日本東京都市圈房地產(chǎn)價(jià)格研究

趙曉曦

我國(guó)如今一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)施行限售限貸等政策但房?jī)r(jià)依舊暴漲，三四線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。本文試圖分析日本都市圈和地方圈房?jī)r(jià)漲跌的關(guān)系，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)得到啟示。

都市圈作為國(guó)際比較成熟的城市經(jīng)濟(jì)空間組織形式，日本東京都都市圈、阪神都市圈、名古屋都市圈對(duì)其經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度在80%。狹義上的東京都市圈以東京市區(qū)為核心半徑80公里區(qū)域，包括東京都、埼玉縣、神奈川縣和千葉縣，總面積近1萬(wàn)四千平方公里，土地面積為全國(guó)的4.1%，總?cè)丝?500萬(wàn)，約占日本人口的27%，住宅戶數(shù)占日本全國(guó)31%。

一、東京都市圈土地價(jià)格和地方圈土地價(jià)格上漲的比較

根據(jù)圖1和表1所示，日本土地價(jià)格80年代初忽然出現(xiàn)急劇增長(zhǎng)，特別是87年～91年之間，88年一年首都圈漲幅最高，漲幅達(dá)到65.3%，地方圈漲幅在2.4%。日本東京都市圈和地方圈土地價(jià)格趨勢(shì)基本呈現(xiàn)同漲同跌，但是86～88年?yáng)|京都市圈的漲幅驚人。89～91年地方圈出現(xiàn)土地價(jià)格小幅補(bǔ)漲。但是92～2002年間土地價(jià)格下跌周期中，東京都市圈的土地價(jià)格下跌幅度超過(guò)地方圈。02～08年上漲周期中漲幅超過(guò)地方圈。整體上，東京都市圈的土地價(jià)格比地方圈的更具有彈性的基本上漲跌趨勢(shì)相同。

表2為日本2013年9月為止的住宅統(tǒng)計(jì)情況。從表2中可知，東京都市圈的住宅數(shù)占日本總住宅數(shù)量的31%。但1950年前東京都市圈住宅總數(shù)只占全國(guó)10.55%，隨著日本都市圈政策的推進(jìn)，人口的不斷聚集，隨后東京都市圈建造房屋數(shù)量在每年建筑房屋總數(shù)中不斷提升比重，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要。

二、東京都市圈人口和地方圈人口的比較

日本2016年據(jù)推算人口數(shù)量在1億2682萬(wàn)人，人口逐步下降。雖然面臨少子化、人口老齡化的問(wèn)題，但是首都東京都市圈的人口卻一直沒(méi)有減少?zèng)]有減少，據(jù)日本統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)2010年3500萬(wàn)人，比2009年增加150萬(wàn)人，其中集中在東京區(qū)部，占首都圈人口的20%。如表3所示東京都市圈總?cè)藬?shù)占全國(guó)人數(shù)的比例逐年上升，地方人口越發(fā)稀少，但是東京都市圈人口越來(lái)越集中。

三、高速發(fā)展軌道交通、完善衛(wèi)星城市配套有利于疏緩城市功能

軌道的發(fā)展促進(jìn)了城市的空間結(jié)構(gòu)的變化。日本東京都市圈是公認(rèn)的軌道交通主導(dǎo)的大都市之一，東京最初的發(fā)展就是以山手線為核心，在軌道周圍聚集人口和工業(yè)。而主要衛(wèi)星城市軌道交通到東京區(qū)在1個(gè)小時(shí)以下。東京區(qū)部2008年出行79%是采用軌道交通，十年前1998年數(shù)據(jù)是74%。與此相反，汽車保有量除了埼玉縣北部、千葉西南部、東部，茨城南部等地都是下降的，特別是東京區(qū)部每家汽車保有量已由1998年0.5臺(tái)繼續(xù)下降至0.42臺(tái)。然而越是在中心的東京區(qū)部，上下班所需時(shí)間有越長(zhǎng)的傾向。在東京區(qū)部2008年50%以上上班單程時(shí)間需要1小時(shí)以上。在離都市中心較遠(yuǎn)的埼玉縣北部、千葉西南部只有11%人士上班單程時(shí)間需要1小時(shí)以上。衛(wèi)星城市相對(duì)低廉的住房?jī)r(jià)格和完善的醫(yī)療、教育等生活配套設(shè)施引導(dǎo)居民到衛(wèi)星城市落戶。

四、財(cái)政政策和貨幣政策與房?jī)r(jià)

寬松的財(cái)政政策和貨幣政策會(huì)造成房?jī)r(jià)的上漲。日本80年代初房地產(chǎn)泡沫的形成和演進(jìn)過(guò)程和日本維持寬松的財(cái)政和貨幣政策息息相關(guān)。然而日銀從1989年5月開(kāi)始在接下來(lái)的1年零三個(gè)月時(shí)間5次上調(diào)法定貼現(xiàn)率，從2.5%上調(diào)至6%。與此同時(shí)政府采取一系列的地價(jià)抑制政策。建立了土地價(jià)格監(jiān)視制度，金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域貸款管控。新增加土地保有課稅、轉(zhuǎn)讓課稅、所得稅等一系列稅種。于1992年制定的“新都市計(jì)劃法”，加強(qiáng)土地用途管控。這一系列的財(cái)長(zhǎng)政策和貨幣政策的轉(zhuǎn)變跟使日本經(jīng)濟(jì)硬著陸。

房地產(chǎn)價(jià)格上漲和國(guó)家所處的經(jīng)濟(jì)周期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐，供求關(guān)系，區(qū)位特點(diǎn)、貨幣政策和財(cái)政政策、文化特色以及所在國(guó)賦予房產(chǎn)的特殊的資源稟賦等等相關(guān)。我國(guó)現(xiàn)階段城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，造成了一線城市人口和資源集中，環(huán)境污染、交通擁擠、房?jī)r(jià)暴漲等一系列社會(huì)問(wèn)題。參照日本首都圈發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，都市圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展是大勢(shì)所趨。都市圈人口和經(jīng)濟(jì)效益會(huì)越來(lái)越集中。都市圈的房地產(chǎn)價(jià)格和全國(guó)整體房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)相同，但彈性更大。為解決突通矛盾應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)，興建衛(wèi)星城市，完善衛(wèi)星城市的醫(yī)療、教育、娛樂(lè)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大力發(fā)展軌道交通，加強(qiáng)人口輸送能力，增加交通實(shí)效性和便利性。

參考文獻(xiàn)

[1]清水愛(ài)櫻美.日本泡沫經(jīng)濟(jì)形成與破壞機(jī)制——日本的經(jīng)驗(yàn)及其對(duì)中國(guó)的啟示.2012.

[2]張曉蘭.東京和紐約都市圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展的比較研究.2013.