房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模與住宅價(jià)格的相關(guān)性研究

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著越來越重要的作用。居住型物業(yè)是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，其價(jià)格的波動既關(guān)系民生，也關(guān)乎金融體系的穩(wěn)定。選取天津地區(qū)2000年至2013年的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，通過平穩(wěn)性檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)，進(jìn)而建立誤差修正模型，并進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析，用以探究房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模與居住型物業(yè)價(jià)格波動之間的關(guān)系。研究結(jié)果顯示，房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模與居住型物業(yè)價(jià)格之間具有顯著性相關(guān)關(guān)系。針對實(shí)證檢驗(yàn)的結(jié)果，就優(yōu)化我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果提出了建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模，住宅價(jià)格，誤差修正模型，脈沖響應(yīng)分析

中圖分類號：F832.45 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2016）08-0043-50 收稿日期：2016-05-01

1 信貸規(guī)模與房價(jià)波動相互影響的機(jī)理

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是資金密集型產(chǎn)業(yè)、高負(fù)債的行業(yè)。在目前間接融資占絕對比重的融資格局下，通過一系列的房地產(chǎn)信貸政策來直接調(diào)節(jié)信貸量從而影響房地產(chǎn)企業(yè)和購房者資金的可獲得性，進(jìn)而限制和刺激房地產(chǎn)市場的供給量和需求量，最終影響住宅型物業(yè)的價(jià)格。同樣，住宅型物業(yè)的價(jià)格對信貸規(guī)模也有反向作用。住宅價(jià)格的上漲或下跌直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者的心理預(yù)期，從而調(diào)整自己的開發(fā)和購置計(jì)劃，進(jìn)而影響到信貸規(guī)模。

1.1 房地產(chǎn)價(jià)格波動對信貸規(guī)模的影響

作為信貸資金借入者的房地產(chǎn)企業(yè)，在獲得項(xiàng)目后，由于項(xiàng)目開發(fā)期長、資金的需求量大等因素首先會通過金融機(jī)構(gòu)借入大量資金作為前期籌備開發(fā)階段的費(fèi)用。若此時(shí)住宅價(jià)格上漲，則開發(fā)商投資回報(bào)率會隨之增加，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把更多的資金用于開發(fā)建設(shè)，同時(shí)吸引社會上其他資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，由此推動了信貸規(guī)模的增加。

從借款人角度而言，住宅價(jià)格的上漲會推動其向金融機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)抵押品實(shí)際價(jià)值的上漲。根據(jù)消費(fèi)的生命周期理論和持久收入理論，借款人對其自身財(cái)富上漲的預(yù)期會推動其消費(fèi)需求的上漲，擴(kuò)大對金融機(jī)構(gòu)信貸的需求，由此推動了信貸規(guī)模的增加。同時(shí)，居住型物業(yè)價(jià)格上漲會提高其對房地產(chǎn)行業(yè)的心理預(yù)期，使其更愿意把資金投向房地產(chǎn)業(yè)。

無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者，他們的信貸資金來源大多都是用房地產(chǎn)作為抵押品，向銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得信貸資金。所以，從銀行等信貸供給方的角度而言，住宅價(jià)格的上漲會使房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值上漲，抵押品的市值增加，違約風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)減少。同時(shí)，房地產(chǎn)抵押貸款的利息收入作為銀行的一項(xiàng)主營業(yè)務(wù)收入，會影響銀行的發(fā)展。因此，在風(fēng)險(xiǎn)相對降低的情況下，銀行愿意放松信貸條件，擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而獲得更多的收入。與此同時(shí)，住宅價(jià)格的波動會對銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和資本金產(chǎn)生影響，住宅價(jià)格上漲會使銀行的資產(chǎn)質(zhì)量相應(yīng)地提高，使銀行對市場產(chǎn)生積極的預(yù)期，愿意擴(kuò)大信貸規(guī)模。

