房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的多元權(quán)益沖突解決

程瑤　程國(guó)彬

【摘要】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，常因不同主體針對(duì)同一標(biāo)的房屋主張權(quán)利而引發(fā)權(quán)益沖突。對(duì)這些沖突的解決，現(xiàn)行研究大多停留在民商法上的成因和確立權(quán)利優(yōu)先受償順序的解決方法層面，存在對(duì)一方主體權(quán)益保護(hù)有余而對(duì)其他主體權(quán)益關(guān)注不足的問(wèn)題。以經(jīng)濟(jì)法視角通過(guò)制度創(chuàng)新，可彌補(bǔ)民商法調(diào)整的不足，實(shí)現(xiàn)多元權(quán)益的一體保護(hù)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 多元權(quán)益沖突 一體保護(hù)

【中圖分類(lèi)號(hào)】DF417 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

近年來(lái)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，商品房的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、融資、銷(xiāo)售等不同參與主體對(duì)同一標(biāo)的房屋主張權(quán)利而引發(fā)權(quán)益沖突的訴訟案件和信訪案件明顯增多。為解決這些糾紛，最高人民法院針對(duì)現(xiàn)行立法的不足，制定了相關(guān)司法解釋?zhuān)瑸閷?shí)踐中此類(lèi)案件的判決和信訪糾紛的處理提供了明確的法律依據(jù)，一定程度上起到定紛止?fàn)幍淖饔?。一般?lái)說(shuō)，通過(guò)增設(shè)法律規(guī)范和加強(qiáng)司法審判，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中參與主體的相關(guān)行為起到一定的規(guī)范引導(dǎo)作用，從而減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中多元主體權(quán)益沖突的發(fā)生，但實(shí)際上，這類(lèi)沖突并未因此減少。究其原因，筆者認(rèn)為，這不僅需要從法律制度規(guī)范本身尋找答案，也要對(duì)引起權(quán)利沖突的行為層面進(jìn)行深入分析，從而找到破解難題之道。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的多元權(quán)益沖突

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有投資額大、資金占用周期長(zhǎng)、涉及法律關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為中心，通常有被拆遷人、貸款銀行、建設(shè)工程承包人、購(gòu)房者等多元主體參與其中。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為完成征地拆遷、用地取得、工程建設(shè)、商品房銷(xiāo)售、前期物業(yè)管理等多個(gè)階段的工作，常常與被拆遷人、貸款銀行、建設(shè)工程承包人、購(gòu)房者、承租人等多元權(quán)益主體建立合同關(guān)系。

基于合同約定或法律規(guī)定，這些合同主體往往針對(duì)同一建筑物產(chǎn)生的不同權(quán)利。例如，被拆遷人基于與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)訂立的拆遷安置協(xié)議，享有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的特定房屋的安置權(quán)。貸款人（通常有銀行、小額貸款公司等）基于與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)訂立的借款抵押合同，享有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的在建工程抵押權(quán)。建設(shè)工程承包人基于與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂的《建設(shè)工程承包合同》或《以房抵頂工程款合同》，對(duì)其所建工程依法享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)或抵頂房屋的請(qǐng)求權(quán)。依購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)/預(yù)售合同》，購(gòu)房人依法享有對(duì)合同標(biāo)的商品房的請(qǐng)求權(quán)，或在交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，依法享有取得合同標(biāo)的商品房的優(yōu)先權(quán)。貸款人或擔(dān)保人（通常為置業(yè)擔(dān)保公司）基于按揭貸款《擔(dān)保合同》或《反擔(dān)保合同》，享有對(duì)抵押標(biāo)的商品房的優(yōu)先受償權(quán)。這些不同主體的權(quán)利一般情況下并不必然產(chǎn)生沖突，但是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就同一標(biāo)的商品房作出上述兩項(xiàng)及以上交易安排時(shí)，權(quán)利沖突就會(huì)發(fā)生。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就同一標(biāo)的商品房先抵后賣(mài)，一房二賣(mài)或多賣(mài)，以及因拖欠工程款，在抵押權(quán)人、購(gòu)房人、工程承包人之間發(fā)生多元權(quán)益沖突的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。將特定化的安置房屋再出售或頂賬，將建成的車(chē)庫(kù)先租后賣(mài)、或抵頂工程款等也時(shí)有發(fā)生，這些情況下，都會(huì)產(chǎn)生多元權(quán)益沖突。

