建業(yè)董事局主席胡葆森：愛足球的地產(chǎn)商

謝瑋

“中國(guó)地產(chǎn)界50后中，還像我這樣在一線的沒有幾個(gè)了。有時(shí)候想想確實(shí)有一種很奇怪的感覺，但是想到自己要做的事情還有很多，沒有做好的事情也還有很多，所以有時(shí)候也經(jīng)常樂此不疲?！焙嵘瓕?duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)。

一直以來(lái)，身為河南建業(yè)集團(tuán)董事局主席，胡葆森帶給外界的印象是穩(wěn)健而謙和。

在紛亂復(fù)雜的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中，建業(yè)集團(tuán)堅(jiān)守河南的戰(zhàn)略格外引人關(guān)注。建業(yè)集團(tuán)設(shè)立于 1992年5月，扎根河南，逐步、分級(jí)延伸拓展業(yè)務(wù)。在河南，建業(yè)發(fā)展步履穩(wěn)健，是中原地產(chǎn)界眼中的“標(biāo)桿”。

而作為中國(guó)足球最早的投資者，胡葆森所投資的河南建業(yè)足球俱樂部，是目前中國(guó)唯一一家未曾更換投資主體的俱樂部。

日前，一次公開活動(dòng)上，胡葆森接受了《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》等媒體的專訪。在采訪中，胡葆森分享了自己的商業(yè)思想，對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存的理解、地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型方向和足球俱樂部的經(jīng)營(yíng)之道。

挖掘房地產(chǎn)去庫(kù)存的商機(jī)

“房地產(chǎn)庫(kù)存的矛盾集中暴露出來(lái)是在2014年?！焙嵘瓕?duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，當(dāng)時(shí)銀根收緊，市場(chǎng)遇冷，供大于求的矛盾在全國(guó)范圍內(nèi)開始暴露出來(lái)。

在胡葆森看來(lái)，房地產(chǎn)庫(kù)存形成主要有兩個(gè)原因：第一：政府在出讓土地的時(shí)候缺乏規(guī)劃，縣一級(jí)政府土地財(cái)政現(xiàn)象比較普遍。第二，銀行等金融機(jī)構(gòu)圍繞房地產(chǎn)的金融體系不夠完善，民間借貸“方興未艾”，許多非法集資的資金，大多數(shù)流向了與土地和房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)環(huán)節(jié)。

“‘病來(lái)如山倒，病去如抽絲。十幾年積累下來(lái)的矛盾，在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，靠市場(chǎng)的力量自行消化庫(kù)存，也像抽絲一樣，需要時(shí)間?！焙嵘f(shuō)，“總體來(lái)看，短則五六年，長(zhǎng)則可能還要七八年。”

胡葆森表示，擁有18個(gè)地級(jí)城市、100多個(gè)縣城的河南城鎮(zhèn)化，可謂是國(guó)家城鎮(zhèn)化的縮影。具體到河南的去庫(kù)存情況，他認(rèn)為，消化掉所有的縣級(jí)和地級(jí)城市超量的庫(kù)存，大概需要5年的時(shí)間。

“目前，鄭州由于良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通條件優(yōu)勢(shì)，是一個(gè)人口凈流入城市。每年有三四十萬(wàn)人口流入，也是各大地產(chǎn)商爭(zhēng)相進(jìn)入的城市，市場(chǎng)比較平穩(wěn)。但包括洛陽(yáng)在內(nèi)的其他地市就不行了，從前年開始，出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的情況。就河南而言，除鄭州以外的其他地級(jí)市，消化起來(lái)需要三五年時(shí)間?！?胡葆森對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

在去庫(kù)存化的大背景下，政府的政策配合起到了積極的效果?！昂幽鲜≌膭?dòng)作非?？欤瑧?yīng)該說(shuō)去年上半年，應(yīng)該出的政策就都出齊了，主要還是補(bǔ)貼買房的人，一平米補(bǔ)貼300～400元，一套房補(bǔ)貼三四萬(wàn)元?！焙嵘Q，每年拿出一兩億來(lái)補(bǔ)貼買房的人對(duì)于縣級(jí)政府來(lái)說(shuō)并不容易，包括購(gòu)置稅減免、降低購(gòu)房門檻等在內(nèi)的政策，對(duì)于去庫(kù)存起到了比較好的、積極的效果。