1.2 信貸規(guī)模對房地產(chǎn)價(jià)格波動的影響

作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從拿地到房地產(chǎn)銷售等一系列的環(huán)節(jié)中，均有大量資金的跟進(jìn)，大部分為信貸資金，其信貸規(guī)模對房地產(chǎn)行業(yè)的供給和需求均有影響。房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的增加，會使房地產(chǎn)開發(fā)資金寬裕，房地產(chǎn)商就會相應(yīng)擴(kuò)大投資規(guī)模，增加市場供給量，容易出現(xiàn)供大于求的情況，使住宅價(jià)格有下降趨勢；反之，信貸規(guī)模的減少，使房地產(chǎn)開發(fā)資金趨緊，投資規(guī)模減小，房地產(chǎn)市場供給量減少，容易出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，使住宅價(jià)格有下降趨勢。

2 天津地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 階段劃分

起步階段（2000-2003年）。為了創(chuàng)造新的增長點(diǎn)，從1998年國務(wù)院頒布有關(guān)通知起，開始逐步停止福利分房，推行住房分配貨幣化制度。從此逐步形成了住房交易市場，房地產(chǎn)業(yè)也開始走向市場化的道路。在政策實(shí)施后，2000年起，天津的房地產(chǎn)市場逐步穩(wěn)健的發(fā)展。

快速發(fā)展階段（2003-2007年）。2003年出臺了相關(guān)政策，提高了購買二套房的首付比例，同時(shí)限制開發(fā)商貸款比例。此舉限制了開發(fā)商的資金，從而減少了市場的供給；同時(shí)由于房地產(chǎn)業(yè)市場化的深入，需求逐步增加，這就導(dǎo)致了供不應(yīng)求的狀況，推高房價(jià)，使房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展階段。

調(diào)整階段（2007-2008年）。為了抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)性需求，防止市場過熱，出臺了提高個人按揭貸款首付比例等相關(guān)政策。同時(shí)伴隨商業(yè)銀行加息等系列緊縮政策，又逢全球性金融危機(jī)的爆發(fā)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的情況。由于整體經(jīng)濟(jì)狀況及外部環(huán)境的影響，在此時(shí)期，天津地區(qū)的房地產(chǎn)市場較前期增長緩慢。

復(fù)蘇階段（2008-2010年）。為了應(yīng)對金融危機(jī)，確保國家整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了作為支柱產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)。通過一系列擴(kuò)張房貸政策、稅收優(yōu)惠政策的刺激，使房地產(chǎn)業(yè)迅速復(fù)蘇，拉動內(nèi)需，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，同時(shí)產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫。這段時(shí)期，天津地區(qū)的房價(jià)迅速攀升。

穩(wěn)健調(diào)控階段（2010-2013年）。前期系列政策的實(shí)施使房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生泡沫。為了去泡沫化，使中國經(jīng)濟(jì)軟著陸，實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)和行業(yè)健康發(fā)展，進(jìn)入了穩(wěn)健調(diào)控階段。從2010年起，天津地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度明顯放緩，2010年至2013年，房價(jià)圍繞著一個水平趨勢上下震動，呈現(xiàn)一種調(diào)整中健康發(fā)展的態(tài)勢。

2.2 整體情況

自2000年以來，隨著GDP的不斷增長，天津地區(qū)房地產(chǎn)投資額不斷增加。從2000年133億元的投資額，到2010年突破1000億元大關(guān)，到2013年發(fā)展到1480億元。由此可見，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在不斷地發(fā)展。

與此同時(shí)，2000年時(shí)房地產(chǎn)投資占GDP的7.8%，到2013年時(shí)，房地產(chǎn)投資額變?yōu)?0.2%，增加了3個百分點(diǎn)。由此可見，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對地區(qū)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)逐步增加，并且在13年間的增長幅度較平穩(wěn)，處于可控狀態(tài)，也證明了天津地區(qū)的產(chǎn)業(yè)配置較為合理，房地產(chǎn)業(yè)并沒有過度膨脹。

2.3 住宅價(jià)格波動與房地產(chǎn)開發(fā)信貸的規(guī)模變化

如圖1所示，天津地區(qū)住宅價(jià)格有四個階段的變化，從2000年2328元銷售均價(jià)，一路上揚(yáng)，發(fā)展到2007年5811元的銷售均價(jià)。經(jīng)過一年的緩慢發(fā)展，從2008年起又開始復(fù)蘇，在短短的兩年時(shí)間內(nèi)迅速攀升到8230元的銷售均價(jià)，從此開始震蕩調(diào)整。

