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    上海3·25樓市新政滿月調(diào)查:新盤成交量腰斬房價仍堅挺

    2016-05-14 20:37:01勞佳迪
    中國經(jīng)濟周刊 2016年18期
    關鍵詞:交易中心樓盤新政

    勞佳迪

    上海樓市“3·25新政”轉眼已滿月,春節(jié)后一度喧囂沸騰的房價話題漸漸進入“冰河期”。

    五一小長假,帶著“上海房價究竟跌了沒”的問題,《中國經(jīng)濟周刊》記者走訪多地深入調(diào)查發(fā)現(xiàn),“3·25新政”頒布后,就新推樓盤而言,不論是4萬/平米以下的低端住宅,4萬~8萬/平米的中端住宅,還是8萬/平米以上的豪宅,前來看房的客戶均銳減,持幣觀望成為主流態(tài)度,但價格仍然堅挺。

    新樓盤成交量下跌一半以上 ,看房客也銳減

    五一小長假前的最后一個交易日,寶山交易中心人潮涌動

    《中國經(jīng)濟周刊》記者通過內(nèi)部渠道查看某咨詢公司地產(chǎn)數(shù)據(jù)系統(tǒng)發(fā)現(xiàn),上?!?·25新政”頒布前后的新盤成交量跌幅驚人。其中,單價不足4萬/平米的公寓項目,3月28日—4月3日與3月21日—3月27日相比,呈現(xiàn)斷崖式下跌:限購前4周周均成交達到32.75萬平米;限購后僅有15.25萬平米,下跌幅度53.44%。

    單價4萬~8萬/平米的中端項目更是慘烈,限購前4周周均成交8.8萬平米,限購后只有3萬平米,下跌幅度達到了66%;類似情況還出現(xiàn)在8萬/平米以上的豪宅項目上,受限購政策及項目推盤策略改變的影響,限購前4周周均成交2.2萬平米,限購后僅0.73萬平米,下跌幅度深達67%。換言之,這種成交“腰斬”的情況幾乎覆蓋了滬上不同價格梯隊的新樓盤。

    不僅成交量跌去一半以上,多個新盤的售樓處甚至出現(xiàn)了“乏人問津”的冷落景象。

    “目前大部分客戶認為后期房價會持平或者略微下跌,所以春節(jié)后那種‘搶房的情況不復存在,剛需購房者開始出現(xiàn)挑挑揀揀的心態(tài),我碰到過一部分已經(jīng)訂購的客戶甚至因為新政而退房觀望,但這種情況還不算多見?!币晃荒涿拈_發(fā)商售樓處負責人對《中國經(jīng)濟周刊》記者坦言。

    據(jù)記者了解,外環(huán)外公寓項目多數(shù)針對剛需市場,而在“3·25新政”以后前去咨詢的客戶中,不滿足“連續(xù)社保繳足5年”條件的客戶占到了三成左右,成為成交量最大的“殺手”。

    除了剛需項目外,“金字塔”結構頂端的豪宅市場也在“3·25新政”之后門庭冷落。其中,位于“新靜安”板塊的中糧天悅壹號來人量減少70%、大寧金茂府來人量下降40%,位于楊浦的翡麗甲第來人量下降50%。據(jù)悉,這主要受到新政將二套房首付從四成提至七成的直接沖擊,數(shù)據(jù)顯示,在市區(qū)高端公寓的業(yè)主中,二套房比例占到了50%~60%。

    相對受沖擊較小的還是“魚肚”部分,單價4萬~8萬/平米的中端樓盤中,萊蒙中央公寓來人量下降30%,萬科翡翠公園來人量減少20%,紫竹半島來人量減少40%,尚海酈景來人量減少30%,新政執(zhí)行后相對平穩(wěn)。

    新政后房價仍堅挺,

    萬科一樓盤還漲了2000多元/平米

    不過,成交量“腰斬”似乎并沒有撼動開發(fā)商力撐房價的決心。位于中環(huán)的萬科翡翠公園屬于房價的第二梯隊,在新政頒布后的第二天開盤,客戶經(jīng)理蘇麗告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,不僅樓盤不會降價,從開盤初至今單價已經(jīng)漲了2000多元,“之前開盤的時候是6.4萬/平米,現(xiàn)在售價6.6萬/平米,我從2010年開始做房地產(chǎn),經(jīng)過了兩次房地產(chǎn)調(diào)控,但我們這個板塊的房價已經(jīng)從2008年的2萬多漲到了現(xiàn)在的6萬多?!?/p>

