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    上海再現(xiàn)瘋狂地王 專家建議分城施策

    2016-05-14 19:13雒招霞
    中國(guó)證券期貨 2016年6期
    關(guān)鍵詞:溢價(jià)合肥市樓市

    雒招霞

    6月1日,上海又現(xiàn)“新地王”,信達(dá)地產(chǎn)以58.05億在24家開發(fā)商的激烈爭(zhēng)奪中殺出重圍拍得顧村住宅+商場(chǎng)地塊,溢價(jià)率高達(dá)306.53%!

    如此之高的溢價(jià)率超過了前期由保利溢價(jià)296%摘取的浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)地塊,刷新今年上海土地市場(chǎng)溢價(jià)率的最高記錄。

    當(dāng)前,一二線城市“地王”頻現(xiàn)、樓市“漲聲一片”,可以說是中國(guó)樓市已有明顯好轉(zhuǎn),但同時(shí)也導(dǎo)致過熱區(qū)域的投資風(fēng)險(xiǎn)積累,也不利于三、四線城市去庫(kù)存。這種情況下,控制房?jī)r(jià)的壓力明顯增加,合肥、南京、蘇州等二線城市政策收緊預(yù)期愈演愈烈。專家建議,‘一刀切的調(diào)控政策是不可取的,當(dāng)下還是要各地按‘分城施策、‘差別化調(diào)控的思路繼續(xù)消化房地產(chǎn)庫(kù)存。

    二線城市領(lǐng)漲一線城市

    從目前的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看,中國(guó)樓市整體上好于去年的趨勢(shì)已較為確定。

    中國(guó)指數(shù)研究院最新的百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示,5月全國(guó)百城住宅均價(jià),環(huán)比上漲1.70%,同比上漲10.34%,已是連續(xù)10個(gè)月出現(xiàn)雙漲。而且,漲幅居前十位的城市全部為二線城市,依次是:廈門、合肥、無錫、南京、廊坊、東莞、杭州、中山、南昌和珠海。

    業(yè)內(nèi)人士指出,一線城市出臺(tái)不同力度的約束性政策,抑制了一線城市的價(jià)格上漲,而且從限購(gòu)、限貸政策看,二線城市目前的寬松程度也最大,導(dǎo)致市場(chǎng)活躍。

    此外,一線城市的房?jī)r(jià)偏高,部分投資資金開始撤出一線城市,進(jìn)入二線城市,這使得此類二線城市的價(jià)格漲幅開始超越一線城市。

    以合肥為例,今年4月份,合肥新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲5.8%,同比上漲17.6%;二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲6.8%,同比上漲30.4%。兩項(xiàng)指標(biāo)在70個(gè)大中城市中均位居第一,處于“領(lǐng)漲”態(tài)勢(shì)。

    據(jù)介紹,今年以來,合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫,呈現(xiàn)出多年罕見的“火熱”景象,住宅類商品房?jī)r(jià)格大幅上漲,市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)“一房難求”局面。安徽省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測(cè)處發(fā)布的報(bào)告顯示,一季度,合肥市住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲,商品房和住宅銷售面積分別增長(zhǎng)33.2%和40.4%。開發(fā)商捂盤惜售、強(qiáng)制捆綁搭售變相漲價(jià)等現(xiàn)象頻生。

    過度投資 不利去庫(kù)存

    深圳、上海、合肥、廈門等一、二線城市火爆的樓市行情,吸引開發(fā)商不斷進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資,違背了今年房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的主要目標(biāo)。

    住建部政策研究中心原副主任王玨林表示,“個(gè)別城市樓市過熱,不利于去庫(kù)存,地方政府應(yīng)及時(shí)出手抑制。”他說,世界各國(guó)的歷史經(jīng)驗(yàn)多次證明,房?jī)r(jià)過快上漲,對(duì)誰都沒有好處,因此當(dāng)?shù)卣仨毤皶r(shí)出手,給市場(chǎng)良性預(yù)期。

    中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟也表示,一、二線城市火爆的樓市形成“虹吸效應(yīng)”,導(dǎo)致開發(fā)商投資的過度集中。這既導(dǎo)致這些過熱區(qū)域的投資風(fēng)險(xiǎn)積累,也不利于三、四線城市去庫(kù)存。