由圖1、圖2所示，天津地區(qū)的住宅價(jià)格隨著國家政策調(diào)整有著顯著的反應(yīng)，呈現(xiàn)出明顯的階段性特征。與住宅價(jià)格類似，房地產(chǎn)開發(fā)信貸量的變動隨著經(jīng)濟(jì)整體也呈現(xiàn)階段變化的特性，但二者并不完全契合。2000年到2002年貸款量十分平穩(wěn)，從2002年起開始擴(kuò)張，并且擴(kuò)張的幅度大體上逐年增加，2007到2008年，由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)等原因，擴(kuò)張一度停滯，從2009年恢復(fù)，并進(jìn)行快速擴(kuò)張至2013年。

3 實(shí)證分析

3.1 數(shù)據(jù)選擇與處理

本文選擇2000年至2013年間，天津地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)年度貸款量（DK）作為房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的衡量數(shù)據(jù)；并選擇2000年至2013年間，天津地區(qū)的商品房實(shí)際銷售總面積和商品房實(shí)際銷售總價(jià)格，二者相除得出的天津地區(qū)商品房實(shí)際銷售價(jià)格（P），作為居住型物業(yè)價(jià)格的衡量數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來源于《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》天津地區(qū)年度數(shù)據(jù)。為了消除價(jià)格變動對信貸規(guī)模和房地產(chǎn)價(jià)格的影響，本文利用以1995年為基期的天津地區(qū)GDP平減指數(shù)，調(diào)整當(dāng)期數(shù)據(jù)，得到調(diào)整后的房地產(chǎn)企業(yè)貸款量（T_DK）和調(diào)整好的商品房實(shí)際銷售價(jià)格（T_P），作為實(shí)證分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

3.2 平穩(wěn)性檢驗(yàn)

從理論上講，天津房地產(chǎn)開發(fā)信貸量與居住型物業(yè)實(shí)際銷售價(jià)格之間存在長期的因果關(guān)系，并且房地產(chǎn)開發(fā)信貸量與居住型物業(yè)實(shí)際銷售價(jià)格為時(shí)間序列數(shù)據(jù)。因此，對二者做單位根檢驗(yàn)，以檢驗(yàn)二者的穩(wěn)定性。檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示。

檢驗(yàn)結(jié)果表明，房地產(chǎn)企業(yè)信貸量與商品房實(shí)際銷售價(jià)格在5%的顯著性水平下都不平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)信貸量與商品房實(shí)際銷售價(jià)格經(jīng)過二階差分后序列均平穩(wěn)。房地產(chǎn)企業(yè)信貸量與商品房實(shí)際銷售價(jià)格同階單整。

3.3 協(xié)整檢驗(yàn)

對以上各序列進(jìn)行單位根檢驗(yàn)的結(jié)果表明，天津地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)信貸量與商品房銷售價(jià)格均為二階單整序列，符合構(gòu)建協(xié)整方程的前提條件，二者可能存在協(xié)整關(guān)系。由于本文只有兩個變量，所以采用EG兩步法進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

3.3.1 建立估計(jì)回歸模型

首先用OLS法對T_P和T_DK估計(jì)回歸模型：

T_Pt=2352.534+0.001030T_DKt+μ

T值（7.822427）（12.63134）

=0.930050 =0.92422

DW= 0.574741 F=159.5508

3.3.2 單位根檢驗(yàn)

從而得到殘差序列，并利用Eviews對殘差序列進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，其結(jié)果如表2所示。

檢驗(yàn)結(jié)果表明，由于t=-3.9821<-1.9882，所以殘差序列在5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，接受不存在單位根的結(jié)論，μt是I（0），即μt是平穩(wěn)的。因此，接受T_P與T_DK是協(xié)整的假設(shè)，即兩變量之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。誤差修正項(xiàng)為：

μ=ECMt=（T_Pt-2352.534-0.001030T_DKt）

3.4 誤差修正模型的建立

由上述檢驗(yàn)結(jié)果可知，天津地區(qū)居住型物業(yè)銷售價(jià)格與房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模之間存在相關(guān)關(guān)系，并且二者這種長期的相關(guān)關(guān)系在短期的數(shù)據(jù)不斷調(diào)整中動態(tài)維持。兩變量之間的短期波動關(guān)系，可以由誤差修正模型ECM描述。在不考慮外生變量的條件下，以T_P的二階差分Δ（ΔT_P）為自變量，T_DK的二階差分Δ（ΔT_DK）、滯后一期的誤差修正項(xiàng)ECM（-1）為因變量建立誤差修正模型。利用OLS法，通過Eviews6.0進(jìn)行回歸，得到誤差修正模型的運(yùn)行結(jié)果如下：