“去庫(kù)存化的局面也給我們提供了一個(gè)商機(jī)，就是怎么樣利用建業(yè)品牌的美譽(yù)度把品牌的商業(yè)價(jià)值挖掘出來(lái)?！焙嵘赋?，在去庫(kù)存化的大背景下，建業(yè)挖掘出新的商業(yè)模式——輕資產(chǎn)模式，包括品牌輸出、管理輸出、資本輸出。

他表示，建業(yè)集團(tuán)用輕資產(chǎn)模式拿到30個(gè)項(xiàng)目，面積將達(dá)到兩三百萬(wàn)平方米，也就是用輕資產(chǎn)的模式，會(huì)增加兩三百萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，要高于用重資產(chǎn)模式拿地的速度。“到明年年底，建業(yè)的計(jì)劃是要簽50到60個(gè)項(xiàng)目，和現(xiàn)在的重資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量基本上持平。”

企業(yè)創(chuàng)辦者要重視公司治理結(jié)構(gòu)

2016年4月13日，“招商創(chuàng)融—建業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功設(shè)立，并將于上海證券交易所掛牌交易。該計(jì)劃發(fā)行總規(guī)模9億元，存續(xù)最長(zhǎng)期限5年，評(píng)級(jí)為AA+，最高發(fā)行利率5.9%，以建業(yè)物業(yè)公司持有的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)。

“這是我們跟金融機(jī)構(gòu)一起完成的創(chuàng)新。”胡葆森對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹，3月建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司已獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過(guò)30億元的公司債券。

與物業(yè)費(fèi)收費(fèi)權(quán)資產(chǎn)證券化發(fā)行幾乎同步，4月14日，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告，建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司成功公開發(fā)行公司債券，發(fā)行規(guī)模30億元，債券期限為5年期，票面利率6%。

隨著新《公司債發(fā)行與交易管理辦法》正式出臺(tái)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)資金面進(jìn)一步寬松，房地產(chǎn)公司債發(fā)行規(guī)模大增。

“包括上市公司部分，原來(lái)都是在海外發(fā)債?，F(xiàn)在許多地產(chǎn)商，包括在香港上市的紅籌，開始內(nèi)地發(fā)行人民幣債。一方面是市場(chǎng)上錢還是比較多；另一方面，好企業(yè)的好項(xiàng)目是受到追捧的。”胡葆森對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，今年大型國(guó)企債務(wù)違約的現(xiàn)象開始出現(xiàn)，導(dǎo)致金融預(yù)警的信號(hào)越來(lái)越強(qiáng)。在這種情況下，建業(yè)成功法則體現(xiàn)了資本市場(chǎng)的高度認(rèn)可。

談及地產(chǎn)界喧囂一時(shí)的“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”，胡葆森表示自己與王石曾有過(guò)交流，“王石是有值得總結(jié)的地方，比如華潤(rùn)集團(tuán)原董事長(zhǎng)宋林被查后，其繼任者會(huì)不會(huì)影響華潤(rùn)對(duì)萬(wàn)科的態(tài)度呢？對(duì)此，王石應(yīng)該有一些憂患意識(shí)。市場(chǎng)已經(jīng)給了王石兩年的時(shí)間?！?/p>

胡葆森援引阿里巴巴上市例子闡釋：“馬云為什么寧愿放棄阿里巴巴在香港上市？香港聯(lián)交所不同意馬云通過(guò)‘合伙人制度控制阿里巴巴的那種公司治理結(jié)構(gòu)。盡管香港的融資環(huán)境和司法環(huán)境更利于阿里巴巴，但馬云還是堅(jiān)決放棄香港，去美國(guó)上市，因?yàn)槊绹?guó)同意‘合伙人制度。這保證了馬云等創(chuàng)始人對(duì)阿里巴巴的控制權(quán)?！?/p>

“萬(wàn)寶之爭(zhēng)將來(lái)可能會(huì)寫進(jìn)商學(xué)院教學(xué)案例，應(yīng)當(dāng)從市場(chǎng)規(guī)則去看待這件事。這也提醒當(dāng)事者及中國(guó)的企業(yè)家們，作為企業(yè)的創(chuàng)辦者，公司治理結(jié)構(gòu)是一種手段，應(yīng)該是服務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)的?！?胡葆森表示。