多元權(quán)益沖突的民商法解決途徑及不足

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就同一標(biāo)的商品房作出的前述兩項(xiàng)及以上交易安排時(shí)，所引發(fā)的權(quán)利沖突，現(xiàn)有民商法主要有兩個(gè)解決途徑：一是通過(guò)立法直接規(guī)定某些權(quán)利屬于優(yōu)先權(quán)，從而使相關(guān)權(quán)利人，在發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，具有就標(biāo)的商品房?jī)?yōu)先受償?shù)臋?quán)利。包括：第一，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，建設(shè)工程的發(fā)包人逾期支付工程款，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍不支付的，承包人依據(jù)我國(guó)《合同法》第二百八十六條規(guī)定，享有就其承建的工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。第二，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在建工程抵押融資貸款，則貸款銀行有權(quán)依據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十三條和《物權(quán)法》第一百七十九條規(guī)定，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。依上述法律規(guī)定，在商品房銷(xiāo)售（包括預(yù)售）過(guò)程中，購(gòu)房人按揭貸款以房抵押，作為抵押權(quán)人的貸款銀行或置業(yè)擔(dān)保公司在購(gòu)房人未履行償還借款義務(wù)或承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，同樣享有對(duì)抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

二是通過(guò)立法和司法解釋?zhuān)?guī)定在發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)不同權(quán)利的優(yōu)先順序。第一，我國(guó)《物權(quán)法》針對(duì)以同一房屋向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押發(fā)生權(quán)利沖突的情形，在第一百九十九條規(guī)定了“抵押權(quán)已登記先于未登記；均未登記的按債權(quán)比例受償”處理規(guī)則。通過(guò)立法，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就一房多抵情況下的沖突解決提供了法律依據(jù)。第二，最高法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件[2003]7號(hào)司法解釋?zhuān)槍?duì)拆遷人將作為補(bǔ)償安置的房屋另行出賣(mài)給第三人的情形，規(guī)定被拆遷人具有優(yōu)先于買(mǎi)受人取得安置房屋的權(quán)利。這一解釋性規(guī)定，有利于被拆遷人與買(mǎi)受人之間的權(quán)利沖突的解決。第三，為解決建筑工程承包人與抵押權(quán)人及商品房買(mǎi)受人之間就同一標(biāo)的商品房之間的權(quán)利沖突，最高法院通過(guò)《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定，建筑工程的承包人依《合同法》第二百八十六條享有的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但該優(yōu)先受償權(quán)在消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，不得對(duì)抗買(mǎi)受人。通過(guò)《批復(fù)》的形式，為這一特定情況下不同主體的權(quán)利，確立了優(yōu)先順序。