Δ（ΔT_Pt）=0.0006Δ（ΔT_DKt）-0.3055ECM（-1）

=0.0006Δ（ΔT_DKt）-0.3055（T_Pt-1-2352.534-0.001030T_DKt-1）

T值（5.6208） （-1.5695）

=0.766502 =0.743152 DW=2.342515

在以上的誤差修正模型中，差分項(xiàng)反映了短期波動的影響。天津地區(qū)住宅型物業(yè)銷售價(jià)格的短期變動可以分為兩部分：一部分是短期房地產(chǎn)開發(fā)信貸量的影響；一部分是偏離長期均衡的影響。誤差修正項(xiàng)的系數(shù)的大小反映了對偏離長期均衡的調(diào)整力度。從系數(shù)估計(jì)值（-0.3055）來看，當(dāng)短期波動偏離長期均衡時(shí)，將以（-0.3055）的調(diào)整力度將非均衡狀態(tài)拉加到均衡狀態(tài)。

3.5 脈沖響應(yīng)分析

為了進(jìn)一步分析天津地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模和居住型物業(yè)實(shí)際銷售價(jià)格二者之間相互影響的關(guān)系，利用向量自回歸模型（VAR）進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析和方差分解分析，進(jìn)一步說明二者之間的動態(tài)影響關(guān)系。

如圖3、圖4所示，圖3表明居住型物業(yè)實(shí)際銷售價(jià)格對房地產(chǎn)開發(fā)信貸量的脈沖響應(yīng)，圖4表明房地產(chǎn)開發(fā)信貸量對居住型物業(yè)實(shí)際銷售價(jià)格的脈沖響應(yīng)。以單位沖擊后20期的數(shù)據(jù)形態(tài)走勢進(jìn)行分析。

從圖3中的形態(tài)可以看出，對于房地產(chǎn)開發(fā)信貸量進(jìn)行一個單位沖擊，居住型物業(yè)的銷售價(jià)格并沒有立即做出響應(yīng)，在第4期開始波動，出現(xiàn)反向響應(yīng)，并且在第2期開始出現(xiàn)正向響應(yīng)，并且隨著時(shí)間的推移，趨勢逐步加大。從圖4的形態(tài)可以看出，對于居住型物業(yè)的銷售價(jià)格進(jìn)行一個單位的沖擊，房地產(chǎn)開發(fā)信貸量同樣沒有及時(shí)做出響應(yīng)，在第4期開始波動，出現(xiàn)正向響應(yīng)，并且在第9期開始出現(xiàn)反向響應(yīng)，并且隨著時(shí)間推移，趨勢逐步加大。

由此看出，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，從資金籌措環(huán)節(jié)到開發(fā)、建設(shè)環(huán)節(jié)最終到銷售環(huán)節(jié)，根據(jù)具體的居住型物業(yè)開發(fā)要求的不同有約一至三年的建設(shè)時(shí)期，所以房地產(chǎn)開發(fā)信貸量與居住型物業(yè)銷售價(jià)格之間存在時(shí)滯效應(yīng)，在圖3、圖4中均可以反映出來。

4 結(jié)論與政策建議

4.1 結(jié)論

基于OLS法得到的誤差修正模型的公式進(jìn)行分析，根據(jù)數(shù)據(jù)查表可知，當(dāng)顯著性水平為5%且自由度為11時(shí)的T檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的臨界值為2.201，所以Δ（ΔT_DKt）的T檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量值為5.6208>2.201落入拒絕域，拒絕原假設(shè)，擬合優(yōu)度為76.65%。從而說明房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模與居住型物業(yè)的銷售價(jià)格之間具有顯著性相關(guān)關(guān)系，并且系數(shù)為正數(shù)，可見二者具有同向變動的特征。

