季節(jié)型“鬼城”的危機(jī)及化解對(duì)策

魏萌　呂青

摘 要：季節(jié)型“鬼城”是指受季節(jié)影響而形成的間歇性“鬼城”現(xiàn)象。這類“鬼城”在以旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的新興濱海城市較為多見，其主要特征為旅游旺季人滿為患，淡季人去樓空。相比三亞、青島、廈門等熱門旅游城市，伴隨著新型城鎮(zhèn)化而興起的縣區(qū)級(jí)新城因缺乏相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐、知名度小、公共服務(wù)缺失等因素，成為“鬼城”陰影的重災(zāi)區(qū)。本文以遼寧省D新區(qū)為個(gè)案，分析季節(jié)型“鬼城”的特征及成因，從盤活閑置土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)動(dòng)、房產(chǎn)調(diào)控、完善生活配套等方面入手，探討季節(jié)型“鬼城”的危機(jī)化解對(duì)策，對(duì)沿海新興城市群具有一定借鑒作用。

關(guān)鍵詞：季節(jié)型；“鬼城”；城鎮(zhèn)化

中圖分類號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2016）09-0118-02

“鬼城”（英文名：Ghost City）原指資源枯竭并被廢棄的城市，屬于地理學(xué)名詞。在我國城市化進(jìn)程中，一些城區(qū)因空置率高，鮮有人居住，被形象地稱為“鬼城”。本文研究的“鬼城”具有特殊性。這類“鬼城”出現(xiàn)在沿海地區(qū)，以旅游觀光及新技術(shù)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，部分房產(chǎn)已經(jīng)出售，旅游旺季入住率高，淡季人去樓空，“鬼城”現(xiàn)象呈季節(jié)性交替。

2010年，針對(duì)中國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，美國《紐約時(shí)報(bào)》對(duì)內(nèi)蒙古康巴什新城做出“鬼城”報(bào)道，“鬼城”一詞走進(jìn)大眾視野。隨后，內(nèi)蒙古二連浩特、河南鄭東新區(qū)、云南呈貢等多地“鬼城”相繼被媒體披露。在百度百科詞條里，已經(jīng)出現(xiàn)對(duì)“鬼城”的釋義。目前，已知的學(xué)術(shù)研究中，學(xué)者陳遠(yuǎn)宏從揭露“鬼城”成因入手，提出抑制房地產(chǎn)泡沫蔓延的措施；聶翔宇從“鬼城”類型出發(fā)，分析災(zāi)難型“鬼城”、衰落型“鬼城”、規(guī)劃型“鬼城”的成因，并提出治理機(jī)制；黃濤認(rèn)為“鬼城”的責(zé)任在于政府；謝瑩等人從城市生命周期角度出發(fā)，探討“鬼城”現(xiàn)象的認(rèn)知及應(yīng)對(duì)措施。綜上所述，目前學(xué)界對(duì)“鬼城”有一定研究，但尚未細(xì)化到季節(jié)型“鬼城”的領(lǐng)域。

一、D新區(qū)“鬼城”危機(jī)顯現(xiàn)

D新區(qū)位于遼寧省S縣，總面積960平方公里，是遼寧省“五點(diǎn)一線”環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶起點(diǎn)，具有承接輻射東北和華北兩大經(jīng)濟(jì)圈的功能。憑借著優(yōu)質(zhì)的海岸資源，素有“北方小三亞”之稱。D新區(qū)以休閑旅游、文化教育、高新技術(shù)、臨港工業(yè)園為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。目前，D新區(qū)已初具現(xiàn)代化新城規(guī)模，在京津冀城市群有一定影響力和知名度。然而，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)下行壓力導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售遲緩、企業(yè)投產(chǎn)運(yùn)營緩慢，加之濱海旅游的季節(jié)性，D新區(qū)正盤旋在“鬼城”的怪圈之上。

二、D新區(qū)“鬼城”特征

1.旅游地產(chǎn)房價(jià)過高，空置率上升。近年來，隨著我國一線城市房地產(chǎn)調(diào)控，各大房企逐步將發(fā)展重心轉(zhuǎn)移到二、三線城市。因沿海地區(qū)有著豐富的旅游景觀資源，地方政府的新區(qū)建設(shè)計(jì)劃與地產(chǎn)商多元化產(chǎn)業(yè)布局的設(shè)想不謀而合。在二者大量資金的注入下，各地新城、開發(fā)區(qū)迅速崛起。這些打著“宜居、生態(tài)”口號(hào)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主要面向外來投資人群，房價(jià)普遍過高，本地居民無力購買。據(jù)相關(guān)媒體披露，目前D新區(qū)的實(shí)際入住率不足10%，部分房產(chǎn)已出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。

