共有產權房項目成本控制方法的比較與選擇

【摘要】共有產權房作為房地產項目的一個特例，其利潤是透明的，利潤水平遠低于其他房地產項目。成本控制的重要性更是遠遠大于其他房地產項目。本文對主要的成本控制方法做了比較。因目前房地產企業(yè)進行成本控制的方法主要是目標成本法，本文指出在共有產權房項目中，目標成本法的應用依舊有其理論基礎及適用性，并指出共有產權房項目目標成本的制定、分解、控制、分析與考核是構成了目標成本管理控制的基本流程。

【關鍵詞】共有產權房 成本控制 目標成本法

一、對成本控制方法的總結

成本控制是指在項目管理過程中，為達到項目成本降低的目的，項目的管理者采用相應的技術措施和管理方式對過程中的資源消耗和費用支出進行控制?？茖W的管理方式才能降低房地產開發(fā)成本，按照有效的管理程序和適當?shù)牟僮鞣椒ㄈタ刂崎_發(fā)的各個環(huán)節(jié)，這不只是簡單的降低各項成本的價格，而是尋找一種新的資源配置方式以使成本降到最低[1]。

簡單地說，成本控制的流程分為事前、事中和事后控制，而房地產開發(fā)項目成本控制的基本程序如下：

（一）制定成本控制標準（即目標成本）

成本控制標準，亦即目標成本，是實際成本控制的依據和尺度，是指在一定的生產條件下，活勞動和物化勞動的實際耗費所應遵守的數(shù)量界限，具體表現(xiàn)有計劃成本、定額成本和標準成本。

（二）監(jiān)控成本的形成過程

這一環(huán)節(jié)主要是由實施者執(zhí)行，對實際發(fā)生的成本和費用進行現(xiàn)場監(jiān)督和控制，將實際成本嚴格控制在目標成本之下。若一旦超過制定的標準，則應立即采取措施加以糾正及控制。這一階段即是成本控制的執(zhí)行階段。

（三）成本差異的揭示、分析與考核

對比實際發(fā)生的成本和目標成本是這一階段的主要工作。目的是極端出成本差異，量化成本超支或結余的數(shù)額，綜合差異產生的部位、原因和責任方進行分析，找出成本節(jié)約或超支的原因，明確責任方，并依據事先擬定的制度對成本責任部門進行相應考核，并做出相應的獎懲措施。同時，積極發(fā)掘過程中的不足之處，吸取經驗。

（四）采取改進措施并修改原來的目標成本

對成本差異分析的目的就是在于制定并落實相關措施，同時在差異分析中找出引起目標成本出現(xiàn)偏差的原因，此時，再根據相關政策修改目標成本。這樣可以在以后的成本控制過程中對成本進行更有效的控制。

隨著市場的不斷發(fā)展，各國仍舊不斷努力尋求更加有效的成本控制方法。成本控制理論也逐漸形成了幾種經典的成本控制方法：標準成本法、定額成本法、目標成本法和作業(yè)成本法。

二、目標成本法在共有產權房項目中的理論適用性

目前目標成本法已經在房地產企業(yè)成本控制中普遍廣泛應用，不同的成本管理方法適用于不同的范圍，為了科學的了解開發(fā)項目價值的變化，清晰地了解各階段項目成本的構成，企業(yè)根據自身的生產技術和組織形式確定適合的成本管理方法。下面就房地產行業(yè)現(xiàn)行的目標成本法在我國共有產權房項目中的應用進行理論適用性分析。

如前所述，目標成本法是以市場價為主導，顧客為導向，在產品企劃與設計階段運用價值工程原理與產品功能分析，各種市場研究及成本分析等方法以達成目標利潤的目標成本。

總的來說，目標控制的程序首先是要確立目標成本，然后將其逐步分解并落實到各相關部門或崗位，并由其根據以往經驗或者搜集到的資料估算該成本的準確性，并做出相應調整和改進，使其最終發(fā)揮控制作用。

建立健全合理的信息反饋系統(tǒng)的目的是及時反映出現(xiàn)成本差異，并由此采取相應的措施，提高成本控制的效率。另外，目標成本法是否適合項目特點，企業(yè)是否具備健全的成本管理體系，公司領導推行目標成本法的決心和員工對目標成本法的熟知程度等，都決定了目標成本控制的成敗。

目標成本法比較適合容易按照市場信息來改變產品設計，以市場為基礎進行定價的行業(yè)企業(yè)。也正是目標成本法與產品實體結合的定價方式，使得目標成本法在房地產項目成本控制中得以廣泛應用。