“體育產(chǎn)業(yè)或?qū)⒊^(guò)房地產(chǎn)業(yè)”

2014年10月國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費(fèi)的若干意見》，2015年3月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《中國(guó)足球改革發(fā)展總體方案》。

針對(duì)這兩個(gè)文件的出臺(tái)，以及阿里體育、樂視體育、萬(wàn)達(dá)體育等一批體育產(chǎn)業(yè)公司的崛起，胡葆森表示，體育產(chǎn)業(yè)與中國(guó)社會(huì)的整體發(fā)展是分不開的。如今隨著群眾文化體育成為需求提升的方向，體育已經(jīng)具備大文化產(chǎn)業(yè)的概念。

“毫無(wú)疑問，體育產(chǎn)業(yè)是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)最好時(shí)不過(guò)10萬(wàn)億元的產(chǎn)值，體育產(chǎn)業(yè)過(guò)些年甚至有可能超過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)。”胡葆森表示，單就足球而言，根據(jù)去年印發(fā)的《中國(guó)足球改革發(fā)展總體方案》，要求在5年之內(nèi)足球進(jìn)2萬(wàn)所學(xué)校，10年之內(nèi)足球進(jìn)5萬(wàn)所學(xué)校。這樣宏偉的發(fā)展規(guī)劃，加上近14億人口的龐大基數(shù)，體育產(chǎn)業(yè)必然將成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

“我投資河南建業(yè)22年，可以說(shuō)在一條很長(zhǎng)的隧道里跋涉了許久，如今，終于看見春天了、看見亮光了?！焙嵘硎?。

具體到中超俱樂部的經(jīng)營(yíng)模式，胡葆森介紹，自己2015年曾前往德甲拜仁慕尼黑考察，俱樂部會(huì)員制的經(jīng)營(yíng)模式和品牌吸引力，中國(guó)俱樂部短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。“拜仁75%的股權(quán)由26萬(wàn)多會(huì)員球迷控制，另外的三大贊助商安聯(lián)、奧迪和阿迪達(dá)斯只持有25%的股權(quán)。我們的俱樂部短期內(nèi)很難達(dá)到拜仁那種水平?！焙嵘硎?，諸如恒大淘寶這樣的俱樂部，目前主要營(yíng)收還是靠門票，盈利可能還需要時(shí)間。

“樂視27億買斷中超轉(zhuǎn)播權(quán)，體奧動(dòng)力80億人民幣收購(gòu)中超版權(quán)，這些人是站得比較高的。這預(yù)示著未來(lái)兩三年，體育產(chǎn)業(yè)能夠得到全方位的起步?！焙嵘硎尽?/p>

針對(duì)中國(guó)足協(xié)正在推進(jìn)的體制改革，胡葆森透露，在今年3月《中國(guó)足球改革發(fā)展總體方案》印發(fā)一周年的座談會(huì)上，他對(duì)中國(guó)足協(xié)主席蔡振華建議過(guò)，足協(xié)的改革可以加快步伐，“改革速度應(yīng)當(dāng)與球迷和社會(huì)的期盼相吻合。不妨大膽一點(diǎn)，不一定非要讓體育總局的干部當(dāng)足協(xié)主席，讓一些知名企業(yè)家擔(dān)任未嘗不可?！?/p>

胡葆森表示，即便是柳傳志這樣70多歲的企業(yè)家，提起中國(guó)足球依舊義憤填膺，依舊保有沖動(dòng)。許家印雖然不是很懂足球，但一樣打造出恒大淘寶。王健林作為足球資深投資人，內(nèi)心對(duì)足球“是有想法的”。

針對(duì)當(dāng)前中超球員“身價(jià)虛高”的現(xiàn)象，胡葆森對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，目前中超球員確實(shí)存在“價(jià)值和水平脫鉤的現(xiàn)象”，但談不上金元化趨勢(shì)，投資人仍是理性的。目前，新進(jìn)投資者很多，大家的意圖并不相同。

“像我這樣的長(zhǎng)期投資者，并不在意短期賽季中降級(jí)與否。”胡葆森表示，“如蘇寧、華夏幸福、上港等都很猛，無(wú)法判斷它的意圖，不好判斷是對(duì)是錯(cuò)?！?