上述規(guī)定，一方面，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中多元權(quán)益沖突的解決提供了法律依據(jù)，有利于這些沖突的解決。但另一方面，上述沖突解決規(guī)范仍存在以下兩點(diǎn)不足：一是這些民商法規(guī)范自身尚存在一定漏洞，對(duì)購(gòu)房人主體權(quán)益保護(hù)有余，而對(duì)其他主體權(quán)益關(guān)注不足。其一，最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》關(guān)于購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，沒(méi)有區(qū)分購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)此房是首套房還是投資購(gòu)房，也沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為逃避抵押債務(wù)和工程款債務(wù)而惡意出售或虛假出售商品房等情形作出限制，更沒(méi)有對(duì)民間借貸中名為商品房買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸擔(dān)保等作出甄別性規(guī)定，只是籠統(tǒng)規(guī)定消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，即獲得相對(duì)于抵押權(quán)人和工程承包人的優(yōu)先權(quán)更為優(yōu)先的權(quán)利。這樣的規(guī)范，顯然對(duì)購(gòu)房人的權(quán)益保護(hù)有余，卻對(duì)享有抵押權(quán)的貸款人、擔(dān)保人以及享有工程優(yōu)先權(quán)的承包人其合法權(quán)益關(guān)注不足。該司法解釋關(guān)于購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，既然基于人權(quán)保障優(yōu)先的司法理念作出，就應(yīng)將購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)限定在滿(mǎn)足購(gòu)房人生存需要的范圍，而不應(yīng)擴(kuò)大到投資購(gòu)房的范圍，更應(yīng)將虛假售房等情形在優(yōu)先保護(hù)范圍中排除。在同一標(biāo)的商品房被購(gòu)房人優(yōu)先取得后，按照現(xiàn)行的民商法規(guī)定，其他后序的抵押權(quán)和工程承包人優(yōu)先權(quán)等原本享有更高保障的權(quán)利，均因失去特定責(zé)任財(cái)產(chǎn)保障而被明顯弱化，幾乎與普通債權(quán)無(wú)異。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)未能得到有效法律限制的情況下，這些權(quán)利即使得到訴訟支持，也會(huì)因難以發(fā)現(xiàn)債務(wù)人可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，其權(quán)利難得到最終實(shí)現(xiàn)。這些司法解釋漏洞影響了法律的正當(dāng)性。

其二，最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》關(guān)于建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償工程價(jià)款范圍的規(guī)定，將材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用與承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬同樣列入優(yōu)先受償權(quán)的工程價(jià)款范圍，其法理依據(jù)也不夠充分。將承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬解釋為人權(quán)保障的需要已屬于擴(kuò)充性解釋?zhuān)鴮⒉牧峡畹葘?shí)際支出的費(fèi)用列入優(yōu)先受償權(quán)的工程價(jià)款范圍解釋為系債權(quán)物權(quán)化的結(jié)果，也必然引起相關(guān)權(quán)利的不平衡問(wèn)題。既表現(xiàn)在物權(quán)化的債權(quán)與人權(quán)保障處于同一優(yōu)先受償順序的不平衡，也表現(xiàn)在承包人的材料款等實(shí)際支出與發(fā)包人購(gòu)入材料形成的債權(quán)之間的不平衡。由此可見(jiàn)，上述規(guī)范未能很好體現(xiàn)保護(hù)生存權(quán)的司法理念和同類(lèi)債權(quán)平等保護(hù)的法律原則，難以體現(xiàn)正義的法律價(jià)值。

其三，依最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定，承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗已交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后買(mǎi)受人，但在按揭貸款購(gòu)房的情況下，會(huì)出現(xiàn)交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后買(mǎi)受人取得商品房的權(quán)利優(yōu)先于承包人的優(yōu)先受償權(quán)，而按揭貸款購(gòu)房中的房屋抵押權(quán)人，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)條件成就時(shí)，可就購(gòu)房人的抵押房屋優(yōu)先受償。這樣實(shí)際上，產(chǎn)生了《批復(fù)》規(guī)定的“承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)”相反的法律后果，出現(xiàn)了權(quán)利順序循環(huán)的漏洞。

其四，最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，關(guān)于建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)期限的規(guī)定，沒(méi)有考慮到承包人與發(fā)包人之間關(guān)于工程款支付爭(zhēng)議多發(fā)生在工程竣工后的工程款結(jié)算階段，結(jié)算期常超過(guò)六個(gè)月的實(shí)際，僅規(guī)定承包人行使優(yōu)先權(quán)期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程實(shí)際竣工之日或者合同約定的竣工之日起計(jì)算。工程承包人法定的優(yōu)先權(quán)很容易落空，不僅其合理性堪虞，實(shí)踐中也被廣為詬病。