而共有產權房項目作為保障房的一種形式，其目標市場為中低薪層的消費者，在其可行性研究階段甚至是投資立項階段，均已明確確定其目標市場，且共有產權房項目利潤是透明的，共有產權房售價是以市場價為基礎經政府價格主管部門確定公布或審批后的價格。其以市場價為基礎的定價模式決定了目標成本法在共有產權房項目中的快速推廣應用。

三、對共有產權房項目目標成本控制方法簡述

目標成本法最早起源于日本豐田汽車公司。是在產品的設計階段預先限定目標成本，然后依據價值工程原理不斷改進設計產品。同時在建筑設計和施工圖設計等階段，各相關部門共同合作，使成本控制在目標范圍內，這就是目標成本法最初的形式[2]。

目標成本法的實施流程如下圖：

（一）目標成本的制定

制定目標成本是實施目標成本管理的第一步，即在充分了解房地產行業(yè)，尤其是共有產權房項目的目標市場等基本情況的基礎上，遵循相應的科學性制定成本，進行市場預測，銷售量預測，利潤預測和成本預測。搜集以往歷史資料和當前企業(yè)及該項目的現(xiàn)有資料，對所掌握的信息進行加工處理，以供決策者決策。決策者在多種備選方案中選擇最佳的成本方案，再經過專業(yè)人員的不斷優(yōu)化，選擇最佳目標成本，最終確定最優(yōu)的方案。這是分解和落實目標成本的前提和基礎。

（二）目標成本的分解

確定目標成本之后，應根據房地產企業(yè)自身狀況及共有產權房項目的現(xiàn)實情況，將目標成本進行進一步的分解---包括橫向和縱向的分解[3]。而不同的企業(yè)有著不同的分解方式，至于具體采用什么方法分解及具體的細化程度，就要充分結合該項目及企業(yè)的自身特點。橫向分解是指將具體的目標成本客觀地分解到各個職門和崗位，形成各個職能部門和人員的責任成本，各部門和人員作為目標成本的具體實施者，并在自身的責任范圍內對目標成本進行控制，并對其執(zhí)行的結果負責，其主要依據是企業(yè)內部的組織架構；縱向分解主要是按照企業(yè)的工作分解結構，將目標成本具體分解到每項作業(yè)當中，從而就為每一生產階段提供了成本控制的基數(shù)，目標成本縱向分解最終是將目標成本分解到各個核算科目和作業(yè)內容當中，這樣目標成本就有了歸集的標準和依據。

（三）目標成本的控制

目標成本管理體系的重點在于對目標成本的控制，對目標成本的控制是為了實現(xiàn)期望的成本目標，在項目成本形成過程中，通過統(tǒng)計數(shù)據、分析差異、反饋活動、改進措施等一連串的工作，完成對目標成本的監(jiān)督和控制?？刂频倪^程可以簡要描述如下：在項目實際過程中，定期收集統(tǒng)計實際成本的數(shù)據資料，并進行匯總，與計劃成本進行比較，并分析兩者之間產生差異的原因，報給上級職能部門，并及時采取相應措施加以糾正。同時，對當前階段成本出現(xiàn)的差異及時處理，以減少后續(xù)工作對成本的影響，從而確保目標成本的實現(xiàn)。

（四）目標成本的分析和考核

對目標成本的過程控制中，可以對未來成本進行預測，從而可以及時采取措施，使目標成本始終保持在可接受的范圍內，保證目標成本的實現(xiàn)。在項目結束之后，根據目標成本的執(zhí)行的具體情況，和執(zhí)行過程中整理的各種資料，對目標成本分解后的責任成本相關人員進行評價和考核，并對每一作業(yè)內容的成本執(zhí)行效果進行考核，落實獎懲措施，有則改之無則加勉，有利于加深企業(yè)目標成本管理的水平。

上述四個方面構成了目標成本管理的基本流程。

四、結論

從理論方法上講，上述介紹的四種成本控制的方法，均可適用于共有產產權房項目中，但成本控制作用和所帶來的成本降低成本卻各有不同。最為合理有效的控制方法，從根本上講是取決于該方法帶來的成本下降和付出的代價。因此，房地產開發(fā)企業(yè)要根據共有產權房項目的特性、管理水平等，綜合考慮成本控制方法的優(yōu)劣，并加以選擇。

參考文獻

[1]徐靜，趙建明，譚章祿.煤炭企業(yè)成本控制方法的分析與選擇[J].煤炭經濟研究，2005，09：43-45+54.

[2]于云飛.房地產企業(yè)開發(fā)項目目標成本管理研究[D].哈爾濱工業(yè)大學，2007.

[3]吳水娟，李文昌，葛世倫.船舶企業(yè)目標成本的立體化分解研究[J].造船技術，2004，02：16-19.

作者簡介：彭圓圓（1989-），女，漢族，河南周口人，南京工業(yè)大學土木工程學院在讀碩士，研究方向：房地產開發(fā)與經營。