2.受氣候限制，季節(jié)性落差明顯。D新區(qū)旅游黃金季為每年5—10月，游客以北京、天津、河北等地區(qū)的散客為主。夏季的北方是眾所周知的避暑勝地，大批游客來此觀光度假，因此夏季的D新區(qū)不存在“鬼城”現(xiàn)象。然而，由于濱海旅游的季節(jié)性，加之淡季旅游項(xiàng)目開發(fā)不足，冬季鮮有游客到此觀光，冬季與夏季的D新區(qū)呈現(xiàn)兩個(gè)極端。

3.企業(yè)建設(shè)遲緩，產(chǎn)業(yè)空心化明顯。D新區(qū)政府曾致力打造觀光旅游與高科技產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)城融合模式，以破解季節(jié)性人流量減少的難題。根據(jù)“海岸中關(guān)村”的定位，當(dāng)?shù)卣猩桃Y的企業(yè)大都以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，入駐門檻較高。在整個(gè)D新區(qū)，除少數(shù)幾家小企業(yè)建成并投產(chǎn)，多數(shù)項(xiàng)目處于荒廢停滯狀態(tài)[1]。產(chǎn)業(yè)的空心化，使得當(dāng)?shù)卣耙援a(chǎn)帶城，產(chǎn)城融合”的設(shè)想落空。

百度鍵入“D新區(qū)、鬼城”詞條，搜索出的“鬼城”報(bào)道多達(dá)十余條，在媒體披露的中國十大“鬼城”排行榜中，D新區(qū)也赫然在列。盡管筆者對(duì)此排行存在質(zhì)疑，但不可否認(rèn)，當(dāng)下一些政府在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，依舊如火如荼地癡迷于新城建設(shè)，這種盲目的造城行為勢必會(huì)導(dǎo)致大量的財(cái)政資金投入，以致政府負(fù)債累累，陷入新一輪的惡性循環(huán)當(dāng)中。

三、D新區(qū)“鬼城”原因分析

“鬼城”的出現(xiàn)并不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，而是人為地利用權(quán)力和資本快速推動(dòng)的產(chǎn)物[2]。筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾個(gè)方面分析“鬼城”的成因。

1.地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。一方面，我國城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，農(nóng)村和城市土地價(jià)格存在巨大“剪刀差”，因此地方政府往往熱衷于新區(qū)建設(shè)，而不是老城區(qū)的改造工作。另一方面，隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)下行壓力日趨加大，而上級(jí)對(duì)地方政府的考核機(jī)制卻沒能實(shí)現(xiàn)同步轉(zhuǎn)型?？己艘琅f以GDP、招商引資、固定資產(chǎn)投入為主要標(biāo)準(zhǔn)，無形中也助推了“鬼城”的蔓延。

2.對(duì)城市未來人口規(guī)模錯(cuò)誤判斷。D新區(qū)政府網(wǎng)站公開信息顯示：要用10-20年時(shí)間將D新區(qū)建設(shè)成一座人口規(guī)模達(dá)50萬人，財(cái)政收入達(dá)100億元，GDP達(dá)1 000億元的生態(tài)宜居新城[3]。目前，D新區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)人口為20萬，主城區(qū)常住人口不足10萬。夏季人流量多，“鬼城”特征不明顯，而北方冬季寒冷，海邊季風(fēng)大、潮濕，原本在此置業(yè)、安度晚年的外地老年人紛紛逃回原籍，人口愈發(fā)減少。產(chǎn)業(yè)和人氣的雙不足，新區(qū)的高空置率在所難免。

3.旅游形式單一，競爭力不強(qiáng)。旅游業(yè)是在原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上的附加，而不是單一的生產(chǎn)形式，這樣的復(fù)合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)受旅游客源市場的沖擊影響要小得多[4]。就目前來看，D新區(qū)旅游形式較為單一。夏季以海濱浴場為主，海洋游樂園或于近期開放，但運(yùn)營情況尚不明朗，淡季游覽項(xiàng)目基本空白。D新區(qū)周邊的同質(zhì)性城市因起步早，知名度高，各項(xiàng)配套均已成熟，其對(duì)D新區(qū)的沖擊力不容小覷。

4.規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，生活配套欠缺?？茖W(xué)的城市規(guī)劃可以合理確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)，協(xié)調(diào)各方面在建設(shè)中的矛盾，對(duì)于城市的長期發(fā)展有重要的指導(dǎo)作用[5]。除了合理規(guī)劃，城市配套也應(yīng)緊跟其后，這樣才能體現(xiàn)其作為城市屬性的功能。不可否認(rèn)，D新區(qū)在這方面確有欠缺。由于配套不足，部分地區(qū)交通極不便利，筆者實(shí)地走訪了解到，新區(qū)核心生活區(qū)域內(nèi)只有一家農(nóng)貿(mào)市場。種種的不便利，使得本地居民買房熱情并不高。即便是新區(qū)從業(yè)人員，也通常會(huì)選擇在老城區(qū)購房。