    招商證券研報(bào)顯示,4月份全國(guó)重點(diǎn)城市(30個(gè))商品住房庫(kù)存去化周期為10.5個(gè)月,其中一線城市(4個(gè))去化周期為7.8個(gè)月,重點(diǎn)二線城市(16個(gè))為9.2個(gè)月,重點(diǎn)三線城市(10)仍高達(dá)19.1個(gè)月。

    中國(guó)物流信息中心武威也表示,房地產(chǎn)去庫(kù)存化任務(wù)仍較為艱巨。他分析說:“5月房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)和新訂單指數(shù)均呈現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月回落走勢(shì),指數(shù)均在50%以下,顯示市場(chǎng)供需兩端均顯疲弱。結(jié)合數(shù)據(jù)的變化,我們認(rèn)為,雖然今年以來一、二線城市的房地產(chǎn)銷售有所升溫,但難掩三、四線城市庫(kù)存依然較大的壓力。”

    在王玨林看來,當(dāng)前樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市拉動(dòng),三、四線城市基本沒有反彈。房地產(chǎn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性分化依然是主要問題。

    多位專家一致認(rèn)為,‘一刀切的調(diào)控政策是不可取的,當(dāng)下還是要各地按‘分城施策、‘差別化調(diào)控的思路繼續(xù)消化房地產(chǎn)庫(kù)存。

    政策收緊 箭在弦上

    隨著一二線城市不斷涌現(xiàn)的“日光盤”、“地王潮”,政策收緊預(yù)期愈加明顯。近日,二線城市相關(guān)部門就表示,將采取有力措施,嚴(yán)格落實(shí)控地價(jià)、控房?jī)r(jià)“雙控”要求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    南京市政府有關(guān)部門指出,目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn),同時(shí)也存在部分地塊高溢價(jià)成交、局部地區(qū)房?jī)r(jià)階段性較快上漲等問題,因此,南京將實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法,在熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地出讓時(shí),由市政府設(shè)定地塊的土地出讓最高限價(jià),對(duì)競(jìng)買人報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)的,終止土地出讓,競(jìng)價(jià)結(jié)果無效;同時(shí)嚴(yán)格落實(shí)控房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本,物價(jià)主管部門在受理開發(fā)企業(yè)商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)指導(dǎo)時(shí),對(duì)土地出讓溢價(jià)超過45%以上部分的保障房建設(shè)資金,不計(jì)入其房?jī)r(jià)的準(zhǔn)許成本,不作為申報(bào)價(jià)格的組成部分。

    漲幅最高的合肥也被曝出近期出臺(tái)收緊新政。據(jù)了解,5月召開的一次合肥市委中心組理論學(xué)習(xí)會(huì)議上,合肥市主要領(lǐng)導(dǎo)就明確表示,要加強(qiáng)樓市調(diào)控,防止過快增長(zhǎng)。合肥市房地產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人則稱,后期不排除重新出臺(tái)限購(gòu)限貸等調(diào)控政策。據(jù)悉,目前合肥九個(gè)區(qū)的限購(gòu)政策已草擬完畢,待市政府批準(zhǔn),而限購(gòu)執(zhí)行或以交易備案時(shí)間為準(zhǔn)。

    蘇州方面也被曝出,已制定好收緊新政,包括購(gòu)房者須滿足繳納社保一年以上,個(gè)人所得稅繳納2年以上以及買房須居住證滿一年等硬性規(guī)定。

    對(duì)此,專家表示,房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)過快上漲存在透支和盤整的風(fēng)險(xiǎn)。因此,應(yīng)及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏,加大有效供給,調(diào)整市場(chǎng)預(yù)期,逐漸緩解供需矛盾。

    易居研究院研究員也認(rèn)為,針對(duì)市場(chǎng)火爆、房?jī)r(jià)上升較快的區(qū)域,地方出臺(tái)的“收緊”型政策信號(hào)明顯,包括提高居民非首套住房貸款比例、提高限購(gòu)門檻、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管以及更有計(jì)劃地制定土地出讓計(jì)劃等。

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