使用權(quán)房買賣的合法性

Q1：王律師，您好！

2011年3月2日，我作為乙方、小李作為甲方與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所作為居間方簽訂了《居間合同（出售）》一份。合同第二條約定，甲方愿意將其租用建筑面積57.85平方米的公有住房出售給乙方。合同第三條約定，甲方保證上述房屋權(quán)屬清楚，且無糾葛；合同貫徹國家建設(shè)部規(guī)定，房屋土地使用權(quán)主體一致，一并轉(zhuǎn)移的原則，甲方將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，連同房屋的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移給乙方，并協(xié)助乙方辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；甲方房屋的交割及乙方付款方法：2011年3月2日乙方付甲方定金10000元，2011年3月28日之前乙方付甲方房款588000元，甲方交房交鑰匙并結(jié)清水、電、煤、物業(yè)等一切費(fèi)用，自交房后產(chǎn)生的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)，同甲方無關(guān)，尚留房款10000元，待甲、乙雙方改名時(shí)一次結(jié)清，使用權(quán)證辦好后的一切權(quán)利歸乙方所有，同甲方無關(guān)，甲方無條件配合乙方更名，房價(jià)漲跌甲、乙雙方不變。

合同簽訂后，我于2011年3月2日支付小李定金10000元，于2011年3月26日支付小李房款588000元，我尚余10000元房款未支付給小李，我們約定該10000元待雙方改名時(shí)一次性結(jié)清。2011年3月27日，小李將房屋交付給我使用。而現(xiàn)在小李不愿意辦理過戶手續(xù)，并且認(rèn)為：“根據(jù)滬房管法〔2009〕第396號(hào)文件規(guī)定，使用權(quán)租賃的承租人不針對(duì)非本市人員，因此租用居住公房憑證無法變更承租人”。居間合同中約定購買的是使用權(quán)房，無產(chǎn)權(quán)證字樣；居間合同并不是產(chǎn)權(quán)房權(quán)利變更，而是居住租用公房憑證使用權(quán)的變更。

雖然小李于2009年享受舊房改造的政策于2013年4月3日買斷上述承租房的產(chǎn)權(quán)，房屋已于2013年5月15日被核準(zhǔn)登記在小李名下。但我聽說使用權(quán)房不能進(jìn)行買賣，而與小李以及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所簽訂《居間合同（出售）》時(shí)，上述房屋恰好為使用權(quán)房。我們簽訂的買賣合同是否有效？我能否按照合同取得房屋所有權(quán)？

求助人：小陶

A1：小陶，您好！

你遇到的問題在房產(chǎn)交易火爆的當(dāng)下比較普遍。使用權(quán)房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，但該使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人（公房承租人）在一定范圍內(nèi)通過一定方式變更房屋使用權(quán)人，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后歸使用權(quán)人所有。因此，在滿足一定條件下使用權(quán)房在理論上是可以變更使用權(quán)人的。

根據(jù)《合同法》第八條的規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！?/p>

根據(jù)《合同法》第六十條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！?/p>

根據(jù)滬房管法〔2009〕396號(hào)《關(guān)于印發(fā)公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規(guī)定的通知》中第一條的規(guī)定：

一、公房變更租賃戶名的條件

公房變更租賃戶名應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致要求變更租賃戶名的；

（二）承租人戶口遷離本市，本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致要求變更租賃戶名的；

（三）承租人死亡，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致要求變更租賃戶名的；

（四）承租人死亡，其生前在本處無共同居住人的，其生前具有本市常住戶口的配偶與直系親屬協(xié)商一致要求變更租賃戶名的。

按照前款第（一）項(xiàng)變更租賃戶名后，在五年內(nèi)不得再依該規(guī)定變更租賃戶名。按照前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)變更租賃戶名的，共同居住人的實(shí)際居住生活的時(shí)間以提出申請(qǐng)時(shí)間為節(jié)點(diǎn)；按照前款第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)變更租賃戶名的，共同居住人的實(shí)際居住生活的時(shí)間以承租人死亡時(shí)間為節(jié)點(diǎn)。