    據(jù)蘇麗介紹,目前新推的樓盤已經(jīng)所剩無幾?!拔覀冋麄€項目是30萬平米的體量,分六期來開發(fā),一到四期已經(jīng)售完,現(xiàn)在賣的是五期,一種是125平米的,一種是150平米的,6、7、8號樓是125平米的,只有大概一樓還剩4套房子,15、18號樓的房子是150平米的,大概還有20套房子,其他就沒房子了,我們是3月26日開盤,125平米的總共有140多套房子,當天的去化率就在80%左右?!?/p>

    “我們是故意到新政第二天才開盤的,因為之前認籌的客戶太多,開出來140多套房子,認籌差不多接近300個人,新政后很多被限制了,沒有買房,所以我們也沒有成為‘日光盤?!碧K麗告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。在125平米的樣板房里,記者所待的一個多小時內(nèi),有五六位前來看房的意向購房者。

    受限購影響最明顯的外環(huán)外新盤中,記者注意到,開盤價格也依然比較堅挺。以奉賢金匯的天和前灘時代為例,開盤當天原計劃推出216套,后減少了72套,當天成交套數(shù)是110套,成交率80%,之前報價2.1萬/平米,實際成交均價是2.04萬/平米。

    同屬天和旗下的天和尚上海原計劃推出376套,后減少為288套,實際成交260套,成交率達到90%,之前報價1.9萬/平米,實際成交均價1.84萬/平米。在觀察人士眼中,開發(fā)商心態(tài)比較平靜,小幅調(diào)價后平穩(wěn)出貨,并且傾向后續(xù)立即加推。

    值得一提的是,即使是成交慘淡的中高端住宅項目也并沒有因此降價出售。位于閔行吳涇的紫竹半島開盤推出60套,當天成交僅20套,之前報價4萬~4.2萬元/平米,實際成交均價也達到了4.1萬元/平米。據(jù)上述咨詢公司系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,單價4萬以下公寓市場均價保持在2.2-2.4萬/平米,單價4萬~8萬住宅項目均價5萬~5.5萬/平米,單價8萬以上豪宅均價維持在高位10萬~10.5萬/平米,與“3·25新政”前相比變化還不明顯。

    房產(chǎn)交易中心仍排長隊,

    大多數(shù)是新政前買房

    與售樓處的門可羅雀形成鮮明對比的是房產(chǎn)交易中心,它正在努力消化著“3·25新政”頒布前的火爆交易。4月29日,也就是五一小長假前的最后一個工作日,記者來到寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心。春節(jié)過后,它曾經(jīng)因為一張排隊到主干道上堵塞交通的照片而走紅網(wǎng)路。

    9點半剛過,交易中心五樓的繳稅大廳就已經(jīng)人潮涌動,大廳四周的盆景被人群擠得變了形?!拔覀兲氐刳s在五一前來辦手續(xù),因為五一以后要營改增,雖然對我們沒有什么實際影響,但是剛剛經(jīng)歷過‘3·25新政,怕政策還有什么風吹草動,還是早點辦比較安心。”在記者采訪過程中,像王先生夫婦這樣的心態(tài)非常多見。一個半月前,他們以3萬/平米的價格賣掉了自己位于寶山羅店的“普通住宅”,用以置換同板塊的“非普通住宅”,如今只剩下買房手續(xù)中的最后一步:過戶。

    在被問及擔不擔心在新政前夕高位買房時,王先生表現(xiàn)得心情愉悅,“新政以后我們的非普通住宅就要七成首付,反而買不起了,況且現(xiàn)在交易中心一天內(nèi)可以辦完繳稅、過戶兩件事,我們上次來辦審稅手續(xù)時,從一樓電梯那里就開始排隊,光上電梯就等了一個小時,現(xiàn)在效率肯定高了?!?/p>

    而在四樓的信息查詢窗口,排起的隊伍也已經(jīng)隨著墻角一路延伸,構成了一個尾部翹起的大寫“L”形。據(jù)記者觀察,隨著時間推移,人數(shù)還在不斷增長。在領號區(qū)及交易中心預檢大廳門前排起的長隊一眼望不到盡頭,記者從隊首走到隊尾,花費了半分鐘的時間。

    下午3點半,《中國經(jīng)濟周刊》記者又來到閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心,這里在春節(jié)后也曾因為6點就開始排隊而登上媒體頭版。記者在現(xiàn)場看到,前來辦理過戶手續(xù)的用戶基本將二樓的座位坐滿,人潮比新政以前有所退潮。下午剛4點,交易中心一層,辦理審稅的人群只能將區(qū)域內(nèi)的空位填充一半。多位中介業(yè)務員告訴記者,當天的任務已經(jīng)完成。而最近二手房交易中,價格基本不變,觀望態(tài)度明顯加強成為中介共識。

    鴻如中介吳先生告訴記者,這批前來辦理手續(xù)的購房者基本都是“3·25新政”前交易的客戶,整個流程覆蓋的周期恰好趕上五一。

    (錢威丞對此文亦有貢獻)

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