根據(jù)脈沖響應(yīng)圖像分析，刺激房地產(chǎn)開發(fā)信貸量，會使住宅在前期出現(xiàn)負(fù)向響應(yīng)，印證了前期的理論分析，即房地產(chǎn)開發(fā)信貸量的增加會使房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，增加房地產(chǎn)市場供給，使市場中出現(xiàn)供過于求的趨勢，促進(jìn)房價(jià)下跌。但是長期來看，經(jīng)過前期價(jià)格的小幅度下降，住宅價(jià)格仍會隨著房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的增加而上漲，符合誤差修正模型所推導(dǎo)出的公式。刺激住宅價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)信貸量在約，10期以內(nèi)一直處于上漲趨勢，符合前文的理論分析。隨著分析期間的增加，房地產(chǎn)開發(fā)信貸量會在10期以后呈現(xiàn)出逐步下降的趨勢，但是由于居住型物業(yè)的價(jià)格變化靈活，所以很難確定在較長時(shí)間之內(nèi)住宅價(jià)格沒有變動，所以分析某一時(shí)點(diǎn)的住宅價(jià)格的變化對較長時(shí)期以后的房地產(chǎn)開發(fā)信貸量的影響缺乏一定的經(jīng)濟(jì)意義。

進(jìn)一步進(jìn)行綜合分析，由于受到國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展情況及信貸比例等政策變化的影響，房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模逐步擴(kuò)張。這會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大投資力度，推動房地產(chǎn)市場的供給增加，形成供過于求的局勢，在短期內(nèi)有刺激住宅價(jià)格小幅度下降的趨勢。與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的擴(kuò)張，作為開發(fā)企業(yè)信貸資金主要來源的銀行，其信貸規(guī)模也會發(fā)生擴(kuò)張，從而促使房地產(chǎn)市場的投資者對未來形成樂觀的預(yù)期，購房需求增加。因此，在房地產(chǎn)市場中抵銷了此前過量的供給，并且使市場有上漲預(yù)期，進(jìn)一步推進(jìn)住宅價(jià)格的上漲。

當(dāng)住宅價(jià)格上漲時(shí)，市場中居住型物業(yè)持有者手中的固定資產(chǎn)價(jià)值會升高，所以持有者把住宅作為抵押物時(shí)，可以從銀行貸出更多的資金。因此，居住型物業(yè)抵押信貸規(guī)模會增加。此時(shí)，市場中的流動資金會增加，由于住宅價(jià)格的上漲會使投資者對未來有良好的預(yù)期，因此部分流動資金會再次注入房地產(chǎn)市場，進(jìn)一步推高住宅價(jià)格。并且，當(dāng)住宅價(jià)格持續(xù)上漲時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了增加收入會加大力度進(jìn)行居住型物業(yè)的開發(fā)建設(shè)，從而使房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模進(jìn)一步增加。但隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求效益而進(jìn)行的住宅開發(fā)并沒有進(jìn)行所處區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的有效評估，導(dǎo)致了市場供給超過了有效需求，從而形成了庫存積壓等問題，進(jìn)而導(dǎo)致住宅價(jià)格的下降。

由此可見，天津作為直轄市和一線城市，地區(qū)經(jīng)濟(jì)整體活躍、體量較大且與國家整體宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢較為貼近，同時(shí)房地產(chǎn)市場和金融信貸市場都較為健全和活躍，對政策刺激的反應(yīng)較為敏感。房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模與住宅價(jià)格之間的關(guān)系較為密切。因此，政府可以對房地產(chǎn)開發(fā)信貸市場有效監(jiān)管，從而調(diào)控住宅價(jià)格，完善調(diào)節(jié)機(jī)制。

4.2 政策建議

4.2.1 傳統(tǒng)融資領(lǐng)域

銀行作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金融通的主要來源，可以從源頭控制房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模。

4.2.1.1 嚴(yán)格進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)信貸審核

現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的多樣性以及項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管的不到位，使得部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場中會出現(xiàn)囤地、捂盤等投機(jī)行為，造成房地產(chǎn)市場短期供給不足，從而推高房價(jià)賺取更多收益。也有部分房地產(chǎn)企業(yè)滾動開發(fā)、項(xiàng)目拆分，從而向銀行多套取信貸資金。針對這種情況，銀行應(yīng)與有關(guān)部門積極合作，建立相關(guān)檔案，在這類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行信貸時(shí)，加強(qiáng)審核，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整信貸資金發(fā)放金額，抑制投機(jī)行為，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