二是對(duì)沖突責(zé)任人缺乏有效規(guī)制，不能實(shí)現(xiàn)對(duì)其失信行為進(jìn)行過(guò)程規(guī)制和從源遏制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的多元權(quán)益沖突，系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就同一標(biāo)的商品房作出兩項(xiàng)以上交易安排引起的。前述的沖突解決規(guī)范，解決了多元主體之間的權(quán)利沖突，但沖突的惡意（至少是非善意）始作俑者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卻置身其外?，F(xiàn)行民商法基于合同自由和鼓勵(lì)交易的原則理念，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先抵后賣(mài)、一物二賣(mài)、先賣(mài)后頂?shù)刃袨槌秩萑膛c承認(rèn)的態(tài)度，民商法規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意拖欠工程款、騙貸和虛假買(mǎi)賣(mài)等行為的法律后果主要系賠償責(zé)任，加上民商法無(wú)經(jīng)濟(jì)法所具有的過(guò)程規(guī)制和從源遏制等法律手段，決定了民商法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的上述失信行為缺乏有效規(guī)制。這正是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的多元權(quán)益沖突頻發(fā)的主要原因之一。由于缺乏有效的法律約束，實(shí)踐中，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將一部分在建工程抵押貸款用于本項(xiàng)目外的投資，要求承包人墊資施工，通過(guò)假按揭騙貸和先抵后買(mǎi)、一房多賣(mài)等方式獲取超額收入，并將售房資金存入個(gè)人賬戶(hù)轉(zhuǎn)為他用，卻惡意拖欠工程款和貸款不付，引發(fā)了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)和農(nóng)民工群體討薪的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

多元權(quán)益沖突解決的經(jīng)濟(jì)法思考

如前所述，以民商法的角度來(lái)尋求減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的多元權(quán)益沖突的發(fā)生以及沖突中多元民商事權(quán)益的一體保護(hù)，已無(wú)多少法律空間。然而，以經(jīng)濟(jì)法的視角，通過(guò)改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目資金管理法律制度，強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任等途徑，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的失信行為的過(guò)程規(guī)制和從源遏制，卻可以找到破解難題之路。

第一，改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目資金管理法律制度，強(qiáng)化項(xiàng)目資金的收支使用管控?，F(xiàn)行《房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》主要通過(guò)建立法定資本金制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資金管理，其不僅規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立時(shí)其注冊(cè)資本應(yīng)符合國(guó)務(wù)院規(guī)定，而且要求注冊(cè)資本占投資總額的比例不得低于20%。但這一法律制度無(wú)法規(guī)制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將項(xiàng)目貸款挪作他用及轉(zhuǎn)移售房資金逃避支付工程款和償還抵押貸款的行為。若增設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目資金收支使用管理法律制度，實(shí)行項(xiàng)目資金專(zhuān)戶(hù)管理，規(guī)定每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須在項(xiàng)目所在地金融機(jī)構(gòu)開(kāi)立唯一的專(zhuān)用賬戶(hù)，項(xiàng)目的自有資金、融資和售房收入必須存入項(xiàng)目專(zhuān)戶(hù)，專(zhuān)戶(hù)資金在支付本項(xiàng)目土地出讓金、工程款及配套等項(xiàng)目必要費(fèi)用后，經(jīng)監(jiān)管部門(mén)的審查同意，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才可自行支配使用。這樣，即使發(fā)生前述的多元權(quán)益沖突，且按照民商法的處理規(guī)范，一方主體優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)后，一般情況下，后續(xù)主體權(quán)利仍有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的專(zhuān)戶(hù)資金作為受償?shù)呢?zé)任財(cái)產(chǎn)保障，有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的權(quán)利沖突處理的多元權(quán)益一體化保護(hù)。建立并實(shí)施這一法律制度后，貸款人的抵押貸款優(yōu)先受償權(quán)和建設(shè)工程承包人的工程價(jià)款的優(yōu)先權(quán)就不至于因標(biāo)的商品房被購(gòu)房人優(yōu)先取得，且難以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的償債責(zé)任財(cái)產(chǎn)而落空。既可以減少銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，也可以減少拖欠農(nóng)民工工資引發(fā)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn)，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目資金收支使用管理法律制度，不僅有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的權(quán)利沖突處理的多元權(quán)益一體化保護(hù)，而且符合《房地產(chǎn)管理法》加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)管理的基本要求，與保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的立法目的相契合，更能夠發(fā)揮依法維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的作用。故建議將建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目資金收支使用管理法律制度納入《房地產(chǎn)管理法》修改計(jì)劃內(nèi)容，適時(shí)進(jìn)行修法。