本規(guī)定所稱的“共同居住人”，是指公房的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時(shí)，在該承租房屋處實(shí)際居住生活連續(xù)一年以上而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。但承租人、共同居住人在本處結(jié)婚的配偶、在本處出生的子女，且在本處實(shí)際居住的，可以不受實(shí)際居住生活連續(xù)一年以上以及他處住房條件的限制。

首先，本案中您與小李以及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所簽訂的《居間合同（出售）》是你們之間真實(shí)的意思表示，并不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，故當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。你們之間簽訂的合同有效。

其次，根據(jù)居間合同的約定，你與小李訂立的雖然名為房地產(chǎn)使用權(quán)買賣合同，但雙方對(duì)于房屋承租人名稱的變更、更名之后相關(guān)權(quán)利義務(wù)的歸屬以及使用權(quán)房今后發(fā)生權(quán)利變更的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等均有明確約定，應(yīng)視為在符合相應(yīng)的條件后，小李同意將房屋的所有權(quán)連同房屋的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移給您。

再次，現(xiàn)房屋已于2013年5月15日被核準(zhǔn)登記在小李名下，房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的條件已經(jīng)具備，小李也已收取了您大部分房款，您亦已入住系爭(zhēng)房屋多年。故您與小李以及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所簽訂《居間合同（出售）》的合同有效。您可以要求小李繼續(xù)履行合同并協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

Q2：王律師，您好！

2013年9月5日，經(jīng)房產(chǎn)中介介紹，我作為乙方與李某某作為甲方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，房屋為公有使用權(quán)房。當(dāng)日我與房產(chǎn)中介簽訂了《傭金確認(rèn)單》，約定我于簽訂買賣合同當(dāng)日向房產(chǎn)中介支付居間服務(wù)費(fèi)人民幣（幣種下同）25000元。但事后得知李某某并非涉案房屋的承租人，僅為同住人之一，所以沒有向房產(chǎn)中介支付傭金。我聽說公有使用權(quán)房屋未轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房前不能買賣，而房屋在買賣雙方簽合同時(shí)權(quán)利人也非李某某本人，故買賣合同無效。而房產(chǎn)中介作為專業(yè)公司，對(duì)前述情況未進(jìn)行審核，我無需向房產(chǎn)中介支付任何費(fèi)用?，F(xiàn)在房產(chǎn)中介要求我支付傭金，我可以拒絕支付該筆費(fèi)用么？

求助人：史小姐

A2：史小姐，您好！

居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。正常情況下居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付酬金。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

關(guān)于使用權(quán)房買賣的問題。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，公有使用權(quán)房屋在符合一定條件后可以轉(zhuǎn)讓交易，故您與李某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。對(duì)于李某某非涉案房屋的權(quán)利人是否影響買賣合同的效力，根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，即便李某某在簽約時(shí)未經(jīng)真實(shí)權(quán)利人的同意，構(gòu)成無權(quán)處分，也不因此導(dǎo)致買賣合同無效。因此，您與李某某簽署的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有效。

關(guān)于傭金的問題。您在與出售人訂立買賣合同前，雖不清楚涉案房屋的承租人和同住人情況，但您作為買受人在購買使用權(quán)房的時(shí)候應(yīng)負(fù)有向出售人或有關(guān)部門核實(shí)涉案房屋權(quán)利歸屬的義務(wù)，不能完全依賴居間人，故您也需對(duì)買賣合同無法繼續(xù)履行承擔(dān)一定的責(zé)任。因此，在司法實(shí)踐及相關(guān)法院的判例中，作為你方有需要向房產(chǎn)中介支付部分的居間服務(wù)費(fèi)的案例存在。

編輯：薛華 icexue0321@163.com

本期主持

王棟 律師 北京大成（上海）律師事務(wù)所

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職律師，合伙人。上海市第十屆律師代表大會(huì)代表。2015年獲浦東新區(qū)十大杰出青年律師提名獎(jiǎng)。王棟律師執(zhí)業(yè)以來主要致力于：公司法律事務(wù)運(yùn)作及風(fēng)險(xiǎn)管理、房地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)交易、商事訴訟和仲裁、金融及資本市場(chǎng)、高端婚姻家事及財(cái)富傳承、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。

地址：上海市世紀(jì)大道100號(hào)上海環(huán)球金融中心24層 電話：（86 21）5878 5888 郵箱：dong.wang@dachenglaw.com