)范、科學(xué)項(xiàng)目投資控制，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)分析比較，有效地控制工程投資，節(jié)約投資資金。

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[責(zé)任編輯：湯靜]