4.2.1.2 有效進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)信貸的用途管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身往往涉及多方面的業(yè)務(wù)，投資領(lǐng)域十分多樣。企業(yè)可能存在將項(xiàng)目開發(fā)的信貸資金挪作自身其他領(lǐng)域的投資。銀行應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目跟進(jìn)對后期實(shí)際開發(fā)情況進(jìn)行調(diào)查與分析，保證?？顚Ｓ谩?/p>

銀行可以對信貸資金的投向進(jìn)行控制，從而調(diào)節(jié)居住型物業(yè)開發(fā)類型的合理配置。對于保障房等項(xiàng)目的開工建設(shè)，可以適當(dāng)增加信貸資金，而對于別墅等低容積率高檔住宅的開發(fā)，可以減少部分信貸資金的進(jìn)入，從而滿足大部分人的住房需求，盡量避免供求關(guān)系失衡，從而穩(wěn)定住宅價(jià)格。

4.2.1.3 信貸規(guī)模的結(jié)構(gòu)性調(diào)整

信貸規(guī)模包括房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模和居民住房抵押信貸規(guī)模。擴(kuò)張房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模，可以在一定期限內(nèi)擴(kuò)大市場供給，促使住宅價(jià)格下降；擴(kuò)張住房抵押信貸規(guī)模，可以在一定期限內(nèi)降低居民貸款成本，擴(kuò)大市場需求，促使住宅價(jià)格上升?；谝陨显?，為了穩(wěn)定住宅價(jià)格，防止房地產(chǎn)市場的“過冷”或“過熱”，可以對二者的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，使房地產(chǎn)市場中的供給和需求實(shí)現(xiàn)交替上升的趨勢，這樣不僅可以達(dá)到平衡發(fā)展也合理調(diào)整了住宅價(jià)格?？梢酝ㄟ^對開發(fā)商自有資本率、銀行對房地產(chǎn)企業(yè)放貸條件和比率控制等政策的調(diào)節(jié)，來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模，從而達(dá)到相應(yīng)的目的。

4.2.2 新型融資領(lǐng)域

隨著金融市場的逐步發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)金融投融資領(lǐng)域的逐步擴(kuò)大，金融產(chǎn)品逐漸多元化，使得天津地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金的來源除了銀行這一傳統(tǒng)途徑外，出現(xiàn)了更多新型的融資途徑。部分規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過發(fā)行股票、債券等方式進(jìn)行廣泛的社會融資。對于未達(dá)到上市要求的房地產(chǎn)企業(yè)，針對開發(fā)項(xiàng)目通過信托的方式進(jìn)行籌資。同時(shí)，也有部分房地產(chǎn)公司借助第三方平臺利用眾籌或B2P等形式進(jìn)行籌資。對于眾多新型的融資方式，政府相關(guān)部門首先需要審核是否符合相關(guān)法律規(guī)定的要求，其次要進(jìn)行監(jiān)督管理，保障信貸資金用途的合理、合法性，維護(hù)投資人的利益。

所以，綜合考慮地區(qū)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)、區(qū)位因素和房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，在調(diào)整信貸規(guī)模等多方面政策實(shí)施的過程中，也應(yīng)該充分考慮房地產(chǎn)業(yè)的時(shí)滯效應(yīng)、市場經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)因素的變化和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等其他因素，審慎地選擇和實(shí)施相關(guān)政策，確保促使房地產(chǎn)業(yè)健康、可控、可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.Hofmann，B.The Determinants of Bank Credit in Industrialized Countries：Do Property Prices Matter？ International Finance.2004.7

2.Case，K.and R.Shiller.The Efficiency of the Market for Single-Family Homes.The American Economic Review.1989.79

3.威廉姆·布魯格曼.房地產(chǎn)融資與投資.機(jī)械工業(yè)出版社.2003

4.曾國安.住房金融理論、實(shí)務(wù)與政策.中國金融出版社.2004

5.平新橋陳敏彥.融資、地價(jià)與樓盤價(jià)格趨勢.世界經(jīng)濟(jì).2004.7

6.周京奎.貨幣政策、銀行貸款與住宅價(jià)格——對中國4個直轄市的實(shí)證研究.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì).2005.5

作者簡介：

陳培瑤，天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融系學(xué)生，研究方向?yàn)榻鹑趯W(xué)（房地產(chǎn)金融）。