四、D新區(qū)化解“鬼城”危機(jī)的對(duì)策

在“鬼城”問題處理上，多數(shù)專家學(xué)者提倡采取“產(chǎn)城融合”的方法來化解危機(jī)。的確，一個(gè)城市的發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)的支撐，只有產(chǎn)業(yè)聚集、運(yùn)作方能吸引人口集聚。目前來看，國內(nèi)的“鬼城”普遍存在造城在先、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營滯后的局面。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，筆者建議應(yīng)從以下幾方面考慮“鬼城”危機(jī)的化解對(duì)策。

1.盤活閑置土地。新區(qū)政府應(yīng)建立健全監(jiān)管機(jī)制，及時(shí)整理閑置土地。對(duì)占而不建的企業(yè)及時(shí)予以警告，必要時(shí)予以清退，將土地使用權(quán)收回。此外，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)認(rèn)真履行土地管理工作職責(zé)，依法依規(guī)做好征地、補(bǔ)償、安置、土地預(yù)審、登記等基礎(chǔ)工作，保證土地合理高效利用。

2.形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，開發(fā)旅游新資源。按照區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論分析，走地方特色經(jīng)濟(jì)發(fā)展之路才是理性的選擇[6]。D新區(qū)周邊有豐富的海洋漁業(yè)、果業(yè)資源，政府在大力發(fā)展D新區(qū)主城區(qū)的同時(shí)，也應(yīng)加大當(dāng)?shù)靥厣珴O業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)的開發(fā)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，盤活旅游市場。此外，還應(yīng)著力開發(fā)新的旅游項(xiàng)目，如冬季滑雪、冰雕等，避免旅游產(chǎn)品過于單一化。

3.調(diào)動(dòng)本土居民購買力，激活房地產(chǎn)市場。城市的發(fā)展進(jìn)步離不開人力資本的支撐，若要走出“鬼城”陰影，留住人是關(guān)鍵。黨的十八大指出，新型城鎮(zhèn)化要因地制宜，以人為本，積極倡導(dǎo)就近就業(yè)。因此，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)對(duì)本地居民在購房貸款、稅款方面應(yīng)制定一些優(yōu)惠政策，滿足本地剛需人群購房需求。

4.完善活基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化公共服務(wù)體系。完善的生活配套、優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)既是城市軟實(shí)力的象征也是吸納人才的關(guān)鍵。針對(duì)新城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，應(yīng)充分做好前期調(diào)研、規(guī)劃，因地制宜合理制定出相關(guān)配套。此外，政府應(yīng)加大對(duì)公共服務(wù)的投入，滿足轄區(qū)內(nèi)居民各方面的生活需求。

五、結(jié)語

D新區(qū)成立8年時(shí)間，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資、政府納稅、國內(nèi)知名度影響等方面取得了一定的成績，隨著京津冀一體化、首都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等計(jì)劃實(shí)施，作為以打造中關(guān)村云基地為目標(biāo)的D新區(qū)具有一定的發(fā)展?jié)摿?。眼下政府?yīng)首先著力調(diào)控房價(jià)，調(diào)動(dòng)本地剛需族購買力；推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善生活、教育、醫(yī)療、公共設(shè)施等相關(guān)配套；吸引企業(yè)進(jìn)駐投產(chǎn)，增加人氣。

總之，政府在新區(qū)建設(shè)中，應(yīng)遵循“穩(wěn)中求進(jìn)”“小步走”的原則，因地制宜，發(fā)揮地方特色，切勿大刀闊斧般盲目造城，只有這樣才能規(guī)避“鬼城”危機(jī)。

參考文獻(xiàn)：

[1]田國寶.產(chǎn)城“雙蕭條”遼寧東戴河新區(qū)泥足難拔[N].中國房地產(chǎn)報(bào)，2014-06-09.

[2]陳遠(yuǎn)宏.“鬼城”探秘—揭露“鬼城”成因，抑制房地產(chǎn)泡沫蔓延[J].山西高等學(xué)校社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)，2013（12）：31-35.

[3]柴曉卓.渤海明珠——遼寧東戴河新區(qū)[J].黨史縱橫，2012（4）：62-63.

[4]王兵.從中外鄉(xiāng)村旅游的現(xiàn)狀對(duì)比看我國鄉(xiāng)村旅游的未來[J].旅游學(xué)刊，1999（2）.

[5]聶翔宇，劉新靜.城市化進(jìn)程中“鬼城”的類型分析及其治理研究[J].南通大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2013（4）：111-116.

[6]雷士武，周麗.遼寧東戴河新區(qū)現(xiàn)“鬼城”隱憂[N].中國經(jīng)營報(bào)，2014-09-01.