第二，建立與項(xiàng)目資金收支使用管理法律制度相配套的法律制度，提高項(xiàng)目資金專(zhuān)戶(hù)管理的有效性。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目資金收支使用管理法律制度，其關(guān)鍵環(huán)節(jié)是專(zhuān)項(xiàng)帳戶(hù)資金的收支使用監(jiān)管。為達(dá)到阻止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將項(xiàng)目自有資金和貸款挪作他用及轉(zhuǎn)移售房資金逃避支付工程款和償還抵押貸款的監(jiān)管目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的權(quán)利沖突處理的多元權(quán)益一體化保護(hù)，需要建立和完善與項(xiàng)目資金收支使用管理法律制度相配套的法律制度。

其一，建立與完善專(zhuān)項(xiàng)帳戶(hù)資金收支使用監(jiān)管責(zé)任主體法律制度。首先，應(yīng)當(dāng)依法確定專(zhuān)項(xiàng)帳戶(hù)資金收支使用監(jiān)管責(zé)任主體?？紤]到現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理體制，應(yīng)明確由建設(shè)主管部門(mén)承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任，包括對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有項(xiàng)目資金和融資信貸資金的存入及支出監(jiān)管。同時(shí)規(guī)定負(fù)責(zé)商品房預(yù)現(xiàn)售管理的房產(chǎn)部門(mén)對(duì)售房收入存入專(zhuān)項(xiàng)帳戶(hù)承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任。其次，依法明確專(zhuān)項(xiàng)帳戶(hù)資金收支使用監(jiān)管職責(zé)及工作程序，細(xì)化規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)支付時(shí)的監(jiān)管審核工作標(biāo)準(zhǔn)。為解決支付工程款金額的標(biāo)準(zhǔn)審核難題，可以中標(biāo)價(jià)格為依據(jù)，參考預(yù)算和工程進(jìn)度進(jìn)行審定。再次，通過(guò)完善《房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋?zhuān)鞔_監(jiān)管機(jī)構(gòu)及人員的未盡監(jiān)管職責(zé)的法律后果，細(xì)化監(jiān)管機(jī)構(gòu)及人員的未盡監(jiān)管職責(zé)的行政法律責(zé)任和刑事責(zé)任，增強(qiáng)責(zé)任追究的可操作性，強(qiáng)化法律的硬約束。

其二，建立與完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)特定交易登記備案法律制度。為提高項(xiàng)目資金專(zhuān)戶(hù)管理的有效性，需要在現(xiàn)有在建工程和商品房抵押登記和商品房銷(xiāo)售網(wǎng)簽備案登記等制度基礎(chǔ)上，將抵押信貸合同簽訂和履行登記、工程款支付登記、售房款支付登記納入登記備案范圍，并依法規(guī)定不履行登記的法律后果。如規(guī)定簽訂商品房合同后購(gòu)房人不作合同網(wǎng)簽和售房款專(zhuān)戶(hù)支付登記的，喪失取得合同標(biāo)的商品房的優(yōu)先權(quán)，可實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)挪用項(xiàng)目資金和利用虛假銷(xiāo)售逃避建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)和信貸抵押優(yōu)先權(quán)行為的有效規(guī)制。規(guī)定工程款（包括代付農(nóng)民工工資）支付備案登記，既可提高承包人法定優(yōu)先權(quán)適用的可操作性，也有利于區(qū)分拖欠農(nóng)民工工資的責(zé)任。

（作者單位：遼寧科技大學(xué)工商管理學(xué)院，遼寧科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與法律學(xué)院）

責(zé)編 /張曉